08.1120138 novembre 2013

Permis de construire: attention à sa péremption et aux conséquences pénales

Par une réponse ministérielle en date du 05 novembre 2013 (réponse ministérielle, 14ème législature, Question n°25915 de Madame Marie-Jo ZIMMERMANN qui peut être consultée ici), le ministre de l’égalité des territoires et du logement a apporté des précisions sur la péremption d’un permis de construire légalement accordé et les condamnations pouvant découler de cette situation. En espèce, la ministre avait été interrogée sur le cas d’une personne qui a obtenu un permis de construire pour un immeuble : l’intéressé avait creusé un trou très important pour les fondations, puis avait abandonné les travaux. Ceux-ci ont été interrompus pendant deux ans et, ensuite, le permis de construire a été annulé. Le maire avait d’ores et déjà demandé à l’intéressé de sécuriser les abords du trou mais le ministre était amené à préciser si le maire pouvait en plus obliger l’intéressé à reboucher purement et simplement le trou. Texte de la réponse ministérielle : « L’article R. 424-17 du code de l’urbanisme prévoit que le permis de construire est périmé si les travaux autorisés sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Dans ce cas, le permis de construire accordé n’a plus d’existence légale. Dès lors, les travaux entrepris, tels ceux se rapportant aux fondations d’un immeuble, sont réputés comme exécutés sans autorisation d’urbanisme. Ces travaux sont par conséquent constitutifs d’une infraction pénale, devant être constatée par l’établissement d’un procès verbal dans les conditions prévues à l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme. En cas de condamnation du bénéficiaire du permis de construire devenu caduc, le juge peut assortir sa décision d’une obligation de réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur, conformément aux dispositions de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme ». Cette réponse ministérielle permet de rappeler une nouvelle fois les règles strictes entourant la validité des permis de construire. Aux termes de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux ». Il est à noter qu’en cas de recours contre le permis le délai de validité est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable. Les bénéficiaires peuvent également solliciter une prorogation du délai de validité du permis. Le bénéficiaire du permis peut commencer les travaux après avoir : adressé au maire, en trois   exemplaires, une déclaration d’ouverture de chantier (le modèle de   déclaration CERFA no 13407 est disponible à la mairie ou sur le   site internet urbanisme du gouvernement) ; installé sur le terrain, pendant toute la  durée du chantier, un panneau visible de la voie publique décrivant le projet. Le modèle de panneau doit être conforme aux prescriptions des articles A. 424-15 à A. 424-19 du code de l’urbanisme. En cas d’annulation du permis de construire ou de péremption de ce dernier, les travaux entrepris sont réputés comme exécutés sans autorisation d’urbanisme et des sanctions pénales sont encourues, sauf régularisation. Comme le rappelle la réponse ministérielle, lorsque l’autorité administrative et/ou le maire compétent ont connaissance d’une infraction de la nature de celles que prévoit l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, ils sont tenus d’en faire dresser procès-verbal, lequel est transmis au ministère public pour poursuites. En cas de condamnation d’une personne physique ou morale pour une infraction prévue à l’article L 480-4 du code de l’urbanisme, le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du préfet, statue, même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers : Soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, Soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur. Le tribunal peut également ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation, aux frais du condamné, dans 2 journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département ainsi que son affichage dans les lieux qu’il indiquera. Une très grande vigilance doit dès lors être portée par les pétitionnaires sur les possibilités de péremption de leurs permis de construire pourtant légalement accordé initialement. Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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14.02201216 février 2012

BAIL ET ICPE: quid du niveau de dépollution exigible du preneur-exploitant ? (suite)

[dropcap]I[/dropcap]l  y a quelques mois déjà je mettais penchée, aux termes d’un précédent article, sur la délicate articulation entre l’obligation de remise en état résultant de la législation relative aux installations classées et l’obligation de restitution dans le cadre d’un contrat de bail. Un arrêt récent de la Cour d’appel de Versailles rendu le 3 janvier dernier (CA Versailles, 12ème ch., 3 janvier 2012, n° 10/08104) apporte sur cette question une analyse qui mérite d’être soulignée tant elle semble juridiquement fondée et particulièrement bien motivée.   LES FAITS ET LE JUGEMENT DE PREMIERE INSTANCE Une société immobilière avait conclu avec une entreprise de fabrication d’articles en caoutchouc et élastomères, soumise au régime de la déclaration au titre de la législation ICPE,  un bail commercial portant sur des locaux d’usine et des terrains. Outre un certain nombre de demandes portant sur des réparations locatives liées à l’état de délabrement des locaux, le bailleur avait également assigné le preneur aux fins d’obtenir la dépollution totale des terrains, le tout sous astreinte mensuelle de 10.000 € par jour de retard. Le Tribunal de Grande Instance de Versailles avait, par jugement du 10 septembre 2010, condamné l’exploitant notamment à remettre le site en état pour un usage d’habitation sous astreinte, la restitution des locaux ne pouvait être déclarée recevable qu’avec l’aval de la DRIRE et/ou de la Direction du développement durable de la Préfecture des Yvelines.   LES MOYENS DES PARTIES Le preneur-exploitant a alors fait appel de cette décision rendue en se prévalant notamment de la décision préfectorale postérieure par laquelle le préfet compétente avait in fine retenu un usage industriel du site et retiré de façon rétroactive les décisions antérieures contraires qu’il avait pu prendre. Il soulignait également qu’un locataire ne pouvait se voir imposer, au titre du bail, une obligation de dépollution supérieure à celle mise à sa charge par l’autorité administrative. La société immobilière bailleresse arguait, quant à elle, de l’incompétence de la Cour pour se prononcer sur les demandes du preneur relatif à son obligation administrative de remise en état et se fondait exclusivement sur les stipulations contractuelles, estimant que l’obligation de remise en état résultant de la législation relative aux installations classées ne venait que s’ajouter mais non minorer celle découlant du bail.   LA DECISION DE LA COUR Sur la prise en compte de l’obligation administrative de remise en état A titre liminaire, la Cour d’appel de Versailles se reconnaît compétente pour avoir à connaître de l’argumentaire du preneur-exploitant ayant trait  à l’étendue et à la satisfaction de sa remise en état administrative au titre de la police des ICPE. En effet, les juges d’appel retiennent à juste titre que «la cour doit juger quelles sont les obligations incombant à l’appelante en vertu de l’engagement contractuel souscrit lequel se réfère expressément aux dispositions prévues par les lois et règlements en matière de pollution, sans avoir néanmoins à se prononcer sur la validité des actes règlementaires ». De surcroît, et ainsi que le relèvent les juges du 2nd degré, les écritures du preneur-exploitant ne tendaient qu’à obtenir le débouter des demandes du bailleur et non à soutenir une quelconque demande sur le fondement d’un acte administratif. Le moyen d’incompétence est ainsi écarté et la cour se penche alors sur le fond de l’affaire. Il est donc parfaitement acquis que la question de l’obligation de remise en état au titre de la police des ICPE ne peut être évincée du débat relatif à la restitution des lieux en matière de bail.   Sur le caractère décisif de l’existence d’une clause contractuelle relative à la dépollution Ainsi que susmentionné, le preneur-exploitant soutenait, au moyen de son appel, qu’une obligation de restitution en bon état de réparations locatives correspondrait à la remise en état des lieux conformément à l’obligation de remise en état administrative au titre de la législation des ICPE. Un tel raisonnement aurait assurément pu être suivi, du moins c’est là ma conviction, si le contrat de bail ne comportait pas une clause particulière afférente à la dépollution. En l’espèce, tel était bien le cas et ladite clause était rédigée de la manière suivante : « Le preneur fera son affaire personnelle de toutes les charges et contraintes liées au problème de pollution et d’environnement, de telle sorte que le bailleur ne puisse en aucun cas être recherché et notamment prendra toutes les dispositions prévues par les lois et règlements en matière de dépollution, et ceci pendant toute la durée du bail qu’à l’expiration de celui-ci, de telle sorte que les biens objets du bail soit restituées exempts de toute pollution provenant de leur exploitation industrielle ». Les juges d’appel, faisant alors une exacte application de ces stipulations contractuelles, ont condamné le preneur-exploitant à procéder à la dépollution du site, le tout sous astreinte de 5.000 € par jour de retard, et de justifier de celle-ci par la production d’un rapport remis par une société spécialisée.     L’APPROBATION DE LA DECISION D’APPEL Cette décision ne peut qu’être approuvée. En effet, il est manifeste qu’en présence d’une clause de dépollution des lieux, celle-ci doit nécessairement être appliquée par les juges sous peine de procéder à une dénaturation des termes du contrat qui pourrait alors, aux termes d’une jurisprudence constante, entrainer la censure de la Cour de cassation. En conséquence, le preneur ne pourra se soustraire à son obligation contractuelle de dépollution en invoquant la destination industrielle des lieux ou encore le parfait respect de son obligation administrative de remise en état. De tels moyens seront vains en présence d’un engagement contractuel exprès et précis de restitution des lieux exempts de toute pollution. Précisons que la Cour d’appel de Versailles a strictement appliqué, et ce jusqu’au bout de sa décision, les termes du contrat puisqu’elle a pris le soin de distinguer, au sein des pollutions relevées, celles résultant de l’activité exploitée par le preneur des autres présentes sur le site. De la même manière, s’agissant des chefs de préjudice sollicités par le bailleur, les juges d’appel ont pris le même soin à analyser…

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23.09201115 janvier 2012

Eolien/ICPE : après les décrets, les précisions ministérielles !

Installations classées pour la protection de l’environnement depuis la mi-juillet 2011 (cf. art. 90 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 – art. L. 553-3 du code de l’environnement),  deux décrets en date du 23 août 2011 (décret n° 2011-984 modifiant la nomenclature des installations classées ; décret n° 2011-985 pris pour l’application de l’article L ; 553-3 du code de l’environnement), publiés au JORF du 25 août 2011 et  applicables depuis le 26 août 2011, ont non seulement soumis les éoliennes au régime de l’autorisation  ou, à défaut, de la déclaration  mais encore déterminé les conditions de constitution des garanties financières liées à la mise en service des éoliennes soumises à autorisation (visant à couvrir la défaillance de l’exploitant lors de la remise en état du site). Une nouvelle rubrique a ainsi été introduite à  la  nomenclature ICPE: la rubrique 2980. Sans entrer dans les détails, l’on rappellera que le principe est celui de l’autorisation pour les installations dont les mâts dépassent 50 mètres ou pour les installations  comprenant des aérogénérateurs d’une hauteur évoluant entre 12 et 50 mètres et d’une puissance supérieure ou égale à 20 MW. Le régime de la déclaration vaut, quant à lui, pour les aérogénérateurs dont la hauteur varie entre 12 et 50 mètres et dont la puissance est inférieure à 20 MW (décret n° 2011-984). De nombreuses critiques ont déjà été émises sur ce blog quant à la teneur de ces décrets (D. Debarbe, Classement ICPE des éoliennes : la parution des décrets mais par encore des arrêtés, 25/08/11) ou projets de décrets (D. Deharbe Le classement des éoliennes : l’été sera chaud et venteux, 08/06/2011). Suivant la position officielle du Ministère de l’Ecologie, les nouveaux textes doivent assurer une meilleure lisibilité des procédures et améliorer l’acceptation des éoliennes par les populations locales. Pour ce faire,  les décrets ont rapidement été précisés par des arrêtés ministériels en date du 26 août 2011 (publiés au JORF du 27 août 2011), à savoir :  L’arrêté  du 26 août 2011 relatif aux installations classées relatif aux installations de production d’électricité utilisant l’énergie mécanique du vent au sein d’une installation soumise à autorisation au titre de la rubrique 2980 de la législation des installations classées pour la protection de l’environnement (lequel revient sur la règle des 500 mètres d’éloignement pour les constructions à usage d’habitation et celle des 300 mètres d’éloignement de toute installation nucléaire ainsi que sur la nécessité de ne pas perturber le fonctionnement des  installations radars,  de navigation aérienne ou météorologique ) ;  L’arrêté du 26 août 2011 relatif aux installations de production d’électricité utilisant l’énergie mécanique du vent au sein d’une installation soumise à déclaration au titre de la rubrique 2980 de la législation des installations classées pour la protection de l’environnement ; L’arrêté du 26 août 2011 relatif à la remise en état et à la constitution de garanties financières pour les installations de production d’électricité utilisant l’énergie mécanique du vent.  Les dispositions en question sont entrées en application dès le 28 août 2011, soit le lendemain de la publication des arrêtés au JORF, pour les demandes d’autorisation, d’extension ou de modification des installations existantes régulières. Néanmoins, pour les installations ayant fait l’objet d’une mise en service industrielle avant le 13 juillet 2011, celles ayant obtenu un permis de construire avant cette même date ainsi que celles pour lesquelles l’arrêté d’ouverture d’enquête publique a été pris avant cette même date,  certaines dispositions relatives au suivi environnemental  de l’installation, aux consignes de sécurité et aux émissions sonores  n’entreront en vigueur qu’à compter du 1er janvier 2012 ! Enfin, pour boucler le nouveau dispositif juridique « éolien », une circulaire  en date du 29 août 2011 relative aux conséquences et orientations des éoliennes dans le régime des installations classées (NOR : DEVP1119997C) signée du ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement tend à « éclairer » les services de l’Etat dans la mise en oeuvre de cette nouvelle réglementation et procédure  pour l’instruction des dossiers individuels relatifs aux éoliennes terrestres. Après avoir rappelé les enjeux  des arrêtés ministériels – soit la limitation du contentieux contre les autorisations relatives aux champs éoliens ! -, la circulaire énonce les enjeux techniques en cause  (Revus à la baisse pour les services de l’Etat)  dans les domaines suivants :  – La coexistence avec les radars de l’aviation civile, de la Défense ou de Météo-France (instauration de relations directes entre les pétitionnaires et les opérateurs radars) : par exemple, un accord explicite de l’opérateur radar est requis pour obtenir une autorisation ou démarrer l’exploitation d’un parc soumis à déclaration) ;   – Les règles relatives au bruit (avec la simplification de l’étude d’impact) ;  – Les distances d’éloignement des habitations (dont le rappel de la règle des 300 mètres d’éloignement des installations Seveso et des installations nucléaires de base) ;  – Les études de danger (sachant qu’une étude de dangers-type doit  être lancée dès l’automne par le syndicat des énergies renouvelables afin d’alléger la charge d’instruction des inspecteurs des installations classées). Se prévalant des règles  posées au niveau réglementaire national, la circulaire suggère aux représentants de l’Etat dans les départements d’éviter la fixation par arrêtés préfectoraux de prescriptions complémentaires !   Ceci étant,  dans l’attente d’une « doctrine nationale » (dont le contenu ne nous laissera probablement indifférent !), la circulaire insiste immédiatement sur la nécessité, pour les services de l’Etat, de s’assurer du respect, au cas par cas,  du  principe de proportionnalité dans les exigences relatives aux  atteintes aux paysages et à la préservation de la biodiversité, sachant  que les parcs éoliens soumis à autorisation devront faire l’objet d’une première visite d’inspection dans un délai de 6 mois suivant leur mise en service. Au delà de ces rappels, un point particulier est développé dans la circulaire quant à la question de l’articulation  de la nouvelle procédure avec celle du permis de construire.   Pour les projets dispensés de la procédure d’autorisation ou de déclaration pour lesquels une ouverture d’enquête publique a été faite avant…

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07.09201115 janvier 2012

Bail et environnement : quid du niveau de dépollution exigible du preneur-exploitant ?

Le droit de l’environnement, et plus spécifiquement le droit des ICPE, continue sa percée dans le domaine des relations privées (sur ce point cf. en particulier les travaux du Professeur François-Guy TREBULLE et de Mathilde BOUTONNET). Les contractants doivent de plus en plus tenir compte de la police des ICPE dans le cadre des conventions immobilières. Si l’impact du droit de l’environnement en matière de ventes immobilières a été bien identifié, largement commenté et rapidement appréhendé par les parties, tel n’est pas le cas du droit des baux. En effet, un grand nombre de baux destinés à supporter une activité relevant de la nomenclature ICPE ne comporte, encore aujourd’hui, aucune stipulation précise quant aux modalités de restitution de l’immeuble en fin de bail et ne prévoit aucun audit de pollution dans le cadre de l’état des lieux d’entrée. Or, la question de l’articulation entre la remise en état du site telle que relevant de la législation ICPE et la restitution du bien selon les dispositions du Code civil se pose avec d’autant plus de force que ces deux notions juridiques ne se recouvrent pas nécessairement et peuvent conduire à des divergences notables. Concrètement, il convient de s’interroger sur le niveau de dépollution dû par le preneur-exploitant à la fin de l’exploitation de son activité et de son bail. Aucune difficulté dans l’hypothèse où les prescriptions administratives imposent une remise en état du site dans son état initial et prévoient une dépollution totale du site. Qui devra le plus au titre de la police ne pourra le moins sauf à engager sa responsabilité délictuelle et s’exposer aux sanctions administratives Mais qu’en est-il lorsque celles-ci sont plus limitées, eu égard notamment à l’usage futur du site, et que le bailleur entend obtenir une dépollution plus importante? La Cour de cassation n’a pas encore répondu, de manière parfaitement claire, à cette question et ce point sera très certainement tranché prochainement. Néanmoins, et en attendant,  il est d’ores et déjà possible de déceler quelques pistes de réflexion susceptibles d’être prises en compte dans la détermination de la solution. En application du droit de l’environnement, et plus spécifiquement de la réglementation ICPE, il est certain que le preneur-exploitant devra se conformer aux prescriptions administratives de remise en état sous peine de voir sa responsabilité engagée. Ce point fait l’objet d’une position constante de la Cour de Cassation qui considère que l’absence de respect des mesures administratives constitue une faute civile de nature à engager la responsabilité du locataire à l’égard du bailleur. Mais le bailleur peut-il exiger du preneur une dépollution totale ou quais-totale des lieux lorsque celle-ci n’est pas imposée l’administration ? Pour tenter de répondre à cette interrogation, il est nécessaire de se placer sur le terrain du droit des baux qui prend alors le relais du droit des ICPE. En l’absence de toute clause insérée dans le contrat, le droit commun du bail prévoit, aux termes de son article 1731 du Code Civil : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve du contraire ». Ainsi, une présomption de bon état des lieux est instituée et il appartient, le cas échéant, au locataire de démontrer que tel n’était pas le cas en l’espèce. En l’occurrence, on pourrait être tenté de retenir, sur le fondement de ce texte, que le preneur doit effectuer une dépollution totale du terrain en l’absence de toute mention au contrat de bail et d’état des lieux précis sur ce point. Cependant, cette approche, particulièrement sévère pour le preneur-exploitant exerçant une activité polluante, n’est, à notre sens, pas conforme à l’esprit du texte. En effet, l’article susvisé prend soin de préciser que l’obligation de restitution imposée au locataire s’entend d’un « bon état de réparations locatives » et non d’une remise en état initial du bien. Par ailleurs, et c’est un là un point essentiel, il échet d’interpréter les dispositions du Code civil les unes par rapport aux autres. Or, aux termes de l’article 1732 dudit Code: « Il [le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Les dispositions de cet article permettent de limiter l’obligation de restitution du locataire aux dégradations causées de manière fautive. Dès lors, seule une usure anormale du bien serait susceptible de lui être imputée, c’est-à-dire une usure résultant d’une faute du preneur dans la jouissance du bien. Appliqué à l’exploitation d’une ICPE ayant généré de la pollution sur le terrain d’emprise, objet du bail, ce texte induit qu’en l’absence de faute du preneur-exploitant dans l’exercice de son activité, il ne pourrait lui être imposé, au titre de son obligation de restitution, un niveau de dépollution supérieur à celui requis par l’administration et qui est aujourd’hui déterminé par l’usage futur du site. L’interprétation a contrario d’un arrêt de la Cour d’Appel de Paris semble aller en ce sens (CA Paris, 16e ch. A, 7 mars 2007, n°05/05004 : Juris-Data n°2007-330937). Dans cette espèce, les juges du fond ont décidé que le preneur exploitant, exerçant une activité de travaux publics agricoles, avait commis une faute en ne prenant pas les mesures nécessaires à prévenir toute pollution dès lors que celle-ci résultait de l’existence de fuites et débordements lors d’opérations de transvasement et dépotage. Ils ont dès lors fait droit à la demande de dommages et intérêts intentée par le bailleur en réparation du préjudice subi. Ainsi, cette jurisprudence laisse à penser que le preneur, qui aura pris toutes les dispositions nécessaires à l’exercice de son activité, pourra valablement opposer au bailleur la vétusté naturelle du bien inhérente à l’exploitation que ce dernier a parfaitement accepté aux termes de la destination du bail. A cet égard, la Cour de Cassation a déjà considéré que le bailleur pouvait avoir à supporter une pollution résiduelle du site lorsque le preneur s’était conformé à son obligation de remise en…

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