Permis de construire : la permissivité n’impose jamais la délivrance sous prescriptions spéciales
À l’occasion de la réalisation par un pétitionnaire d’un projet nécessitant un permis de construire, ledit permis peut être assorti de prescriptions que le pétitionnaire doit évidemment respecter.
Cela étant, ces prescriptions revêtent aussi une importance certaine dans l’appréciation de la légalité du projet mis en perspective avec la réglementation d’urbanisme applicable : ce principe a été notamment affirmé par le Conseil d’État dans une décision du 5 juillet 2021, Syndicat de la copropriété « Les terrasses de l’Acqueduc » (n° 437849).
Plus récemment, dans un avis du 11 avril 2025, le Conseil d’État a apporté des précisions sur les droits et devoirs de l’Administration et du pétitionnaire (avis commenté : CE, 11 avril 2025, n° 498803).
La société AEI a sollicité la mairie de Saint-Raphaël afin d’obtenir un permis de construire un bâtiment à usage mixte de commerces en rez-de-chaussée, de bureaux au premier étage et de dix logements aux deuxième et troisième étage.
Le 20 septembre 2023, le maire de Saint-Raphaël a, par arrêté, refusé de délivrer le permis de construire demandé.
La société a d’abord déposé un recours gracieux, rejeté par le maire le 3 janvier 2024.
À l’occasion de la réalisation par un pétitionnaire d’un projet nécessitant un permis de construire, ledit permis peut être assorti de prescriptions que le pétitionnaire doit évidemment respecter.
Cela étant, ces prescriptions revêtent aussi une importance certaine dans l’appréciation de la légalité du projet mis en perspective avec la réglementation d’urbanisme applicable : ce principe a été notamment affirmé par le Conseil d’État dans une décision du 5 juillet 2021, Syndicat de la copropriété « Les terrasses de l’Acqueduc » (n° 437849).
Plus récemment, dans un avis du 11 avril 2025, le Conseil d’État a apporté des précisions sur les droits et devoirs de l’Administration et du pétitionnaire (décision commentée : CE, 11 avril 2025, n° 498803).
La société AEI a sollicité la mairie de Saint-Raphaël afin d’obtenir un permis de construire un bâtiment à usage mixte de commerces en rez-de-chaussée, de bureaux au premier étage et de dix logements aux deuxième et troisième étage.
Le 20 septembre 2023, le maire de Saint-Raphaël a, par arrêté, refusé de délivrer le permis de construire demandé.
La société a d’abord déposé un recours gracieux, rejeté par le maire le 3 janvier 2024.
Elle a donc saisi le Tribunal administratif de Toulon afin d’obtenir l’annulation de ce refus.
Le 8 novembre 2024, avant de statuer sur ce litige, et conformément aux dispositions de l’article L. 113-1 du Code de justice administrative, le Tribunal a décidé de transmettre le dossier de cette demande au Conseil d’État.
La question soumise à la Section du contentieux était la suivante :
« Un pétitionnaire qui, en dehors de toutes dispositions législatives et réglementaires prévoyant la possibilité pour l’autorité compétente d’assortir son autorisation d’urbanisme de prescriptions spéciales, se voit opposer un refus de permis de construire ou une opposition à déclaration préalable, peut-il se prévaloir, devant le juge, de ce que, bien que son projet méconnaisse les dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect, cette dernière aurait pu ou dû lui délivrer cette autorisation en l’assortissant de prescriptions » ?
En d’autres termes, le pétitionnaire peut-il se prévaloir devant le juge administratif de l’absence de prescriptions spéciales au moment de la délivrance de l’autorisation demandée ?
Le Conseil d’État a répondu à cette question par la négative : certes, l’Administration peut assortir un permis de construire de prescriptions spéciales et ainsi délivrer ledit permis en toute légalité. Pour autant, le pétitionnaire ne peut pas faire état de l’absence de ces prescriptions pour se défendre devant le juge et ainsi incriminer l’Autorité administrative compétente (avis commenté : CE, 11 avril 2025, n° 498803).
L’article L. 421-6 du Code de l’urbanisme dispose que :
« Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique.
Le permis de démolir peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti, du patrimoine archéologique, des quartiers, des monuments et des sites. ».
D’abord, le Conseil d’État a donné son interprétation de la combinaison des articles L. 421-6, L. 421-7 et L. 424-1 du Code de l’urbanisme :
« Il résulte de ces dispositions qu’il revient à l’autorité administrative compétente en matière d’autorisations d’urbanisme de s’assurer de la conformité des projets qui lui sont soumis aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L.421-6 et de n’autoriser, sous le contrôle du juge, que des projets conformes à ces dispositions » (avis commenté : CE, 11 avril 2025, n° 498803, point 2).
Ensuite, la Haute Juridiction a mis en exergue les possibilités offertes au pétitionnaire :
« En l’absence de dispositions y faisant obstacle, il est loisible au pétitionnaire, le cas échéant après que l’autorité administrative compétente lui a fait part des absences de conformité de son projet aux dispositions mentionnées à l’article L. 421-6, d’apporter à ce projet, pendant la phase d’instruction de sa demande et avant l’intervention d’une décision expresse ou tacite, des modifications qui n’en changent pas la nature, en adressant une demande ou en complétant sa déclaration en ce sens accompagnée de pièces nouvelles qui sont intégrées au dossier afin que la décision finale porte sur le projet ainsi modifié » (avis commenté : CE, 11 avril 2025, n° 498803, point 3).
Enfin, le juge administratif a fait de même avec celles du maire de la commune :
« L’autorité administrative compétente dispose également, sans jamais y être tenue, de la faculté d’accorder le permis de construire ou de ne pas s’opposer à la déclaration préalable en assortissant sa décision de prescriptions spéciales qui, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, ont pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect » (avis commenté : CE, 11 avril 2025, n° 498803, point 4).
Cela étant, qui dit faculté ne dit pas obligation, ce qui ne permet donc pas au pétitionnaire d’en faire le reproche à l’Administration :
« Le pétitionnaire auquel est opposée une décision de refus de permis de construire ou d’opposition à déclaration préalable ne peut utilement se prévaloir devant le juge de l’excès de pouvoir de ce que l’autorité administrative compétente aurait dû lui délivrer l’autorisation sollicitée en l’assortissant de prescriptions spéciales » (avis commenté : CE, 11 avril 2025, n° 498803, point 5).
À l’instar de n’importe quel citoyen, le pétitionnaire ne peut se prévaloir, en quelque sorte, de sa « turpitude ».
Besoin d’un avocat sur le sujet, contactez :
Laissez un commentaire