03.01201214 janvier 2012

Baux verts: le contenu de l’annexe environnementale est paru

La loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 avait institué, aux termes de l’article 125-9 du Code de l’Environnement, outre l’obligation de communication mutuelle entre preneur et bailleur quant aux informations utiles relatives à la consommation énergétique des locaux loués et l’existence d’un accès facilité au bailleur pour la réalisation des travaux d’amélioration de performance énergétique, l’adjonction d’une annexe environnementale pour certains baux dits « baux verts ». Etaient notamment visés à ce titre les baux portant sur des locaux de plus de 2.000 m2 à usage de bureaux ou de commerces. Le contenu  de cette annexe devait être déterminé ultérieurement. C’est désormais chose faite puisque le décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011, publié au JO le 31 décembre 2011, soit la veille de l’entrée en vigueur de ce dispositif, vient de définir le contenu de l’annexe environnementale. décretn2011-2058du30décembre2011 Celle-ci doit, conformément aux nouveaux articles R. 136-1 à R. 136-3 du Code de l’Environnement, contenir les éléments suivants : – la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants ou mis en place dans le bâtiment ou les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage ainsi qu’à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ; – les consommations annuelles énergétiques des équipements et systèmes ; – les consommations annuelles d’eau des locaux loués  et des équipements et systèmes ; – la quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment et les locaux loués. Par ailleurs, le preneur et le bailleur établissent un bilan périodique de l’évolution de la performance énergétique et environnementale et doivent s’engager, sur le résultat de celui-ci, à réaliser un programme d’actions aux fins d’améliorer ladite performance. La définition du contenu de l’annexe s’avère particulièrement large et générale, tant elle a vocation à s’appliquer à de multiples situations en fonction notamment de l’activité exercée au sein des locaux loués. Reste à savoir si et comment pourront être sanctionnés d’éventuels manquements à ces obligations… Les dispositions précitées sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2012 et, à compter du 14 juillet 2013, à tous les baux en cours. Marie LETOURMY Avocat au Barreau de Lille Green Law Avocat

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26.12201114 janvier 2012

Elevage/distance d’éloignement: sur l’étendue du pouvoir de dérogation du Préfet

Pour des raisons sanitaires, l’implantation des bâtiments d’élevage est soumise à des distances d’éloignement par rapport aux habitations ; ces prescriptions se retrouvent en matière d’urbanisme et en matière d’installation classée. La décision du Conseil d’Etat du 10 janvier 2011 n°317994 “EARL CHAMPAGNE”, mentionnée aux tables du Recueil Lebon,  donne l’occasion de préciser l’étendue du pouvoir du Préfet pour accorder une dérogation aux distances d’implantation des bâtiments d’élevage de porcs soumis à déclaration ICPE. La règle d’éloignement et le pouvoir de dérogation du Préfet Les règles d’implantation de ces bâtiments d’élevage sont prévues, en matière d’installation classée,  par l’arrêté du 7 février 2005 fixant les règles techniques auxquelles doivent satisfaire les élevages de bovins, de volailles et/ou de gibier à plumes et de porcs soumis à déclaration au titre du livre V du code de l’environnement. Cet arrêté fixe une distance minimale de 100 mètres entre le bâtiment d’élevage et les habitations. Des distances réduites sont prévues pour des installations de nature spécifique (bâtiments d’élevage de bovins sur litière, bâtiments mobiles, situés en zone de montagne etc..). L’article 4 de l’arrêté du 7 février 2005 prévoit la possibilité pour le Préfet d’accorder une dérogation aux distances d’implantation : « Le préfet peut, pour une installation donnée, adapter par arrêté les dispositions de l’annexe I dans les conditions prévues par l’article L. 512-12 du code de l’environnement et l’article 30 du décret n° 77-1133 du 21 septembre 1977 susvisés. » L’article 2-1-4 de l’annexe I de l’arrêté précise : « Les dispositions du 2.1.1, 2.1.2 et du 2.1.3 ne s’appliquent, dans le cas des extensions des élevages en fonctionnement régulier, qu’aux nouveaux bâtiments d’élevage ou à leurs annexes nouvelles. Elles ne s’appliquent pas lorsque l’exploitant doit, pour mettre en conformité son installation avec les dispositions du présent arrêté, réaliser des annexes ou aménager ou reconstruire sur le même site un bâtiment de même capacité. Sans préjudice de l’article L. 512-15 du code de l’environnement, dans le cas de modifications, notamment pour se conformer à de nouvelles normes en matière de bien-être animal, d’extensions ou de regroupement d’élevages en fonctionnement régulier ou fonctionnant au bénéfice des droits acquis conformément aux dispositions de l’article L. 513-1 du code de l’environnement, des dérogations aux dispositions du 2.1.1, 2.1.2 et du 2.1.3 peuvent être accordées par le préfet sous réserve de la préservation des intérêts visés à l’article L. 511-1 du code de l’environnement. (…) » L’interprétation donnée par le juge administratif Pour la Cour administrative d’appel, la liste des dérogations pouvant être accordée par le Préfet était limitée aux cas prévus à l’article 2-1-4 de l’annexe I. La Cour a donc jugé qu’étant donné que la demande présentée par l’EARL DE LA CHAMPAGNE ne portait ni sur l’extension d’un élevage existant, ni sur la mise en conformité de son installation au sens de ces dispositions, l’EARL ne pouvait bénéficier d’une dérogation de distance d’implantation. Le Conseil d’Etat retient une autre interprétation en considérant que l’ensemble des cas et exceptions permettant de recevoir dérogation n’est pas limité aux cas prévus à l’article 2-1-4 dès lors que l’article 4 de l’arrêté du 7 février 2005 prévoit que le Préfet dispose d’un pouvoir général d’adaptation des distances d’implantation et que l’article L. 521-12 du code de l’environnement lui donne la prérogative d’établir des prescriptions spéciales supplémentaires. L’arrêt de la Cour est censuré sur le motif pris de l’erreur de droit : « Considérant, d’autre part, que la cour administrative d’appel a relevé que les dispositions de l’arrêté ministériel du 7 février 2005 fixant les règles techniques auxquelles doivent satisfaire, notamment, les élevages de porcs soumis à déclaration, dont il lui incombait de faire application s’agissant d’un contentieux de pleine juridiction, ne permettaient aucune possibilité de dérogation à la règle de la distance de 100 mètres séparant les élevages porcins des habitations de tiers, hormis les cas et exceptions prévus par les dispositions du 2-I-4 de l’annexe I de ce même arrêté ministériel aux termes desquelles, pour les élevages existants, « dans le cas de modifications, notamment pour se conformer à de nouvelles normes en matière de bien-être animal, d’extensions ou de regroupement d’élevages en fonctionnement régulier ou fonctionnant au bénéfice des droits acquis conformément aux dispositions de l’article L. 513-1 du code de l’environnement, des dérogations aux disposition du 2.1.1 … peuvent être accordées par le préfet (…) » ; (…) ; que la cour administrative d’appel qui, pour annuler l’arrêté préfectoral contesté en tant qu’il autorisait la société à déroger à la règle de distance de 100 mètres, a fait application des dispositions de l’annexe I de l’arrêté du 7 février 2005 sans rechercher si l’article 4 de l’arrêté ministériel ne permettait pas d’accorder une dérogation aux règles de distance des élevages vis-à-vis des bâtiments d’habitation, a commis une erreur de droit ; » En conséquence, le Préfet dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour accorder une dérogation aux distances d’implantation des bâtiments d’élevage de porcs lors d’une déclaration ICPE. Le déclarant devra toutefois veiller, lors du dépôt du permis de construire, à ce que la distance d’implantation retenue ne méconnaisse pas les distances prescrites par le règlement sanitaire départemental. Anaïs De Bouteiller Avocat au Barreau de Lille Green Law Avocat Conseil_d_État_10_01_2011_317994 EARLCHAMPAGNE

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26.12201114 janvier 2012

Quand le droit pénal de l’environnement frappe fort…

Le Tribunal correctionnel de Draguignan a prononcé, le 15 décembre dernier, plus de 600.000 euros d’amende pour exploitation sans autorisation d’un centre d’enfouissement de déchets  et délit de pollution des eaux. Le groupe PIZZORNO Environnement et l’une de ses filiales, la SMA (société moderne d’assainissement et de nettoyage), exploitante de la décharge incriminée,  ont été condamnés à de multiples contraventions pour non-respect de l’arrêté préfectoral d’exploitation du site en ce qui concerne la nature et la provenance des déchets stockés au sein du centre d’enfouissement des déchets des Lauriers sis à Bagnols-en-Forêt. En cause, la réception et le stockage de mâchefers provenant de l’incinérateur d’Antibes, de même que la présence non autorisée sur site de gravats de chantier et de boues de station d’épuration. Par ailleurs, deux amendes de 100.000 euros ont été prononcées en raison du délit de pollution des eaux générée par la lixiviation des déchets non autorisés et stockés sur le site. Une autre filiale du groupe PIZZORNO, la SOVATRAM, qui avait acheminé les mâchefers,  a quant à elle était condamné à 10.000 euros d’amende pour délit de faux.  S’agissant des constitutions de parties civiles, la commune de Bagnols-en-Forêt, qui est à l’origine de la procédure en raison d’une plainte déposée par son maire, s’est vue allouée la somme de 80.000 euros. Plusieurs associations pour la protection de l’environnement se sont également vues déclarées recevables et ont obtenu des indemnités allant de 2000 euros à 1 euro symbolique en réparation des préjudices invoqués. Le groupe PIZZORNO aurait déjà indiqué son intention de faire appel. Les poursuites à l’encontre de M. François Pizzorno, PDG du groupe, ont été disjointes et renvoyées au 29 mars 2012. Affaire à suivre… Marie Letourmy Avocat au Barreau de Lille Green Law Avocat

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21.12201129 août 2024

Eolien/ ICPE: le Ministre confirme l’applicabilité du régime à l’Outre Mer

Une réponse ministérielle publiée le 20 décembre 2011 vient confirmer que le classement ICPE des éoliennes, prévu par la Loi Grenelle II et mis en oeuvre par un décret du 23 août 2011, s’applique également à l’Outre Mer (question114005 éolien OutreMer publié au JOAN 20/12/2011). C’est l’occasion aussi de tenter de justifier, pour le Gouvernement, le classement en ICPE des éoliennes. Texte de la question “M. Alfred Almont interroge Mme la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement sur le futur décret concernant les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE). En effet, lors des discussions au Parlement de la loi dite “Grenelle de l’environnement”, les députés ultramarins avaient été rassurés sur le fait que les installations éoliennes situées en Outre-mer ne seraient pas concernées par les classements en ICPE. Ces classements concernent, comme l’indique le code de l’énergie, les réseaux métropolitains. De plus, des règles en matière d’ICPE, comme la distance minimale entre 2 mâts ou le nombre minimal de mâts pour déposer un permis ne peuvent s’appliquer à l’Outre-mer au vu de l’exiguïté du territoire de la plupart des départements et collectivité d’outre-mer. Enfin, la question de l’indépendance énergétique et de la sortie de l’utilisation des sources d’énergie carbonées ne peut être traitée de la même façon en métropole et dans les territoires d’outre-mer. Or, selon les informations qui sont aujourd’hui données, les ICPE incluraient toutes les éoliennes quel que soit leur territoire d’installation. Il souhaiterait à et égard pouvoir être rassuré par Mme la Ministre, pour que ne soient pas incluses dans les ICPE les installations éoliennes construites et exploitées en outre-mer“. Texte de la réponse “Le Gouvernement soutient un développement de l’énergie éolienne à haute qualité environnementale, réalisé de manière ordonnée, de sorte à prévenir les atteintes aux paysages, au patrimoine et à la qualité de vie des riverains. Ces orientations ont été confirmées par la loi n° 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en oeuvre du Grenelle de l’environnement, puis par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement. Les parcs éoliens sont susceptibles de présenter des risques ou des inconvénients vis-à-vis des personnes ou de l’environnement (par exemple : perturbation des radars, bruit, effets sur l’avifaune, projections de glace, perturbation de la réception de télévision…), qu’ils soient situés en métropole ou en outre-mer. Compte tenu de ces impacts potentiels, il est justifié et proportionné d’appliquer aux parcs éoliens la législation des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE). La loi portant engagement national pour l’environnement a introduit les dispositions permettant d’accompagner cette transition. La possible ambiguïté de la loi n° 2010-788 portant engagement national pour l’environnement au sujet des éoliennes ultramarines et de leur soumission à la législation ICPE a été l’objet d’une question posée au Conseil d’État, qui a confirmé que la législation ICPE devait s’appliquer sur l’ensemble du territoire national .”

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07.12201114 janvier 2012

Sites et sols pollués: l’importance de la rédaction des clauses de dépollution dans les mutations immobilières

Un récent arrêt rendu par la Cour d’Appel de Paris le 1er décembre 2011 illustre une nouvelle fois le contentieux en matière de vente de sites et sols pollués, et plus précisément  s’agissant des clauses de garantie de passif environnemental (CA Paris, 1er décembre 2011, n°10/10938) : Cour_d’appel,_Paris,_Pôle_4,_chambre clause passif environnemental. La problématique En l’espèce, la société L’immobilière groupe Casino vend à une société civile immobilière un ensemble immobilier à usage commercial comprenant notamment des bâtiments et parkings ainsi qu’une station de distribution de carburant. L’acte de vente mentionne expressément une obligation de dépollution du sol à la charge du vendeur portant uniquement sur l’assiette foncière de la station de distribution de carburant selon les techniques qu’il jugera utile, étant précisé que le vendeur s’engage à ce que l’acquéreur puisse exploiter la station de distribution dans un délai de 7 mois avec un minimum de gêne si les travaux de dépollution ne sont pas terminés. Un diagnostic de sols avait préalablement été réalisé par une société spécialisée, laquelle mettait en évidence une contamination par hydrocarbures au droit de la station service et la vulnérabilité du site en raison de la présence à proximité d’habitations ainsi que d’une nappe d’eaux souterraines. Suite à la signature de l’acte de vente, une évaluation détaillée des risques est réalisée qui conclut, quant à elle, que les sols contaminés par les hydrocarbures peuvent constituer une source de pollution dans le cas d’un usage sensible mais que tel n’est pas le cas eu égard à l’affectation du terrain, à savoir un usage commercial. Il convient également de préciser qu’aucune prescription de remise en état n’avait d’ailleurs  été imposée par le préfet, destinataire de ce rapport. Au vu des conclusions du rapport précité, le vendeur n’effectue pas de travaux de dépollution, estimant que l’usage commercial du site n’étant pas compromis, aucune opération de dépollution n’apparaît nécessaire et n’était due. L’acquéreur sollicite alors la désignation d’un expert judiciaire aux fins que celui-ci se prononce sur l’état de la pollution et les mesures et coût nécessaires pour y remédier, ce qui donne lieu au dépôt d’un rapport sur ces différents points. Assigné en paiement d’une quote-part de taxe foncière due au titre de l’acte de vente, l’acquéreur sollicite reconventionnellement  le remboursement des frais de la dépollution qu’il a entreprise, sur les bases du rapport d’expertise judiciaire, ainsi qu’un préjudice immatériel en découlant du fait notamment de la perte de loyer et des retards d’exploitation générés. L’acquéreur se fonde bien évidemment sur le terrain de la responsabilité contractuelle, estimant que le vendeur s’est engagé à prendre en charge la dépollution du terrain. Celui-ci soutenait au contraire que dès lors que la pollution observée ne compromettait pas l’usage commercial du site, son obligation de dépollution ne pouvait trouver à s’appliquer, celle-ci n’ayant eu pour seul but que de permettre l’exploitation par l’acquéreur de la station de distribution du carburant qui n’était pas en l’état compromise. L’analyse de la clause de dépollution par la Cour d’Appel La Cour d’Appel de Paris a donc dû analyser la portée de l’engagement contractuel de dépolluer pris par le vendeur et en tirer toutes les conséquences. Après avoir rappelé, dans un considérant de principe, le contenu des dispositions de l’article 1134, alinéa 3 du Code civil selon lequel « les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi », elle étudie les stipulations contractuelles et le cadre dans lequel l’engagement du vendeur a été pris. A ce titre, elle relève notamment que la seule étude à la disposition du vendeur, lors de son engagement contractuel de dépolluer, est constituée par le diagnostic des sols mettant en exergue la pollution aux hydrocarbures présente et la vulnérabilité du site en raison d’une nappe phréatique à faible profondeur et d’habitations voisines. Elle en déduit que « l’engagement du vendeur de dépolluer pris dans l’acte de vente, qui concerne nécessairement les pollutions relevés dans le diagnostic de juillet 2002 au vu duquel l’acte de vente a été signé, a donc pour objet de supprimer les pollutions constatées par ce diagnostic, lesquelles s’inscrivent dans le cadre d’un usage sensible ». Les juges d’appel écartent donc les conclusions de l’évaluation détaillée des risques établie postérieurement à la vente et qui n’a donc pu servir de support à la détermination de l’engagement contractuel du vendeur. La référence à l’obligation pour les parties d’exécuter les conventions de bonne foi se comprend aisément… On relèvera également que la clause stipulant l’obligation particulière de dépollution à la charge du vendeur ne mentionnait nullement une quelconque limitation de la dépollution en raison d’un certain usage du site mais prévoyait simplement une délimitation géographique, à savoir l’assiette foncière de la station de distribution de carburant. De surcroît, et en tout état de cause, le rapport d’expertise judiciaire conclut  à l’existence d’une pollution de la nappe phréatique avec des risques pour la santé humaine pour un usage sensible et précise que la pollution constatée ne permettait pas d’envisager l’exploitation de la station service sans dépollution. En conséquence, la Cour d’Appel de Paris retient la faute contractuelle du vendeur pour non respect  de son obligation contractuelle de dépollution. La limitation de l’indemnisation sollicitée En revanche, et s’agissant des dommages et intérêts accordés sur le fondement des dispositions de l’article 1147 du Code civil, les juges d’appel ne font droit que partiellement aux demandes de l’acquéreur. En effet, ils relèvent notamment la restriction spatiale mentionnée dans la clause relative à l’obligation de dépolluer, qui n’est susceptible de s’appliquer pour les travaux de dépollution portant sur l’assiette de la station service. Ainsi, si en l’absence de précision par les parties, les juges n’acceptent pas de limiter l’engagement contractuel pris, en présence d’une délimitation précise de l’obligation, ces mêmes juges n’hésitent pas à en faire application. S’agissant des préjudices immatériels sollicités, la Cour d’Appel relève que les retards d’exploitation et les pertes de loyers allégués ne sont justifiés que partiellement par les travaux de dépollution mais également par d’autres considérations propres à l’acquéreur (telles que retard de délivrance du permis de…

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