Urbanisme/ friche: le projet de décret en consultation publique

Urbanisme/ friche: le projet de décret en consultation publique

Par Maître Vanessa SICOLI, avocate collaboratrice (Green Law Avocats)

Le ministère de la Transition écologique a mis à la consultation publique, depuis le 25 octobre dernier et jusqu’au 15 novembre 2023, un projet de décret « précisant les modalités d’application de la définition de la friche dans le code de l’urbanisme ».

Le front de mer stellien a la dent dure !

Par Maître David DEHARBE (Avocat associé gérant – Green Law Avocats) C’est l’histoire judiciaire d’une des dernières ouvertures de notre littoral dans une ville côtière du 62 qu’une majorité municipale, son maire et certains aménageurs avaient pour projet d’urbaniser comme une vulgaire dent creuse. On se souvient qu’à l’été 2018 le Tribunal administratif de Lille avait annulé à la demande de l’Association Cucq Trepied Stella 2020 (assistée du Cabinet Green Law Avocats) l’Orientation d’aménagement et de programmation (OAP) du front de mer de Stella Plage sur la commune de Cucq (TA Lille, 17 juillet 2018, n° 1608885 : cf. le jugement et son commentaire à l’époque sur ce blog)  . Le Tribunal administratif de Lille avait censuré la délibération du 23 mai 2016 approuvant le plan local d’urbanisme de la commune de Cucq est annulée en tant que l’AOP le plan prévoit l’implantation du projet d’OAP de du front de mer dans la bande littorale des cent mètres : « Considérant qu’il est constant que le terrain d’assiette du projet de l’OAP du front de mer se situe à Stella plage, en bordure du littoral, en partie dans la bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage ; que la zone dans laquelle il est situé ne constitue pas, eu égard au nombre et à la faible densité de constructions qui la caractérise, un espace urbanisé au sens de l’article L. 121-16 précité ; qu’en tout état de cause, l’implantation du projet, qui prévoit la construction de 320 logements, correspondant à 30 000 mètres carrés de surface de plancher, dans des bâtiments d’une hauteur pouvant atteindre R+4+attiques, entraînerait une densification significative de cet espace ; que par suite, l’association requérante est fondée à soutenir que le plan local d’urbanisme méconnaît les dispositions de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme en tant qu’il prévoit l’implantation du projet de l’OAP du front de mer dans la bande littorale des cent mètres et à solliciter, dans cette mesure, son annulation, ainsi que celle de la décision de rejet de son recours gracieux ». En méconnaissant la loi littorale, les auteurs PLU exposaient leur délibération l’approuvant à une censure évidente au regard d’une jurisprudence constante : le zonage retenu dans la bande des 100 mètres doit permettre de préserver l’inconstructibilité de celle-ci (CE, 25 septembre 1996, n° 138197 ; CAA Douai, 30 novembre  2006, n° 06DA00629 ; CAA Nantes, 13 novembre 2001, n° 00NT01526 ; TA Nice, 5 juillet 1989, Synd. de défense du cap d’Antibes, n°82089 ; TA Caen, 9 juin 1998, Manche Nature, n° 971339 ; CAA Douai, 30 novembre 2006, n° 06DA00629). En appel et contre toute attente, la 1ère chambre de la Cour administrative d’appel de Douai (sous la Présidence de M. Boulanger) avait au contraire jugé : « Dans le plan local d’urbanisme, l’orientation d’aménagement et de programmation du front de mer prévoit la construction de bâtiments sur des terrains, classés en zone UAa, empiétant sur la bande littorale de 100 mètres à compter de la limite haute du rivage. Il ressort cependant des pièces du dossier que ces terrains, bordés pour l’essentiel à l’est par une place certes non bâtie mais pavée, constituent, au sein d’un demi-cercle ceinturé par l’avenue de Paris, l’aboutissement de l’agglomération de Stella-Plage, qu’ils sont prolongés, au sud, par deux îlots urbains densément construits de bâtiments pouvant comporter jusqu’à quatre étages, qu’ils sont séparés de la plage, à l’ouest, par une avenue goudronnée comportant un terre-plein central et plusieurs rangées de places de stationnement et que, si la partie centrale de ces terrains demeure, à l’exception de trois bâtiments, à l’état de friche, leur limite nord est occupée par un vaste ensemble immobilier de type R + 7 étages. Eu égard à ce nombre et à cette densité significatifs de constructions, le projet décrit dans l’orientation d’aménagement et de programmation doit être regardé comme situé dans un espace déjà urbanisé, dont il a pour but d’achever et d’unifier le front bâti. En outre, si ce projet envisage la création de 320 nouveaux logements pour environ 30 000 mètres carrés de plancher, cette densité apparaît comparable à celle des habitations situées au sud ainsi qu’à celle de l’ensemble immobilier situé au nord des terrains devant accueillir le projet. Il ressort également des pièces du dossier que seule la partie ouest du projet empiètera sur la bande littorale, tandis que l’orientation d’aménagement et de programmation du front de mer précise, d’une part, que les constructions seront implantées de manière à créer des îlots urbains ouverts, ménageant des vues sur la mer depuis les voies publiques qui les desservent à l’est et permettant l’aménagement d’espaces verts entre les bâtiments, et, d’autre part, que la hauteur des constructions sera limitée à R + 2 + attique, sauf à l’abord de l’ensemble immobilier situé au nord, afin de soigner la transition avec cet ensemble de plus grande hauteur, cette dérogation devant d’ailleurs être compensée par une emprise au sol plus réduite ou une diminution de la hauteur d’autres bâtiments. Enfin les espaces publics, classés en zone naturelle, entourant les terrains destinés à être construits ont vocation, selon l’orientation d’aménagement et de programmation, à être aménagés en espaces paysagers permettant de doubler, dans la superficie concernée par l’orientation, la surface occupée par des espaces verts et perméables. Dans ces conditions, le projet de construction décrit dans l’orientation d’aménagement et de programmation n’est pas de nature, en l’espèce, à entraîner une densification significative des espaces dans lesquels il s’insère. Par suite, le plan local d’urbanisme, en tant qu’il prévoit, par la combinaison de son zonage avec l’orientation d’aménagement et de programmation du front de mer, le projet de construction décrit dans cette orientation, ne méconnaît pas, en tout état de cause, les dispositions de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme ». Pour ceux qui connaissaient le front de mer de Stella et sa large ouverture non construite cette décision était incompréhensible tant elle méconnaissait la réalité des faits. Finalement par arrêt de ce jour (CE, 6ème et 5ème chambres réunies, 7 mars 2022,…

“Hameau rural” : le classement en zone agricole ne va pas de soi…

Par Marie KERDILES (Green Law Avocats) Par une décision en date du 24 novembre 2021, le Conseil d’Etat a jugé, en application des articles L.151-5, L.151-9, R.151-22 et R.151-23 du code de l’urbanisme, que le maintien du caractère rural d’un hameau en plaine agricole ne justifie pas le classement de ces parcelles en zone A du PLU. En l’espèce, une commune rurale avait modifié son PLU et classé un hameau, d’une trentaine d’habitations et situé à environ 1km du centre-bourg, en zone A (agricole). Les auteurs du PLU entendaient ainsi balancer développement résidentiel et maintien du caractère rural du hameau. La Haute juridiction n’est pas de cet avis, et considère qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que le classement en zone A permet d’assurer la préservation du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres. Cette jurisprudence s’inscrit dans la ligne de définition nuancée du caractère agricole d’une parcelle. Synthèse. Le caractère agricole d’une parcelle La préservation des terres (agricoles ou naturelles) est un enjeu de taille, qui commande aux élus d’opérer un découpage fin des communes, permettant un développement économique et résidentiel, tout en préservant les terres non-urbanisées. Deux possibilités s’ouvrent alors : classer en zone Naturelle, ou classer en zone Agricole. L’article R.151-22 dispose que « peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ». Récemment, le Conseil d’Etat (CE, 03 juin 2020, n°429515, téléchargeable sur Doctrine) avait rappelé que la vocation agricole du secteur bordant la parcelle était de nature à fonder le classement de cette parcelle en zone A : ” (…) la cour a pu, sans erreur de droit, ne pas rechercher si les parcelles en cause présentaient elles-mêmes un caractère de terres agricoles, mais se fonder sur la vocation du secteur en bordure duquel ces parcelles se situent, dont le caractère agricole est avéré, sur le parti d’urbanisme de la commune, consistant à ne pas permettre l’étalement de la zone urbaine contiguë à ce secteur sur le territoire de la commune voisine de Saint-Avé, et sur la circonstance que les parcelles en cause ne supportent que des constructions légères et des aménagements d’ampleur limitée, pour apprécier la légalité du classement des parcelles en zone A. Elle n’a pas fait peser sur les sociétés requérantes la charge de la preuve de l’absence de tout potentiel agronomique, biologique ou économique du secteur en cause.” Trois critères doivent donc être pris en compte pour apprécier la légalité du classement d’une parcelle en zone A : La vocation agricole du secteur bordant la parcelle, L’objectif de la commune de ne lutter contre l’étalement urbain, La nature des constructions existantes. L’application stricte de ces principes Dans la décision commentée, le Conseil d’Etat opère une application stricte de ces principes : « 4. Si, pour apprécier la légalité du classement d’une parcelle en zone A, le juge n’a pas à vérifier que la parcelle en cause présente, par elle-même, le caractère d’une terre agricole et peut se fonder sur la vocation du secteur auquel cette parcelle peut être rattachée, en tenant compte du parti urbanistique retenu ainsi que, le cas échéant, de la nature et de l’ampleur des aménagements ou constructions qu’elle supporte, ce classement doit cependant être justifié par la préservation du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles de la collectivité concernée, à plus forte raison lorsque les parcelles en cause comportent des habitations voire présentent un caractère urbanisé.5. Pour juger que le classement en zone A de l’ensemble du secteur du hameau du Bois-Vieux, situé à environ un kilomètre du centre-bourg, dont il ressort de l’arrêt attaqué qu’il comporte notamment une trentaine d’habitations et présente un caractère urbanisé, n’était pas entaché d’une erreur manifeste d’appréciation, la cour, en relevant que les auteurs du PLU avaient entendu préserver les ressources agricoles de la commune et rechercher un équilibre entre le développement résidentiel et le maintien du ” caractère rural ” du hameau, situé au cœur d’une vaste plaine agricole de bonne valeur agronomique et facilement exploitable, alors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que ce classement permet d’assurer la préservation du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles de cette commune, a dénaturé les pièces du dossier et les faits de l’espèce. » Si la vocation agricole du secteur bordant les parcelles semblait non-équivoque (grande plaine agricole) et que la commune avait clairement affiché son objectif de lutte contre l’étalement urbain, le caractère urbanisé du hameau a ainsi été l’élément déterminant. Le Conseil d’Etat rappelle ainsi qu’il y a non trois mais quatre critères d’intégration d’une parcelle en zone agricole : le classement doit permettre d’assurer la préservation du potentiel agronomique, biologique ou économique de la parcelle. Ainsi, si le classement de parcelles en zone agricole doit pouvoir permettre la non-urbanisation des terres, il faut toutefois s’assurer de l’effectivité de la préservation du potentiel agronomique. Classer un hameau en zone A reviendrait alors, au sens de la jurisprudence, à reconnaitre l’intérêt agronomique et biologique de terrains habités, ce qui est contraire aux disposition précitées du code de l’urbanisme. Finalement, cette jurisprudence stricte ne semble qu’appliquer des principes déjà dégagés par la Haute juridiction, et appelle les élus à une appréciation fine de la nature de chaque parcelle… quitte à les forcer à abuser des sous-secteurs ?

PLU : pas de régularisation pour une modification illégale

Par Maître David DEHARBE (Green Law Avocats) Par un arrêt du 16 juin 2020 (CAA Lyon, 16 juin 2020, n°19LY00503, également téléchargeable sur Légifrance), la Cour administrative d’appel de Lyon a circonscrit la possibilité pour le juge administratif, saisi de conclusions dirigées contre un document d’urbanisme, de recourir au sursis à statuer afin de permettre à l’autorité compétente de régulariser le vice entachant la légalité du document. Pour rappel, la loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit, à l’article L. 600-9 du Code de l’urbanisme, la possibilité pour le juge administratif de « réparer » les illégalités affectant un schéma de cohérence territoriale (Scot), un plan local d’urbanisme (PLU) ou une carte communale. Toutefois, l’article susmentionné dispose que le juge peut surseoir à statuer afin que l’autorité compétente puisse corriger « une illégalité entachant l’élaboration ou la révision de cet acte ». En l’espèce, la délibération approuvant la modification du PLU de la commune de Bourg-en-Bresse avait été annulée par le Tribunal administratif de Lyon. A cette occasion, le Tribunal refusait de faire bénéficier la commune des dispositions de l’article L. 600-9 du Code de l’urbanisme. Afin de faire valoir son droit au bénéfice d’un délai de régularisation, la commune interjeta appel et se prévalu d’une disposition transitoire de la loi ALUR prévoyant que l’article L. 600-9 s’applique aux modifications engagées avant la publication de cette loi (art. 137, II de la loi ALUR). Cependant, la Cour administrative d’appel de Lyon rejeta ses conclusions et fit une lecture exégétique de l’article L. 600-9. La Cour considère que le juge peut surseoir à statuer uniquement pour la régularisation d’ « une illégalité entachant l’élaboration ou la révision » d’un document d’urbanisme, qu’ « en revanche, il ne peut prononcer le sursis à statuer lorsque l’illégalité concerne une procédure de modification ». La Cour rejette ainsi l’application des dispositions transitoires de la loi ALUR qui « n’ont ni pour effet, ni pour objet de modifier le champ d’application de l’article L. 600-9 du code de l’urbanisme. ». En l’espèce, la modification litigieuse a été engagée après la publication de la loi ALUR, ce qui justifie la solution de la Cour. Ainsi, quand bien même la modification d’un document d’urbanisme serait entachée d’un vice régularisable, le juge administratif ne peut pas surseoir à statuer et laisser un délai à l’autorité compétente pour que celle-ci corrige le vice. Toutefois et dans un souci de sécurisation des documents d’urbanisme, les délibérations approuvant une modification peuvent bénéficier d’une annulation partielle. Cette possibilité, déjà admise par la jurisprudence administrative, est expressément prévue par le dernier alinéa de l’article L. 600-9 qui prévoit que le juge peut recourir à l’annulation partielle quand il « estime que le vice qu’il relève affecte notamment […] le programme d’orientations et d’actions du plan local d’urbanisme ou les dispositions relatives à l’habitat ou aux transports et déplacements des orientations d’aménagement et de programmation ». Or, le programme d’orientations et d’actions ainsi que les orientations d’aménagement et de programmation relèvent du champ d’application de la procédure de modification (C. urb., art. L.153-36). Ainsi, bien qu’exclues du champ d’application du sursis à statuer, les procédures de modification peuvent être en partie sauvées par le juge administratif (pour un exemple relativement récent, voir TA Cergy-Pontoise, 22 janv. 2016, n°1309645 : le juge administratif, en vertu de l’article L. 600-9 du Code de l’urbanisme, a annulé partiellement une délibération instituant une zone UMP4 dans un plan local d’urbanisme, contredisant l’orientation de valorisation du paysage naturel du PADD).

ANTENNE RELAIS : LE PAYSAGE DERNIER REMPART CONTRE LES ONDES ?

Par Maître Thomas RICHET (GREEN LAW AVOCATS) A l’heure de l’ultra-connexion et de l’avènement de la 5G, le gouvernement français s’attache à mettre fin aux « zones blanches » d’ici 2020. Les opérateurs de téléphonie mobile sont les partenaires privilégiés de ce développement et bénéficie, à ce titre, d’un régime juridique favorable pour implanter les pylônes de radiotéléphonie ou « antenne relais » nécessaires à la transmission des ondes. La multiplication de ces « tours de métal » suscite une vive résistance des habitants qui vivent à proximité et qui sont particulièrement inquiets pour leur cadre de vie notamment d’un point de vue sanitaire et paysager. C’est dans ce contexte anxiogène que de nombreux riverains multiplient les actions : mobilisation de la presse locale, pétitions, formation de collectifs, manifestations et pour un nombre croissant d’entre eux, recours au juge administratif en vue de contester l’autorisation d’urbanisme. Il convient d’ailleurs de rappeler que cette autorisation prend désormais la forme d’une simple décision de non-opposition à déclaration préalable en lieu et place d’un permis de construire (sur ce point voir notre article Loi ELAN et décret du 10 décembre 2018 : un nouvel assouplissement des contraintes applicables aux antennes relais). Ces décisions peuvent, à l’occasion d’un recours en excès de pouvoir devant le juge administratif, faire l’objet de plusieurs griefs. En premier lieu, les risques sanitaires sont régulièrement invoqués devant le juge au travers d’une part, de la violation des dispositions de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme (sécurité publique) et, d’autre part, de la méconnaissance de l’article 5 de la Charte de l’environnement (principe de précaution). Actuellement, le juge administratif rejette de manière constante ces moyens considérant qu’il n’existe, en l’état des connaissances scientifiques, aucun risque lié à l’exposition aux champs électromagnétiques (voir par exemple Conseil d’Etat, 30 janvier 2012, req. n° 344992). Bien que les moyens tenant à la contestation du risque sanitaire aient été « neutralisés » devant le juge administratif, le débat ne semble pas totalement arrêté d’un point de vue scientifique. Ainsi le rapport international BioInitiative réalisé en 2007 met en évidence l’existence de risques pour la santé humaine (les conclusions sont consultables ici). Dès lors, et malgré la jurisprudence actuelle, il nous semble donc tout à fait pertinent de continuer à soulever les moyens tenant à dénoncer les risques sanitaires qu’impliquent les antennes relais. En deuxième lieu, les riverains des projets de pylônes de radiotéléphonie peuvent également contester la légalité de la décision de non-opposition à déclaration préalable au regard du document d’urbanisme en vigueur qui sera, le plus souvent, un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Le projet d’antenne relais doit en effet respecter le règlement du PLU et sa méconnaissance est susceptible d’être sanctionnée par le juge administratif. Cependant, là encore, ce moyen jouit d’une efficacité relative dès lors que les antennes sont qualifiables de « constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics » et peuvent ainsi déroger à certaines règles du règlement précité (exemples : hauteur des constructions, implantation au sein d’une zone « naturelle » ou encore « agricole », etc.). Le moyen s’il reste pertinent nécessitera en tout état de cause une instruction approfondie du PLU et du dossier de déclaration préalable de l’opérateur de téléphonie mobile. En troisième et dernier lieu, le moyen qui nous semble être le plus à même d’emporter l’annulation de la décision de non-opposition à déclaration préalable concerne la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme, à savoir l’atteinte « au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». Il apparaît en effet incontestable que ces installations, qui peuvent atteindre une quarantaine de mètres de hauteur et qui prennent la forme d’une structure métallique dite en « treillis » ou d’un monotube, sont particulièrement disgracieuses et peuvent donc porter atteinte à la beauté des paysages locaux. Saisi d’un tel moyen le juge procèdera en deux temps : il appréciera d’abord la qualité paysagère du site puis l’impact qui lui est porté par le projet de construction. Ce moyen a d’ores et déjà fait ses preuves, notamment, en vue d’obtenir la suspension de la construction dans le cadre d’un référé suspension formé sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du Code de justice administrative (voir par exemple, Tribunal administratif de Lille, ord. du 11 février 2019, req. n° 1900166, jurisprudence cabinet). Une récente décision a également attiré notre attention : par une ordonnance du 3 octobre 2019, le juge des référés du Tribunal administratif de Nantes a rejeté la demande de suspension formulée par un opérateur de téléphonie contre une décision d’opposition à déclaration préalable en considérant que : « La commune fait valoir que le terrain d’assiette du projet, bien que séparé par plusieurs parcelles du marais d’Olonne dont certaines sont bâties, se situe, d’une part, dans une zone de co-visibilité majeure, identifiée par le schéma de cohérence territoriale et qualifiée de « très sensible aux évolutions de plantations et construction, infrastructures et clôtures » et, d’autre part, au sein d’un corridor écologique où les équipements d’intérêt général ne peuvent être implantés que sous réserve de l’impossibilité de les implanter en d’autres lieux. (…) En conséquence les moyens tirés de ce que le projet litigieux ne méconnaîtraient pas l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme (…) ne sont pas de propres, en l’état de l’instruction à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté contesté ». (Tribunal administratif de Nantes, ord. du 3 octobre 2019, req. n° 1909388). Pour conclure, même si les moyens tirés du risque sanitaire et de la méconnaissance du PLU restent pertinents, le moyen tiré de l’atteinte portée au paysage semble être, en l’état de la jurisprudence, le plus efficace pour obtenir l’annulation de la décision de non-opposition à déclaration préalable. Précisons encore que certains PLU peuvent prévoir au sein de leur règlement des dispositions en vue de limiter l’impact paysager des antennes et qu’il conviendra alors d’invoquer ces dispositions en lieu et place de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme.