25.04201429 août 2024

Vente de terrain: le notaire ne peut se dispenser de conseiller même en cas de certificat d’urbanisme positif ! (Cass, 20 mars 2014)

Par un arrêt en date du 20 mars 2014 (C cass, 20 mars 2014, n° de pourvoi 13-14121) la Cour de cassation rappelle que le notaire est tenu à un devoir de conseil dans le cadre d’une vente avant l’obtention d’un permis de construire. Les faits et la procédure En l’espèce, un notaire avait rédigé un acte authentique de vente d’une parcelle de terrain sur la base d’un certificat d’urbanisme indiquant que le terrain pouvait être utilisé pour la réalisation d’un projet de construction situé en zone littoral. Cependant, le certificat était assorti d’une série d’observations sur les réglementations applicables à la zone Par la suite, le juge administratif avait annulé le permis de construire délivré par le maire au motif de la violation de la loi littoral précisément. L’acquéreur du terrain ayant vu son permis annulé et estimant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil, a recherché sa responsabilité devant les juridictions civiles.  La Cour d’appel rejeta l’argumentation de l’acquéreur au motif que l’acte authentique se fondait sur un certificat d’urbanisme positif révélant la possibilité de mener sur la parcelle un projet de construction. Toutefois, dans son arrêt en date du 20 mars 2014, la Cour de cassation censure l’arrêt de la Cour d’appel et rappelle : « […] que pour rejeter les demandes de M. Z…, l’arrêt énonce que M. X…a reçu l’acte authentique de vente sur la base d’un certificat d’urbanisme positif indiquant que le terrain pouvait être utilisé pour la réalisation du projet de construction, cette mention étant précédée d’observations selon lesquelles le terrain était situé ” en partie en zone UB destinée à l’habitation et en partie zone NC protégée en raison de sa valeur agricole ” et ” concerné par les dispositions de la loi du 3 janvier 1986 dite loi littoral en plus de celles du document d’urbanisme applicable de la commune (POS/ PLU) “, que si le permis de construire obtenu le 14 mars 2006 a ensuite été annulé pour violation des dispositions de l’article L. 146-4-1 du code de l’urbanisme en ce que la construction projetée ne s’inscrivait ni en continuité avec les agglomérations et villages existants, ni dans un hameau nouveau intégré à l’environnement, cette circonstance n’induit pas pour autant un manquement de M. X…à son obligation de conseil, dès lors que présumé légal, le certificat d’urbanisme délivré était réputé prendre en compte les restrictions au droit de construire imposées par la loi littoral à laquelle ce document faisait expressément référence ; Qu’en statuant ainsi, alors qu’un certificat d’urbanisme, document purement informatif, n’ayant pas pour objet d’autoriser une construction ou la réalisation d’une opération immobilière, le notaire, informé d’un projet de construction concerné par la loi du 3 janvier 1986 dite loi littoral, se devait d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les risques qu’il encourait en s’engageant avant que le permis de construire requis n’ait acquis un caractère définitif, et de l’informer de la possibilité d’insérer une condition résolutoire dans l’acte de vente, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » La Cour de cassation rappelle les obligations du notaire en cas de vente d’un terrain, fut il l’objet d’un CU positif En tant que professionnel, le notaire aurait donc du en l’espèce attirer l’attention de l’acquéreur sur la situation de la parcelle et la soumission de cette dernière au régime restrictif de la loi Littoral. L’arrêt de la Cour de cassation est intéressant à double titre puisqu’il rappelle :  Que le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui n’autorise ni n’interdit rien. A cet égard, la jurisprudence de la Cour de cassation est constante puisque de nombreux arrêts ont déjà pu souligner qu’un certificat d’urbanisme même positif s’analyse comme un acte d’information qui n’a pas pour objet d’autoriser une construction ou la réalisation d’une opération immobilière (en ce sens C.cass, 1ère civ. 9 juin 2010, n°09-12.995). Que le devoir de conseil est un devoir professionnel obligatoire auquel le notaire ne peut se soustraire sous aucun prétexte et quelle que soit la nature de son intervention (C.cass, 3ème civ. 18 octobre 2005, juris-data n°2005-030336). Le devoir de conseil du notaire est donc un devoir absolu. En vertu de ce devoir de conseil, le notaire doit  s’assurer de la validité, de l’utilité, l’efficacité de son acte, éclairer les parties, attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes qu’il authentifie (C.cass, 1ère civ, 26 novembre 1996, bull. civ 2001, 3ème partie n°20). A noter que l’arrêt de Cour de cassation en date du 20 mars 2014 confirme un courant jurisprudentiel selon lequel il appartient au notaire de se renseigner sur la possibilité de construire sur le terrain au regard du POS ou du PLU en vigueur et mettre en garde les acheteurs contre les conséquences d’un refus d’autorisation de construire (C.cass 1ère civ., 21 février 1995). La Cour de cassation va même encore plus loin en estimant que le notaire « se devait d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les risques qu’il encourait en s’engageant avant que le permis de construire requis n’ait acquis un caractère définitif, et de l’informer de la possibilité d’insérer une condition résolutoire dans l’acte de vente ». A noter qu’une vigilance particulière doit donc être portée par ces derniers sur la rédaction de l’ensemble des clauses de l’acte authentique puisque seules les carences matérielles de l’acte pourront être sanctionnées par les juridictions judicaires. Les acquéreurs qui sont confrontés à des difficultés en cas de vente avant l’obtention d’un permis de construire ont donc la possibilité de se retourner contre le notaire qui n’aurait pas été suffisamment précis dans l’acte authentique sur les risques entourant l’obtention du permis de construire. Me Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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21.03201424 mars 2014

Un nouvel exemple de l’attitude « décomplexée » du juge des référés face à une construction irrégulière

Dans un arrêt du 11 mars 2014 (C.cass, 3ème civ, 11 mars 2014, pourvoi n°13-12361), la Cour de cassation confirme un arrêt de Cour d’appel statuant en référé où la juridiction  reconnaissait sa compétence à l’endroit d’un litige relevant normalement, au fond, du juge répressif. Une commune avait saisi le juge des référés, sur le fondement de l’article 809 du code de procédure civile, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par des constructions irrégulières. La décision de la Cour de cassation suscitée par cette action  n’est pas sans rappeler un précédent arrêt du 14 janvier 2014 (C.cass, 14 janvier 2014, pourvoi n°13-10167, commenté ici) confirmant même en matière de police ICPE les pouvoirs étendus du juge des référés, lequel avait ordonné l’arrêt d’une centrale à béton, sous astreinte de 700 euros par jour de retard, au titre de l’existence des troubles anormaux de voisinage. En l’espèce, un particulier avait installé sur son terrain situé en zone naturelle une caravane et réalisé diverses constructions. Il reprochait à la Cour d’appel statuant en référé de s’être reconnue compétente aux motifs que « Les infractions aux règles de l’urbanisme sont de la compétence exclusive du juge pénal judiciaire ; que l’interruption des travaux peut être ordonnée soit sur réquisition du ministère public agissant à la requête du maire, du fonctionnaire compétent ou de l’une des associations visées à l’article L. 480-1, soit, même d’office, par le juge d’instruction saisi des poursuites ou par le tribunal correctionnel ; qu’en estimant cependant que le juge des référés était compétent pour ordonner l’enlèvement des caravanes et autres implantations installées sur le terrain litigieux situées sur la parcelle litigieuse, la Cour d’appel a violé les articles L. 480-1 et L. 480-2 du code de l’urbanisme ». La Cour de cassation ne fait pas droit à l’argumentation du requérant et relève ainsi : « Attendu que la cour d’appel, statuant en référé, s’est reconnue à bon droit compétente, dès lors que la connaissance du litige dont elle était saisie relevait au fond du juge répressif, lequel appartient au même ordre de juridiction (…). Attendu qu’ayant relevé que le terrain de M. X… se situait en zone 1 NCP du plan d’occupation des sols de la commune de Sorgues, zone agricole inconstructible dans le polygone d’isolement de la Société nationale de poudres et explosifs et que sont interdits dans cette zone notamment les terrains de camping et caravaning, les caravanes isolées et toute forme d’abris provisoires, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à de simples arguments inopérants, a pu retenir que l’installation, irrégulière au regard de la réglementation d’urbanisme existante, de caravanes ou d’habitation sur ce terrain situé dans une zone protégée et à risque, constituait un trouble manifestement illicite qu’il appartenait au juge des référés de faire cesser ». Cet arrêt souligne la grande liberté dont dispose le juge des référés en présence de « troubles manifestement illicites » au sens de l’article 809 du Code de procédure civile, lequel dispose : « Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » Plus concrètement, la Cour de cassation confirme une nouvelle fois que l’illicéité, telle que conçue par l’article 809 du Code de procédure civile, tend à dépasser le sens étymologique et de celui-ci. Il peut s’agir comme elle l’a déjà reconnue de la méconnaissance d’une norme juridique obligatoire, que son origine soit délictuelle ou contractuelle (Cass. 2e civ., 7 juin 2007, n° 07-10.601 ; Cass. 1re civ., 8 déc. 1987 ; Cass. 1re civ., 9 mai 1990 ), législative ou réglementaire (Cass. 1re civ., 12 déc. 1978 : Bull. civ. 1978, I, n° 299 ; Cass. soc., 4 déc. 1980 ; Cass. com., 15 juin 1982 ) de nature civile ou pénale. En l’espèce, force est de relever que les faits qui étaient reprochés au requérant constituaient des infractions, relevant normalement de la compétence du juge pénal au titre des articles L 480-1 et L 480-2 du Code de l’urbanisme (constructions irrégulières en zone naturelle). En présence d’une infraction au Code de l’urbanisme, le juge des référés dispose donc de la possibilité de faire interrompre et cesser des travaux dès lors que ceux-ci contreviennent aux règles d’urbanisme applicables. Compte-tenu des délais très courts dans lesquels le juge des référés statue, il semble acquis que de nombreuses autorités saisiront à l’avenir ce juge pour faire cesser les infractions réprimés par les articles L 480-1 et L480-2 du Code de l’urbanisme.   Me Aurélien BOUDEWEEL (Green LAW Avocat)

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17.03201418 mars 2014

Une responsabilité encore accrue de l’architecte en sa qualité de maître d’œuvre

Dans un arrêt en date du 06 novembre 2013 (C.cass, Chambre civile 3, 6 novembre 2013, n°12.15-673) la Cour de cassation casse l’arrêt de Cour d’appel ne reconnaissant pas la responsabilité de l’architecte, chargé d’une mission de maîtrise d’œuvre complète, qui demandait à un entrepreneur de procéder à une démolition sans permis de démolir. En l’espèce, la Cour d’appel de Bordeaux avait refusé de reconnaître l’action d’une SCI (maître d’ouvrage) contre l’architecte tendant à faire reconnaître la responsabilité de ce dernier. La Cour de cassation casse l’arrêt rendu en  appel et reconnaît la responsabilité de l’architecte en relevant ainsi : « Que le maître d’œuvre ayant accepté une mission globale comprenant notamment la direction des travaux et la vérification de leur conformité aux pièces du marché engage sa responsabilité envers le maître de l’ouvrage s’il demande à l’entrepreneur principal de procéder à une démolition non autorisée par le permis de construire ; qu’en jugeant que la démolition illicite avait été réalisée sur les « instructions du maître d’œuvre qui presse l’entreprise de procéder à la démolition dans (sic) ses visites de chantier des 13 janvier, 20 janvier, 3 février, 10 février et 17 février 2006 » (arrêt, p.5§5) et que ledit maître d’œuvre a effectivement commis une « faute » (ibid. p.6§1), mais que sa responsabilité ne pourrait pas être engagée à l’égard du maître de l’ouvrage au motif que celui-ci savait qu’il ne disposait pas de l’autorisation administrative de procéder à la démolition, la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l’article 1147 du Code civil ». Cet arrêt souligne la responsabilité accrue de l’architecte dans le cadre de sa mission de maître d’œuvre et ce, même si en l’espèce, la SCI qui a signé un marché de démolition savait pertinemment qu’il n’avait pas été obtenu ni sollicité de permis de démolir. La Haute juridiction interprète donc de manière très stricte le régime de responsabilité de l’architecte en tant que maître d’œuvre d’un marché de travaux. Aucune cause exonératoire n’est en effet retenue par la Cour de cassation, laquelle se borne simplement à constater la violation des règles d’urbanisme par le professionnel. Au demeurant cet arrêt n’est pas sans mettre en avant l’infraction que constitue en droit de l’urbanisme la démolition sans permis de démolir. Rappelons que le permis de démolir voit son champ défini positivement par les articles R. 421-27 et R. 421-28 du code de l’urbanisme et les dispenses fixées par l’article R. 421-29 du même code. Des règles très strictes sont à respecter avant toute action de démolition d’un ouvrage : En vertu de l’article L 451-1 du Code de l’urbanisme, la demande de permis de démolir précise : – L’identité du ou des demandeurs ; – En cas de démolition partielle, les constructions qui subsisteront sur le terrain et, le cas échéant, les travaux qui seront exécutés sur cette construction – La date approximative à laquelle le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée ont été construits. – La demande comporte également le document attestant que le ou les demandeurs sont habilités à déposer une demande de permis de démolir. En vertu de l’article R 450-2 du même Code, le dossier joint à la demande doit par ailleurs comprendre: – Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; – Un plan de masse des constructions à démolir ou, s’il y a lieu, à conserver ; – Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants. A réception du dossier de permis de démolir, l’autorité compétente dispose alors du délai classique de de deux mois pour instruire la demande. Un strict respect des règles relatives à la démolition contenues dans le Code de l’urbanisme rappellent doivent donc être respectées par les pétitionnaires ou leurs mandataires. Analyse proposée par Me Aurélien BOUDEWEEL (Green Law Avocat)

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24.02201429 août 2024

Construction irrégulière et travaux d’extension : la régularisation des travaux entrepris irrégulièrement doit concerner l’ensemble de la construction (CE, 13 déc. 2013, n°349081)

Dans un arrêt « Commune de Porspoder » (CE, 13 déc. 2013, n°349081 ; consultable ici), le Conseil d’Etat revient partiellement sur une jurisprudence antérieure selon laquelle un maire ne peut légalement accorder un permis de construire portant extension d’un bâtiment prenant appui sur une partie du même bâtiment construite, elle, sans autorisation (CE, 9 juil. 1986, Mme Thalamy, n°51712). Cette jurisprudence était donc limitée aux seuls cas de figure où les travaux pour lesquels l’autorisation était sollicitée prenaient appui sur les éléments irréguliers de la construction, ou en étaient indissociables. En d’autres termes, la Haute juridiction considérait qu’un permis de construire portant sur une construction existante irrégulièrement érigée ne pouvait être accordé sans que cette dernière soit préalablement régularisée (CE, 25 juin 2003, Daci, n°229023). L’arrêt commenté constitue une remise en cause de la jurisprudence « Thalamy » puisque désormais la régularisation de l’existant édifié sans autorisation est indispensable bien que l’extension du bâti ne prenne pas appui sur la partie construite sans autorisation : « Lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé ; qu’il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation ; » La décision « Commune de Porspoder » rompt avec l’exigence du lien physique entre les travaux pour lesquels une autorisation d’urbanisme est requise et les travaux irrégulièrement construits contenue dans la jurisprudence « Thalamy ». L’abandon du lien physique a déjà pu être identifié dans la jurisprudence du Conseil d’Etat (CE, sect., 3 mai 2011, Ely, n° 320545), l’arrêt commenté confirme donc ce durcissement. En l’espèce, un particulier avait déposé une déclaration de travaux pour procéder à l’extension de sa maison d’habitation qui avait fait l’objet de transformations préalables sans en obtenir l’autorisation nécessaire. La déclaration de travaux avait été attaqué par des requérants sur le fondement de la jurisprudence « Thalamy ». Le tribunal administratif de Rennes avait rejeté leur requête au motif que la déclaration des travaux d’extension ne prenait pas appui sur « la partie du bâtiment dont l’irrégularité était alléguée », la jurisprudence « Thalamy » n’étant donc pas applicable en l’espèce. Ce raisonnement a donc été censuré par le Conseil d’Etat qui considère que la régularisation de l’ensemble des travaux irréguliers est un préalable nécessaire à la réalisation des travaux d’extension. Dans un deuxième temps, l’arrêt commenté précise : « qu’il appartient à l’administration de statuer au vu de l’ensemble des pièces du dossier, en tenant compte, le cas échéant, de l’application des dispositions de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme issues de la loi du 13 juillet 2006 emportant régularisation des travaux réalisés depuis plus de dix ans» L’article L. 111-12 du code de l’urbanisme dispose que : « Lorsque qu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». Cet article qualifié de « pardon administratif » dans la doctrine juridique signifie que l’administration qui refuserait de délivrer un permis de construire ou s’opposerait à une déclaration de travaux ne peut pas le faire au motif que les travaux entrepris sur le même bâtiment depuis plus de dix ans n’ont pas fait l’objet de la délivrance d’un permis ou d’une non opposition à une déclaration préalable de travaux. Ainsi l’article L. 111-12 rompt avec une irrégularité perpétuelle de l’immeuble sur le plan administratif à défaut de régularisation a posteriori et a par la même occasion introduit une sécurité juridique pour tout pétitionnaire en cas de mutation de l’immeuble ou de travaux sur celui-ci. En outre, rappelons que l’introduction de cette prescription administrative décennale participe à une cohérence de la prescription des actions sur les travaux irréguliers puisque l’action pénale est enfermée dans un délai de trois ans à compter de l’achèvement des travaux et qu’en matière civile, l’action en démolition des constructions irrégulières s’éteint dans le délai de droit commun fixé à dix ans. Dans l’arrêt «Commune de Porspoder », le Conseil d’Etat mentionne donc que l’autorité administrative amenée à se prononcer sur une demande de permis de construire ou sur une déclaration de travaux doit prendre en compte, dans sa décision, la possible application de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme qui, le cas échéant permettra la régularisation des constructions irrégulières achevées il y plus de dix ans. Valentin GUNER GREEN LAW AVOCAT

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21.02201421 février 2014

La liquidation de l’astreinte pénale en matière d’infractions aux règles d’urbanisme n’est pas contraire aux garanties constitutionnelles (Cass, 4 févr.2014, n°13-83492)

Par un intéressant arrêt en date du 04 février 2014 (C.cass, 4 février 2014, n°13-83492), la Cour de cassation confirme la conformité à la constitution de la possibilité pour l’administration en vertu de l’article L 480-8 du Code de l’urbanisme de liquider une astreinte ayant pour partie un caractère pénal consécutivement à un jugement répressif rendu en matière d’infractions au Code de l’urbanisme. La Cour de cassation était saisie d’une demande de Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) formulée comme suit : « Les dispositions de l’article L.480-8 du code de l’urbanisme permettant à l’administration de liquider une astreinte ayant pour partie un caractère pénal, prononcée par le juge répressif qui a ordonné la remise en l’état des lieux en raison d’une infraction aux règles de l’urbanisme, ne sont-elles pas contraires aux garanties constitutionnelles instituées par les articles 2, 8 et 16 de la déclaration des droits de l’homme aux termes desquelles il appartient à la loi sous le contrôle du juge judiciaire de fixer les peines dans le cadre d’un procès juste et équitable garantissant l’équilibre des droits des parties? » Reprenant une solution constante en la matière, la Cour refuse de renvoyer la question au Conseil Constitutionnel :  « Attendu que les dispositions contestées sont applicables à la procédure ; Qu’elles n’ont pas déjà été déclarées conformes à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel ; Mais attendu que la question, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, n’est pas nouvelle ; Et attendu que la question posée ne présente pas à l’évidence un caractère sérieux dès lors que la créance d’astreinte liquidée trouvant son fondement dans une décision prononcée par une juridiction répressive en application de l’article L. 480-7 du code de l’ urbanisme, le contentieux de son recouvrement ressortit aux juridictions de l’ordre judiciaire, la circonstance que l’Etat a procédé à la liquidation de l’astreinte prononcée, ainsi que le prévoit l’article L. 480-8 du même code, n’ayant pu modifier ni la nature du litige ni la détermination de la compétence » Cet arrêt est l’occasion de rappeler le régime juridique de la liquidation de l’astreinte consécutivement à un jugement rendu en matière pénale. La possibilité d’assortir une condamnation pénale en urbanisme, non seulement d’une obligation de démolition ou de remise en état, mais plus encore d’une astreinte est prévue à l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme : « Le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation; il peut assortir sa décision d’une astreinte de 7,5 à 75 euros par jour de retard Au cas où le délai n’est pas observé, l’astreinte prononcée, qui ne peut être révisée que dans le cas prévu au troisième alinéa du présent article, court à partir de l’expiration dudit délai jusqu’au jour où l’ordre a été complètement exécuté. Si l’exécution n’est pas intervenue dans l’année de l’expiration du délai, le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises, le montant de l’astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus. Le tribunal peut autoriser le reversement ou dispenser du paiement d’une partie des astreintes pour tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter ». L’astreinte permet alors d’accompagner la sanction d’une pression financière. Il est utile de préciser que selon la Cour de cassation « le délai d’exécution de la mise en conformité ne peut courir avant que la condamnation soit devenue définitive » (Crim., 12 décembre 2000, n°00-81771). Sur le plan de la contestation, il convient de noter que la procédure de contestation à l’”état exécutoire” permet de contester le titre exécutoire procédant au recouvrement d’une astreinte prononcée sur le fondement de l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme. La pratique veut qu’une phase de recouvrement amiable précède une phase de recouvrement contentieux. Ainsi, un titre de perception est tout d’abord adressé par pli simple au débiteur (Décret n°2012-1246 du 07 nov. 2012, art. 115) auquel est jointe une lettre invitant le débiteur à régler sa dette dans un certain délai (généralement un mois). Si passé ce délai, le débiteur ne réagit pas, une lettre de rappel peut lui être adressée, suivie, si celle-ci ne produit toujours pas d’effet, d’un commandement de payer. Cependant, il n’est pas rare que l’administration envoie directement un commandement de payer au débiteur de l’astreinte. Ce commandement de payer va constituer le premier acte de poursuite qui procède du titre de perception. S’agissant de la forme de la contestation, l’« opposition à état exécutoire » devra contester le bien fondé du titre exécutoire, à savoir : –        L’existence de la créance ; –        L’exigibilité de la créance ; –        Le montant de la créance. Cependant, avant de saisir la juridiction compétente, le débiteur devra absolument adresser dans les deux mois qui suivent la notification du titre de perception ou du premier acte de poursuite qui procède du titre en cause, une réclamation  appuyée de toutes justifications utiles au comptable chargé du recouvrement de l’ordre de recouvrer (Décret n°2012-1246 du 07 nov. 2012, art. 118 ; et article R. 480-5 du code de l’urbanisme). Au sens de l’article 116 du décret n°2012-1246 du 07 novembre 2012, le comptable chargé de la mise en œuvre de l’action en recouvrement « est le comptable public du lieu du domicile du débiteur ». A compter du jour où l’autorité compétente reçoit cette réclamation, date dont elle informe le débiteur en lui délivrant un reçu, elle dispose d’un délai de 6 mois pour statuer sur celle-ci. Si à l’issue de ce délai, l’autorité compétente n’a pas notifiée sa décision au débiteur, son silence vaut rejet. Dès lors qu’une décision explicite ou implicite intervient, le débiteur dispose alors d’un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision explicite, ou à compter du jour où est née la décision implicite pour saisir la juridiction compétente (Décret n°2012-1246 du 07 nov. 2012, art. 119)….

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