Par un arrêt en date du 21 mai 2014 (C.cass., 3ème civ., n°13-14.891) la Cour de cassation rappelle que le contrôle amiante du diagnostiqueur dans le cadre de la vente d’un immeuble n’est pas purement visuel mais qu’au contraire il lui appartient d’effectuer toutes les vérifications n’impliquant pas des travaux destructifs.
En l’espèce, l’acquéreur d’une maison avait découvert la présence d’amiante dans l’habitation qu’il venait d’acheter. S’estimant lésé, il avait assigné le vendeur de l’habitation et la société de diagnostic technique en responsabilité et solliciter en réparation de son préjudice le paiement des travaux de désamiantage. Dans le cadre du litige soumis à la Cour de cassation, le diagnostiqueur reprochait à la Cour d’appel d’avoir reconnu sa responsabilité alors que la réglementation ne lui imposait que de procéder à un examen visuel des lieux.
Saisie du litige, la Cour de cassation confirme toutefois l’appréciation portée par la Cour d’appel et rappelle :
« […] d’une part, qu’ayant exactement retenu que le contrôle auquel devait procéder le diagnostiqueur n’était pas purement visuel, mais qu’il lui appartenait d’effectuer les vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs et constaté que la société … n’avait pas testé la résistance des plaques, ni accédé au comble par la trappe en verre située dans le couloir, la cour d’appel a pu en déduire que cette société avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu, par motifs adoptés, que du fait de la présence d’amiante dans les murs et le plafond de la pièce principale de l’immeuble, il n’était pas possible de procéder à des travaux sans prendre des mesures particulières très contraignantes et onéreuses, tant pour un simple bricolage que pour des travaux de grande envergure et qu’il fallait veiller à l’état de conservation de l’immeuble, afin d’éviter tout risque de dispersion de l’amiante dans l’air, la cour d’appel, qui a caractérisé la certitude du préjudice résultant de la présence d’amiante, a pu en déduire que le préjudice de Mme Y… correspondait au coût des travaux de désamiantage ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ».
Rappelons que le législateur contemporain a multiplié les diagnostics obligatoires avant toute vente immobilière, qui donnent donc lieu à des diagnostics effectués par des organismes agréés devant figurer en annexe de la promesse de vente ou, à défaut de promesse, dans l’acte authentique.
La plupart de ces annexes sont contenues dans le dossier de diagnostic technique prévu par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 (art. L. 271-4-I du Code de la construction et de l’habitation et D. n° 2006-1114, 5 sept. 2006).
Les modalités d’établissement du diagnostic amiante prévu notamment par l’arrêté du 22 août 2002 et aujourd’hui par le décret du 12 décembre 2012 prévoit que « l’opérateur de repérage recherche les matériaux et produits de la liste A de l’annexe 13-9 du Code de la santé publique accessibles sans travaux destructifs ».
L’arrêt rendu par la Cour de cassation confirme le courant jurisprudentiel de ces dernières années qui souligne qu’en matière de vente d’immeubles l’obligation du contrôleur technique est une obligation de résultat (Cass. 3e civ., 27 sept. 2006, n° 05-15.924 : Bull. civ. 2006, III, n° 194).
Selon la Haute juridiction, l’organisme en charge dudit diagnostic doit s’enquérir par lui-même des caractéristiques complètes de l’immeuble concernant la présence éventuelle d’amiante et il n’est pas en droit de limiter son intervention à un simple contrôle visuel, ni à certaines parties de l’immeuble, dès lors qu’il a reçu une mission complète de diagnostic (Cass. 3e civ., 3 janv. 2006, n° 05-14.380).
Cet arrêt est intéressant puisqu’il souligne l’importance du contenu des diagnostics techniques transmis à l’acheteur lors d’une vente. Plus particulièrement en cas de défaillance du rapport et en l’absence de réserves émises par le diagnostiqueur, l’acheteur aura tout intérêt à engager la responsabilité de ce dernier pour obtenir réparation de son préjudice, soit le paiement du coût du désamiantage, plutôt que de rechercher à titre principal celle du vendeur à l’égard dont la faute sera difficile à démontrer (le plus souvent la preuve de l’existence de vices cachés au titre de l’article 1641 du code civil).
Aurélien BOUDEWEEL
Green Law Avocat
