Dans un arrêt « Commune de Porspoder » (CE, 13 déc. 2013, n°349081 ; consultable ici), le Conseil d’Etat revient partiellement sur une jurisprudence antérieure selon laquelle un maire ne peut légalement accorder un permis de construire portant extension d’un bâtiment prenant appui sur une partie du même bâtiment construite, elle, sans autorisation (CE, 9 juil. 1986, Mme Thalamy, n°51712). Cette jurisprudence était donc limitée aux seuls cas de figure où les travaux pour lesquels l’autorisation était sollicitée prenaient appui sur les éléments irréguliers de la construction, ou en étaient indissociables. En d’autres termes, la Haute juridiction considérait qu’un permis de construire portant sur une construction existante irrégulièrement érigée ne pouvait être accordé sans que cette dernière soit préalablement régularisée (CE, 25 juin 2003, Daci, n°229023).
L’arrêt commenté constitue une remise en cause de la jurisprudence « Thalamy » puisque désormais la régularisation de l’existant édifié sans autorisation est indispensable bien que l’extension du bâti ne prenne pas appui sur la partie construite sans autorisation :
« Lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé ; qu’il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation ; »
La décision « Commune de Porspoder » rompt avec l’exigence du lien physique entre les travaux pour lesquels une autorisation d’urbanisme est requise et les travaux irrégulièrement construits contenue dans la jurisprudence « Thalamy ». L’abandon du lien physique a déjà pu être identifié dans la jurisprudence du Conseil d’Etat (CE, sect., 3 mai 2011, Ely, n° 320545), l’arrêt commenté confirme donc ce durcissement.
En l’espèce, un particulier avait déposé une déclaration de travaux pour procéder à l’extension de sa maison d’habitation qui avait fait l’objet de transformations préalables sans en obtenir l’autorisation nécessaire. La déclaration de travaux avait été attaqué par des requérants sur le fondement de la jurisprudence « Thalamy ». Le tribunal administratif de Rennes avait rejeté leur requête au motif que la déclaration des travaux d’extension ne prenait pas appui sur « la partie du bâtiment dont l’irrégularité était alléguée », la jurisprudence « Thalamy » n’étant donc pas applicable en l’espèce. Ce raisonnement a donc été censuré par le Conseil d’Etat qui considère que la régularisation de l’ensemble des travaux irréguliers est un préalable nécessaire à la réalisation des travaux d’extension.
Dans un deuxième temps, l’arrêt commenté précise :
« qu’il appartient à l’administration de statuer au vu de l’ensemble des pièces du dossier, en tenant compte, le cas échéant, de l’application des dispositions de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme issues de la loi du 13 juillet 2006 emportant régularisation des travaux réalisés depuis plus de dix ans»
L’article L. 111-12 du code de l’urbanisme dispose que : « Lorsque qu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». Cet article qualifié de « pardon administratif » dans la doctrine juridique signifie que l’administration qui refuserait de délivrer un permis de construire ou s’opposerait à une déclaration de travaux ne peut pas le faire au motif que les travaux entrepris sur le même bâtiment depuis plus de dix ans n’ont pas fait l’objet de la délivrance d’un permis ou d’une non opposition à une déclaration préalable de travaux.
Ainsi l’article L. 111-12 rompt avec une irrégularité perpétuelle de l’immeuble sur le plan administratif à défaut de régularisation a posteriori et a par la même occasion introduit une sécurité juridique pour tout pétitionnaire en cas de mutation de l’immeuble ou de travaux sur celui-ci. En outre, rappelons que l’introduction de cette prescription administrative décennale participe à une cohérence de la prescription des actions sur les travaux irréguliers puisque l’action pénale est enfermée dans un délai de trois ans à compter de l’achèvement des travaux et qu’en matière civile, l’action en démolition des constructions irrégulières s’éteint dans le délai de droit commun fixé à dix ans.
Dans l’arrêt «Commune de Porspoder », le Conseil d’Etat mentionne donc que l’autorité administrative amenée à se prononcer sur une demande de permis de construire ou sur une déclaration de travaux doit prendre en compte, dans sa décision, la possible application de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme qui, le cas échéant permettra la régularisation des constructions irrégulières achevées il y plus de dix ans.
Valentin GUNER
GREEN LAW AVOCAT
