Conditions suspensives dans une promesse de vente: la Cour de cassation rappelle le caractère strict des clauses (Cass, 20 nov.2013)

Par un arrêt en date du 20 novembre 2013 (C.cass, 20 novembre 2013, pourvoi n°12-29021), la Cour de cassation rappelle la stricte interprétation qu’il convient d’avoir de la condition suspensive contenue dans une promesse de vente et tenant à l’obtention d’un prêt. En l’espèce, des particuliers avaient signé une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Par la suite, le bénéficiaire de cette condition suspensive avait fait valoir la non obtention du prêt pour justifier de sa renonciation à la vente. Néanmoins, il ressortait des pièces que le bénéficiaire de la promesse avait en réalité sollicité auprès de la banque un prêt à un taux inférieur à celui prévu par la promsse de vente Toute la problématique résidait alors en l’espèce dans le fait que le particulier justifiait de la non obtention du prêt mais à un taux qui était  inférieur à celui contractuellement prévu dans la promesse de vente. S’estimant dans son bon droit, la partie adverse avait sollicité de la juridiction civile l’application de la clause pénale, sans succès jusqu’en appel. Dans son arrêt en date du 20 novembre 2013, la Cour de cassation casse néanmoins l’arrêt de Cour d’appel et rappelle la stricte interprétation qu’il convient de faire des dispositions contractuelles et notamment des conditions suspensives d’un contrat : « Vu l’article 1178 du code civil ; Attendu que pour débouter M. X… de sa demande au titre de la clause pénale, l’arrêt retient qu’il est reproché à Mme Y… d’avoir demandé à la BNP un prêt à un taux inférieur au taux prévu à la promesse de vente, qu’il est vrai qu’elle a demandé une simulation sur la base d’un taux de 4, 20 % dont il n’est pas démontré cependant qu’il soit fantaisiste, que le seul fait de demander un taux légèrement inférieur au taux prévu par la promesse ne constitue pas une faute justifiant la mise en jeu de la clause pénale et qu’il n’y a pas là une ” instrumentalisation ” de la condition suspensive ainsi que le prétend M. X… ; Qu’en statuant ainsi, tout en constatant, d’une part, que Mme Y… avait sollicité de la banque BNP Paribas un prêt à un taux ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse, d’autre part, qu’elle se contentait de produire une lettre de Cetelem indiquant que son dossier avait été détruit, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé » ; Cet arrêt de Cour de cassation rappelle l’importance des dispositions contractuelles prévues entre les parties. Dès lors que la promesse prévoyait une condition suspensive liée à un prêt à un certain taux, il appartenait au bénéficiaire de solliciter ledit prêt au taux contractuellement prévu. A défaut, il s’expose à l’application de la clause pénale. Cette décision confirme l’interprétation littérale qu’il convient d’avoir de l’article 1134 du Code civil, lequel dispose que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Nul doute que la solution dégagée par la Cour de cassation dans cette espèce doit être étendue à l’ensemble du domaine contractuel. Il semble alors acquis par exemple que la clause pénale viendrait également s’appliquer dans la cas où une promesse de vente prévoyait l’obligation pour l’une des parties d’obtenir une autorisation d’urbanisme à une date déterminée. Aurélien Boudeweel Green Law Avocat  

PLU Intercommunal: le Sénat freine la disposition phare du projet de loi ALUR

Le projet de loi pour l’accès au logement et à l’urbanisme rénové « ALUR »  présenté par la Ministre  de l’égalité du territoire et du logement est passé cette semaine sous les fourches caudines du Sénat. Concernant la partie du projet de loi relative à l’urbanisme rénové, la mesure phare – article 63 du projet – était le transfert du plan local d’urbanisme (ci-après PLU) de plein droit, c’est-à-dire de manière automatique des communes  vers les communautés de communes et d’agglomération. A l’heure actuelle, ces deux institutions intercommunales n’exercent pas à titre obligatoire la compétence d’urbanisme des communes qu’elles regroupent. Ce transfert de compétence n’est possible qu’à titre facultatif lorsque les communes membres en expriment le souhait (en vertu des articles L. 5214-16 et L. 5216-5 du code général des collectivités territoriales (CGCT)). Le Gouvernement veut ainsi aligner sur le même régime juridique toutes les structures intercommunales puisque les métropoles et communautés urbaines qui regroupent au moins 450 000 habitants exercent à titre obligatoire la compétence d’urbanisme (articles L. 5217-4 et L. 5215-20 du CGCT). Alors que l’Assemblée nationale n’a pas cru bon de retoucher le projet du Gouvernement sur ce point, les sénateurs ont fait illustration de l’adage selon lequel le Sénat était l’assemblée « du seigle et de la châtaigne », c’est-à-dire une assemblée attachée au respect du droit des territoires et de la ruralité. En effet, et quand bien même cette disposition serait gage d’une simplification administrative, les sénateurs ont amendé le projet de loi. Les intentions du Gouvernement étaient pourtant louables. En effet, le transfert de plein droit du PLU à la structure intercommunale participait en substance à « assurer une meilleure cohérence des problématiques de l’aménagement », « renforcer la solidarité entre communes grâce au PLU communautaire » afin d’éviter la concurrence des documents d’urbanisme et à « mutualiser les moyens financiers et l’ingénierie » sachant que l’élaboration d’un PLU s’avère couteuse et qu’un PLU intercommunal est censé atténuer les risques contentieux. Malgré tout, par un amendement adopté en commission et inchangé en séance publique, le Sénat durcit les conditions de transfert du PLU à l’établissement intercommunal : D’une part, alors que le projet prévoyait que les communautés de communes et d’agglomération se verraient transférer la compétence le 1er jour du sixième mois suivant la publication de la loi, les sénateurs ont décidé de repousser l’application de l’article au 1er jour de la troisième année suivant la publication de la loi ;    D’autre part, et surtout, le texte revisité introduit une minorité de blocage permettant à un quart des communes représentant 10 % de la population totale de l’établissement intercommunal de s’opposer au transfert du PLU communal vers l’intercommunalité. Les raisons de ce durcissement du transfert du PLU des plus petites communes vers l’échelon intercommunal se trouvent dans la farouche volonté des sénateurs de préserver l’échelon communal qui pourrait être voué à disparaitre. Après la réforme des collectivités territoriales de 2010 favorisant la fusion des communes et l’obligation pour toutes les communes de se rattacher à un établissement intercommunal, l’article 63 tel qu’il était rédigé dans le projet du Gouvernement constituait «  une nouvelle étape sur le chemin de l’évaporation des communes » (sénatrice communiste Mireille SCHURCH). Ainsi, « le texte de la commission protège singulièrement les communes avec une palanquée de garanties » et  « garantit la liberté d’administration des communes, singulièrement des communes rurales, sans obérer l’avenir » (sénateur socialiste Jean-Jacques MIRASSOU). Alors que la Ministre semble s’arranger du compromis trouvé au nom du principe fondamental de libre administration des collectivités territoriales porté par les élus locaux, ce sont les promoteurs immobiliers qui estiment que le texte adopté « prive de réelle efficacité » (Fédération des promoteurs immobiliers) le transfert de la compétence d’urbanisme aux petites intercommunalités  entachant de manière générale toute la force de la partie du projet de loi relatif à la rénovation de l’urbanisme. La suite du processus législatif, à savoir le passage en deuxième lecture dans les deux chambres puis le cas échéant réunion d’une commission mixte paritaire laisse présager que le projet de loi « ALUR » sera encore redessiné par la représentation nationale… Valentin GÜNER Green Law Avocat

Troubles de voisinage: réforme envisagée de la phase de conciliation judiciaire

Par une réponse ministérielle en date du 1er octobre 2013 (réponse ministérielle n°29692, JOAN 1er octobre 2013), le Garde des Sceaux a précisé avoir demandé à ses services de réfléchir à un dispositif procédural de conciliation plus adapté à aux litiges liés aux troubles de voisinage, pour lesquels la conciliation judiciaire peut parfois aggraver les tensions. La Ministre de la justice avait été en l’espèce interrogée par un député sur le particularisme entourant la gestion des troubles de voisinage, notamment lors de la phase de la conciliation judiciaire préalable. Comme le soulignait le député, la saisine du conciliateur judiciaire en matière de troubles de voisinage par le demandeur peut entraîner des tensions supplémentaires. Actuellement régie par les articles 830 à 835 du Code de procédure civile, lorsqu’un demandeur saisit le conciliateur judiciaire concernant des troubles anormaux du voisinage, aucune disposition n’oblige actuellement  le conciliateur à préserver l’anonymat du demandeur. De fait et compte-tenu de l’absence de l’anonymat, il est en effet constaté que les rapports peuvent s’empirer et empêcher le bon déroulement de la conciliation. Parmi les propositions du Député, il propose que le demandeur soit informé, avant toute action, que son identité va être divulguée auprès du destinataire par le conciliateur ou que le conciliateur puisse mener sa mission sans que l’identité du demandeur ne soit divulguée lors de tout ou partie de la procédure. Après avoir rappelé les avantages de recourir à la conciliation afin de parvenir à un règlement amiable des litiges, la Gardes des Sceaux a pris acte des carences entourant l’utilisation d’une telle procédure en matière de gestion des troubles de voisinage. La Ministre de la justice a donc demandé à ses services de réfléchir “à un dispositif procédural de conciliation plus adapté à ces litiges”. Une modification du dispositif de la conciliation en matière de troubles de voisinages devrait donc intervenir dans les prochains mois. Une telle prise de position de la Ministre de la justice démontre une volonté certaine de désengorger les juridictions judiciaires par un traitement plus en amont du contentieux des troubles de voisinages durant une phase de conciliation plus « adaptée » et donc « plus efficace ». En matière environnementale, la question des troubles de voisinages est récurrente et en constante augmentation ces dernières années (notamment en matière d’implantation d’éoliennes ou d’antennes relais pour ne citer que ces exemples, qui viennent s’ajouter au contentieux des troubles anormaux de voisinage liés à la présence d’une ICPE). Une réforme de la phase de conciliation en matière des troubles de voisinage lors de la saisine des juridictions judiciaire est donc attendue… Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

Garantie de performance énergétique: publication d’un premier rapport d’étape

Le groupe de travail du plan Bâtiment Grenelle dirigé par Madame Caroline Costa (directrice juridique du groupe EGIS-HBI) et Michel Jouvent (association Apogee) a publié le 16 avril 2012 son rapport relatif à la « garantie de performance énergétique »: rapport Plan Bâtiment Grenelle 16.04.12. La mission confiée était notamment de définir la garantie de performance énergétique, d’en tracer les contours et d’examiner les solutions d’assurance envisageables. A titre liminaire, il convient de souligner que les membres du groupe de travail ont pris soin de préciser que ledit rapport n’était qu’un « rapport d’étape », tant la question est effectivement vaste et mouvante et ne peut être abordée exhaustivement en quelques quarante pages de rapport. Quoiqu’il en soit, ce rapport présente le mérite de synthétiser le cadre actuel de la performance énergétique, de soulever les incertitudes y afférentes, plus particulièrement s’agissant du régime juridique applicable, et de proposer des pistes de réflexion.     La  présentation de la performance énergétique Un véritable souhait de garantie Après s’être attaché à rappeler la situation actuelle de la performance énergétique, tant factuelle que règlementaire, le rapport dresse un premier bilan des besoins et des attentes des intervenants au processus de performance énergétique. Il en ressort une volonté de s’assurer de l’efficacité des travaux, souvent coûteux, engagés à ce titre et donc un véritable souhait de garantie de performance énergétique à la fois au niveau des maîtres d’ouvrage que des entrepreneurs soucieux de présenter une compétence reconnue en la matière. Les textes n’apportent cependant aujourd’hui pas de réponse complète dans la mesure où  la notion de performance énergétique couvre à cet égard une diversité de situations et ne procède pas d’une définition unique.   Une grande diversité d’engagements Ainsi, l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments existants relève essentiellement de la contractualisation. Dans le cadre d’un recours à un éco-prêt, certains engagements ressortiront notamment du dossier de l’obtention dudit prêt. Dans d’autres cas, l’entrepreneur pourra s’engager sur la base d’un diagnostic de performance énergétique, pour un changement de classe …Il apparaît donc fondamental de bien définir les modalités contractuelles avant le début des travaux. Au regard de la construction de bâtiments neufs, s’impose a minima la nouvelle réglementation RT 2012 applicable pour l’ensemble des permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2013 et par anticipation depuis le 28 octobre 2011 pour les bâtiments de bureau et d’enseignement ainsi que pour les bâtiments publics. Celle-ci prévoit désormais que la consommation d’énergie primaire de ces nouveaux bâtiments soit inférieure à un seuil de 50 kilowattheures par mètre carré et par an en moyenne (article 4 de la loi Grenelle 1 du 3 août 2009) Il s’agit cependant d’un seuil de consommation conventionnel théorique (arrêté du 11 octobre 2011) qui peut présenter des écarts avec la consommation réelle en fonction de l’utilisation du bâtiment par l’usager. La RT 2012 ne constitue néanmoins que des normes minimales et les maîtres d’ouvrages, entrepreneurs, acquéreurs… peuvent s’entendre  sur un engagement contractuellement plus contraignant (bâtiment passif voire à énergie positive). A l’aune de ce constat, le groupe de travail s’est penché sur les réponses susceptibles d’être apportées sur ces garanties, ce qui présuppose de pouvoir identifier le régime juridique applicable à la garantie de performance énergétique.   Les incertitudes du régime juridique de la performance énergétique Le débat La principale question qui suscite aujourd’hui la plus grande interrogation est la suivante : le défaut de performance énergétique est-il susceptible de caractériser l’impropriété à la destination d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil ? Tel est assurément le cas lorsque ce défaut de performance énergétique est à l’origine de l’apparition d’un désordre de nature décennale à proprement parler. Mais qu’en est-il du défaut de performance énergétique en lui-même, c’est-à-dire lorsque les objectifs d’efficacité énergétique voulus par les parties ne sont pas atteints ? Il est aujourd’hui impossible d’apporter une réponse tranchée à cette question, tant la jurisprudence en matière d’impropriété à destination n’est pas fixée de manière intangible. Cependant, le rapport du Plan Bâtiment Grenelle s’attache à en discerner les  grandes lignes.   Quelques pistes de réflexion : –          un arrêt remarqué et contesté A cet égard, le groupe de travail relève notamment un décision rendue par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qui a fait application de la responsabilité décennale en présence d’un déficit de fonctionnement d’un équipement de production d’eau chaude sanitaire d’appoint, en l’espèce des capteurs solaires, entrainant une consommation d’énergie supérieure à celle attendue (Cass. 3ème civ., 27 septembre 2000, n°98-11986). Il est intéressant de reproduire l’attendu de la Haute juridiction : « l’immeuble était rendu impropre à sa destination par le non fonctionnement de l’élément d’équipement constitué par les capteurs solaires, compte tenu des risque de surchauffe de l’eau chaude sanitaire collective, et parce que les objectifs d’économies d’énergie, consécutifs à la fourniture d’énergie mixte, promis aux utilisateurs par le promoteur, qui s’était prévalu de la qualification « Solaire trois étoiles », n’étaient pas atteints ». Est-ce pour autant dire que tout défaut de performance énergétique donnera lieu à l’application de la garantie décennale ? Rien n’est moins sûr. En effet, les commentateurs de cet arrêt ont à l’époque, tout comme aujourd’hui le rapport susvisé, mis en exergue la référence par le Cour de cassation à l’absence d’atteinte des objectifs d’économie d’énergie, ce qui a pu donner lieu à de vives critiques quant à la déformation de la notion d’impropriété à destination entendue de manière très extensive et subjective. Cependant, il convient de souligner que les juges motivent également leur décision par « les risques de surchauffe de l’eau chaude sanitaire collective » et donc par un risque d’atteinte à la sécurité des personnes. Or l’on sait qu’en présence de tels risques, la Cour de cassation, de même que les juges du fond, n’hésitent pas à retenir l’impropriété à destination d’un immeuble à usage d’habitation et n’exige pas que le risque se soit déjà réalisé. Par ailleurs, la Haute juridiction précise également que les économies d’énergie attendues par les utilisateurs étaient entrées dans le champ contractuel. Cet élément est d’importance dès lors que la…

ICPE: modification de la nomenclature (déchets,compostage, produits alimentaires, OGM)

La nomenclature des installations classées a été modifiée de de façon importante par un décret du 20 mars 2012 (décret 2012-384 du 20 mars 2012). Quatre nouvelles rubriques sont créées: – N°1132: “Toxiques présentant des risques d’effets graves pour la santé en cas d’exposition prolongée (fabrication industrielle, emploi ou stockage de substances et mélanges)” – N°2960: “Captage de flux de CO2 provenant d’installations classées soumises à autorisation en vue de leur stockage géologique ou captant annuellement une quantité de CO2 égale ou supérieure à 1,5 Mt” – N°2970: “Stockage géologique de dioxyde de carbone à des fins de lutte contre le réchauffement climatique, y compris les installations de surface nécessaires à son fonctionnement, à l’exclusion de celles déjà visées par d’autres rubriques de la nomenclature” – N°3642: “Traitement et transformation, à l’exclusion du seul conditionnement des matières premières ci-après, qu’elles aient été ou non préalablement transformées, en vue de la fabrication de produits alimentaires ou d’aliments pour animaux issus : – Uniquement de matières premières animales (autre que le lait exclusivement), avec une capacité de production supérieure à 75 t de produits finis par jour; – Uniquement de matières premières végétales, avec une capacité de production supérieure à 300 t de produits finis par jour ou 600 t par jour lorsque l’installation fonctionne pendant une durée maximale de 90 jours consécutifs en un an; -Matières premières animales et végétales, aussi bien en produits combinés qu’en produits séparés, avec une capacité de production, exprimée en tonnes de produits finis par jour, supérieure à un certain seuil fixé par le décret”.   Par ailleurs, sept rubriques existantes sont modifiées, touchant notamment les OGM et les installations de déchets (N°s 1523, 2221, 2680, 2710, 2711, et 2780). On notera la modification de la rubrique n°2680, opérant un nouveau classement des OGM à la suite de la Loi OGM du 25 juin 2008. En outre, les rubriques 2710 et 2711 relatives aux installations de collecte de déchets apportés par le producteur initial de ces déchets, et aux installations de transit, regroupement et tri de DEEE sont elles aussi modifiées. Le classemetn en rubrique 2710 se fait dorénavant en foction de la quantité ou le voulume de déchets présents, et non plus en fonction de la surface. La rubrique mentionne dorénavant les installations de “tri de DEEE”, ce qui n’inclut plus  le désassemblage et la remise en état. Alors que la circulaire du 24 décembre 2010 englobait ces activités dans la rubrique n°2711, il faut dorénavant considérer, compte tenu de la note du Ministère (Note_presentation_public_AMPG_2711_DC) et de la modification subséquente de l’arrêté de prescriptions générales pour les installations soumises à déclaration, que les activités de désassemblage et remise en état des D3E relèvent d’une activité de traitement des déchets dangereux et non dangeruex (2790 et 2791). Les installations de compostage relevant de la rubrique 2780 (“Installations de compostage de déchets non dangereux ou de matière végétale, ayant, le cas échéant, subi une étape de méthanisation“)  pourront être soumises à enregistrement pour le composage de matière végétale ou déchets végétaux (2780-1), ayant une quantité de déchets traitées entre 30T/jour et 50T/jour. Enfin, la rubrique n°2221, relative à la “préparation ou conservation de produits alimentaires d’origine animale, par découpage, cuisson, appertisation, surgélation, congélation, lyophilisation, déshydratation, salage, séchage, saurage, enfumage, etc., à l’exclusion des produits issus du lait et des corps gras, mais y compris les aliments pour les animaux de compagnie” est subdivisée en deux sous rubriques, et introdusiant notamment le régime de l’enregistrement (2221-B), ce qui pourrait concerner  environ 1200 installations.