23.09201429 août 2024

Le manquement du notaire à son obligation de conseil : l’indemnisation de la victime n’est pas un mythe !

Par un arrêt en date du 2 juillet 2014 (C.cass, civ.1ère, 2 juillet 2014, n° de pourvoi 12-28615) la Cour de cassation rappelle l’obligation d’indemnisation du notaire lors de la constatation d’un manquement à son devoir de conseil. En l’espèce, des particuliers avaient acheté au moyen d’un prêt un appartement en l’état de futur achèvement (VEFA) dans un immeuble en copropriété. L’immeuble n’ayant pas été livré dans les délais prévus semble t-il à cause d’un recours contre l’autorisation d’urbanisme, les particuliers avaient assigné la société et la banque en résolution du contrat de vente ainsi que du contrat de prêt et avaient recherché la responsabilité du notaire lui reprochant de na pas les avoir informés de l’existence de recours contre le permis de construire. La Cour d’appel avait condamné le notaire à indemniser l’ensemble des préjudices liés à la résolution de la vente. Estimant que la juridiction d’appel avait commis une erreur de droit aux termes de l’article 1382 du code civil, un pourvoi avait été formé à l’appui duquel il était soutenu que le lien de causalité n’était pas établi. Il était plus précisément soutenu que rien ne permettrait de s’assurer que mieux informés, les acheteurs auraient renoncé à conclure la vente. Saisie du litige la Haute juridiction balaye cet argument en relevant : “Attendu, ensuite, qu’ayant relevé que le notaire, tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par ses soins, avait omis d’informer les acquéreurs des recours exercés contre le permis de construire et de l’engagement d’une procédure de référé, alors qu’il en avait connaissance, et d’indiquer dans l’acte que la société ne détenait que des droits indivis sur la parcelle n° B 2794, destinée à assurer la desserte des immeubles à construire, autant de circonstances ayant conduit, en l’état d’une ordonnance de référé du 1er mars 2007 ordonnant la suspension des travaux et d’une action engagée par un coindivisaire dénonçant les conditions d’usage de la parcelle n° B 2794, au non-respect des délais de livraison, la cour d’appel a pu retenir que les fautes relevées à l’encontre du notaire avaient exposé les acquéreurs au risque, qui s’est réalisé, de subir les conséquences de l’annulation de la vente, caractérisant ainsi l’existence d’un lien de causalité entre ces manquements et les préjudices invoqués». La Cour tire ensuite les conséquences de cette appréciation pour justifier le raisonnement suivi par la cour d’appel quant à l’indemnisation solidaire du notaire : « Attendu que M. X…et la SCP notariale font grief à l’arrêt de les condamner, in solidum avec la société, à payer aux acquéreurs une somme au titre de la clause pénale contenue dans l’acte de vente et à réparer un préjudice locatif, alors, selon le moyen, que seul le préjudice causé par la faute invoquée peut faire l’objet d’une indemnisation ; qu’en condamnant le notaire à verser aux époux Z… le montant de la clause pénale prévue à l’acte résolu, et les loyers qu’ils auraient perçus s’ils avaient loué l’immeuble, bien que s’il devait être admis que sans la faute imputée à l’officier ministériel, les demandeurs à l’action n’auraient pas réalisé cette opération, ils n’auraient pas bénéficié ni de cette clause, ni des loyers, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ; Mais attendu qu’ayant relevé que les manquements retenus à l’encontre du notaire avaient directement contribué à l’absence d’efficacité de son acte et au prononcé de la résolution de la vente, la cour d’appel a pu le condamner à dédommager les acquéreurs de la perte des loyers et à leur payer l’indemnité forfaitaire convenue ; que le moyen n’est pas fondé » Cet arrêt est intéressant puisqu’il rappelle l’étendue de l’obligation de conseil que doit le notaire envers ses clients: cette obligation s’étend à l’hypothèse où il a connaissance (preuve qui peut s’établir par tout moyen) d’un recours contre l’autorisation d’urbanisme nécessaire à un immeuble en VEFA. Il est utile de rappeler que ce devoir de conseil revêt un caractère impératif: le devoir de conseil est un devoir professionnel obligatoire auquel le notaire ne peut se soustraire sous aucun prétexte et quelle que soit la nature de son intervention (C.cass, 3ème civ. 18 octobre 2005, juris-data n°2005-030336). Plus encore, l’obligation de conseil du notaire porte donc tant sur la validité de l’acte que sur les risques juridiques et économiques encourus. Ainsi, il est acquis par la jurisprudence que le notaire a l’obligation d’informer l’acquéreur des risques qu’il prend à la signature de l’acte authentique (C.cass, 1ère civ., 9 décembre 2010, n°09-70816). Dans le même sens, il lui appartient de se renseigner sur la possibilité de construire sur le terrain au regard du POS en vigueur et mettre en garde les acheteurs contre les conséquences d’un refus d’autorisation de construire (C.cass 1ère civ., 21 février 1995). En l’espèce, c’est exactement dans cette lignée jurisprudentielle que la Cour de cassation se positionne. La Cour de cassation marque néanmoins une certaine audace s’agissant de la question de l’indemnisation due par le notaire : non seulement le dédommagement du au titre de la clause pénale doit être couvert mais plus encore, les loyers escomptés de la location du bien. La Cour écarte délibérément la notion de perte de chance pour retenir l’exposition du client à un risque résultant de la mauvaise information fournie par le notaire afin d’indemniser pleinement le préjudice subi par les particuliers Cet arrêt rappelle donc aux particuliers la possibilité de se retourner contre leur notaire en cas de violation de ses obligations de conseil et d’obtenir indemnisation parallèlement au recours qui pourrait être intenté contre les constructeurs. Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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31.10201329 août 2024

Démontage des éoliennes industrielles : pourquoi cela restera exceptionnel (TGI Montpellier, 17 septembre 2013)

Faut il pour les opérateurs désespérer d’avoir tenté d’implanter des éoliennes en milieu rural? Nous ne le pensons pas, même à la lecture du jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Montpellier le 17 septembre 2013, qui a fait grand bruit au-delà même de la seule filière éolienne, qui se devait d’être scrupuleusement analysé avant d’en tirer d’hâtives conclusions. Parce qu’il ne s’agit pas seulement d’une décision de justice isolée et rarissime. Il s’agit, à l’analyse du jugement motivé qui a été rendu, d’une appréciation conservatrice et finalement peu cohérente avec la réglementation de l’éolien en France. Rappelons tout d’abord les faits : les requérants sont une société et un couple d’habitants d’un Château, classé au titre de la législation sur les monuments historiques et situé sur une commune voisine d’un parc de 10 éoliennes. La construction, autorisée par arrêté de permis de construire, a eu lieu entre 2005 et 2006. Les requérants n’ont semble t-il pas jugé opportun de contester les autorisations d’urbanisme. Ils ont assigné la société exploitante du parc éolien, ainsi que les propriétaires fonciers ayant donné leurs parcelles à bail. Précisons d’emblée que les propriétaires ont été condamnés solidairement au paiement des diverses sommes d’argent par le Tribunal, mais que dans ces rapports solidaires, les sommes resteraient à l’entière charge de l’exploitant éolien. Les requérants ont assigné l’exploitant et les propriétaires devant le TGI de Montpellier, selon la règle classique de la compétence territoriale dépendant du siège du défendeur. Leurs demandes étaient fondées sur l’article 544 relatif au droit de propriété et sur l’article 1382 du code civil (fondement légal de la responsabilité pour faute), double fondement qui rejoint la théorie des troubles anormaux de voisinage. Rappelons le principe dégagé par la Cour de cassation selon lequel « nul ne doit causer à autrui aucun trouble anormal de voisinage » (Cass, 2ème civ., 19 décembre 1986 ; Civ. 2e, 23 oct. 2003, Elissondo et autres c/ SA Intercoop, no 02-16.303, RDI 2004. 276, obs. Bergel). Sur ce fondement, ils demandaient : le démontage des 10 éoliennes sous astreinte de 1500€ par jour de retard et par éoliennes ; le versement à chacun d’entre eux d’une somme de 30 000€ pour le « préjudice de jouissance déjà subi » ; le versement à chacun d’entre eux d’une somme de 20 000€ pour le « préjudice moral déjà subi » ; le versement à chacun d’entre eux d’une somme de 15000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile (c’est-à-dire les frais de procédure et d’avocat). Par jugement du 17 septembre 2013, le TGI de Montpellier a fait partiellement droit à leurs demandes : en condamnant l’exploitant éolien à démonter les 10 éoliennes dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement et en prévoyant une astreinte de 500€ par jour de retard et par éolienne non démontée ; en condamnant l’exploitant éolien et les propriétaires à payer solidairement aux trois demandeurs une somme totale de 37 500€ à titre de dommages et intérêts, une somme de 5000€ au titre des frais de procédure, ainsi qu’aux dépens. Ce faisant, le Tribunal s’est fondé en réalité sur des éléments factuels apparaissant pour le moins ténus (tels que ressortant du jugement du moins) et en tout état de cause partiels pour qui a déjà ouvert des études d’impact éoliennes : –        deux constats d’huissier de 2009 et de 2012 constatant que les éoliennes étaient visibles depuis la propriété des requérants ; –        un constat d’huissier désigné par requête (de façon non contradictoire donc) ayant interrogé pendant 8 semaines « divers habitants du village » où est situé le château, et « plus éloigné des éoliennes », ce qui fait dire au Tribunal que « les habitants subissent donc un préjudice moindre que les occupants du château » ; On apprend ainsi que 26 personnes ont été interrogées et que 18 d’entre elles ont fait état de nuisances. Il ressort de ces seuls éléments qu’un préjudice de divers ordre est constitué : « En premier lieu un préjudice esthétique de dégradation de l’environnement résultant d’une dénaturation totale d’un paysage bucolique et champêtre, ce qui est d’une gravité bien plus importante et non comparable avec la modification d’un paysage urbain  environnant par la construction d’un immeuble ou d’un mur dans un espace encore non construit ; En deuxième lieu un préjudice auditif dû au ronronnement et sifflement des éoliennes et existant en raison de son caractère permanent même en dessous des limites réglementaires d’intensité du bruit, obligeant à des mesures de protection élémentaires contre le bruit et créant un trouble sanitaire reconnu par l’académie nationale de médecine dans un rapport du 14 mars 2004, visé dans le jugement rendu le 4 février 2010 entre les consorts A. et la Sté Y. et versé aux débats (page 10); » En troisième lieu et surtout un préjudice d’atteinte à la vue dû au clignotement de flashs blancs ou rouges toutes les deux secondes de jour et de nuit, fatiguant les yeux et créant une tension nerveuse auquel s’ajoutent en cas de soleil rasant des phénomènes stroboscopiques et de variation d’ombre, étant précisé que le parc éolien Z., même en admettant comme soutenu en défense qu’il soit situé à 3,3 km du château, cause à ce titre un préjudice supérieur à celui de X. du fait de sa localisation en face du château et non sur son aile ; » Une fois les préjudices constitués selon le Tribunal, il procède à une appréciation, par nature souveraine, de l’ « anormalité » des troubles : « Attendu que cet ensemble de nuisances, de caractère tout à fait inhabituel, permanent et rapidement insupportable crée un préjudice dépassant les inconvénients normaux de voisinage, constituant une violation du droit de propriété des époux W. contraire à l’article 544 du code civil auquel il convient de mettre fin pour l’avenir par démontage des éoliennes, et qui justifie une indemnisation en dommages-intérêts pour ce qui est du préjudice déjà réalisé ; » En l’espèce, on pourra s’étonner à plusieurs égards : 1)      il ne ressort pas qu’une étude acoustique ait été diligentée par les requérants, de sorte qu’à la seule lecture du jugement, il n’est pas établi précisément le niveau sonore des éoliennes, et…

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18.10201318 octobre 2013

La possible indemnisation du propriétaire d’une parcelle déclassée en raison de la création d’un périmètre de protection rapprochée d’un plan d’eau

Dans un arrêt en date du 09 octobre 2013 (Civ. 3e, 9 oct. 2013, FS-P+B, n° 12-13.694), la Cour de cassation souligne le droit à indemnisation d’un propriétaire de parcelles déclassées à la suite de la modification du zonage d’un plan d’occupation des sols (POS), conséquence de la création d’un périmètre de protection rapprochée d’un prélèvement d’eau. En l’espèce les faits soumis à la Cour de cassation étaient classiques en la matière : Le préfet avait déclaré d’utilité publique la dérivation des eaux d’une rivière et avait instauré, en application de l’article L. 1321-2 du code de la santé publique, un périmètre de protection rapprochée d’une prise d’eau située sur la commune d’Itteville. L’arrêté qui avait été pris précisé que les zones de ce périmètre devaient être classées en zones agricoles. Il s’en était suivi une modification par la commune de son plan d’occupation des sols. Le propriétaire de plusieurs parcelles avait été indemnisé par le juge de l’expropriation au titre de l’article L 1321-3 du Code de santé publique. Le syndicat intercommunal au profit duquel le prélèvement d’eau avait été déclaré d’utilité publique contestait la décision des juges du fonds d’accorder au propriétaire une indemnisation liée au déclassement des parcelles. Confirmant la décision de Cour d’appel, la Cour de cassation rejette les arguments du syndicat intercommunal et rappelle le bien fondé des éléments de fait appréciés par les juges du fond qui ont permis de conclure à l’indemnisation du propriétaire terrien: « Mais attendu qu’ayant exactement retenu que le classement en zone NC ou ND de parcelles classées à la date de l’arrêté préfectoral du 21 février 2003 en zone d’urbanisme NAUI et NAUL ainsi que l’interdiction de certaines activités et les restrictions apportées à d’autres, caractérisaient une restriction au droit de jouissance du bien et que la diminution importante de leur usage subie par les parcelles était consécutive non pas à leur classement en zone non constructible mais à leur inclusion dans un périmètre de protection, leur classement n’étant que la technique utilisée par l’administration pour faire respecter le périmètre de protection, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes et qui a déduit à bon droit de ces seuls motifs, sans excéder ses pouvoirs, que cette diminution d’usage devait être indemnisée, a légalement justifié sa décision » ; Cette décision de la Cour de cassation a le mérite de mettre en lumière l’indemnisation de propriétaires terriens qui subissent un déclassement de leur parcelles dans le cadre de la création d’un périmètre de protection rapprochée d’un plan d’eau prise au titre de l’article L 1321-2 du Code de santé publique. Surtout, on ne pourra que constater qu’en se plaçant sur le terrain de la restriction d’usage  pour justifier l’indemnisation du propriétaire, la Cour de cassation répond par ailleurs à l’argumentation du syndicat qui contestait l’appréciation qui avait été faite de l’indemnisation allouée, puisqu’elle précise que les juges du fond n’était tenu, ni de fixer une date de référence, ni de rechercher l’usage effectif des parcelles à cette date ni de préciser à quelle date il se plaçait pour évaluer cette dépréciation. Une telle liberté d’appréciation est pour le moins détonante eu égard aux règles très strictes édictées notamment en matière d’expropriation. Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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15.04201229 août 2024

Solaire/ Arrêtés de 2010: le Conseil d’Etat annule rétroactivement le tarif “intégré au bâti” pour les bâtiments à usage d’habitation

La Haute juridiction a rendu le 12 avril 2012 sa décision suite aux recours en annulation contre les arrêtés des 12 janvier et 16 mars 2010 organisant les nouveaux tarifs d’achat d’électricité applicables aux installations photovoltaïques. Le Conseil d’Etat décide que : “Le premier paragraphe du 2 de l’annexe 1, les mots ” situées sur d’autres bâtiments ” au second paragraphe du même 2 et les mots ” à l’exception des bâtiments à usage principal d’habitation ” au 1.1. de l’annexe 2 de l’arrêté du 12 janvier 2010 fixant les conditions d’achat de l’électricité produite par les installations utilisant l’énergie radiative du soleil telles que visées au 3° de l’article 2 du décret n° 2000-1196 du 6 décembre 2000, ainsi que, dans cette mesure, les décisions implicites de rejet des demandes de retrait de cet arrêté, sont annulés.” “L’article 2, en tant qu’il prévoit l’application, dans la mesure mentionnée à l’article 2 de la présente décision, des conditions d’achat de l’électricité définies par l’arrêté du 12 janvier 2010, et les mots “à l’exception des bâtiments à usage principal d’habitation” de l’article 4 de l’arrêté du 16 mars 2010 relatif aux conditions d’achat de l’électricité produite par certaines installations utilisant l’énergie radiative du soleil, ainsi que, dans cette mesure, les décisions implicites de rejet des demandes de retrait de cet arrêté, sont annulés” Concrètement, cette décision acte de la suppression du tarif spécial pour les installations sur bâtiments d’habitation, ayant la prime d’intégration au bâti. Ainsi, est annulé la disposition suivante: “2. Pour les installations bénéficiant de la prime d’intégration au bâti situées sur un bâtiment à usage principal d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, d’enseignement ou de santé, le tarif applicable à l’énergie active fournie est égal à 58 c€/kWh”.   S’agissant de la portée de cette annulation, on notera que cet arrêt s’écarte en partie des conclusions du rapporteur public lues à l’audience en mars. En particulier, alors qu’une modulation des effets dans le temps était proposée, le Conseil d’Etat juge finalement qu’”eu égard à la portée de l’annulation prononcée par la présente décision, il ne ressort pas des pièces des dossiers qu’il y ait lieu d’en différer les effets“. C’est dire que l’annulation n’est pas différée, et sera donc rétroactive. Toute la question sera encore de savoir si cette rétroactivité implique une remise en cause des contrats d’achat déjà signés (pour les seuls installations sur bâtiment d’habitation, bénéficiant de la prime d’intégration au bâti), ou seulement les installations sur les bâtiments d’habitation ne bénéficiant pas encore d’un contrat signé avec EDF. Naturellement, une analyse approfondie devra être menée, mais il est à craindre que la lecture restrictive soit évidemment la seule retenue par l’acheteur légal. Cette décision acte d’une ultime étape dans le feuilleton contentieux en matière photovoltaïque. Il n’est pas certain en revanche qu’il ne laisse subsister certains fronts contentieux compte tenu des questions se posant quant à sa portée exacte. En tout état de cause, l’instabilité réglementaire s’aggravant par des décisions tardives et complexes ne permettra pas de retriuver à court terme la confiance des investisseurs dont la filière a tant besoin…    

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26.12201114 janvier 2012

Quand le droit pénal de l’environnement frappe fort…

Le Tribunal correctionnel de Draguignan a prononcé, le 15 décembre dernier, plus de 600.000 euros d’amende pour exploitation sans autorisation d’un centre d’enfouissement de déchets  et délit de pollution des eaux. Le groupe PIZZORNO Environnement et l’une de ses filiales, la SMA (société moderne d’assainissement et de nettoyage), exploitante de la décharge incriminée,  ont été condamnés à de multiples contraventions pour non-respect de l’arrêté préfectoral d’exploitation du site en ce qui concerne la nature et la provenance des déchets stockés au sein du centre d’enfouissement des déchets des Lauriers sis à Bagnols-en-Forêt. En cause, la réception et le stockage de mâchefers provenant de l’incinérateur d’Antibes, de même que la présence non autorisée sur site de gravats de chantier et de boues de station d’épuration. Par ailleurs, deux amendes de 100.000 euros ont été prononcées en raison du délit de pollution des eaux générée par la lixiviation des déchets non autorisés et stockés sur le site. Une autre filiale du groupe PIZZORNO, la SOVATRAM, qui avait acheminé les mâchefers,  a quant à elle était condamné à 10.000 euros d’amende pour délit de faux.  S’agissant des constitutions de parties civiles, la commune de Bagnols-en-Forêt, qui est à l’origine de la procédure en raison d’une plainte déposée par son maire, s’est vue allouée la somme de 80.000 euros. Plusieurs associations pour la protection de l’environnement se sont également vues déclarées recevables et ont obtenu des indemnités allant de 2000 euros à 1 euro symbolique en réparation des préjudices invoqués. Le groupe PIZZORNO aurait déjà indiqué son intention de faire appel. Les poursuites à l’encontre de M. François Pizzorno, PDG du groupe, ont été disjointes et renvoyées au 29 mars 2012. Affaire à suivre… Marie Letourmy Avocat au Barreau de Lille Green Law Avocat

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