Un nouvel exemple de contentieux en matière de diagnostic technique
Nous avions, il y a quelques semaines, attiré l’attention des lecteurs de ce blog sur le contentieux émergent en matière de diagnostic de performance énergétique dans le cadre des ventes d’immeuble.
Il s’agit cette fois d’un exemple plus classique de responsabilité en matière de diagnostics techniques immobiliers, puisque se trouve en cause, dans l’arrêt précité et objet du présent commentaire, un état parasitaire relatif à la présence de termites.
Cependant, cet arrêt présente l’intérêt d’être particulièrement bien motivé et de permettre de faire un point sur les fautes susceptibles d’être imputées, notamment au vendeur et au diagnostiqueur, ainsi que de préciser les préjudices en résultant.
L’objet du litige
Dans cette espèce, l’acquéreur ayant acquis un immeuble qui s’est révélé ultérieurement infesté de termites a assigné les vendeurs aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement du coût de la décontamination qui s’élevait à un montant de 168.972, 18 €.
En effet, bien que l’acte de vente stipulait classiquement une clause d’exonération de garantie des vices cachés, il contenait également une clause spécifique relative aux termites qui précisait:
« L’immeuble objet des présentes est situé dans un secteur contaminé ou susceptible d’être contaminé par les termites ainsi qu’il résulte de l’arrêté préfectoral pris en application de l’article 3 de la loi 99-471 du 8 juin 1999.
En application de l’article 8 de la loi précitée, un état parasitaire, établi depuis moins de trois mois, révélant la présence de termites dans l’immeuble, est demeuré ci-annexé.
L’acquéreur reconnaît avoir pris personnellement connaissance de ce certificat et en posséder une copie.
Le coût des mesures à prendre pour remédier à la situation sera pris en compte (premier acte) ou en charge (second acte) par le vendeur ».
Les vendeurs ont alors appelé en garantie l’auteur de l’état parasitaire annexé à l’acte de vente ainsi que l’entrepreneur qu’ils avaient missionné pour réaliser les travaux de décontamination.
Or, en dépit de ceux-ci, l’acquéreur s’est néanmoins retrouvé confronté à une infestation de termites.
Le Tribunal de Grande Instance d’Ajaccio, selon un jugement du 17 septembre 2009, a condamné les vendeurs à payer à l’acquéreur le coût des travaux de décontamination, condamné l’entrepreneur à les garantir à hauteur de cette somme et débouté les parties du surplus de leurs demandes, et notamment de la demande de garantie des vendeurs par l’auteur de l’état parasitaire.
Les vendeurs ainsi que l’entrepreneur ont interjeté appel de cette décision.
Sur la responsabilité des vendeurs en présence d’une clause de prise en charge des travaux de décontamination
Aux fins d’échapper à leur condamnation à prendre en charge le coût des travaux de décontamination, les vendeurs ont tenté de limiter la portée de la clause « termites » précitée.
Aux termes d’une argumentation fort audacieuse et bien pensée, ils alléguaient que ladite clause s’analyserait en une clause d’exonération de garantie du vice caché constitué par les termites, hormis la prise en charge des travaux nécessités par les constatations opérées dans l’état parasitaire.
Ainsi, ils estimaient que leur obligation de financer les travaux de décontamination était strictement encadrée et limitée par l’état parasitaire annexé à l’acte de vente et mentionné deux alinéas au-dessus.
Ce raisonnement ne manque pas de logique et il met en corrélation les stipulations contractuelles les unes par rapport aux autres
Cependant, ces arguments n’ont pas emporté la conviction des juges du fond.
En effet, ces derniers se sont fondés sur la généralité des termes employés, à savoir « le coût des mesures à prendre pour remédier à la situation » pour estimer qu’aucune limitation n’avait été contractuellement prévue à l’engagement des vendeurs.
Si une telle lecture des stipulations contractuelles peut se comprendre dans la recherche d’un débiteur des frais de décontamination, est-elle pour autant conforme à la volonté des parties ?
Rien n’est moins sûr. Il est manifeste que les vendeurs n’auraient certainement pas pris cet engagement de réaliser les travaux de décontamination s’ils avaient connu la véritable étendue de la contamination de l’immeuble et du coût des travaux susceptibles d’en résulter.
Aucune précision n’est apportée dans la décision quant au prix de vente de l’immeuble, ce qui aurait sans doute pu nous éclairer sur le souhait des parties lors de la rédaction de l’acte.
Par ailleurs, et contrairement à ce que retiennent les juges du fond, à savoir le caractère parfaitement clair et précis des termes ne nécessitant selon eux pas d’interprétation, peut néanmoins se poser la question du contenu de la « situation » à laquelle les vendeurs se sont engagés à remédier.
Celle-ci faisait-elle référence à toute présence de termites dans l’immeuble ou renvoyait-elle à la situation telle que résultant de l’état parasitaire précité ?
Nous penchons plutôt pour la seconde hypothèse, le terme « situation » étant manifestement trop vague pour exister indépendamment de toute précision préalablement donnée. De surcroît, les stipulations insérées au sein d’une même clause ne peuvent être lues et appréhendées que les unes par rapport aux autres.
Or, si la Cour d’appel avait considéré nécessaire d’interpréter la phrase litigieuse, comme cela nous semble devoir être le cas, une solution toute autre aurait été dégagée.
En effet, l’article 1162 du Code civil précise que dans le doute, la convention s’interprète en faveur de celui qui a contracté l’obligation.
En réalité, les juges du fond sanctionnent ici la généralité des termes et l’imprécision de la rédaction de la clause.
Au vu de ce qui précède, la Cour d’appel a donc considéré que les vendeurs s’étaient obligés à l’égard de l’acquéreur à prendre à leur charge les mesures nécessaires à la décontamination de l’immeuble vendu et les condamne donc au paiement de la somme de 168.972,18 € telle que chiffrée par l’expert judiciaire.
Sur la responsabilité de l’auteur d’un diagnostic incomplet
Le diagnostiqueur technique n’avait, quant à lui, pas été condamné par les premiers juges.
A cet égard, la Cour d’appel prend le soin de relever que l’auteur de l’état parasitaire « soutient exactement que l’état parasitaire ne comporte qu’une obligation de moyens, qu’il n’appartient pas au diagnostiqueur de faire des sondages destructifs, que celui-ci ne doit rendre compte que des seuls désordres visibles et qu’il n’entre pas dans sa mission de prescrire la nature et le coût des traitements ou travaux utiles ».
C’est visiblement les arguments qui avaient emporté la conviction du Tribunal de Grande Instance et qui constituent effectivement les moyens de défense développés traditionnellement par les diagnostiqueurs immobiliers.
Cependant, les juges d’appel mentionnent que le constat établi par le diagnostiqueur s’avérait imprécis en ce qu’il ne précisait pas les parties d’immeubles visitées, ni celles qui ne l’avaient pas été.
De la même manière, l’expert judiciaire, repris en cela par la Cour d’appel, a insisté sur le fait que certaines parties de l’immeuble, pourtant accessibles sans travaux destructifs, n’ont pas été visitées et que les méthodes d’investigations prescrites par la norme AFNOR correspondante n’ont pas été respectées.
En conséquence, les juges d’appel retiennent l’existence d’une faute commise par le diagnostiqueur dans l’accomplissement de sa mission en raison des lacunes présentées par l’état parasitaire communiqué.
La circonstance que le diagnostiqueur ait, par la suite, adressé un courrier au notaire mettant l’accent sur l’aggravation de l’infestation est sans incidence aucune dès lors que celle-ci a été adressée postérieurement à la signature de l’acte de vente.
La Cour d’appel infirme donc le jugement de première instance et retient donc la condamnation du diagnostiqueur.
Une telle position n’a pas de quoi surprendre eu égard à la jurisprudence particulièrement stricte en matière de responsabilité des diagnostiqueurs techniques qui doivent souvent démontrer que non seulement ils ont parfaitement rempli la mission qui leur ait été dévolue mais également qu’ils n’ont commis aucun manquement quant à leur obligation de conseil.
En l’occurrence, le manquement aux règles de l’art avait été visiblement établi par l’expert judiciaire, de même que le caractère lacunaire du constat effectué.
En revanche, et conformément à la position de la Cour de cassation, les juges d’appel limitent la garantie de celui-ci par rapport aux vendeurs et ne condamne à garantir ces derniers qu’à hauteur de la moitié du coût des travaux de décontamination.
En effet, la position actuelle de la Cour de cassation est bien de différencier la réparation éventuellement due par le diagnostiqueur selon que celle-ci est sollicitée par l’acquéreur ou le vendeur.
S’agissant du préjudice subi par l’acquéreur, et conformément au principe de la réparation intégrale, le diagnostiqueur est condamné à verser le montant des réparations nécessaires à la suppression du désordre non détecté (Cass. 3ème civ., 23 mai 2007, n°06-13.656 ; Cass. 2ème civ., 17 sept. 2009 : Juris-Data n°2009-049477 concernant des frais de désamiantage).
S’agissant d’une action diligentée par le vendeur à l’égard du diagnostiqueur, les tribunaux raisonnent en général sur le fondement de la perte de chance, estimant que la faute du diagnostiqueur n’est pas à l’origine du dommage mais a simplement fait perdre au vendeur une chance de négocier au même prix ou à un prix légèrement moindre ou, comme en l’espèce, de prendre un engagement différent.
Si cette jurisprudence peut être critiquée en son principe comme le fait une partie de la doctrine, elle est cependant conforme aux décisions rendues par la Cour de cassation.
Sur la responsabilité de l’entrepreneur ayant réalisé les travaux de décontamination
L’entrepreneur missionné par les vendeurs, après la vente, pour réaliser les travaux de décontamination, se voit également condamné en appel comme en première instance.
Il lui ait notamment reproché d’avoir effectué les travaux sur la base d’un état parasitaire incomplet, sans établir de diagnostic préalable.
Au soutien de sa défense, l’entrepreneur contestait sa responsabilité estimant qu’il n’avait été missionné pour intervenir que sur la base du constat réalisé par le diagnostiqueur technique et qu’il n’avait pas à procéder à un nouvel examen des bois.
Cependant, les juges d’appel retiennent un manquement aux règles de l’art dès lors que l’entrepreneur possédait la certification QUALIBAT qui lui imposait de procéder à l’établissement préalable d’un devis descriptif et quantitatif à partir d’une visite sur place et d’un diagnostic, ce qu’il s’était abstenu de faire en s’en remettant au seul constat déjà réalisé par un tiers.
Néanmoins, la Cour d’appel réforme la décision de première instance en ce qu’elle avait retenu la garantie de l’entrepreneur à l’égard des vendeurs à hauteur de l’intégralité des frais de décontamination.
Ainsi que le relevait l’appelant, son intervention était postérieure à la vente et donc à l’engagement des vendeurs de prendre à leur charge le coût des mesures de décontamination. Aucun lien de causalité ne pouvait donc être établi entre la faute reprochée et le préjudice revendiqué.
Dès lors, l’entrepreneur ne pouvait être condamné à financer l’intégralité du traitement mais simplement à rembourser aux vendeurs le quantum des travaux réalisés et qui se sont avérés inefficaces car incomplets, soit une somme de 23.196, 70 €.
Cet arrêt illustre une nouvelle fois l’importance que revêtent les diagnostics immobiliers dans le cadre des ventes d’immeuble et les multiples responsabilités susceptibles d’en résulter. Il convient de veiller particulièrement à la rédaction des clauses de prise en charge par le vendeur de certains frais (enlèvement d’amiante, décontamination de termites…) et au respect par le diagnostiqueur de la méthodologie applicable dans le cadre de sa mission.
Marie LETOURMY
