20.01201223 janvier 2012

Troubles de voisinage: l’inapplicabilité de l’article 1384, al 1 du Code civil et le pouvoir de requalification du juge

  La Cour de cassation a rappelé, le 14 décembre 2011, la nécessaire distinction entre les troubles anormaux de voisinage et la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde.   Les faits: Dans cette espèce, une société civile immobilière avait acquis un appartement dans un immeuble aux fins d’exercice une activité médicale par son gérant. Le propriétaire avait ultérieurement fait réaliser des travaux d’aménagement dans les appartements situés à l’étage du dessus (suppression des moquettes et pose d’un parquet flottant) et revendu ces derniers à des tiers. Le nouveau propriétaire du 1er étage ainsi que le médecin exerçant son activité dans les lieux, se prévalant de nuisances sonores en raison d’une perte d’isolation phonique, ont alors introduit une action en justice, sur le fondement de l’article 1384, al. 1 du Code civil pour solliciter la condamnation in solidum, de l’ancien propriétaire ayant fait effectuer les travaux et des deux nouveaux propriétaires, à réaliser les travaux d’isolement nécessaires à la suppression du trouble ainsi qu’ au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.   La procédure La Cour d’appel de Dijon les a déboutés au motif que leur action consistait à obtenir la réparation d’un trouble de voisinage et que le caractère anormal de ce dernier n’était pas établi. Elle retient que si une augmentation des bruits d’impact est effectivement constatée, en revanche des bruits de pas des occupants sur le parquet flottant ne constituent pas un trouble d’une anormalité telle qu’il doive être réparé sur ce fondement. Les demandeurs au pourvoi ont alors soutenu que la juridiction d’appel avait méconnu les dispositions des articles 1382 et 1384 du Code civil et l’article 12 du Code de Procédure civile. Cependant, la Cour de Cassation approuve les juges du fond d’avoir « retenu que les dispositions législatives et réglementaires invoquées par [les demandeurs] ne pouvaient servir de fondement à une demande de condamnation qu’ils avaient fondée sur des dégradations acoustiques à l’origine d’un trouble anormal de voisinage ».   Dès lors, la cour d’appel était parfaitement fondée à statuer sur un fondement juridique différent de celui invoqué par les parties. En effet, l’article 12 du CPC impose au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et lui donne pouvoir de donner ou de restituer l’exacte qualification aux faits et actes litigieux.   La Cour d’appel n’a ainsi pas dénaturé les demandes des parties dès lors que la modification du fondement juridique d’une prétention n’affecte pas sa finalité, c’est-à-dire l’avantage recherché par l’auteur de la demande.   Cette solution de la Haute Juridiction ne surprend guère dès lors qu’elle avait d’ores et déjà affirmé que la réparation des troubles de voisinage était étrangère aux dispositions de l’article 1384, alinéa 1 du Code civil (Cass. 2ème civ., 20 juin 1990, pourvoi n°89-12874, Bull. civ. II, n0140, p.72). En présence d’un régime de réparation spécifique fondé sur une création jurisprudentielle autonome, tout dommage résultant d’un trouble de voisinage ne peut être réparé que sur le fondement selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et ne peut donner lieu, en l’absence d’anormalité du trouble, à l’application de la responsabilité du fait des choses visée à l’article 1384, al 1 du Code civil.  

Par Catégorie(s) Droit des pollutions et des nuisances, ImmobilierTags , , , , , , ,
19.01201223 janvier 2012

Marchés publics: les seuils révisés

  Tous les deux ans, les seuils de passation des marchés publics sont révisés par la Commission Européenne.   Un règlement de la Commission, publié le 2 décembre 2011 au Journal officiel de l’Union européenne (Règlement n° 1251/2011 du 30 novembre 2011), fixe les nouveaux seuils pour la période allant du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2013.   Ces seuils ont été transposés en droit interne par le Décret n°2011-1853 du 9 décembre 2011, JO du 11 décembre 2011 et le Décret n° 2011-2027 du 29 décembre 2011 modifiant les seuils applicables aux marchés et contrats relevant de la commande publique.     Les nouveaux seuils de passation sont les suivants :    Dispense de procédure de publicité et de mise en concurrence pour les marchés d’un montant inférieur à 15 000 euros HT conclus par les pouvoirs adjudicateurs (antérieurement fixé à 4000 euros HT) ;    Procédure adaptée pour les marchés conclus par les pouvoirs adjudicateurs d’un montant compris entre 15 000 euros HT et jusqu’aux seuils de passation prévus pour les procédures formalisées ;    Procédure formalisée pour les marchés de fournitures et de services de l’Etat et de ses établissements publics d’un montant supérieur à 130 000 euros HT ;  Procédure formalisée pour les marchés de fournitures et de services des collectivités territoriales et des établissements publics de santé d’un montant supérieur à 200 000 euros HT ;  Procédure formalisée pour les marchés de fournitures et de services des entités adjudicatrices et pour les marchés de services passés dans le domaine de la défense ou de la sécurité d’un montant supérieur à 400 000 euros HT ;  Procédure formalisée pour les marchés de travaux d’un montant supérieur à 5 000 000 euros HT.     Ces seuils sont applicables aux :  Marchés soumis au code des marchés publics  Marchés soumis à l’ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005 (relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées non soumises au code des marchés publics, aux contrats de partenariat et aux contrats de concessions de travaux publics)  Contrats de partenariat  Concession de travaux publics   Les dispositions relatives au seuil de dispense de publicité et mise en concurrence est applicable uniquement aux contrats pour lesquels une consultation est engagée ou un avis d’appel public à la concurrence est envoyé à la publication à partir du 12 décembre 2011.   Les nouvelles dispositions relatives aux seuils de passation des procédures formalisées sont applicables aux contrats pour lesquels une consultation est engagée ou un avis d’appel public à la concurrence est envoyé à la publication à partir du 1er janvier 2012.  

Par Catégorie(s) Aménagement du territoire, ImmobilierTags , , , , , , , ,
06.01201223 janvier 2012

Pollution et réticence dolosive : à la recherche de la garantie de l’acquéreur

Dans le cadre d’un litige entre vendeur et acquéreur relatif à la présence en sous-sol de cuves polluées non dénoncées dans le contrat de vente, la Cour d’appel de Douai a rendu un arrêt, le 14 novembre 2011, qui peut en laisser plus d’un perplexe (CA Douai, 14 nov. 2011, n°06/02651) .  En effet, les juges d’appel ont retenu, aux termes de cette décision, une  appréciation plus qu’extensive de la réticence dolosive du vendeur, et plus précisément de l’intention dolosive. Cette solution semble avoir été gouvernée par la volonté de garantir l’acquéreur en présence d’une pollution d’ampleur et de toxicité certaine, à défaut d’autres fondements juridiques envisageables. De surcroît, et alors qu’ils ont très facilement prononcé la condamnation du vendeur, profane en la matière, les juges du fond ont, par ailleurs, limité la garantie due par le notaire en sa qualité de rédacteur de l’acte. Les faits En l’espèce, le vendeur avait vendu à un acquéreur une propriété à usage industriel aux termes d’un acte reçu par notaire le 28 avril 1997. A l’issue de travaux d’excavation pour la mise en place d’un réseau d’assainissement, l’acquéreur a découvert, sous un bâtiment, des citernes enterrées qui, après analyse, se sont avérées contenir des boues toxiques. A la suite d’une expertise judiciaire, l’acquéreur a alors diligenté une procédure au fond à l’encontre du vendeur et du notaire pour solliciter la condamnation de ceux-ci  à lui verser le montant des frais de dépollution. Il a obtenu gain de cause en première instance et un appel a été interjeté. La Cour d’appel de Douai, aux termes de son arrêt rendu le 14 novembre 2011, a condamné in solidum le vendeur et le notaire et opéré un partage de responsabilité entre ces derniers à hauteur des trois quarts pour le vendeur et d’un quart pour le notaire. Si la solution n’apparait pas en soi surprenante dans son principe, la lecture attentive des faits de l’espèce et la motivation des juges de fond suscitent, quant à elles, quelques interrogations. – Une appréciation particulièrement extensive de la réticence dolosive… L’acquéreur avait intenté, à titre principal, son action sur le fondement des articles 1116 et 1382 du Code civil en invoquant la réticence dolosive du vendeur.  La Cour d’appel de Douai se place donc sur ce terrain pour apprécier la responsabilité du vendeur. De l’oubli d’une mention à l’acte de vente à l’intention dolosive Elle relève que l’acte, par lequel le vendeur avait lui-même acquis l’immeuble litigieux, indiquait qu’une activité de vidange avait été exercée sur le site et que la présence de deux citernes dans le sous-sol était mentionnée. Or, si l’acte de vente du 28 avril 1997 rappelait bien les mentions de l’article 8-1 de la loi n°76-663 du 19 juillet 1976 (actuellement article L. 514-20 du Code de l’environnement), il était cependant précisé : « Le vendeur déclare qu’il n’a jamais exploité d’installations soumises à autorisation au sens de la loi précitée sur le terrain objet de la présente vente, hormis celles nécessaires à l’exercice d’une activité de fabrication d’éléments en béton sans danger ou inconvénient au sens de la loi ci-dessus. Il déclare également qu’il n’a jamais été déposé en fouilles, ni utilisé sur le terrain, directement ou dans les appareils ou installations, des déchets ou substances quelconques pouvant entraîner des dangers ou inconvénients pour la santé de l’environnement (tels que, par exemple, amiante, polychlorobiphényles, polychloroterphényles). De même, à sa connaissance, le vendeur déclare qu’il n’a jamais été exercé sur le terrain et les terrains voisins d’activités entraînant des dangers et inconvénients pour la santé, l’environnement et notamment aucune des activités visées par la loi du 19 juillet 1976 ». Et la Cour d’appel de déduire de l’absence de mention, dans l’acte de vente de 1997, de l’exploitation ancienne d’une activité de vidange et de la présence de cuves enterrées la caractérisation d’une réticence dolosive imputable au vendeur. Un raccourci surprenant… Un tel raccourci a de quoi surprendre. En effet, l’élément dommageable était constitué non par la présence de cuves elle-même mais par la pollution qu’elles contenaient, qui elle n’avait jamais été portée à la connaissance du vendeur. Dès lors, l’intention dolosive apparaît objectivement difficilement caractérisable. Cependant, les juges du fond estiment que le vendeur aurait nécessairement du savoir que les cuves avaient servi à usage de vidange et qu’elles étaient ainsi polluées. Cette appréciation des faits de l’espèce ne répond manifestement pas aux conditions requises et contrôlées par la Cour de Cassation pour retenir la réticence dolosive du vendeur. Il convient de rappeler que l’intention dolosive, tout comme la mauvaise foi, ne se présume pas et qu’elle doit être prouvée.  Or, en l’espèce, les juges du fond se fondent uniquement sur une absence de mention à l’acte, non de l’existence de la pollution elle-même, mais de l’activité relativement ancienne de vidange et de la présence de cuves enterrées pour retenir l’existence d’une intention dolosive. Cette position se révèle particulièrement sévère pour le vendeur et, en l’état, injustifiée.  …et contredit par les faits de l’espèce En effet, le vendeur insistait sur les éléments factuels suivants : – son propre vendeur n’avait pas exercé lui-même d’activité de vidanges, contrairement à une mention erronée dans l’acte d’acquisition du 27 décembre 1962, l’exercice d’une telle activité s’avérant en réalité bien antérieure ; – il avait purement et simplement oublié la présence des cuves enterrées, celles-ci ayant été simplement mentionnées au détour d’une phrase dans son propre acte de vente datant de presque 35 ans, et ces cuves étant de surcroît situées sous un bâtiment existant et donc parfaitement invisibles sans travaux d’excavation tels que ceux les ayant mises à jour ; – il ignorait totalement le fait que les citernes contenaient des boues polluées. En dépit de ces éléments, la Cour d’appel de Douai a estimé que le vendeur avait « volontairement dissimulé [à l’acquéreur] des éléments d’information qui l’aurait dissuadée de contracter si elle les avait connus ; que la réticence dolosive est établie et qu’en conséquence elle ne peut s’abriter derrière la clause de…

Par Catégorie(s) Droit des pollutions et des nuisances, Réglementation des déchetsTags , , , , , , , , , , , , , , , , , ,
03.01201214 janvier 2012

Baux verts: le contenu de l’annexe environnementale est paru

La loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 avait institué, aux termes de l’article 125-9 du Code de l’Environnement, outre l’obligation de communication mutuelle entre preneur et bailleur quant aux informations utiles relatives à la consommation énergétique des locaux loués et l’existence d’un accès facilité au bailleur pour la réalisation des travaux d’amélioration de performance énergétique, l’adjonction d’une annexe environnementale pour certains baux dits « baux verts ». Etaient notamment visés à ce titre les baux portant sur des locaux de plus de 2.000 m2 à usage de bureaux ou de commerces. Le contenu  de cette annexe devait être déterminé ultérieurement. C’est désormais chose faite puisque le décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011, publié au JO le 31 décembre 2011, soit la veille de l’entrée en vigueur de ce dispositif, vient de définir le contenu de l’annexe environnementale. décretn2011-2058du30décembre2011 Celle-ci doit, conformément aux nouveaux articles R. 136-1 à R. 136-3 du Code de l’Environnement, contenir les éléments suivants : – la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants ou mis en place dans le bâtiment ou les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage ainsi qu’à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ; – les consommations annuelles énergétiques des équipements et systèmes ; – les consommations annuelles d’eau des locaux loués  et des équipements et systèmes ; – la quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment et les locaux loués. Par ailleurs, le preneur et le bailleur établissent un bilan périodique de l’évolution de la performance énergétique et environnementale et doivent s’engager, sur le résultat de celui-ci, à réaliser un programme d’actions aux fins d’améliorer ladite performance. La définition du contenu de l’annexe s’avère particulièrement large et générale, tant elle a vocation à s’appliquer à de multiples situations en fonction notamment de l’activité exercée au sein des locaux loués. Reste à savoir si et comment pourront être sanctionnés d’éventuels manquements à ces obligations… Les dispositions précitées sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2012 et, à compter du 14 juillet 2013, à tous les baux en cours. Marie LETOURMY Avocat au Barreau de Lille Green Law Avocat

Par Catégorie(s) Droit des énergies, Installations classéesTags , , , , , , , , , , , , , , ,
26.12201114 janvier 2012

Elevage/distance d’éloignement: sur l’étendue du pouvoir de dérogation du Préfet

Pour des raisons sanitaires, l’implantation des bâtiments d’élevage est soumise à des distances d’éloignement par rapport aux habitations ; ces prescriptions se retrouvent en matière d’urbanisme et en matière d’installation classée. La décision du Conseil d’Etat du 10 janvier 2011 n°317994 “EARL CHAMPAGNE”, mentionnée aux tables du Recueil Lebon,  donne l’occasion de préciser l’étendue du pouvoir du Préfet pour accorder une dérogation aux distances d’implantation des bâtiments d’élevage de porcs soumis à déclaration ICPE. La règle d’éloignement et le pouvoir de dérogation du Préfet Les règles d’implantation de ces bâtiments d’élevage sont prévues, en matière d’installation classée,  par l’arrêté du 7 février 2005 fixant les règles techniques auxquelles doivent satisfaire les élevages de bovins, de volailles et/ou de gibier à plumes et de porcs soumis à déclaration au titre du livre V du code de l’environnement. Cet arrêté fixe une distance minimale de 100 mètres entre le bâtiment d’élevage et les habitations. Des distances réduites sont prévues pour des installations de nature spécifique (bâtiments d’élevage de bovins sur litière, bâtiments mobiles, situés en zone de montagne etc..). L’article 4 de l’arrêté du 7 février 2005 prévoit la possibilité pour le Préfet d’accorder une dérogation aux distances d’implantation : « Le préfet peut, pour une installation donnée, adapter par arrêté les dispositions de l’annexe I dans les conditions prévues par l’article L. 512-12 du code de l’environnement et l’article 30 du décret n° 77-1133 du 21 septembre 1977 susvisés. » L’article 2-1-4 de l’annexe I de l’arrêté précise : « Les dispositions du 2.1.1, 2.1.2 et du 2.1.3 ne s’appliquent, dans le cas des extensions des élevages en fonctionnement régulier, qu’aux nouveaux bâtiments d’élevage ou à leurs annexes nouvelles. Elles ne s’appliquent pas lorsque l’exploitant doit, pour mettre en conformité son installation avec les dispositions du présent arrêté, réaliser des annexes ou aménager ou reconstruire sur le même site un bâtiment de même capacité. Sans préjudice de l’article L. 512-15 du code de l’environnement, dans le cas de modifications, notamment pour se conformer à de nouvelles normes en matière de bien-être animal, d’extensions ou de regroupement d’élevages en fonctionnement régulier ou fonctionnant au bénéfice des droits acquis conformément aux dispositions de l’article L. 513-1 du code de l’environnement, des dérogations aux dispositions du 2.1.1, 2.1.2 et du 2.1.3 peuvent être accordées par le préfet sous réserve de la préservation des intérêts visés à l’article L. 511-1 du code de l’environnement. (…) » L’interprétation donnée par le juge administratif Pour la Cour administrative d’appel, la liste des dérogations pouvant être accordée par le Préfet était limitée aux cas prévus à l’article 2-1-4 de l’annexe I. La Cour a donc jugé qu’étant donné que la demande présentée par l’EARL DE LA CHAMPAGNE ne portait ni sur l’extension d’un élevage existant, ni sur la mise en conformité de son installation au sens de ces dispositions, l’EARL ne pouvait bénéficier d’une dérogation de distance d’implantation. Le Conseil d’Etat retient une autre interprétation en considérant que l’ensemble des cas et exceptions permettant de recevoir dérogation n’est pas limité aux cas prévus à l’article 2-1-4 dès lors que l’article 4 de l’arrêté du 7 février 2005 prévoit que le Préfet dispose d’un pouvoir général d’adaptation des distances d’implantation et que l’article L. 521-12 du code de l’environnement lui donne la prérogative d’établir des prescriptions spéciales supplémentaires. L’arrêt de la Cour est censuré sur le motif pris de l’erreur de droit : « Considérant, d’autre part, que la cour administrative d’appel a relevé que les dispositions de l’arrêté ministériel du 7 février 2005 fixant les règles techniques auxquelles doivent satisfaire, notamment, les élevages de porcs soumis à déclaration, dont il lui incombait de faire application s’agissant d’un contentieux de pleine juridiction, ne permettaient aucune possibilité de dérogation à la règle de la distance de 100 mètres séparant les élevages porcins des habitations de tiers, hormis les cas et exceptions prévus par les dispositions du 2-I-4 de l’annexe I de ce même arrêté ministériel aux termes desquelles, pour les élevages existants, « dans le cas de modifications, notamment pour se conformer à de nouvelles normes en matière de bien-être animal, d’extensions ou de regroupement d’élevages en fonctionnement régulier ou fonctionnant au bénéfice des droits acquis conformément aux dispositions de l’article L. 513-1 du code de l’environnement, des dérogations aux disposition du 2.1.1 … peuvent être accordées par le préfet (…) » ; (…) ; que la cour administrative d’appel qui, pour annuler l’arrêté préfectoral contesté en tant qu’il autorisait la société à déroger à la règle de distance de 100 mètres, a fait application des dispositions de l’annexe I de l’arrêté du 7 février 2005 sans rechercher si l’article 4 de l’arrêté ministériel ne permettait pas d’accorder une dérogation aux règles de distance des élevages vis-à-vis des bâtiments d’habitation, a commis une erreur de droit ; » En conséquence, le Préfet dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour accorder une dérogation aux distances d’implantation des bâtiments d’élevage de porcs lors d’une déclaration ICPE. Le déclarant devra toutefois veiller, lors du dépôt du permis de construire, à ce que la distance d’implantation retenue ne méconnaisse pas les distances prescrites par le règlement sanitaire départemental. Anaïs De Bouteiller Avocat au Barreau de Lille Green Law Avocat Conseil_d_État_10_01_2011_317994 EARLCHAMPAGNE

Par Catégorie(s) Droit des pollutions et des nuisances, Immobilier, Installations classéesTags , , , , , , , , ,