Par
Maître Aurélien BOUDEWEEL (Green Law Avocat)
Par un arrêt en date du 21 janvier 2015 (CE, 1ère, 21 janvier 2015 n°382902) le Conseil d‘Etat rappelle que la prescription de dix ans relativement au droit de reconstruction d’un bâtiment détruit par un sinistre ne court qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi n°2009-526 du 12 mai 2009 lorsque le sinistre est antérieur à celle-ci.
Rappelons que l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme prévoit aujourd’hui (dans sa version en vigueur depuis la loi du 12 mai 2009) les conditions d’obtention d’une autorisation pour une reconstruction à l’identique :
« La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié.
Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme et sous réserve des dispositions de l’article L. 421-5, la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. »
S’agissant d’une autorisation de reconstruction à l’identique, l’autorité d’urbanisme se doit néanmoins de vérifier au sens de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme :
– Que le bâtiment détruit pour lequel est sollicité une reconstruction était régulièrement édifié (Cour administrative d’appel de Nantes, 15 février 2013, n°11NT01834) ;
– Que la démolition du bâtiment pour lequel est sollicité une reconstruction soit intervenue il y a moins de 10 ans (Conseil d’Etat, 9 mai 2012, n°341259 ; Cour administrative d’appel de Lyon, 31 juil. 2012, n°12LY00839) ;
– Que le projet de reconstruction est identique au bâtiment démoli (Cour administrative d’appel de Marseille, 7 févr. 2008, n° 05MA00811 ; CAA Douai, 5 juill. 2007, n° 06DA01662 ; Cour administrative d’appel de Lyon 2 févr. 2006, n° 02LY02286) ;
– Que les dispositions de la carte communale ou du plan local d’urbanisme applicables ne s’y opposent pas.
– Le cas échéant, un dernier considérant mentionne si le projet de reconstruction à l’identique est soumis ou pas à un risque certain et prévisible de nature à mettre en danger la sécurité des occupants.
Précisons que même dans le cas d’une reconstruction à l’identique, le pétitionnaire est tenu de respecter les formalités requises pour la présentation d’un dossier de demande de permis :
« [l’article L. 111-3, alinéa 1] n’a ni pour objet ni pour effet de dispenser le pétitionnaire et l’autorité d’urbanisme du respect des formalités prévues par les textes en ce qui concerne la présentation et l’instruction des demandes de permis de construire, quand bien même elles avaient été accomplies lors de la délivrance du permis initial et ce dernier fût-il récent » (Cour administrative d’appel de Lyon, 19 mars 2013, n°12LY01618).
De fait, la demande de permis de construire doit respecter les prescriptions prévues par les articles R431-5 à R431-12 du Code de l’urbanisme.
En l’espèce, une société avait saisie la juridiction administrative aux fins d’obtenir l’annulation de la décision du maire d’une commune lui refusant un permis de construire en vue d’une reconstruction à l’identique. Sa demande avait été rejetée successivement par le tribunal administratif et la Cour administrative d’appel.
La particularité du litige tenait au fait que le sinistre avait été causé antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.
Saisi du litige le Conseil d’Etat censure l’arrêt d’appel aux motifs qu’une erreur de droit a été commise relativement à l’interprétation de l’article L111-3 du code de l’urbanisme et rappelle:
« Considérant que l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, disposait que : « La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d’urbanisme en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié »; que la loi du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures a modifié ces dispositions pour prévoir que : » La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d’urbanisme en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié.
(…)
Considérant que lorsqu’une loi nouvelle institue, sans comporter de disposition spécifique relative à son entrée en vigueur, un délai de prescription d’un droit précédemment ouvert sans condition de délai, ce délai est immédiatement applicable mais ne peut, à peine de rétroactivité, courir qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle ; que si, en adoptant les dispositions de la loi du 13 décembre 2000 insérées à l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme, le législateur n’a pas entendu permettre aux propriétaires d’un bâtiment détruit de le reconstruire au-delà d’un délai raisonnable afin d’échapper à l’application des règles d’urbanisme devenues contraignantes, les modifications apportées à cet article par la loi du 12 mai 2009 ont notamment eu pour objet de créer expressément un délai ayant pour effet d’instituer une prescription extinctive du droit, initialement conféré par la loi du 13 décembre 2000 aux propriétaires d’un bâtiment détruit par un sinistre, de le reconstruire à l’identique ; qu’il résulte de ce qui précède que le délai qu’elle instaure n’a commencé à courir, dans tous les autres cas de destruction d’un bâtiment par un sinistre, qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi du 12 mai 2009 ; que, dès lors, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que les dispositions de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme issues de cette loi, qui n’ont pas d’effet rétroactif, méconnaîtraient le principe de sécurité juridique ainsi que celui d’égalité devant la loi garantis par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ».
Cet arrêt du Conseil d’état est intéressant puisqu’au-delà de rappeler le régime juridique applicable à la reconstruction à l’identique, il précise le point de départ du délai de prescription eu égard à l’entrée en vigueur de loi du 12 mai 2009.
Pour la Haute juridiction lorsque le sinistre a été causé antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 12 mai 2009, le délai de prescription ne court qu’à compter de cette date.
La solution dégagée par la Conseil d’Etat permet de rappeler au demeurant que la personne qui souhaite reconstruire à l’identique à la suite d’un sinistre son habitation ne doit pas omettre en toute hypothèse de respecter le formalisme prévue par les articles R431-5 à R431-12 du Code de l’urbanisme.
