Urbanisme : précisions du juge administratif sur la régularisation impossible en cas de fraude
Afin d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme, il arrive qu’un pétitionnaire procède de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’Administration sur la réalité du projet, expression consacrée par le juge administratif : la fraude est alors caractérisée.
Cela étant, à l’occasion du dépôt de la demande, une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à des manœuvres destinées à tromper l’Administration (CE, 16 août 2018, Société NSHHD, n° 412663).
Toujours est-il que, en droit de l’urbanisme, les exemples de fraudes sont nombreux.
Le 10 mai 2022, le maire de Villennes-sur-Seine a pris un arrêté par lequel il a délivré à la société HLM Immobilière 3F un permis de construire autorisant un changement de destination et la réhabilitation d’un ensemble de bureaux, afin d’y construire douze logements.
Cela étant, à l’occasion du dépôt de la demande, une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à des manœuvres destinées à tromper l’Administration (CE, 16 août 2018, Société NSHHD, n° 412663).
Toujours est-il que, en droit de l’urbanisme, les exemples de fraudes sont nombreux.
Le 10 mai 2022, le maire de Villennes-sur-Seine a pris un arrêté par lequel il a délivré à la société HLM Immobilière 3F un permis de construire autorisant un changement de destination et la réhabilitation d’un ensemble de bureaux, afin d’y construire douze logements.
Des voisins ont demandé au Tribunal administratif de Versailles d’annuler ce permis.
D’après les requérants, ce permis avait été obtenu par fraude : alors que le pétitionnaire déclarait dans sa demande situer le projet uniquement sur une parcelle, il ressortait du dossier joint à cette demande que la construction de cinq places de stationnement était aussi envisagée sur la parcelle voisine.
Face à cette argumentation, la société a demandé et obtenu un permis modificatif.
Le 17 février 2023, ce permis a été délivré, en cours d’instance.
Dès lors, le projet englobait trois parcelles, et déplaçait la construction des places de stationnement sur l’une d’entre elles.
Le 9 novembre 2023, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté cette demande, en considérant que, à supposer que le permis initial soit entaché d’une fraude, le moyen soulevé par les requérants était inopérant, dans la mesure où il ciblait un vice auquel avait remédié le permis modificatif intervenu durant l’instance. Les voisins se sont donc pourvus en cassation.
Un permis de construire obtenu par fraude peut-il être spontanément régularisé ?
Un permis modificatif peut-il régulariser un permis initial obtenu frauduleusement ?
Le Conseil d’État a répondu à ces questions par la négative : il est impossible de régulariser un permis de construire obtenu par fraude (décision commentée : CE, 18 décembre 2024, n° 490711).
Le premier moyen des requérants est le plus important : les premiers juges auraient commis une erreur de droit en considérant que le permis modificatif du 17 février 2023 avait régularisé le permis initial, sans se prononcer au préalable sur l’existence d’une fraude entachant celui-ci.
D’après le pourvoi, dans la mesure où un permis frauduleux ne peut jamais faire l’objet d’une régularisation, le Tribunal administratif aurait dû s’assurer que tel n’était pas le cas du permis initial du 10 mai 2022, avant de le considérer régularisé par le permis modificatif produit en cours d’instance.
Dans un premier temps, le Conseil d’État énonce le principe :
« Lorsqu’un permis de construire de construire initial a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial. Toutefois, lorsqu’un permis de construire a été obtenu par fraude, l’illégalité qui en résulte n’est pas de nature à être régularisée par la délivrance d’un permis de construire modificatif. Il s’ensuit qu’une telle illégalité peut être utilement invoquée à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial alors même qu’un permis modificatif aurait été délivré » (décision commentée : CE, 18 décembre 2024, n° 490711, point 2).
Dans un second temps, le juge administratif met en exergue l’erreur de droit commise par le Tribunal administratif de Versailles :
« Il résulte de ce qui précède qu’en se fondant, pour écarter comme inopérant le moyen tiré de ce que la société HLM immobilière 3F avait présenté de manière intentionnelle des informations erronées sur le terrain d’assiette du projet dans son dossier de demande de permis de construire, de nature selon les requérants à tromper l’administration sur la réalité du projet, et de ce que le permis de construire litigieux aurait ainsi été obtenu par fraude, sur la circonstance que le dossier de permis de construire modificatif avait modifié la demande sur ce point, le Tribunal administratif de Versailles a commis une erreur de droit » (CE, 18 décembre 2024, n° 490711, point 3).
Cet arrêt illustre la volonté du Conseil d’État d’arrêter la régularisation au seuil de la fraude et confirme l’arrêt du 11 mars 2024, Commune de Saint-Raphaël (n° 464257).
Cette décision ne concernait pas le permis modificatif mais les mécanismes de régularisation conditionnelle de l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme et de régularisation dans le prétoire de l’article L. 600-5-1.
Ainsi le Conseil d’État a considéré que le juge administratif ne pouvait en faire application lorsque l’autorisation d’urbanisme dont il a été saisi a été obtenue par fraude.
Qu’il s’agisse de la régularisation d’un vice entachant un permis obtenu par fraude ou de la fraude elle-même, les deux sont inacceptables et donc interdites, quand bien même un permis modificatif serait déposé, certes inchangé quant au projet, mais ne comportant plus les mentions insincères figurant dans le permis initial.
L’idée est de ne pas inciter les pétitionnaires fraudeurs à compter sur la régularisation.
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