12.12201312 décembre 2013

Urbanisme: précisions sur l’étendue du droit à réparation de la partie civile en cas de construction sans permis, ultérieurement régularisée (Cass crim, 13 nov.2013)

Dans un arrêt en date du 13 novembre 2013, publié au Bulletin (Cass Crim.13 novembre 2013, n°12-84.430), la Cour de cassation rappelle que la Cour d’appel, saisie par une partie civile suite à la condamnation définitive d’un prévenu pour violation du permis de construire, est tenue de réparer le préjudice entre la date de construction litigieuse et celle de sa régularisation. En l’espèce, un permis de construire modificatif était intervenu après la condamnation pénale définitive pour construction sans permis, de sorte qu’une période intermédiaire s’était ouverte. La Cour d’appel de renvoi avait rejeté les demandes de réparations des parties civiles en appel au motif que l’infraction n’était pas constituée puisqu’un PC modificatif était, entre temps, intervenu, ce qui avait régularisé le permis initial La Cour de cassation censure cette appréciation en considérant qu’ «  il appartient aux juridictions du fond de réparer, dans les limites des conclusions des parties, le préjudice dont elles reconnaissent le principe ; Attendu qu’il résulte de l’arrêt attaqué et des pièces de procédure que les époux X… ont porté plainte avec constitution de partie civile auprès du juge d’instruction en exposant qu’ils avaient fait l’acquisition, à La Croix-Valmer (Var), d’un appartement avec vue sur la mer et qu’après leur achat, la construction irrégulière d’une villa les avait privés de cette vue ; que M. Jean-Pierre Z…, responsable de l’exécution des travaux litigieux, renvoyé devant le tribunal correctionnel pour avoir méconnu les prescriptions du permis de construire en augmentant la surface du garage de la villa, a été déclaré coupable de ces faits et dispensé de peine, l’infraction ayant été réparée par l’obtention d’un permis modificatif ; que, statuant sur l’action civile, les premiers juges ont déclaré la constitution de partie civile des époux X… irrecevable ; Attendu que, statuant sur le seul appel des parties civiles, l’arrêt attaqué déclare recevable leur constitution, puis, pour les débouter de toutes leurs demandes, retient que la perte partielle de vue trouve sa cause, non dans l’infraction, mais dans la construction, conforme aux règles de l’urbanisme pour avoir obtenu un permis modificatif ultérieur ; qu’ils ajoutent que les époux X…, qui ne pouvaient ignorer que de telles constructions étaient susceptibles d’être édifiées dans ce secteur urbanisé et prisé, ne démontrent pas l’existence d’un préjudice en lien direct avec l’infraction ; Mais attendu qu’en prononçant ainsi, alors que M. Z… avait été définitivement condamné pour avoir édifié la construction litigieuse, la cour d’appel, qui était tenue de rechercher l’étendue du préjudice subi entre la date de la constatation de la construction irrégulièrement entreprise et celle de sa régularisation, n’a pas donné de base légale à sa décision ; D’où il suit que la cassation est encourue ; » La présente décision rappelle donc les contours du droit à réparation de la partie civile dans le cadre d’une procédure pénale engagée au titre d’une infraction au droit de l’urbanisme et souligne la nécessité pour les juridictions répressives d’apprécier ce droit à réparation eu égard à une condamnation devenue ou non définitive. La solution aurait été sans doute différente si un appel avait été formé par le prévenu et que ce dernier avait justifié d’un permis de construire modificatif permettant une régularisation de sa situation devant le juge d’appel. Cela doit donc conduire toute partie à un procès pénal, en matière d’urbanisme, à être vigilante sur les possibilités de régularisation et les incidences procédurales que cela peut avoir. Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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28.11201328 novembre 2013

Urbanisme: comment apporter la preuve d’une violation d’une règle d’urbanisme? (Cass, 23 octobre 2013, n°12-24.919)

Dans un arrêt en date du 23 octobre, la Cour de cassation rappelle que la preuve d’une faute résultant de la violation d’une règle d’urbanisme peut être établie par tous moyens (Civ. 3e, 23 oct. 2013, FS-P+B, n° 12-24.919), ce qui peut relativiser la portée d’un certificat de conformité des travaux. En l’espèce, un voisin avait obtenu dans le cadre d’une procédure en référé la désignation d’un expert afin que ce dernier détermine si l’habitation voisine à sa propriété dépassait la hauteur autorisée par le plan d’occupation des sols. Fort du rapport remis, le requérant avait assigné son voisin aux fins de solliciter la démolition de l’habitation et des dommages et intérêts. La Cour d’appel avait rejeté les demandes du requérant aux motifs que le propriétaire attaqué avait obtenu une décision administrative, en l’espèce, un certificat de conformité des travaux eu égard au permis de construire délivré. De cette seule constatation, la Cour avait estimé que la preuve de la  violation des règles d’urbanisme n’est pas apportée et qu’en tout état de cause cette décision administrative prévaut sur le rapport d’expertise judiciaire. La cour de cassation casse le raisonnement de la cour d’appel et précise : « Attendu que pour débouter M. X… de sa demande de dommages intérêts, l’arrêt retient que le 4 octobre 2004, M. Y… s’est vu accorder un certificat de conformité pour les travaux ayant fait l’objet du permis de construire accordé le 12 octobre 2001, que ce certificat, dont la légalité n’est pas contestée, atteste de la conformité des travaux au permis de construire, que cette décision administrative, que le juge de l’ordre judiciaire ne saurait remettre en cause, prévaut sur les constatations effectuées par les experts judiciaires et apporte la preuve qu’aucune violation des règles d’urbanisme ne saurait être reprochée à M. Y… et qu’en l’absence de faute imputable à M. Y… celui-ci ne saurait voir engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil ; Qu’en statuant ainsi, alors que la faute de M. Y…, résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et recherchée sur le fondement de l’article 1382 du code civil, pouvait être établie par tous moyens, la cour d’appel a violé le texte ».   En l’espèce, l’arrêt de la Cour de cassation met en relief l’interaction des décisions administratives dans le cadre d’un litige judiciaire. Une fois n’est pas coutume, l’arrêt de cassation souligne la portée trop importante qu’ont accordé les juges du fond à un acte administratif (au demeurant un certificat de conformité) et ce en méconnaissance d’une règle générale de droit civil qui prévoit que la preuve de prétentions peut être apportée par tous moyens.   Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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14.11201329 août 2024

Urbanisme: attention aux Maires intéressés!

Les hypothèses de conflit d’intérêt de Maires dans des projets d’aménagement sur la commune sont de plus en plus fréquentes. La réponse ministérielle récemment publiée (Question n°3310, disponible ici), apporte un éclairage sur les conditions dans lesquelles un maire pouvait délivrer un permis de construire au bénéfice de la commune. A ce titre, deux questions sont posées : 1° Avant le dépôt d’une demande de permis de construire au bénéfice de la commune, le maire doit-il y être autorisé par une délibération du conseil municipal allant dans ce sens ? 2° Dans l’hypothèse du succès de la demande, le maire peut-il signer lui-même le permis de construire ou faut-il que le conseil municipal désigne un autre de ses membres pour le signer qui pourrait être, le cas échéant, l’élu chargé de l’urbanisme recevant délégation sous le contrôle et l’autorité du maire ? Le ministre de l’Intérieur rappelle d’une part que le maire peut délivrer un permis de construire au nom de la commune bien qu’il soit limité dans le cas d’un intéressement à la réalisation du projet (I). D’autre part, le ministre mentionne l’obligation légale du vote d’une délibération permettant à un autre membre du conseil municipal de délivrer le permis de construire en cas d’intérêt personnel du maire (II). I – Le maire peut délivrer un permis de construire à la commue sauf à ce qu’il ait un intérêt personnel à la délivrance du permis En premier lieu, la réponse rappelle qu’en dehors de toute délibération expresse allant dans ce sens, le maire peut délivrer un permis de construire pour un bâtiment de la commune. Toutefois, il est fait obstacle à cette compétence du maire  dans deux cas : Lorsque le maire remplit les conditions de la prise illégale d’intérêt de l’article 432-12 du code pénal selon lequel est un délit « Le fait, […] par une personne investie d’un mandat électif public, de prendre, recevoir ou conserver, directement ou indirectement, un intérêt quelconque dans une entreprise ou dans une opération dont elle a, au moment de l’acte, en tout ou partie, la charge d’assurer la surveillance, l’administration, la liquidation ou le paiement […] » ;    Lorsque le maire est considéré comme étant « intéressé au projet […] soit en son nom personnel, soit comme mandataire » au sens de l’article L. 422-7 du code de l’urbanisme. Or, la notion d’intéressement au projet n’est ni précisée dans le code de l’urbanisme, ni dans la réponse ministérielle. Pour savoir ce qu’elle englobe, il faut se référer à la jurisprudence administrative qui en a dessiné les contours au cas par cas. Tout d’abord, il existe un principe général du droit selon lequel les autorités administratives au sein desquelles se trouvent le maire doivent prendre les décisions qu’elles sont compétentes pour prendre dans le seul intérêt public et jamais dans un intérêt personnel (CE, 29 avril 1949, Bourdeaux). Par suite, la jurisprudence en a tiré les conséquences logiques, et les exemples sont nombreux. Ainsi, est déclaré intéressé un maire délivrant un permis de construire sur un terrain dont il est le propriétaire (CE, 22 nov. 1995, Comité action locale de la Chapelle-Saint-Sépulcre, req. n° 95859), lorsque le maire est associé de la société bénéficiaire du permis de construire (CAA Paris, 29 décembre 1994, Sirot) ou bien que l’associé est son épouse (CAA Bordeaux, 21 octobre 2004, Préfet de Charente-Maritime). L’intérêt personnel du maire est encore caractérisé en cas de lien professionnel entre le maire signataire et le bénéficiaire du permis (CAA Nantes, 15 avril 1998, Breton). A l’inverse, le maire qui délivre un permis de construire à un organisme HLM dont il est le président ne permet pas de le regarder comme personnellement intéressé à la réalisation dudit projet (CE, 24 juin 1988, Dedin Laportas). Le fait de délivrer un permis de construire pour le compte de la commune n’a pas pour effet de caractériser un intérêt personnel du maire (CE, 23 octobre 2002, Commune de Chamonix-Mont-Blanc, req. n° 219663). En outre, le maire qui, avant son élection, exerçait la profession de géomètre expert a réalisé une étude pour le compte d’une société impliquée dans le projet mais qui s’est abstenu, après son élection, d’en connaître ne permet pas d’identifier le maire comme personnellement intéressé (CE, 26 février 2001, Mme Dorwling-Carter, req. n° 21318). Enfin, le maire qui délivre un permis de construire pour un terrain dont le vendeur préalable était son frère et que son épouse travaille dans une agence immobilière sur le territoire de la commune ne constitue pas un intérêt personnel susceptible d’annuler le permis de construire (CE, 3 septembre 2008, M. Rosso et Mme Marcant, req. n°276115). La jurisprudence a dessiné une grille de lecture à destination des édiles communaux et intercommunaux en l’absence d’une présomption générale permettant de définir ce qui relève ou non de l’intérêt personnel. En conséquence, la caractérisation d’un intérêt personnel du maire relève d’une appréciation au cas par cas, en fonction des éléments d’espèce (CE, 12 février 1986, Commune d’Ota). II – L’obligation de prendre une délibération municipale afin de désigner un autre membre du conseil municipal qui délivrera le permis de construire Après avoir rappelé, en vertu de l’article L.2122-18 du code général des collectivités territoriales, que le maire « peut déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et, en l’absence ou en cas d’empêchement des adjoints ou dès lors que ceux-ci sont tous titulaires d’une délégation à des membres du conseil municipal », la réponse du ministre de l’Intérieur se base sur l’article L. 422-7 du code de l’urbanisme pour énonçait que seul le conseil municipal peut par délibération, désigner un de ses membres pour délivrer le permis de construire. En effet, l’article L. 422-7 précité dispose que « Si le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale est intéressé au projet faisant l’objet de la demande de permis ou de la déclaration préalable, soit en son nom personnel, soit comme mandataire, le conseil municipal de la commune ou l’organe délibérant de l’établissement public désigne un autre de ses membres pour…

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08.11201329 août 2024

PLU Intercommunal: le Sénat freine la disposition phare du projet de loi ALUR

Le projet de loi pour l’accès au logement et à l’urbanisme rénové « ALUR »  présenté par la Ministre  de l’égalité du territoire et du logement est passé cette semaine sous les fourches caudines du Sénat. Concernant la partie du projet de loi relative à l’urbanisme rénové, la mesure phare – article 63 du projet – était le transfert du plan local d’urbanisme (ci-après PLU) de plein droit, c’est-à-dire de manière automatique des communes  vers les communautés de communes et d’agglomération. A l’heure actuelle, ces deux institutions intercommunales n’exercent pas à titre obligatoire la compétence d’urbanisme des communes qu’elles regroupent. Ce transfert de compétence n’est possible qu’à titre facultatif lorsque les communes membres en expriment le souhait (en vertu des articles L. 5214-16 et L. 5216-5 du code général des collectivités territoriales (CGCT)). Le Gouvernement veut ainsi aligner sur le même régime juridique toutes les structures intercommunales puisque les métropoles et communautés urbaines qui regroupent au moins 450 000 habitants exercent à titre obligatoire la compétence d’urbanisme (articles L. 5217-4 et L. 5215-20 du CGCT). Alors que l’Assemblée nationale n’a pas cru bon de retoucher le projet du Gouvernement sur ce point, les sénateurs ont fait illustration de l’adage selon lequel le Sénat était l’assemblée « du seigle et de la châtaigne », c’est-à-dire une assemblée attachée au respect du droit des territoires et de la ruralité. En effet, et quand bien même cette disposition serait gage d’une simplification administrative, les sénateurs ont amendé le projet de loi. Les intentions du Gouvernement étaient pourtant louables. En effet, le transfert de plein droit du PLU à la structure intercommunale participait en substance à « assurer une meilleure cohérence des problématiques de l’aménagement », « renforcer la solidarité entre communes grâce au PLU communautaire » afin d’éviter la concurrence des documents d’urbanisme et à « mutualiser les moyens financiers et l’ingénierie » sachant que l’élaboration d’un PLU s’avère couteuse et qu’un PLU intercommunal est censé atténuer les risques contentieux. Malgré tout, par un amendement adopté en commission et inchangé en séance publique, le Sénat durcit les conditions de transfert du PLU à l’établissement intercommunal : D’une part, alors que le projet prévoyait que les communautés de communes et d’agglomération se verraient transférer la compétence le 1er jour du sixième mois suivant la publication de la loi, les sénateurs ont décidé de repousser l’application de l’article au 1er jour de la troisième année suivant la publication de la loi ;    D’autre part, et surtout, le texte revisité introduit une minorité de blocage permettant à un quart des communes représentant 10 % de la population totale de l’établissement intercommunal de s’opposer au transfert du PLU communal vers l’intercommunalité. Les raisons de ce durcissement du transfert du PLU des plus petites communes vers l’échelon intercommunal se trouvent dans la farouche volonté des sénateurs de préserver l’échelon communal qui pourrait être voué à disparaitre. Après la réforme des collectivités territoriales de 2010 favorisant la fusion des communes et l’obligation pour toutes les communes de se rattacher à un établissement intercommunal, l’article 63 tel qu’il était rédigé dans le projet du Gouvernement constituait «  une nouvelle étape sur le chemin de l’évaporation des communes » (sénatrice communiste Mireille SCHURCH). Ainsi, « le texte de la commission protège singulièrement les communes avec une palanquée de garanties » et  « garantit la liberté d’administration des communes, singulièrement des communes rurales, sans obérer l’avenir » (sénateur socialiste Jean-Jacques MIRASSOU). Alors que la Ministre semble s’arranger du compromis trouvé au nom du principe fondamental de libre administration des collectivités territoriales porté par les élus locaux, ce sont les promoteurs immobiliers qui estiment que le texte adopté « prive de réelle efficacité » (Fédération des promoteurs immobiliers) le transfert de la compétence d’urbanisme aux petites intercommunalités  entachant de manière générale toute la force de la partie du projet de loi relatif à la rénovation de l’urbanisme. La suite du processus législatif, à savoir le passage en deuxième lecture dans les deux chambres puis le cas échéant réunion d’une commission mixte paritaire laisse présager que le projet de loi « ALUR » sera encore redessiné par la représentation nationale… Valentin GÜNER Green Law Avocat

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08.1120138 novembre 2013

Permis de construire: attention à sa péremption et aux conséquences pénales

Par une réponse ministérielle en date du 05 novembre 2013 (réponse ministérielle, 14ème législature, Question n°25915 de Madame Marie-Jo ZIMMERMANN qui peut être consultée ici), le ministre de l’égalité des territoires et du logement a apporté des précisions sur la péremption d’un permis de construire légalement accordé et les condamnations pouvant découler de cette situation. En espèce, la ministre avait été interrogée sur le cas d’une personne qui a obtenu un permis de construire pour un immeuble : l’intéressé avait creusé un trou très important pour les fondations, puis avait abandonné les travaux. Ceux-ci ont été interrompus pendant deux ans et, ensuite, le permis de construire a été annulé. Le maire avait d’ores et déjà demandé à l’intéressé de sécuriser les abords du trou mais le ministre était amené à préciser si le maire pouvait en plus obliger l’intéressé à reboucher purement et simplement le trou. Texte de la réponse ministérielle : « L’article R. 424-17 du code de l’urbanisme prévoit que le permis de construire est périmé si les travaux autorisés sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Dans ce cas, le permis de construire accordé n’a plus d’existence légale. Dès lors, les travaux entrepris, tels ceux se rapportant aux fondations d’un immeuble, sont réputés comme exécutés sans autorisation d’urbanisme. Ces travaux sont par conséquent constitutifs d’une infraction pénale, devant être constatée par l’établissement d’un procès verbal dans les conditions prévues à l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme. En cas de condamnation du bénéficiaire du permis de construire devenu caduc, le juge peut assortir sa décision d’une obligation de réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur, conformément aux dispositions de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme ». Cette réponse ministérielle permet de rappeler une nouvelle fois les règles strictes entourant la validité des permis de construire. Aux termes de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux ». Il est à noter qu’en cas de recours contre le permis le délai de validité est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable. Les bénéficiaires peuvent également solliciter une prorogation du délai de validité du permis. Le bénéficiaire du permis peut commencer les travaux après avoir : adressé au maire, en trois   exemplaires, une déclaration d’ouverture de chantier (le modèle de   déclaration CERFA no 13407 est disponible à la mairie ou sur le   site internet urbanisme du gouvernement) ; installé sur le terrain, pendant toute la  durée du chantier, un panneau visible de la voie publique décrivant le projet. Le modèle de panneau doit être conforme aux prescriptions des articles A. 424-15 à A. 424-19 du code de l’urbanisme. En cas d’annulation du permis de construire ou de péremption de ce dernier, les travaux entrepris sont réputés comme exécutés sans autorisation d’urbanisme et des sanctions pénales sont encourues, sauf régularisation. Comme le rappelle la réponse ministérielle, lorsque l’autorité administrative et/ou le maire compétent ont connaissance d’une infraction de la nature de celles que prévoit l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, ils sont tenus d’en faire dresser procès-verbal, lequel est transmis au ministère public pour poursuites. En cas de condamnation d’une personne physique ou morale pour une infraction prévue à l’article L 480-4 du code de l’urbanisme, le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du préfet, statue, même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers : Soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, Soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur. Le tribunal peut également ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation, aux frais du condamné, dans 2 journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département ainsi que son affichage dans les lieux qu’il indiquera. Une très grande vigilance doit dès lors être portée par les pétitionnaires sur les possibilités de péremption de leurs permis de construire pourtant légalement accordé initialement. Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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