09.12201114 janvier 2012

Parc solaire en zone agricole: seule une révision générale du PLU est possible

C’est ce qu’a jugé la Cour administrative d’appel de Nantes le 30 septembre 2011 (Cour administrative d’appel de Nantes, 30 septembre 2011, Préfet de la Mayenne, n°11NT01176: CAANantes_30_09_2011_11NT01176_centralePV). Par cet arrêt, la Cour administrative d’appel suspend en référé spécial (fondé sur les dispositions de l’article L. 554-1 du code de justice administrative) l’exécution d’une délibération ayant approuvé une modification du plan d’occupation des sols portant sur la création d’un sous-secteur NCer en zone NC (ancienne dénomination des zones agricoles). La Commune avait en effet approuvé la simple modification de la zone NC en vue de permettre l’implantation de la centrale photovoltaïque. Le doute sérieux sur la légalité de l’acte est caractérisé par : – la contrariété au plan d’occupation des sols – l’irrégularité du choix de la procédure de modification (méconnaissance des articles L. 123-13 et L. 123-19 du code de l’urbanisme) “Considérant que le PREFET DE LA MAYENNE soutient que la création d’un sous-secteur NCer, autorisant l’implantation d’une activité industrielle de production d’énergie solaire en zone agricole du POS de Vaiges, constitue une atteinte à la destination des sols et a pour effet la réduction des espaces agricoles, en méconnaissance des objectifs d’aménagement initialement définis dans le rapport de présentation et consistant à préserver les terres et l’activité agricole en zone NC ; qu’eu égard à la superficie et à la nature du projet, la modification opérée est de nature à porter atteinte à l’économie générale du plan et à restreindre l’espace agricole […]” Rappelons qu’au terme de l’article L. 123-13 du code de l’urbanisme qui s’applique aux anciens POS comme le rappelle l’arrêt, la procédure de modification ne peut être mise en oeuvre qu’à condition que la modification envisagée : « a) Ne porte pas atteinte à l’économie générale du projet d’aménagement et de développement durables mentionné à l’article L. 123-1-3 ; b) Ne réduise pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ; c) Ne comporte pas de graves risques de nuisance. » En l’espèce, une modification du PLU destinée à autoriser l’implantation d’un parc photovoltaïque en zone A est irrégulière, dès lors qu’au regard de la superficie et de la nature du projet, cette modification est de nature à porter atteinte à l’économie générale du plan et à restreindre l’espace agricole. C’est ce qu’a jugé la CAA de Nantes: “que, dès lors, la délibération contestée a été prise en méconnaissance des dispositions susmentionnées des articles L. 123-13 et L. 123-19 du code de l’urbanisme ; qu’il s’ensuit que les changements ainsi approuvés ne relevaient pas de la procédure de la modification, mais exigeaient la mise en oeuvre de la procédure de la révision générale, comme l’a relevé le commissaire enquêteur.” Malgré la formule utilisée, la nature et de la superficie du projet ne semblent pas constituer des critères déterminants : un projet de moindre envergure aurait lui aussi entraîné une réduction de l’espace agricole. Une modification simplifiée du PLU n’était pas non plus envisageable, l’article R. 123-20-2 du code de l’urbanisme n’autorisant la mise en oeuvre de la procédure que pour les centrales photovoltaïques implantées en zone N. Même obstacle s’agissant d’une révision simplifiée, celle-ci n’étant autorisée par l’article L 123-13 alinéa 9 du code de l’urbanisme que pour la « réalisation d’une construction ou d’une opération, à caractère public ou privé, présentant un intérêt général notamment pour la commune ou toute autre collectivité ». L’intérêt général d’une centrale photovoltaïque, édifiée pour le compte d’un opérateur privé, et dont l’électricité n’est pas dédiée directement à des équipements publics, ne pourrait, à notre sens, être caractérisé. En définitive, l’unique solution réside dans la mise en oeuvre d’une procédure de révision générale du PLU, procédure plus contraignante. Alors que des allégements procéduraux avaient été spécifiquement prévus en 2009 pour les centrales solaires en zone N (cf article  R123-20-2 CU). Cette solution doit être retenue avec attention par les professionnels du secteur qui, s’ils sont incités à utiliser les friches mêmes agricoles (au delà des anciens CET, carrières etc…), n’en sont pas mons soumis au classement de la zone sur le plan de l’urbanisme. Anaïs DE BOUTEILLER Avocat au Barreau de Lille Green Law Avocat

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07.12201114 janvier 2012

Sites et sols pollués: l’importance de la rédaction des clauses de dépollution dans les mutations immobilières

Un récent arrêt rendu par la Cour d’Appel de Paris le 1er décembre 2011 illustre une nouvelle fois le contentieux en matière de vente de sites et sols pollués, et plus précisément  s’agissant des clauses de garantie de passif environnemental (CA Paris, 1er décembre 2011, n°10/10938) : Cour_d’appel,_Paris,_Pôle_4,_chambre clause passif environnemental. La problématique En l’espèce, la société L’immobilière groupe Casino vend à une société civile immobilière un ensemble immobilier à usage commercial comprenant notamment des bâtiments et parkings ainsi qu’une station de distribution de carburant. L’acte de vente mentionne expressément une obligation de dépollution du sol à la charge du vendeur portant uniquement sur l’assiette foncière de la station de distribution de carburant selon les techniques qu’il jugera utile, étant précisé que le vendeur s’engage à ce que l’acquéreur puisse exploiter la station de distribution dans un délai de 7 mois avec un minimum de gêne si les travaux de dépollution ne sont pas terminés. Un diagnostic de sols avait préalablement été réalisé par une société spécialisée, laquelle mettait en évidence une contamination par hydrocarbures au droit de la station service et la vulnérabilité du site en raison de la présence à proximité d’habitations ainsi que d’une nappe d’eaux souterraines. Suite à la signature de l’acte de vente, une évaluation détaillée des risques est réalisée qui conclut, quant à elle, que les sols contaminés par les hydrocarbures peuvent constituer une source de pollution dans le cas d’un usage sensible mais que tel n’est pas le cas eu égard à l’affectation du terrain, à savoir un usage commercial. Il convient également de préciser qu’aucune prescription de remise en état n’avait d’ailleurs  été imposée par le préfet, destinataire de ce rapport. Au vu des conclusions du rapport précité, le vendeur n’effectue pas de travaux de dépollution, estimant que l’usage commercial du site n’étant pas compromis, aucune opération de dépollution n’apparaît nécessaire et n’était due. L’acquéreur sollicite alors la désignation d’un expert judiciaire aux fins que celui-ci se prononce sur l’état de la pollution et les mesures et coût nécessaires pour y remédier, ce qui donne lieu au dépôt d’un rapport sur ces différents points. Assigné en paiement d’une quote-part de taxe foncière due au titre de l’acte de vente, l’acquéreur sollicite reconventionnellement  le remboursement des frais de la dépollution qu’il a entreprise, sur les bases du rapport d’expertise judiciaire, ainsi qu’un préjudice immatériel en découlant du fait notamment de la perte de loyer et des retards d’exploitation générés. L’acquéreur se fonde bien évidemment sur le terrain de la responsabilité contractuelle, estimant que le vendeur s’est engagé à prendre en charge la dépollution du terrain. Celui-ci soutenait au contraire que dès lors que la pollution observée ne compromettait pas l’usage commercial du site, son obligation de dépollution ne pouvait trouver à s’appliquer, celle-ci n’ayant eu pour seul but que de permettre l’exploitation par l’acquéreur de la station de distribution du carburant qui n’était pas en l’état compromise. L’analyse de la clause de dépollution par la Cour d’Appel La Cour d’Appel de Paris a donc dû analyser la portée de l’engagement contractuel de dépolluer pris par le vendeur et en tirer toutes les conséquences. Après avoir rappelé, dans un considérant de principe, le contenu des dispositions de l’article 1134, alinéa 3 du Code civil selon lequel « les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi », elle étudie les stipulations contractuelles et le cadre dans lequel l’engagement du vendeur a été pris. A ce titre, elle relève notamment que la seule étude à la disposition du vendeur, lors de son engagement contractuel de dépolluer, est constituée par le diagnostic des sols mettant en exergue la pollution aux hydrocarbures présente et la vulnérabilité du site en raison d’une nappe phréatique à faible profondeur et d’habitations voisines. Elle en déduit que « l’engagement du vendeur de dépolluer pris dans l’acte de vente, qui concerne nécessairement les pollutions relevés dans le diagnostic de juillet 2002 au vu duquel l’acte de vente a été signé, a donc pour objet de supprimer les pollutions constatées par ce diagnostic, lesquelles s’inscrivent dans le cadre d’un usage sensible ». Les juges d’appel écartent donc les conclusions de l’évaluation détaillée des risques établie postérieurement à la vente et qui n’a donc pu servir de support à la détermination de l’engagement contractuel du vendeur. La référence à l’obligation pour les parties d’exécuter les conventions de bonne foi se comprend aisément… On relèvera également que la clause stipulant l’obligation particulière de dépollution à la charge du vendeur ne mentionnait nullement une quelconque limitation de la dépollution en raison d’un certain usage du site mais prévoyait simplement une délimitation géographique, à savoir l’assiette foncière de la station de distribution de carburant. De surcroît, et en tout état de cause, le rapport d’expertise judiciaire conclut  à l’existence d’une pollution de la nappe phréatique avec des risques pour la santé humaine pour un usage sensible et précise que la pollution constatée ne permettait pas d’envisager l’exploitation de la station service sans dépollution. En conséquence, la Cour d’Appel de Paris retient la faute contractuelle du vendeur pour non respect  de son obligation contractuelle de dépollution. La limitation de l’indemnisation sollicitée En revanche, et s’agissant des dommages et intérêts accordés sur le fondement des dispositions de l’article 1147 du Code civil, les juges d’appel ne font droit que partiellement aux demandes de l’acquéreur. En effet, ils relèvent notamment la restriction spatiale mentionnée dans la clause relative à l’obligation de dépolluer, qui n’est susceptible de s’appliquer pour les travaux de dépollution portant sur l’assiette de la station service. Ainsi, si en l’absence de précision par les parties, les juges n’acceptent pas de limiter l’engagement contractuel pris, en présence d’une délimitation précise de l’obligation, ces mêmes juges n’hésitent pas à en faire application. S’agissant des préjudices immatériels sollicités, la Cour d’Appel relève que les retards d’exploitation et les pertes de loyers allégués ne sont justifiés que partiellement par les travaux de dépollution mais également par d’autres considérations propres à l’acquéreur (telles que retard de délivrance du permis de…

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05.12201114 janvier 2012

Capri c’est fini, et l’amiante en classe 3 aussi: la France condamnée par la Cour de justice de l’Union européenne!

La Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) a condamné la France, aux termes d’un arrêt du 1er décembre 2011 non encore publié mais déjà lisible ci-après:  http://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=115787&pageIndex=0&doclang=fr&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=13064 pour le pour non-respect des dispositions de la directive 1999/31/CE du Conseil du 26 avril 1999 relative à la mise en décharge des déchets ainsi que la décision 2003/33/CE du Conseil du 19 décembre 2002 établissant les critères et procédure d’admission des déchets dans les décharges.  La CJUE, saisie de ce différend par la Commission, a estimé que les déchets d’amiante lié, et plus spécifiquement les déchets d’amiante-ciment, devaient être regardés, comme des déchets dangereux    au sens de la directive 200/532 de la Commission du 3 mai 2000 qui établit une liste des déchets dangereux.   Par ailleurs, l’annexe de la directive 2003/33/CE précitée prévoit les critères d’admission des déchets en décharge.     Or, celle-ci mentionne expressément que les déchets de matériaux de construction contenant de l’amiante peuvent être entreposés dans une unité distincte pour déchets non dangereux, si l’unité est suffisamment confinée.  Dès lors, les textes communautaires ne laissent nullement la possibilité aux instances nationales de prévoir un stockage des déchets d’amiante lié en décharge pour déchets inertes.   Or, la France avait, par arrêté du 15 mars 2006 relatif aux types de déchets inertes admissibles dans les installations de stockage de déchets inertes, admis , aux termes de ces déchets admissibles, les matériaux de construction contenant de l’amiante.    Ledit arrêté avait été abrogé par un arrêté du 28 octobre 2010 qui maintenait cependant les déchets d’amiante-lié au sein de la liste des déchets admissibles en installation de stockage pour déchets inertes.  La condamnation de la France allait donc de soi et ne prête pas à discussion.   C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le ministère du Développement durable s’est empressé de publier sur son site un communiqué de presse le 2 décembre 2011 annonçant la révision de la règlementation relative au stockage des déchets d’amiante lié.    Dès lors, les déchets d’amiante lié seront donc obligatoirement stockés dans des installations classées pour la protection de l’environnement prévues par la loi du 19 juillet 1976. On remarquera que la France avait déjà été condmanée par la Courcde Justice (CJCE, 15 déc. 2004, aff. C-172/04,  Commission c/ France) pour ne pas avoir soumis à autorisation d’exploitation les centres de stockage dits de classe 3 qui alors ne se trouvaient soumis qu’à une simple autorisation prélabale d’urbanisme!   Cette seconde condamnation entrainera de nouvelles obligations au regard de la classification ICPE des décharges recevant de l’amiante-ciment eu égard à la particularité et la dangerosité du déchet concerné qui, même lié, peut toujours présenter un risque notamment pour la santé humaine.     De nombreux contentieux afférents à ce type de problématique trouveront là un nouvel élan…. le nouvel arrêté ministériel à intervenir devra régler une série de difficultés qui ne font que poindre, mais qui nous font dire Capri c’est fini, et l’amiante en classe 3 aussi….    Marie Letourmy   Avocat au Barreau de Lille Green Law Avocat

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24.11201131 décembre 2011

Bail emphytéotique, bail à construction: sur la modicité du prix

Un arrêt récent rendu par la 3ème chambre de la Cour de cassation le 21 septembre dernier (Cass. 3ème civ., 21 sept. 2011, n°10-21.900 : Juris-Data n°2011-019517) invite à se pencher sur la détermination de la redevance dans le cadre de la conclusion d’un bail à construction. Un parallèle peut être fait avec le bail emphytéotique, dès lors qu’il s’agit des contrats de longue durée couramment usités par les opérations photovoltaïques et éoliens pour asseoir leurs installations. Dans l’arrêt précité, un bailleur tentait notamment de se prévaloir de la nullité pour absence de cause du bail à construction qu’il avait consenti en raison du caractère qu’il estimait dérisoire de la redevance prévue. Il invoquait à ce titre les dispositions de l’article 1131 du Code civil. En effet, la jurisprudence a déjà considéré que la stipulation d’un prix dérisoire voire vil peut être de nature à créer un déséquilibre contractuel tel qu’il confine à l’absence de cause et doit être sanctionné par la nullité du contrat. En l’espèce, la Cour de Cassation a cependant approuvé la cour d’appel d’avoir rejeté la demande du bailleur estimant que celle-ci était prescrite. La Haute juridiction a retenu que la nullité soulevée étant une nullité relative destinée à protéger un intérêt privé, elle se prescrivait par 5 ans à compter de la conclusion du contrat. Il s’avère donc nécessaire d’apporter la plus grande précaution à la détermination de la redevance aux fins de ne pas encourir, dans le délai quinquennal précité, une nullité du contrat qui remettrait en cause l’exploitation du parc éolien ou photovoltaïques, et ce alors que les frais conséquents d’installation et d’exploitation auraient été exposés. La même réflexion s’impose dans le cadre du bail emphytéotique même si la modicité de la redevance a longtemps été perçue comme un élément déterminant de ce type de contrat. En effet, traditionnellement il était considéré que la redevance versée dans le cadre d’un bail emphytéotique se devait d’être modique. Cette modicité se concevait notamment par l’obligation qui était souvent impartie au preneur d’améliorer le bien loué et la propriété des constructions édifiées qui était acquise en fin de bail par le bailleur. Cependant, le nouvel essor que connaît depuis quelques années le bail emphytéotique, utilisé comme titre foncier dans le cadre d’opérations d’installations photovoltaïques ou éoliennes, a détourné quelque peu celui-ci de sa vocation initiale. Il n’est pas rare dans les baux emphytéotiques conclus aujourd’hui de ne plus voir nécessairement de clause mettant à la charge du bailleur l’obligation d’améliorer le fonds loué, cette obligation n’étant pas imposée par les textes, et de prévoir le démantèlement des installations en fin de bail. Or, la modicité, que la Cour de Cassation et les juges du fond se refusent d’ailleurs de retenir comme élément déterminant de la qualification du bail emphytéotique, doit s’apprécier eu égard aux charges pesant sur le preneur. En l’absence de toute clause imposant une amélioration des lieux loués et un transfert de propriété des constructions en fin de bail, il convient de prendre garde au quantum de la redevance prévue. Une redevance pouvant être perçue comme modique en présence de charges imposées au preneur et d’avantage obtenu par le bailleur à l’expiration du contrat, pourra être perçue comme vile ou dérisoire en l’absence de toute obligation du preneur…et, comme il l’a été mentionné ci-dessus, l’action en nullité pour absence de cause est susceptible de venir sanctionner le déséquilibre constaté. Prudence donc dans la fixation de la redevance. Mieux vaut renoncer à une réduction de celle-ci aux fins de sécuriser le titre foncier, support de l’installation…. Marie LETOURMY Avocat au Barreau de Lille Green Law Avocat

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17.11201114 janvier 2012

Je n’habite pas l’éolienne !

CAA Marseille, 31 mars 2011, Association chabanaise pour la qualité de vie, n°09MA01499 Cet arrêt (CAA marseille 09MA01499 éolien  doit retenir l’attention à plusieurs égards. L’intérêt public attaché à l’implantation d’un parc éolien en zone de montagne  Afin d’assurer le maintien des activités agricoles et la protection de paysages particulièrement sensibles, l’urbanisation en montagne doit se réaliser en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles et d’habitations existants (article L. 145-3 du code de l’urbanisme). Ce texte prévoit toutefois la possibilité de construire, en dehors des parties urbanisées de la commune, des « installations ou d’équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées ». Dans deux décisions ayant déjà fait l’objet d’un commentaire sur ce blog (Conseil d’Etat, 16 juin 2010, n°311840, Leloustre, Publié au recueil Lebon ; Conseil d’Etat, 16 juillet 2010, n° 324515, Association pour la protection des paysages et ressources  de l’Escandorgue et du Lovedois), le Conseil d’Etat a considéré qu’un parc éolien constitue bien une opération d’urbanisation au sens de l’article L. 145-3 du code de l’urbanisme et se trouve donc soumis de jure à la règle de l’urbanisation en continuité en zone de montagne. Toutefois, le Conseil d’Etat ajoutait que, « dans les circonstances de l’espèce, eu égard à l’importance et à la destination du parc éolien », le parc éolien remplissait les conditions posées par le texte pour être qualifié d’ «installation ou équipement public incompatible avec le voisinage des zones habitées » et être à ce titre autorisé à s’implanter en dehors des parties urbanisées. Certains parcs éoliens peuvent ainsi se voir reconnaître un caractère d’équipement public, au regard de leur importance et de leur destination. On peut s’en féliciter car nombreuses ont été les hésitations des Cours à ce sujet. Les éoliennes se sont vues reconnaître le caractère d’équipement collectif lorsque l’électricité produite est destinée à être revendue à EDF (Cour Administrative d’Appel de Nantes 29 juin 2010 N° 09NT01328) ou d’installation nécessaire à un équipement collectif (Cour Administrative d’Appel de Nancy, 1ère chambre – formation à 3, 02/07/2009, 08NC00125) mais refuser un caractère public à défaut pour les installations d’être « directement affectées à l’exécution même du service public de l’électricité » (arrêt de la CAA Nantes précité). Or, on pouvait opposer à ces arguments que la revente à EDF de l’électricité produite par une éolienne constitue l’activité exclusive de celle-ci (obligation d’achat de la totalité de l’énergie produite prévue à l’article L. 314-1 du code de l’énergie). Mieux encore, le Conseil d’Etat avait qualifié d’ouvrage public certains ouvrages de production d’électricité : « Les ouvrages auxquels sont imposées ces contraintes (contraintes particulières de fonctionnement ndlr) en raison de la contribution déterminante qu’ils apportent à l’équilibre du système d’approvisionnement en électricité doivent être regardés comme directement affectés au service public et ils ont par suite le caractère d’ouvrage public. Leurs propriétaires, même privés, sont ainsi, dans cette mesure, chargés d’exécuter ce service public. En l’état actuel des techniques et eu égard aux caractéristiques d’ensemble du système électrique, présentent le caractère d’ouvrage public les ouvrages d’une puissance supérieure à 40 MW qui sont installés dans les zones interconnectées du territoire métropolitain.» (Conseil d’Etat, avis, 29 avril 2010, n° 323179, publié au recueil Lebon). Désormais, l’appréciation sera portée par les juges du fond, lesquels disposeront d’une certaine liberté pour faire droit à la qualification d’équipement public, compte tenu du caractère relativement imprécis des critères dégagés par le Conseil d’Etat. L’arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille du 31 mars 2011, “Association chabanaise pour la qualité de vie”, n°09MA01499 est ainsi le premier à apporter de réelles précisions quant à la mise en oeuvre de ces critères. Celui rendu par la Cour administrative d’appel de Lyon fut très décevant, la Cour se contentant de reprendre le considérant de principe du Conseil d’Etat sans motiver plus avant son raisonnement (Cour administrative d’appel de Lyon, 1ère chambre – formation à 3, 12/10/2010, 08LY02786). La Cour de Marseille, au regard du critère déterminant de la destination de l’installation, s’attache à déterminer l’existence d’un besoin réel identifié permettant de conférer un intérêt public aux projets de parcs éoliens. En l’espèce, elle ne reconnaît pas la qualification d’équipement public et annule le permis de construire 5 éoliennes au motif : « qu’en l’espèce, ce projet, qui se limite à la construction de cinq éoliennes en dehors des zones urbanisées, sans qu’il existe à la date de la décision attaquée de plan relatif à la concentration de ce type d’équipements dans le secteur de Châteauneuf Val Saint-Donnat, ni de zone définie de développement de l’éolien, entraîne un mitage de l’espace non urbanisé, dont il n’est pas démontré qu’il réponde à un besoin réel identifié permettant, comme il est soutenu, de regarder cette installation comme présentant un intérêt public ; que, par suite, les caractéristiques de ce projet ne lui permettent pas de déroger à la règle d’urbanisation en continuité et le permis de construire en litige méconnaît l’article L.145-3 du code de l’urbanisme ; » La Cour n’a pas retenu l’existence d’un intérêt public, le projet ne répondant pas à un « besoin réel identifié ». Mais quel pourrait être ce besoin ? On ne doute pas que si le parc alimentait directement l’ensemble des habitants d’une commune, l’intérêt public serait constitué. Qu’en sera t-il pour un parc éolien bénéficiant d’un contrat d’achat d’électricité avec EDF ? Les juges du fond lui reconnaîtront-ils d’office le caractère d’équipement public, comme ils y ont vraisemblablement été incités par le Conseil d’Etat dans son avis du 29 avril 2010 (infra) ? On le souhaite ! La Cour n’a pas omis de se référer au second critère relatif à l’importance de l’installation, mais de façon négative, puisqu’il est relevé que « ce projet, (…) se limite, à la construction de 5 éoliennes ». Le caractère réduit de la taille de l’installation ne permet pas non plus de considérer celle-ci comme un équipement public. On peut être surpris par le fait que le permis annulé en l’espèce portait sur…

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