05.1220135 décembre 2013

Le statut de fermage s’applique indistinctement, en cas de bail unique, aux terres à usage d’exploitation et aux bâtiments d’habitation (Cass, 20 oct.2013)

Dans un arrêt en date du 30 octobre 2013 (Civ. 3e, 30 oct. 2013, FS-P+B, n° 12-22.310), la Cour de cassation rappelle qu’un bail unique conclu pour des bâtiments d’habitation ainsi que pour des terres à usage d’exploitation agricole est soumis dans son ensemble au statut de fermage. En l’espèce, des particuliers avaient donné un bail une ferme constituées de terres et d’une maison d’habitation. Confrontés à une situation de non-paiement de ses loyers d’habitation, ces derniers avaient engagé une action en paiement de loyers fondée sur la loi du 6 juillet 1989 relatif au défaut de paiement du fermage. La Cour d’appel avait rejeté la demande en paiement en considérant que le prix de fermage et le prix du loyer relatif à l’habitation devaient être appréciés séparément. La Cour de cassation casse le raisonnement de la Cour d’appel et précise : “Attendu que pour rejeter la demande de résiliation pour défaut de paiement du fermage, l’arrêt, relève, par motifs propres et adaptés, que, s’il existe un seul bail, celui-ci fixe séparément le prix du fermage « en ce qui concerne les parcelles de terre et les bâtiments d’exploitation » et le prix du loyer « concernant les bâtiments d’habitation » et vise la clause résolutoire en faisant référence, pour le commandement de payer, à la loi du 6 juillet 1989, et retient que les bailleurs ne peuvent invoquer, à l’appui d’une demande de résiliation fondée sur un texte visant le défaut de paiement des « fermages », le non-paiement du loyer stipulé pour les bâtiments d’habitation ; Qu’en statuant ainsi, alors que les biens objets du litige étaient loués en vertu d’un unique bail soumis au statut du fermage et que les dispositions relatives au prix du fermage, lequel est constitué des loyers fixés distinctement pour les biens à usage agricoles et à usage d’habitation, sont d’ordre public, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;” En l’espèce, l’arrêt de la Cour de cassation au visa des articles L 411-1 et suivants du Code rural met en relief la nécessité d’apprécier de manière uniforme et unique un bail qui fixait le prix du loyer visant les terres et le bâtiment à usage d’habitation. Cette interprétation pragmatique opérée par la Cour de cassation respecte non seulement la lettre du texte mais au demeurant facilite l’action du bailleur, lequel n’a pas à rechercher ou à s’interroger sur le fondement juridique de son action dans ce type de cas figure.   Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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28.11201328 novembre 2013

Urbanisme: comment apporter la preuve d’une violation d’une règle d’urbanisme? (Cass, 23 octobre 2013, n°12-24.919)

Dans un arrêt en date du 23 octobre, la Cour de cassation rappelle que la preuve d’une faute résultant de la violation d’une règle d’urbanisme peut être établie par tous moyens (Civ. 3e, 23 oct. 2013, FS-P+B, n° 12-24.919), ce qui peut relativiser la portée d’un certificat de conformité des travaux. En l’espèce, un voisin avait obtenu dans le cadre d’une procédure en référé la désignation d’un expert afin que ce dernier détermine si l’habitation voisine à sa propriété dépassait la hauteur autorisée par le plan d’occupation des sols. Fort du rapport remis, le requérant avait assigné son voisin aux fins de solliciter la démolition de l’habitation et des dommages et intérêts. La Cour d’appel avait rejeté les demandes du requérant aux motifs que le propriétaire attaqué avait obtenu une décision administrative, en l’espèce, un certificat de conformité des travaux eu égard au permis de construire délivré. De cette seule constatation, la Cour avait estimé que la preuve de la  violation des règles d’urbanisme n’est pas apportée et qu’en tout état de cause cette décision administrative prévaut sur le rapport d’expertise judiciaire. La cour de cassation casse le raisonnement de la cour d’appel et précise : « Attendu que pour débouter M. X… de sa demande de dommages intérêts, l’arrêt retient que le 4 octobre 2004, M. Y… s’est vu accorder un certificat de conformité pour les travaux ayant fait l’objet du permis de construire accordé le 12 octobre 2001, que ce certificat, dont la légalité n’est pas contestée, atteste de la conformité des travaux au permis de construire, que cette décision administrative, que le juge de l’ordre judiciaire ne saurait remettre en cause, prévaut sur les constatations effectuées par les experts judiciaires et apporte la preuve qu’aucune violation des règles d’urbanisme ne saurait être reprochée à M. Y… et qu’en l’absence de faute imputable à M. Y… celui-ci ne saurait voir engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil ; Qu’en statuant ainsi, alors que la faute de M. Y…, résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et recherchée sur le fondement de l’article 1382 du code civil, pouvait être établie par tous moyens, la cour d’appel a violé le texte ».   En l’espèce, l’arrêt de la Cour de cassation met en relief l’interaction des décisions administratives dans le cadre d’un litige judiciaire. Une fois n’est pas coutume, l’arrêt de cassation souligne la portée trop importante qu’ont accordé les juges du fond à un acte administratif (au demeurant un certificat de conformité) et ce en méconnaissance d’une règle générale de droit civil qui prévoit que la preuve de prétentions peut être apportée par tous moyens.   Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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15.11201315 novembre 2013

Détermination du fondement légal permettant au maire d’ordonner une mesure de démolition immédiate d’un immeuble dans une situation de « péril particulièrement grave et imminent ».

Dans une décision en date du 6 novembre 2013 (CE 6 nov. 2013, requête n° 349245), le Conseil d’état a précisé qu’en situation de « péril particulièrement grave et imminent », la démolition immédiate d’un immeuble ne pouvait être ordonné par le maire que sur la base de ses pouvoirs de police générale, et non sur la base de l’article L 511-3 du code de la construction et de l’habitation. En l’espèce, un maire, sur la base  des conclusions d’un expert désigné par le tribunal administratif, avait pris, un arrêté de péril imminent qui ordonnait à son propriétaire de procéder à l’évacuation et à la démolition de l’immeuble, au visa de l’article L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation. Le Conseil d’État censure ledit arrêté prescrivant une telle mesure et rappelle à l’occasion du litige les règles applicables selon que l’on est en présence d’une situation de « péril ordinaire » ou de « péril imminent ». Ainsi le Conseil d’Etat rappelle : S’agissant de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation qui relatif au péril « ordinaire » : Consécutivement à une procédure contradictoire, le maire met le propriétaire de l’immeuble menaçant ruine en demeure de faire les réparations nécessaires ou les travaux de démolition. Ce n’est  qu’à défaut de réalisation de ces mesures que le maire peut faire procéder à la démolition prescrite sur ordonnance du juge.   S’agissant de l’application des dispositions de l’article L. 511-3 du Code de la construction et de l’habitation relatif au « péril imminent » : le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande à la juridiction administrative la nomination d’un expert qui examine les bâtiments et propose des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril. Dans l’hypothèse où le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un péril grave et imminent, le maire doit ordonner les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité. Au besoin, ces mesures peuvent être exécutées d’office. C’est ici que le Conseil d’Etat précise que ce fondement ne peut être utilisé pour prononcer une démolition. Le Conseil d’État apporte en effet des précisions à l’hypothèse d’une situation de péril « imminent » et souligne : « que, si le maire peut ordonner la démolition d’un immeuble en application des dispositions de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, après accomplissement des formalités qu’il prévoit, il doit, lorsqu’il agit sur le fondement de l’article L. 511-3 afin de faire cesser un péril imminent, se borner à prescrire les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité ; qu’en présence d’une situation d’extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent qui exige la mise en œuvre immédiate d’une mesure de démolition, le maire ne peut l’ordonner que sur le fondement des pouvoirs de police générale qu’il tient des dispositions des articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales ; qu’un arrêté ordonnant la démolition d’un immeuble sur le fondement de l’article L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation est entaché d’une illégalité qui touche au champ d’application de la loi et doit, par suite, si elle n’a pas été invoquée par le requérant, être relevée d’office par le juge saisi d’un recours contre l’arrêté  ». La décision du Conseil d’Etat du 6 novembre 2013 rappelle l’interprétation stricte qu’il convient de faire des dispositions des articles L 511-2 et L 511-3 du Code de la construction et de l’habitation, laquelle est justifiée par l’intervention du maire sur le droit fondamental que constitue le droit de propriété des particuliers. Le fondement légal des pouvoirs de police du Maire (article L 2212-2 CGCT) comporte en effet un régime juridique différent de celui du Code de la construction et de l’habitation. D’un point de vue strictement procédural, cette décision souligne l’importance de vérifier la motivation des arrêtés de « péril imminent » dans le cadre de la contestation de ces derniers devant les juridictions administratives. Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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08.1120138 novembre 2013

Permis de construire: attention à sa péremption et aux conséquences pénales

Par une réponse ministérielle en date du 05 novembre 2013 (réponse ministérielle, 14ème législature, Question n°25915 de Madame Marie-Jo ZIMMERMANN qui peut être consultée ici), le ministre de l’égalité des territoires et du logement a apporté des précisions sur la péremption d’un permis de construire légalement accordé et les condamnations pouvant découler de cette situation. En espèce, la ministre avait été interrogée sur le cas d’une personne qui a obtenu un permis de construire pour un immeuble : l’intéressé avait creusé un trou très important pour les fondations, puis avait abandonné les travaux. Ceux-ci ont été interrompus pendant deux ans et, ensuite, le permis de construire a été annulé. Le maire avait d’ores et déjà demandé à l’intéressé de sécuriser les abords du trou mais le ministre était amené à préciser si le maire pouvait en plus obliger l’intéressé à reboucher purement et simplement le trou. Texte de la réponse ministérielle : « L’article R. 424-17 du code de l’urbanisme prévoit que le permis de construire est périmé si les travaux autorisés sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Dans ce cas, le permis de construire accordé n’a plus d’existence légale. Dès lors, les travaux entrepris, tels ceux se rapportant aux fondations d’un immeuble, sont réputés comme exécutés sans autorisation d’urbanisme. Ces travaux sont par conséquent constitutifs d’une infraction pénale, devant être constatée par l’établissement d’un procès verbal dans les conditions prévues à l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme. En cas de condamnation du bénéficiaire du permis de construire devenu caduc, le juge peut assortir sa décision d’une obligation de réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur, conformément aux dispositions de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme ». Cette réponse ministérielle permet de rappeler une nouvelle fois les règles strictes entourant la validité des permis de construire. Aux termes de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux ». Il est à noter qu’en cas de recours contre le permis le délai de validité est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable. Les bénéficiaires peuvent également solliciter une prorogation du délai de validité du permis. Le bénéficiaire du permis peut commencer les travaux après avoir : adressé au maire, en trois   exemplaires, une déclaration d’ouverture de chantier (le modèle de   déclaration CERFA no 13407 est disponible à la mairie ou sur le   site internet urbanisme du gouvernement) ; installé sur le terrain, pendant toute la  durée du chantier, un panneau visible de la voie publique décrivant le projet. Le modèle de panneau doit être conforme aux prescriptions des articles A. 424-15 à A. 424-19 du code de l’urbanisme. En cas d’annulation du permis de construire ou de péremption de ce dernier, les travaux entrepris sont réputés comme exécutés sans autorisation d’urbanisme et des sanctions pénales sont encourues, sauf régularisation. Comme le rappelle la réponse ministérielle, lorsque l’autorité administrative et/ou le maire compétent ont connaissance d’une infraction de la nature de celles que prévoit l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, ils sont tenus d’en faire dresser procès-verbal, lequel est transmis au ministère public pour poursuites. En cas de condamnation d’une personne physique ou morale pour une infraction prévue à l’article L 480-4 du code de l’urbanisme, le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du préfet, statue, même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers : Soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, Soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur. Le tribunal peut également ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation, aux frais du condamné, dans 2 journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département ainsi que son affichage dans les lieux qu’il indiquera. Une très grande vigilance doit dès lors être portée par les pétitionnaires sur les possibilités de péremption de leurs permis de construire pourtant légalement accordé initialement. Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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05.1120135 novembre 2013

Troubles de voisinage: réforme envisagée de la phase de conciliation judiciaire

Par une réponse ministérielle en date du 1er octobre 2013 (réponse ministérielle n°29692, JOAN 1er octobre 2013), le Garde des Sceaux a précisé avoir demandé à ses services de réfléchir à un dispositif procédural de conciliation plus adapté à aux litiges liés aux troubles de voisinage, pour lesquels la conciliation judiciaire peut parfois aggraver les tensions. La Ministre de la justice avait été en l’espèce interrogée par un député sur le particularisme entourant la gestion des troubles de voisinage, notamment lors de la phase de la conciliation judiciaire préalable. Comme le soulignait le député, la saisine du conciliateur judiciaire en matière de troubles de voisinage par le demandeur peut entraîner des tensions supplémentaires. Actuellement régie par les articles 830 à 835 du Code de procédure civile, lorsqu’un demandeur saisit le conciliateur judiciaire concernant des troubles anormaux du voisinage, aucune disposition n’oblige actuellement  le conciliateur à préserver l’anonymat du demandeur. De fait et compte-tenu de l’absence de l’anonymat, il est en effet constaté que les rapports peuvent s’empirer et empêcher le bon déroulement de la conciliation. Parmi les propositions du Député, il propose que le demandeur soit informé, avant toute action, que son identité va être divulguée auprès du destinataire par le conciliateur ou que le conciliateur puisse mener sa mission sans que l’identité du demandeur ne soit divulguée lors de tout ou partie de la procédure. Après avoir rappelé les avantages de recourir à la conciliation afin de parvenir à un règlement amiable des litiges, la Gardes des Sceaux a pris acte des carences entourant l’utilisation d’une telle procédure en matière de gestion des troubles de voisinage. La Ministre de la justice a donc demandé à ses services de réfléchir “à un dispositif procédural de conciliation plus adapté à ces litiges”. Une modification du dispositif de la conciliation en matière de troubles de voisinages devrait donc intervenir dans les prochains mois. Une telle prise de position de la Ministre de la justice démontre une volonté certaine de désengorger les juridictions judiciaires par un traitement plus en amont du contentieux des troubles de voisinages durant une phase de conciliation plus « adaptée » et donc « plus efficace ». En matière environnementale, la question des troubles de voisinages est récurrente et en constante augmentation ces dernières années (notamment en matière d’implantation d’éoliennes ou d’antennes relais pour ne citer que ces exemples, qui viennent s’ajouter au contentieux des troubles anormaux de voisinage liés à la présence d’une ICPE). Une réforme de la phase de conciliation en matière des troubles de voisinage lors de la saisine des juridictions judiciaire est donc attendue… Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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