Antennes relais : le Conseil d’Etat prive même le maire de l’information de précaution !

Par un arrêt remarqué en date du 23 octobre 2013 « société O. » (CE, 23 octobre 2013, Société O., n° 360481), le Conseil d’Etat vient apporter d’intéressantes précisions sur les documents que le maire peut exiger d’un opérateur téléphonique qui souhaite construire des antennes relais sur le territoire de sa commune. Il en ressort que le maire ne peut exiger d’un opérateur une information dite de précaution au stade de l’instruction d’une déclaration préalable lorsque celle-ci n’est pas prévue par les textes (en dehors de tout texte). L’information de précaution est une manifestation du principe de précaution en ce qu’elle doit éclairer l’édile municipal sur les risques liés à l’implantation d’antennes relais lorsqu’il agit en qualité d’autorité compétente en matière d’urbanisme. Les faits étaient simples. Le maire d’Issy-les-Moulineaux (92) avait, par arrêté, fait opposition à la déclaration préalable de travaux d’implantation de deux antennes relais par la société O. aux motifs « qu’une école et deux crèches se situent dans un rayon de 100 mètres autour du relais, que l’estimation du niveau maximum du champ [électromagnétique] reçu sous la forme d’un pourcentage par rapport à la valeur de référence de la recommandation européenne est absente du dossier [de déclaration préalable] ». Accessoirement, le maire soutenait que d’un point de vue paysager, les antennes ne s’intégraient pas à l’environnement urbain. En première instance, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise rejetait le recours de la société sur le fondement de l’article L. 96-1 du code des postes et des communications électroniques (CPCE) en relevant que l’autorité compétente en matière d’urbanisme pouvait s’opposer à la déclaration préalable si l’opérateur ne lui avait pas fourni les éléments permettant de l’assurer que le projet n’est pas susceptible de violer le principe de précaution. En cassation, le Conseil d’Etat annule le jugement du TA ainsi que l’arrêté d’opposition à déclaration préalable de travaux. Pour ce faire, le Conseil d’Etat censure d’une part l’interprétation faite par le TA de l’article L. 96-1 du CPCE (I) et d’autre part, la haute juridiction, réglant l’affaire au fond, constate l’absence d’éléments au dossier justifiant l’application du principe de précaution par le maire (II). L’arrêt « société O. » confirme que l’implantation d’antennes relais de la téléphonie mobile est insoluble dans le principe de précaution (III). I – La nouvelle piste de l’information fait “pschitt” Dans un premier temps, le Conseil d’Etat rappelle que dans la version de l’article 96-1 CPCE applicable à la date de l’arrêté attaqué : « Toute personne qui exploite, sur le territoire d’une commune, une ou plusieurs installations radio-électriques est tenue de transmettre au maire de cette commune, sur sa demande, un dossier établissant l’état des lieux de cette ou de ces installations […] ». Ces dispositions visent donc à obliger, sur demande du maire, les exploitants d’antennes relais en exploitation, à transmettre des informations sur l’état des lieux des installations. En l’espèce, le maire considérait incomplet le dossier qui ne comprenait pas l’estimation du niveau maximum du champ électromagnétique reçu sous  forme d’un pourcentage par rapport à la valeur de référence de la recommandation européenne sur le sujet. Toutefois, le Conseil d’Etat juge qu’au stade de l’instruction du dossier, le maire ne peut exiger d’autres documents que ceux prévus par le code de l’urbanisme même lorsque l’application du principe de précaution est en jeu. Les juges du Palais Royal font ici application du principe qu’ils ont pu dégager selon lequel le principe de précaution ne permet pas à une autorité publique de dépasser son champ de compétence (trois arrêts du même jour : CE, Ass, 26 octobre 2011, Commune de Saint-Denis, req. n° 326492 ; Commune de Pennes-Mirabeau, req. n°329904 ;  SFR, req. n°s 341767 et 341768). II – L’absence d’éléments circonstanciés tendant à établir l’existence de risques même incertains Dans un deuxième temps, pour régler l’affaire au fond, le Conseil d’Etat reprend son considérant de principe dégagé dans un autre arrêt (CE, 30 janvier 2012, société O., req. n° 344992) selon lequel : « S’il appartient, à l’autorité administrative compétente de prendre en compte le principe de précaution lorsqu’elle se prononce sur l’octroi d’une autorisation délivrée en application de la législation sur l’urbanisme, les dispositions de l’article 5 de la Charte de l’environnement ne permettent pas, indépendamment des procédures d’évaluation des risques et des mesures provisoires et proportionnées susceptibles, le cas échéant, d’être mises en œuvre par les autres autorités publiques dans leur domaine de compétence, de refuser légalement la délivrance d’une autorisation d’urbanisme en l’absence d’éléments circonstanciés sur l’existence, en l’état des connaissances scientifiques, des risques, même incertains, de nature à justifier un tel refus d’autorisation » Rappelant, s’il le fallait encore, que le principe de précaution est opposable à l’implantation d’antennes relais (voir en ce sens : CE, 19 juillet 2010, Association du quartier des Hauts de Choiseul, req. n° 328687), la haute juridiction considère qu’aucun élément du dossier de déclaration préalable soumis au maire d’Issy-les-Moulineaux n’est susceptible d’établir l’existence d’un risque pour les riverains pouvant résulter de l’exposition aux champs électromagnétiques émis par les antennes relais. Enfin, le Conseil d’Etat relève que le droit d’accès aux informations environnementales consacré à l’article 7 de la Charte de l’environnement « n’habilite pas, par elle-même, le maire d’une commune à exiger le production de documents non prévue par les textes législatifs ou réglementaires en vigueur, ni à instaurer une procédure, elle-même non prévue par les textes en vigueur ». Cette précision utile tend à neutraliser l’invocation directe de la Charte de l’environnement par un maire qui exige, au stade de l’instruction d’un dossier de déclaration préalable, des éléments qu’il ne peut légalement requérir pour fonder sa décision. A titre subsidiaire, le Conseil d’Etat estime que l’implantation des antennes relais dans un « environnement urbain » exclut du champ de visibilité de monuments d’intérêts historiques et paysagers n’est pas de nature « à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants ». III – Insolubilité du principe de précaution en matière d’antennes relais : solution nouvelle ou continuité jurisprudentielle ? Alors que les sages du Palais Royal ont récemment fixé finement « la méthodologie du principe de précaution » (« La méthodologie du principe de précaution fixée par le Conseil d’Etat » in Droit de l’environnement, n° 216, pp….

Ventes immobilières: le notaire commet une négligence fautive en ne s’assurant pas de la capacité du vendeur (Cass, 2 oct.2013)

Dans un arrêt en date du 02 octobre 2013 (cass, 1ère civile, 2 octobre 2013, n°12-25.862), la Cour de cassation rappelle l’étendue des obligations du notaire et les responsabilité de ce dernier dans le contrôle devant être opéré à propos d’une acte de vente passé devant lui lorsque l’une des parties est représentée par un mandataire. Dans l’espèce qui lui était soumise, la Cour de cassation n’hésite pas à rappeler que le notaire a l’obligation d’appréhender, sous peine de se voir reprocher une faute de « négligence », l’ensemble des indices permettant de douter des facultés mentales de sa cliente et ce, notamment lorsque les parties ne sont pas présentes mais se font représenter lors de la signature de l’acte. La Cour de cassation rappelle en effet : « Mais attendu que l’arrêt relève que Mme A…était représentée à l’acte litigieux par Mme D…, chez laquelle elle résidait, tandis que ni son activité professionnelle déclarée ni l’éloignement de son domicile ne justifiaient le recours à une procuration, signée en présence d’une secrétaire de l’étude devant laquelle elle s’était présentée à l’improviste, circonstances qui étaient de nature à permettre au notaire de douter des facultés mentales de la mandante qu’il n’avait pu rencontrer ; que de ces constatations et appréciations, la cour d’appel a exactement déduit que le notaire avait fait preuve de légèreté et de négligences fautives en omettant de s’assurer personnellement de la capacité à disposer de sa cliente, obligation dont il ne pouvait être dispensé par l’intervention d’un autre professionnel de l’immobilier lors de la signature de la promesse de vente ; que le moyen n’est pas fondé ». Cet arrêt de la Cour de cassation souligne la responsabilité accrue du notaire. En l’espèce, ce dernier faisait valoir que qu’il n’était pas tenu de vérifier les capacités intellectuelles d’une partie qui a consenti, hors sa présence, un mandat en vue de la conclusion de l’acte authentique de vente. Pourtant, une telle responsabilité des notaires sécurise et protège de manière certaine les actes impliquant des particuliers, lesquels peuvent être fragilisés par l’âge notamment. Du côté des notaires, cette décision laisse la porte ouverte à une responsabilité élargie de ces derniers, ce qui n’est sans doute pas sans poser des difficultés en termes de conclusions et couverture de leurs contrats d’assurances responsabilité professionnelle. Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

Urbanisme: suppression de l’appel contre certaines autorisations, et nouvelles limitations procédurales

Après l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013, le Gouvernement poursuit la réforme du contentieux de l’urbanisme avec la publication hier au JORF du décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013, qui vient supprimer l’appel pour certains litiges et introduit des limitations procédurales pour une grande majorité de contentieux. Le juge pourra refuser de nouveaux moyens d’annulation après une date fixée par ses soins Dans le but de réduire le délai de traitement des recours contentieux qui peuvent retarder la réalisation d’opérations de construction de logements, le nouveau décret introduit dans le code de l’urbanisme un article R* 600-4 selon lequel, à compter de son entrée en vigueur « le juge devant lequel a été formé un recours contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager peut fixer une date au-delà de laquelle des moyens nouveaux ne peuvent plus être invoqués » lorsque ce dernier est saisi d’une demande motivée en ce sens par une des parties. On remarquera que cet outil ne pourra être utilisé que dans des cas bien précis – seulement des recours contre des permis de construire, d’aménager ou de démolir: cela ne concerne pas les recours contre les arrêtés de non opposition à DP, ni les autres autorisations qui peuvent être délivrées (à notre sens: permis de construire modificatif, arrêté de transfert de permis, arrêté de prorogation etc…). – cela ne concerne pas les recours contre des refus de telles autorisations. C’est dire que le pétitionnaire qui s’est vu refuser une autorisation ne pourra pas, de surcroit, se voir limiter la possibilité de produire des moyens devant le juge. Désormais lorsqu’une partie en fait la demande, lors de la phase d’instruction du recours contentieux, le juge peut fixer une date butoir au-delà de laquelle aucun nouveau moyen (c’est à dire un argument juridique) ne pourra être soulevé par une partie. Cette nouvelle règle de procédure qui est censée réduire les délais de traitement des recours contentieux est incitative pour les parties – surtout la partie défenderesse – puisque ce sont elles qui sont en mesure d’abréger la durée de l’instruction. En pratique, les requérants devront donc veiller à analyse en profondeur l’autorisation attaquée, et gageons que cela évitera des situations très fréquentes où les requérants produisent au dernier moment (parfois 4 jours avant l’audience) un mémoire contenant un nouveau moyen pouvant tout faire basculer. La deuxième nouveauté procédurale concerne, quant à elle, l’impossibilité de faire appel d’un jugement rendu par un tribunal administratif sous certaines conditions posées par le décret. La suppression expérimentale de l’appel pour certains contentieux contre des PC en zone assujettie à la TLV La limitation de la possibilité de faire appel existe déjà dans certains contentieux mais l’urbanisme était jusqu’ici épargné. Le décret n° 2013-879 crée au sein du code de justice administrative un article R. 811-1-1 selon lequel l’appel n’est plus ouvert  pour “les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d’habitation ou contre les permis d’aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d’une des communes mentionnées à l’article 232 du code général des impôts et son décret d’application ». L’article 232 du code général des impôts concerne les communes où les bâtiments sont assujettis à la taxe sur les logements vacants en raison d’ « un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant ». Cette règle s’inscrit dans la même logique que celle de l’article R* 600-4 du code de l’urbanisme. Il s’agit (dans l’hypothèse restreinte prévue par l’article R 811-1 CJA), d’empêcher de faire appel d’un jugement qui maintient la légalité d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager, dans le but avoué de favoriser la création de nouveaux logements. Notons enfin que l’article R. 811-1-1 n’a, pour l’instant, qu’une portée expérimentale c’est-à-dire qu’il ne s’applique qu’aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018. Valentin Guner Green Law Avocat

Rénovation thermique des logements privés: un décret précise les conditions d’attribution de la prime

Un décret n°2013-832 du 17 septembre 2013 publié au Journal officiel du jeudi 19 septembre 2013 précise les conditions d’attribution de la prime exceptionnelle d’aide à la rénovation thermique des logements privés. Ce décret intervient dans le prolongement de la loi de finances rectificative pour 2010 qui avait créé le programme « Rénovation thermique des logements ». C’est d’ailleurs dans le cadre de ce programme qu’une convention entre l’État et l’Agence de services et de paiement (ASP) avait été passée le 19 août 2013. Cette prime de 1 350 euros est destinée aux propriétaires occupants qui réalisent des travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale située sur le territoire national et achevée depuis plus de 2 ans. S’agissant des conditions à remplir pour bénéficier de cette aide Premièrement « Une prime d’aide à la rénovation thermique peut être consentie aux personnes physiques à raison de travaux réalisés dans leur habitation principale lorsqu’elles en sont propriétaires. La somme des revenus fiscaux de référence, au sens du IV de l’article 1417 du code général des impôts, des personnes occupant le logement ne doit pas excéder un plafond, soit l’avant-dernière année, soit l’année précédant celle de demande de la prime. Ce plafond est égal à 25 000 € si le ménage est composé d’une personne et à 35 000 € si le ménage est composé de deux personnes. Au-delà de deux personnes, cette somme est majorée de 7 500 € par personne supplémentaire composant le ménage » (article 2 du décret) Deuxièmement « Les travaux ouvrant droit à la prime d’aide à la rénovation thermique sont les travaux réalisés par des professionnels, dans un logement situé sur le territoire national et achevé depuis plus de deux ans. Les travaux correspondent à une combinaison d’au moins deux des catégories suivantes :  a) Travaux d’isolation thermique de la totalité de la toiture ; b) Travaux d’isolation thermique de la moitié au moins des murs donnant sur l’extérieur ;  c) Travaux d’isolation thermique de la moitié au moins des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;  d) Travaux d’installation de chaudières à condensation, de chaudières à microcogénération gaz ou de pompes à chaleur autres que air/air ; e) Travaux d’installation de chaudières ou d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses ; f) Travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable. Les caractéristiques techniques des équipements, produits et ouvrages éligibles pour chacune de ces catégories sont définies annexe I ».  S’agissant des formalités à accomplir  L’article 6 du décret précise les pièces que les propriétaires doivent fournir à l’appui de leur demande d’aide: –          « Une pièce d’identité parmi les documents définis en annexe II ; –          Un justificatif de domicile parmi les documents définis en annexe III ; –          Le ou les avis d’imposition sur les revenus de l’avant-dernière année ou, le cas échéant, de l’année précédant celle de demande de la prime des personnes occupant le logement ; –          Le formulaire CERFA intitulé « Prime rénovation énergétique-formulaire de demande », mis à disposition par l’ASP, par lequel le demandeur justifie du respect des conditions d’attributions de la prime telles que mentionnées au présent décret, au moyen de déclarations sur l’honneur, notamment en ce qui concerne les conditions de propriété, d’occupation à titre de résidence principale et d’achèvement depuis plus de deux ans du logement faisant l’objet des travaux. Ce formulaire décrit les travaux prévus et est signé par le ou les professionnels ayant réalisé les devis pour le compte du demandeur ». A noter que lorsque la demande est conforme, l’ASP renvoie au demandeur un accusé de réception confirmant son éligibilité à la prime, sous réserve que le demandeur fournisse, dans un délai de 18 mois à compter de l’édition de cet accusé la justification de la réalisation des travaux. Cette prime est accordée une seule fois par foyer. Les demandes peuvent être présentées jusqu’au 31 décembre 2015 Un formalisme particulier est donc à respecter par les propriétaires privés pour bénéficier de la prime de 1 350 euros prévue par le décret. Aurélien Boudeweel Green Law Avocat

Absence de diagnostic obligatoire pour la détection de la mérule…… mais responsabilité accrue des vendeurs engagée par les juridictions judiciaires.

La mérule est aujourd’hui responsable de nombreux dégâts considérables au sein des habitations. Malgré une volonté accrue des collectifs d’intégrer « un diagnostic mérule » parmi les diagnostics obligatoires, le Gouvernement n’a aujourd’hui pas modifié la réglementation existante. Dans plusieurs réponses ministérielles (pour ne citer que les plus explicites : la réponse ministérielle du 17 mai 2011 et celle du 07 septembre 2010), il a été rappelé par le Gouvernement que l’institution d’un diagnostic concernant la mérule n’était pas d’actualités : “Le Gouvernement n’envisage pas, à court terme, de modifier la réglementation actuelle sur le dossier de diagnostic technique fourni en cas de vente pour y inclure un nouveau diagnostic relatif aux mérules”. Une telle attitude gouvernementale est pour le moins déroutante au regard des contentieux existants en la matière. En effet, la Cour de cassation dans plusieurs décisions marquantes (Cour de casssation, 3e civ., 19 novembre 2008, n°07-16.746 Bourlet c/Annough, n°2008-045889 ; Cour de cassation, 3e civ, 19 novembre 2008, n°07-17.880 Chardonnet c/Jumeaux n° 2008-045888) démontrent la sévérité à l’encontre des vendeurs de maisons infectées par le mérule. En l’absence de diagnostics obligatoires, la Cour de cassation n’a aujourd’hui d’autres moyens que de se fonder sur la théorie des vices cachées en vertu de l’article 1641 du Code civil selon lequel « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». On comprendra aisément la nécessité pour les juges de rechercher l’existence du vice (existence du mérule) avant la transaction immobilière par exemple. Le recours à un diagnostic mérule diminuerait de manière certaine le contentieux entourant cette problématique. A la fois le vendeur et l’acheteur sécuriseraient leur transaction si un tel diagnostic était obligatoire, de sorte que le contentieux qui subsisterait concernerait uniquement à n’en pas douter celui des professionnels des transactions immobilières. Au regard des réformes gouvernementales annoncées en matière immobilière, il est à parier que la question de la nécessité du diagnostic mérule refera son apparition dans les débats à venir.