Par Me Valentine SQUILLACI- Green Law Avocats
Par Me Valentine SQUILLACI- Green Law Avocats
La Cour de cassation vient de rappeler une règle souvent méconnue des opposants à des projets de construction ayant obtenu le versement d’une somme d’argent en échange du désistement de leur action (arrêt de la 3ème Chambre de la Cour de Cassation, 20 décembre 2018 n°17-27.814) laquelle applique pour la première fois à notre connaissance la sanction posée par l’article L600-8 du Code de l’Urbanisme en cas d’inobservation de cette obligation.
La portée de cette décision montre qu’il ne faut pas négliger l’enregistrement auprès de l’administration fiscale, dans le délai d’un mois de leur conclusion, des transactions prévoyant le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature.
A défaut, la transaction ne peut faire l’objet d’une exécution forcée ou, s’il elle l’a déjà été, les sommes versées doivent être remboursées.
Les faits ayant donné lieu à l’arrêt sont relativement simples.
Un permis de construire obtenu par un promoteur immobilier pour la construction de deux bâtiments a fait l’objet d’un recours par le propriétaire de la parcelle voisine.
En cours de procédure devant la juridiction administrative, les deux parties ont conclu une transaction prévoyant, en contrepartie du désistement du recours, la réalisation de mesures compensatoires en nature et le versement d’une somme d’argent par le promoteur.
En exécution de la transaction conclue, l’auteur du recours s’est désisté de sa requête en annulation du permis de construire et a sollicité du promoteur le versement de sa somme d’argent.
Ce dernier a alors opposé la caducité du protocole en faisant valoir qu’il avait été enregistré tardivement. Celui-ci avait en effet été enregistré plus d’un an après sa conclusion.
Or, l’article 635 1. 9° du Code Général des Impôts impose l’enregistrement « dans le délai d’un mois à compter de leur date » de toute « transaction prévoyant, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager. »
Cette exigence est également contenue dans le Code de l’Urbanisme, dont l’article L600-8 disposait, dans sa version antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique :
« Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts.
La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature.
Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l’objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l’action en répétition prévue à l’alinéa précédent à raison du préjudice qu’ils ont subi. »
Comme le permet l’article 1567 du Code de Procédure Civile, le créancier de l’indemnité transactionnelle a saisi le Président du Tribunal de grande instance, lequel a rendu une ordonnance conférant force exécutoire à la transaction.
Le promoteur a alors sollicité devant le Président du tribunal statuant en la forme des référés la rétractation de l’ordonnance, ce qu’il a obtenu. La rétractation a été confirmée par la Cour d’Appel de Grenoble (CA Grenoble, 1re ch., 3 oct. 2017, n° 17/00596).
Aux termes de l’arrêt commenté, la Cour de Cassation confirme l’arrêt de la Cour d’Appel, en conséquence, la lourde sanction attachée au défaut d’enregistrement, dans le délai d’un mois de leur conclusion, des transactions prévoyant, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager.
Selon la Cour de Cassation, cette sanction est l’impossibilité de donner force exécutoire à la transaction, laquelle est illégale en raison du défaut d’enregistrement.
L’arrêt de la Cour de Cassation, dont la rédaction est extrêmement pédagogique, permet de tirer les enseignements suivants.
L’auteur du pourvoi avait fait valoir que la rédaction de l’article L600-8 antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ne mentionnait pas ledit délai, l’alinéa 2 précisant uniquement que la sanction devait s’appliquer à une « transaction non enregistrée ».
Ladite loi a en effet modifié l’alinéa 2 de la disposition qui prévoit désormais (depuis son entrée en vigueur le 1er janvier 2019) que la sanction s’applique à « une transaction non enregistrée dans le délai d’un mois prévu au même article 635 ».
L’auteur du pourvoi en déduisait qu’antérieurement à la réforme, la sanction ne devait pas s’appliquer à une transaction dont l’enregistrement avait réalisé, bien que tardivement.
Cette position n’était pas dénuée de pertinence. L’application littérale de l’ancien alinéa 2 de l’article L600-8 devait en effet conduire à ne pas appliquer la sanction si la transaction avait été enregistrée, même tardivement.
La Cour de Cassation a cependant censuré cette interprétation et sa motivation mérite d’être reproduite :
« Mais attendu qu’il ressort de la combinaison des articles L. 600-8 du code de l’urbanisme et 635, 1, 9° du code général des impôts que la formalité de l’enregistrement doit être accomplie dans le mois de la date de la transaction et que, à défaut d’enregistrement dans ce délai, la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause ;
Que considérer que le délai d’un mois est dépourvu de sanction et admettre ainsi qu’une transaction ne pourrait être révélée que tardivement serait en contradiction avec l’objectif de moralisation et de transparence poursuivi par le législateur (…)
Que l’article 80, IV, 9°, de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, qui, modifiant l’alinéa 2 de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, précise que la contrepartie est réputée sans cause dès lors que la transaction n’a pas été enregistrée dans le délai d’un mois prévu à l’article 635 du code général des impôts, a un caractère interprétatif, dès lors qu’il se borne à reconnaître sans rien innover un état de droit préexistant, et conforte cette solution ».
La Haute juridiction a donc recherché l’intention du législateur pour s’affranchir d’une lecture textuelle de l’article L600-8 du Code de l’Urbanisme, dans sa version applicable aux faits qui lui étaient soumis.
« Que, si la transaction ne peut être considérée comme dépourvue de cause dès lors que l’obligation de l’autre partie a existé au moment de la formation du contrat et a été exécutée, la référence à l’absence de cause ne renvoie pas à la notion de cause au sens du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, mais signifie que la transaction est tenue par le législateur pour illégale et que les sommes perçues en exécution de cette transaction sont indues ».
La sanction est donc claire et extrêmement lourde : en cas d’absence d’enregistrement dans le délai d’un mois, la transaction est illégale et la contrepartie prévue réciproquement au désistement du recours est indue.
Si elle n’a pas été versée, son créancier ne pourra l’obtenir.
Si elle a été versée, son débiteur peut en obtenir le remboursement.
Enfin, on profitera du présent article pour rappeler que la nouvelle version de l’article L600-8 du Code de l’Urbanisme, entrée en vigueur le 1er janvier 2019, apporte deux nouveautés :
La vigilance doit donc être accrue en cas de conclusion de transactions en matière d’urbanisme, et ce de part et d’autres…
Par Mathieu DEHARBE, juriste (Green Law Avocats)
Par un jugement du 11 avril 2023, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté les requêtes déposées par plusieurs associations de défense de l’environnement contre les arrêtés préfectoraux autorisant la société coopérative anonyme de l’eau (SCAGE) des Deux-Sèvres pour créer et exploiter plusieurs réserves de substitution dans les départements des Deux-Sèvres, de la Vienne et de la Charente-Maritime.
Par Maître Sébastien BECUE, avocat of counsel (Green Law Avocats).
Un nouvel épisode marquant sur la question de l’articulation entre protection de la biodiversité et développement des énergies renouvelable: l’adoption du règlement temporaire du 22 décembre 2022.
Maître Alix-Anne SAURET , Avocate collaboratrice (Green Law Avocats)
Dans un arrêt du 22 novembre 2022, la CAA de Bordeaux est venue préciser les conséquences du renoncement à un droit d’eau fondé en titre en cas d’acquisition postérieure à la perte du droit fondé en titre. (CAA Bordeaux, 22 nov. 2022, n° 20BX03159).
Par Stéphanie GANDET, avocate associée
Le Ministère a publié mi août un modèle de demande d’autorisation ministérielle au titre de l’article L.333-1 du code de l’énergie, qui s’applique à l’activité d’achat d’électricité pour revente.
Par Stéphanie GANDET, avocate associée et Mathieu DEHARBE, juriste (Green Law Avocats)
Du nouveau pour le solaire !
Du 22 août 2023 au 14 septembre 2023, le Ministère a soumis à une consultation publique un projet de portant application de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH) et de l’article L. 111-19-1 du code de l’urbanisme régissant les parcs de stationnement.
Par David DEHARBE, avocat gérant (Green Law Avocats)
Dans le cadre de l’application des dispositions des articles 27, 37 et 66 de la loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables (dite « Énergies renouvelables » JORF n°0060 du 11 mars 2023), le gouvernement a précisé la mise en œuvre des dispositifs dérogatoires à la « loi Littoral » (JORF du 4 janvier 1986) en adoptant le décret n°2023-517 du 28 juin 2023.
Par Stéphanie GANDET, avocate associée
Le Ministère a publié mi août un modèle de demande d’autorisation ministérielle au titre de l’article L.333-1 du code de l’énergie, qui s’applique à l’activité d’achat d’électricité pour revente.
Par David DEHARBE, avocat gérant (Green Law Avocats)
Dans le cadre de l’application des dispositions des articles 27, 37 et 66 de la loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables (dite « Énergies renouvelables » JORF n°0060 du 11 mars 2023), le gouvernement a précisé la mise en œuvre des dispositifs dérogatoires à la « loi Littoral » (JORF du 4 janvier 1986) en adoptant le décret n°2023-517 du 28 juin 2023.
Par Marie-Coline GIORNO, avocate of counsel (Green Law Avocats)
Jusqu’à présent, le ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires signait les mémoires déposés pour l’État dans ce type de litiges, conformément aux dispositions de l’article R. 431-12 du code de justice administrative.
Toutefois, un décret n° 2023-372 du 15 mai 2023 relatif à la déconcentration de la représentation de l’État devant les cours administratives d’appel pour les contentieux relatifs aux éoliennes terrestres vient de prévoir une exception à cet article.
Par Maître Marie-Coline Giorno, Avocate of counsel (Green Law Avocats)
Aux termes d’une décision estivale, le Conseil d’Etat a précisé que la seule injonction de réexaminer une demande de permis de construire, faite à une commune par une ordonnance suspendant l’exécution du refus opposé au pétitionnaire, ne faisait pas courir de délai de nature à faire naître une autorisation tacite (CE, 20 juillet 2023, Société Développement d’études foncières et immobilières, n° 467318, mentionnée aux tables du recueil Lebon).
Par Lou DELDIQUE, avocate associée (Green Law Avocats)
Par un arrêt n° 23-40.008 du 15 juin 2023, la Cour de cassation a transmis au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) sur l’article L. 600-8 du code l’urbanisme qui sanctionne le défaut d’enregistrement de la transaction portant sur un désistement du recours en annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature.
Par David DEHARBE, avocat gérant (Green Law Avocats)
Dans le cadre de l’application des dispositions des articles 27, 37 et 66 de la loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables (dite « Énergies renouvelables » JORF n°0060 du 11 mars 2023), le gouvernement a précisé la mise en œuvre des dispositifs dérogatoires à la « loi Littoral » (JORF du 4 janvier 1986) en adoptant le décret n°2023-517 du 28 juin 2023.
Par Yann BORREL, avocat associé (Green Law Avocats)
Combien de temps le régime des installations fonctionnant au bénéfice des droits acquis résistera-t-il aux coups de boutoir des institutions de l’Union européenne ? Après le décret n° 2000-258 du 20 mars 2000 (JORF n°69 du 22 mars 2000) et le décret n° 2020-1168 du 24 septembre 2020 (JORF n°0235 du 26 septembre 2020), le décret n°2023-722 du 3 août 2023 est venu à son tour fragiliser un régime juridique biséculaire conçu pour préserver l’existence des établissements face aux évolutions de la réglementation.
Par Stéphanie GANDET, avocate associée, spécialiste en droit de l’environnement
Les deux décrets du 21 août 2023 vont concerne le délai de mise en service des unités en injection avec un contrat d’achat signé avant le 24 novembre 2020 et les sanctions prévues en cas de fraude.
Par Stéphanie GANDET, avocate associée, spécialisée en droit de l’environnement (Green Law Avocats)
Les contentieux contre les unités de production de biogaz sont de plus en plus fréquents mais les annulations d’autorisations sont rares. Plusieurs jugements ont été rendus dans des dossiers du cabinet en ce début de mois de mai 2023 par :
Par Stéphanie GANDET, avocate associée
Le Ministère a publié mi août un modèle de demande d’autorisation ministérielle au titre de l’article L.333-1 du code de l’énergie, qui s’applique à l’activité d’achat d’électricité pour revente.
Par Stéphanie GANDET, avocate associée et Mathieu DEHARBE, juriste (Green Law Avocats)
Du nouveau pour le solaire !
Du 22 août 2023 au 14 septembre 2023, le Ministère a soumis à une consultation publique un projet de portant application de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH) et de l’article L. 111-19-1 du code de l’urbanisme régissant les parcs de stationnement.
Par Stéphanie GANDET, avocate associée, spécialiste en droit de l’environnement
Les deux décrets du 21 août 2023 vont concerne le délai de mise en service des unités en injection avec un contrat d’achat signé avant le 24 novembre 2020 et les sanctions prévues en cas de fraude.
Par Yann BORREL, avocat associé (Green Law Avocats)
Combien de temps le régime des installations fonctionnant au bénéfice des droits acquis résistera-t-il aux coups de boutoir des institutions de l’Union européenne ? Après le décret n° 2000-258 du 20 mars 2000 (JORF n°69 du 22 mars 2000) et le décret n° 2020-1168 du 24 septembre 2020 (JORF n°0235 du 26 septembre 2020), le décret n°2023-722 du 3 août 2023 est venu à son tour fragiliser un régime juridique biséculaire conçu pour préserver l’existence des établissements face aux évolutions de la réglementation.
Par Ségolène REYNAL, avocate of counsel (Green Law Avocats)
La procédure de référé pénal environnemental a pour objectif de faire cesser rapidement une atteinte à l’environnement.
Le pôle régional spécialisé en matière d’atteinte à l’environnement de Dijon issue de la loi 2020-1672 du 24 décembre 2020 (JORF n°0312 du 26 décembre 2020), a eu a connaitre son premier référé pénal environnemental, en date du 1er août 2023, qui portait sur la pollution d’un étang. Le délibéré est attendu pour le 5 août.
Par David DEHARBE, avocat gérant (Green Law Avocats)
Par un arrêt du 14 juin 2023, le Conseil d’État a jugé que le principe de non-régression en matière environnementale ne peut être utilement invoqué pour contester une réglementation qui aménage en manière contentieuse la règle de l’appel (req. n°466933).
Par Maître David DEHARBE, avocat gérant et Yann BORREL, avocat associé (Green Law Avocats)
Dans le numéro n°324 de la revue de « Droit de l’environnement » de septembre 2023, le Cabinet Green Law Avocats a publié un commentaire d’une décision n°450086 du Conseil d’État en date du 2 juin 2023.
Par Yann BORREL, avocat associé (Green Law Avocats)
Combien de temps le régime des installations fonctionnant au bénéfice des droits acquis résistera-t-il aux coups de boutoir des institutions de l’Union européenne ? Après le décret n° 2000-258 du 20 mars 2000 (JORF n°69 du 22 mars 2000) et le décret n° 2020-1168 du 24 septembre 2020 (JORF n°0235 du 26 septembre 2020), le décret n°2023-722 du 3 août 2023 est venu à son tour fragiliser un régime juridique biséculaire conçu pour préserver l’existence des établissements face aux évolutions de la réglementation.
Par David DEHARBE, avocat gérant (Green Law Avocats)
Par deux jugements du 27 juin 2023, le tribunal administratif d’Amiens a jugé que les dépôts temporaires de déblais inertes qui ont vocation à être réutilisés sur un chantier ne constituent pas une « installation de déchets inertes » soumis à enregistrement (TA d’Amiens, 27 juin 2023, n°2103021 et 2012876)
Par Maître David DEHARBE, avocat gérant et Yann BORREL, avocat associé (Green Law Avocats)
Dans le numéro n°324 de la revue de « Droit de l’environnement » de septembre 2023, le Cabinet Green Law Avocats a publié un commentaire d’une décision n°450086 du Conseil d’État en date du 2 juin 2023.
Par Yann BORREL, avocat associé (Green Law Avocats)
Combien de temps le régime des installations fonctionnant au bénéfice des droits acquis résistera-t-il aux coups de boutoir des institutions de l’Union européenne ? Après le décret n° 2000-258 du 20 mars 2000 (JORF n°69 du 22 mars 2000) et le décret n° 2020-1168 du 24 septembre 2020 (JORF n°0235 du 26 septembre 2020), le décret n°2023-722 du 3 août 2023 est venu à son tour fragiliser un régime juridique biséculaire conçu pour préserver l’existence des établissements face aux évolutions de la réglementation.
Par David DEHARBE, avocat gérant (Green Law Avocats)
Par un arrêt du 26 juin 2023, le Conseil d’État a précisé les conditions dans lesquelles des biens abandonnés sur un terrain par le propriétaire de celui-ci peuvent être qualifiés de déchets (req. n°457040).
Par David DEHARBE, avocat gérant (Green Law Avocats)
Dans le cadre de l’application des dispositions des articles 27, 37 et 66 de la loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables (dite « Énergies renouvelables » JORF n°0060 du 11 mars 2023), le gouvernement a précisé la mise en œuvre des dispositifs dérogatoires à la « loi Littoral » (JORF du 4 janvier 1986) en adoptant le décret n°2023-517 du 28 juin 2023.
Par Mathieu DEHARBE (Juriste chez Green Law Avocats) et Maître David DEHARBE (Avocat associé)
Par une ordonnance en date du 10 mai 2022, le juge des référés du Tribunal administratif de Grenoble refuse de suspendre une opposition à la déclaration préalable de travaux portant sur l’installation d’un pylône support d’antennes relais de téléphonie mobile, dans un paysage de montagnes (TA de Grenoble 10 mai 2022, n°2202144, disponible sur Doctrine).
Par Maîtres David DEHARBE et Marie KERDILES (Green Law Avocats) L’ordonnance ci-dessous reproduite est rendue sur le fondement sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-3 du code de justice administrative qui permet au juge des référés de prononcer ce qu’on appelle couramment toute mesure utile : « En cas d’urgence et sur simple requête…
![]() |
ROUBAIX 84, Bd du Général Leclerc 7ème étage, Paraboles 59100 ROUBAIX Case palais : n° 357 |
![]() |
+33 (0)6-30-44-50-72 +33 (0)9 72 19 23 56 (Fax) |
![]() |
david.deharbe@green-law-avocat.fr |
![]() |
LYON 28 rue Berjon, Greenopolis B.06, 69009 LYON - Toque 2502 |
![]() |
+33 (0)6-42-68-71-69 +33 (0)9 72 19 23 56 (Fax) |
![]() |
stephanie.gandet@green-law-avocat.fr |