11.03201629 août 2024

ICPE : Piqûre de rappel sur l’importance de la description des capacités techniques et financières dans la demande d’autorisation ICPE (CE, 22 février 2016)

Par Sébastien Bécue Green Law Avocats Par un arrêt en date du 22 février 2016, le Conseil d’Etat a rejeté le pourvoi exercé par une société à l’encontre de la décision de la Cour administrative d’appel de Nancy confirmant l’annulation de son autorisation d’exploiter ICPE une centrale à gaz. Le Conseil d’Etat, comme la Cour auparavant, considère que la description que la société fait de ses capacités techniques et financières est insuffisante. L’arrêté d’autorisation est en conséquence annulé. Cette décision peut étonner lorsqu’on sait à quel grand groupe énergéticien français la société exploitante appartient. Comment peut on en arriver procéduralement à une annulation sur le fondement des capacités techniques et financières? Rappel sur l’obligation de mention des capacités dans la demande d’autorisation ICPE Cette obligation résulte du code de l’environnement qui prévoit, aux articles L. 512-1 et R. 512-3, que la demande d’autorisation doit mentionner les capacités techniques et financières dont dispose le demandeur, à même de lui permettre d’exploiter son installation conformément aux obligations résultant du droit de l’environnement, et notamment celles liées à la future remise en état du site accueillant son installation. Le préfet, lorsqu’il statue sur la demande d’autorisation, doit donc apprécier les capacités mentionnées par le futur exploitant dans sa demande. Et le juge administratif contrôle assez strictement l’appréciation portée par le préfet en vérifiant séparément la suffisance des capacités techniques et financières. Il ressort de la jurisprudence que peuvent être prises en compte, dans l’analyse des capacités techniques du demandeur : L’expérience du demandeur dans l’activité (voir par exemple CAA Versailles, 16 juil. 2012, n°10VE03178) ; Les processus et matériels utilisés, les effectifs et leur qualification (CAA Marseille 11 juil. 2011, n°09MA02014). En ce qui concerne les capacités financières, il est tenu compte des informations sur la situation financière du demandeur : chiffre d’affaire et bilan comptable (CAA Nantes, 25 mars 2011, n°10NT00043) ou analyse financière réalisée par des tiers (CAA Lyon, 4 nov. 2011, n°09LY00624). Par ailleurs, l’appartenance à un groupe peut être prise en compte (CAA Lyon, 5 avril 2012, n°10LY02466). L’appréciation par la Cour administrative d’appel des capacités de la société exploitante La décision de la Cour administrative d’appel, décomposable en deux temps, fournit un bon exemple concret d’appréciation des capacités d’un demandeur. Dans un premier temps, la Cour vérifie que la société dispose des capacités financières pour réaliser son projet en se fondant sur le plan de financement annoncé : 772 millions d’euros d’investissement nécessaire, financés à 30% sur fonds propres et à 70% par dette bancaire. En ce qui concerne la partie financée sur fonds propres, la Cour estime que les capacités sont suffisantes : si la société ne dispose que d’un capital social de 7,5 millions d’euros, elle produit néanmoins une « lettre de support » de sa société mère par laquelle cette dernière s’engage à lui apporter son soutien. L’appréciation de la Cour sur les capacités relatives à la partie financée par dette bancaire est au contraire négative : les divers documents produits par la société (note générale sur le financement, sur la conformité du montage envisagé avec la pratique) sont trop génériques et ne comportent aucun engagement précis, tant au regard des montants que de l’identité des prêteurs. Dans un second temps, la Cour vérifie les capacités techniques de la société exploitante, et son appréciation est toute aussi sévère. Alors que la société exploitantene dispose d’aucune expérience antérieure dans l’exploitation de centrale à gaz, la Cour considère qu’elle ne démontre pas avoir contracté avec des constructeurs ou exploitants présentant des garanties. En effet, la société s’engage seulement, une fois les autorisations obtenues, à consulter les leaders du secteur. Elle produit aussi un document attestant de la conclusion avec une grande société internationale d’un accord de coopération fixant les éléments essentiels d’un éventuel futur contrat. La Cour estime que la construction et l’exploitation auraient dû à tout le moins faire l’objet de protocoles d’accord. Validation du raisonnement par le Conseil d’Etat et affirmation du caractère non « danthonysable » de l’insuffisance des capacités techniques et financières En premier lieu, le Conseil d’Etat valide entièrement la démarche de la Cour administrative d’appel en estimant dans un attendu clair : « que le pétitionnaire est tenu de fournir des indications précises et étayées sur ses capacités techniques et financières à l’appui de son dossier de demande d’autorisation (…) notamment justifier disposer de capacités techniques et financières propres ou fournies par des tiers de manière suffisamment certaine, le mettant à même de mener à bien son projet et d’assumer l’ensemble des exigences susceptibles de découler du fonctionnement, de la cessation éventuelle de l’exploitation et de la remise en état du site au regard, des intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 du code de l’environnement, ainsi que les garanties de toute nature qu’il peut être appelé à constituer à cette fin en application des article L. 516-1 et L. 516-2 du même code ». En second lieu, il ajoute que la démonstration de ces capacités étant l’une des conditions de délivrance  de l’autorisation d’exploiter « la cour n’avait pas à rechercher si les insuffisances du dossier de demande relatives aux capacités techniques et financières auraient pu nuire à l’information du public ou avoir une influence sur le sens de la décision prise par le préfet ». Le Conseil d’Etat statue ici sur un argument de la société exploitante fondé sur la jurisprudence dite “Danthony” aux termes de laquelle un vice de forme n’entraîne l’annulation d’une décision que s’il a eu pour conséquence de nuire à l’information du public ou exercé une influence sur le sens de ladite décision. *** Il semble effectivement, au regard de l’appréciation portée par la Cour, qu’en l’espèce, la société exploitante ait fourni des informations trop peu détaillées sur son projet. Il est surprenant qu’une fois en appel elle n’ait pas pris ses précautions en fournissant plus de détails. Rappelons en effet que le juge des installations classées statuant en plein contentieux, le demandeur a la possibilité de compléter sa demande d’autorisation jusqu’au jour du jugement sur ce point particulier des capacités techniques et financières (CE, 13 juil.2006,  n°285736). Plus généralement, on…

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17.02201629 août 2024

Réforme du droit des contrats : quels impacts pour les projets liés au droit de l’environnement ?

Par Graziella DODE, Elève-avocat (Master 2 Droit de l’environnement, de la sécurité et de la qualité des entreprises, Université de Versailles Saint-Quentin en Yvelines; Master 2 Droit des affaires, Université de Nantes) Issue d’un processus de longue haleine, l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a été publiée au Journal Officiel du 11 février 2016. Elle entrera en vigueur le 1er octobre 2016. Précisions d’emblée que les contrats conclus antérieurement demeureront soumis à la loi en vigueur au jour de leur conclusion (sauf exceptions listées à l’article 9 de l’ordonnance, telles que les actions interrogatoires, qui seront applicables dès l’entrée en vigueur de l’ordonnance), et que les actions introduites en justice introduites avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance seront poursuivies et jugées conformément à la loi ancienne. Tous les projets qui requièrent la conclusion d’un contrat, et plus largement la mise en œuvre de relations contractuelles, seront concernés par la réforme. D’un point de vue environnemental, sans être exhaustif, il pourrait s’agir des projets suivants : Les projets de parcs éoliens, de centrales solaires et de méthanisation : promesses de vente, promesses de bail, contrats de vente. Les contrats d’installations de centrales, les contrats de fourniture et de maintenance. Les cessions de sites et les transmissions d’entreprises soumises ou non à la législation ICPE : négociation et conclusion de contrats de cessions d’actifs (SPA, GAP, EPC, AMO…) Tout autre type d’accord faisant l’objet d’un contrat : accords de confidentialité, conventions de prestations de services, contrait de partenariat… La visibilité, l’accessibilité, la modernisation, la sécurité juridique et l’attractivité sont les objectifs de cette réforme dont voici les principaux apports. Dispositions préliminaires Le plan du livre III du Code civil est remanié, les titres III à IV bis modifiés et restructurés. Il s’agit d’une codification à droit constant de la jurisprudence, et de la pratique, de sorte que les dispositions entérinées sont déjà bien connues des praticiens et des opérateurs économiques. Pas de changements majeurs donc, même si la codification est d’une ampleur certaine car le droit commun des contrats n’avait pas été modifié depuis la création du Code civil en 1804. Une nouvelle définition du contrat Le nouvel article 1101 définit le contrat comme « un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations », abandonnant ainsi les notions d’obligations de faire, de ne pas faire et de donner. Consécration des principes de liberté contractuelle, de force obligatoire du contrat et de bonne foi Selon le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance, les articles 1102 à 1104 consacrant ces principes expriment des règles générales qui innervent la matière afin de faciliter l’interprétation de l’ensemble des règles applicables au contrat et, au besoin, d’en combler les lacunes. S’agissant de la bonne foi, le célèbre article 1134 du Code civil se retrouve divisé entre les articles 1103 et 1104. La bonne foi doit désormais être respectée à tous les stades de la vie du contrat, y compris au moment des négociations et de la formation du contrat. Il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle les parties devront impérativement veiller tout au long de leurs relations contractuelles. A défaut, tant que le contrat n’est pas conclu, elles risquent l’engagement de leur responsabilité délictuelle, et donc le paiement de dommages-intérêts (voir par ex. Civ. 1ère, 15 mars 2005, n° 01-13.018). Après la conclusion du contrat, les parties risquent l’engagement de leur responsabilité contractuelle. Pour rappel, le devoir de bonne foi implique notamment un comportement loyal et une coopération entre les parties. Cela peut être le respect de la confidentialité d’un projet au stade des pourparlers ou un comportement loyal au cours de l’exécution du contrat. Par exemple, ne constituerait pas un tel comportement celui d’une partie à un contrat prévoyant la création d’un parc éolien qui développerait en parallèle un projet concurrent. La formation du contrat (conclusion, validité, contenu et sanctions) La conclusion du contrat Engagement de la responsabilité de l’auteur d’une faute dans l’initiative, le déroulement et la rupture des pourparlers  Cette responsabilité sera en principe de nature extracontractuelle, sauf aménagement conventionnel, précise le rapport relatif à l’ordonnance. L’article 1112 ajoute que la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu. Affirmation d’une obligation générale d’information L’obligation d’information, corollaire de la bonne foi, est érigée en règle générale du droit des contrats          (art. 1112-1). Il s’agit d’une « exigence de transparence qui oblige chacun des négociateurs à informer l’autre de tous les éléments propres à l’éclairer dans sa prise de décision » (D. Mazeaud, Mystères et paradoxes de la période précontractuelle, in Mélanges J. Ghestin, 2001, LGDJ, p. 637, spéc. P. 642), telle que la viabilité de l’opération envisagée (en revanche le devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation). La dissimulation intentionnelle d’une telle information sera constitutive d’un dol susceptible d’entraîner la nullité du contrat et le paiement de dommages-intérêts. Cette obligation n’est pas sans rappeler l’information due par le vendeur d’un terrain ayant été occupé par une installation classée ou une mine (art. 514-20 du code de l’environnement, art. L. 125-5-IV du code de l’environnement, art. L. 154-2 du code minier). Consécration du régime de l’offre L’article 1133 définit la formation du contrat par la rencontre d’une offre et d’une acceptation. L’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable (art. 1116). Par ailleurs, il est désormais affirmé que l’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable. Elle l’est également en cas d’incapacité ou de décès de son auteur (art. 1117). Il est enfin acquis que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant (théorie de la réception, art. 1121). Consécration du régime du pacte de préférence L’ordonnance définit le pacte de préférence (art. 1123) et prévoit les…

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31.12201429 août 2024

Les causes d’exonération d’un dommage de travaux publics : Attention, terrain glissant ! (CAA Bordeaux, 17 nov.2014)

La Cour administrative d’appel de Bordeaux (formation des chambres réunies, du 17 novembre 2014, n°12BX01795) vient de rendre une intéressante décision en matière d’indemnisation du fait d’un dommage de travaux publics. Le 19 avril 2000, à la suite d’une période de précipitations intenses, un glissement de terrain sur les pentes du Mont Cabassou, dans la commune de Rémire-Montjoly (Guyane), a provoqué une importante coulée de boue. Cette coulée de boue a, en partie, enseveli l’usine de fabrication de yaourts, glaces et jus de fruits appartenant à la société Cilama, située en contrebas de la RN 3, à la base du Mont Cabassou. Les assureurs de la Cilama lui ont versé plus de douze millions d’euros en réparation des dommages aux biens subis lors du glissement de terrain et des pertes d’exploitation. Ils ont ensuite saisi le tribunal administratif de Cayenne pour demander la condamnation de l’État à réparer leur préjudice. Par un jugement du 9 juin 2008, le tribunal administratif de Cayenne a déclaré l’Etat entièrement responsable des dommages et l’a condamné à rembourser intégralement les assureurs. L’État a alors interjeté appel. La cour administrative d’appel de Bordeaux a alors déclaré l’Etat responsable d’un tiers des dommages subis par la société Cilama, a rejeté les conclusions de l’Etat tendant à ce que la commune de Rémire-Montjoly le garantisse des condamnations prononcées contre lui et a prescrit une expertise en vue d’évaluer le montant exact du préjudice (Cour Administrative d’Appel de Bordeaux, 19 janvier 2010, n°08BX02263). A la suite d’un pourvoi de la société Cilama, le Conseil d’Etat a annulé cet arrêt pour insuffisance de motivation et renvoyé l’affaire devant la cour administrative d’appel de Bordeaux (Conseil d’État, 29 juin 2012, n°337820). L’arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux rendu après renvoi du Conseil d’Etat est la décision présentement commentée (Cour administrative d’appel de Bordeaux, formation des chambres réunies, du 17 novembre 2014, n°12BX01795). Cette décision mérite qu’on s’y intéresse en ce qu’elle rappelle dans quelles conditions la responsabilité de l’Etat peut être engagée en cas de carence du maire ou en présence de dommages causés à des tiers par des travaux publics. Tout d’abord, la cour administrative d’appel de Bordeaux annule le jugement du tribunal administratif de Cayenne en ce qu’il avait retenu la responsabilité pour faute de l’Etat (I.) puis, saisie de l’ensemble du litige par l’effet dévolutif de l’appel, admet la responsabilité sans faute de l’Etat pour les dommages de travaux publics causés à des tiers (II.).  Sur le bien-fondé du jugement du tribunal administratif de Cayenne Après avoir rappelé les dispositions du 5° de l’article L.2212-2 du code général des collectivités territoriales et le 1° de l’article L.2215-1 du même code, la Cour considère « qu’il résulte de ces dispositions que la responsabilité de l’Etat en matière de prévention des accidents naturels ne peut être engagée qu’à la condition que le préfet, en s’abstenant de se substituer au maire pour prendre les mesures propres à prévenir de tels accidents, ait commis une faute lourde ». Il est vrai qu’en principe, la prévention des accidents naturels relève de la compétence du maire. Néanmoins, en cas de carence du maire, le Préfet peut se substituer au maire de la Commune après une mise en demeure restée sans résultat. Si toutefois le Préfet reste lui aussi inactif, la responsabilité de l’Etat ne peut alors être engagée qu’à la condition que le préfet, en s’abstenant de se substituer au maire, ait commis une faute lourde (Conseil d’Etat, 1ère et 2ème sous-sections réunies, 7 avril 1967, n°65187 65224, mentionné aux tables du recueil Lebon, Conseil d’État, 4ème et 5ème sous-sections réunies, 25 juillet 2007, n°283000, Conseil d’État, 4ème et 5ème sous-sections réunies, 25 juillet 2007, n°293882). En l’espèce, le tribunal administratif s’est borné à retenir que l’insuffisance des mesures de prévision et de prévention prises par les services de l’équipement était constitutive d’une faute de nature à engager la responsabilité de l’Etat. Dès lors qu’il n’a pas caractérisé l’insuffisance des mesures de prévision et de prévention prises par les services de l’équipement de « faute lourde », le tribunal administratif a commis une erreur de droit justifiant l’annulation de son jugement. C’est donc à bon droit que la cour administrative d’appel de Bordeaux annule le jugement du tribunal administratif de Cayenne. Sur l’effet dévolutif de l’appel  Dans un premier temps, la cour administrative d’appel de Bordeaux rappelle le principe de responsabilité sans faute de l’Etat du fait des dommages causés par des travaux publics à des tiers (2.1.). Puis, dans un second temps, elle écarte chacune des causes d’exonération susceptibles d’être invoquées (2.2.). – Sur la responsabilité sans faute de l’Etat pour des dommages causés à des tiers par des travaux publics  La cour administrative de Bordeaux rappelle le principe de responsabilité sans faute de l’Etat pour les dommages causés aux tiers par des travaux publics.  Tout d’abord, elle explique « que le mouvement de terrain survenu le 19 avril 2000 a été provoqué par le soulèvement des couches géologiques supérieures du Mont Cabassou […] et que ce soulèvement résulte des fortes pressions provenant du gonflement, à la suite de pluies intenses, d’une nappe d’eau profonde et captive située dans le substratum granitique, fissuré dans sa partie supérieure ». Puis, elle précise «  qu’à la suite de deux précédents glissements de terrain importants, survenus le 14 février 1989 et le 23 mai 1990, les services de l’équipement, chargés de l’entretien de la RN 3, ont notamment décidé, afin de prévenir la survenance de nouveaux mouvements de terrain ou tout au moins d’en limiter l’ampleur, de faire procéder à des prélèvements de matériaux dans la partie supérieure des zones touchées par ces deux glissements ». Elle en déduit alors « qu’en réduisant l’épaisseur des couches géologiques supérieures dans la partie du Mont Cabassou exposée aux surpressions en provenance de la nappe captive et en diminuant ainsi le poids de ces couches dont la pression contrebalançait ces surpressions, ces travaux publics, à l’égard desquels les sociétés Cilama et Antilles Glaces ont la qualité de tiers, ont joué un rôle déterminant dans…

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13.11201429 août 2024

Garantie décennale: un système de climatisation par pompe à chaleur constitue un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil et la garantie peut s’appliquer (Cass, 24 sept.2014)

Dans un arrêt en date du 24 septembre 2014, la Cour de cassation (C.cass, civ, 3ème, 24 septembre 2014 n°13-19615) est venue préciser qu’un système de climatisation par pompe à chaleur constitue un ouvrage au sens des articles 1792 et suivants du Code civil de sorte que la garantie décennale doit pouvoir s’appliquer. Rappelons que la responsabilité décennale est prévue par l’article 1792 du Code civil qui dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». L’article 1792-2 du Code civil ajoute que : « La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ». Il résulte de ces dispositions que les dommages allégués doivent présenter un caractère de gravité suffisant pour que la garantie décennale puisse être mise en jeu. Une jurisprudence abondante rappelle que les juges du fond doivent prendre soin d’observer ce caractère de la gravité des dommages (C.Cass. 3e civ., 8 oct. 1977, n° 95-20.903 : JurisData n° 1997-003989 et Cass. 3e civ., 19 nov. 1997, n° 95-15.811) pour éviter la censure de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 20 mai 1998, préc. – Cass. 3e civ., 27 mai 1999, n° 97-17.520 : RD imm. 1999, p. 406, obs. Ph. Malinvaud).  Il convient de distinguer deux types de dommages au titre de la garantie décennale : Les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage (C.civ, art. 1792, al. 1er). La jurisprudence fournit de nombreux exemples à cet égard (C.Cass. 3e civ, 12 mars 1986, n° 84-14.486 : défaut d’étanchéité provoquant des infiltrations à l’intérieur des appartements ; C. Cass. 3e civ., 4 févr. 1986 : une fissure large et traversante ; C.Cass. 3e ci., 14 nov. 1984 : glissement de terrain déstabilisant l’assise d’une construction). Les dommages rendant l’immeuble impropre à sa destination : la référence à la notion de destination de l’immeuble permet alors la mise en œuvre de la garantie décennale. De fait, de nombreux dommages qui n’affectent pas la solidité de l’immeuble peuvent néanmoins être pris en compte au titre de la garantie décennale. Ces désordres peuvent résulter de la défaillance  soit des éléments de construction de l’immeuble (isolation par exemple) soit des éléments d’équipement. En l’espèce, il s’agissait de cette deuxième catégorie de dommages dont était saisie la Cour de cassation. Une société entendait faire jouer la garantie décennale eu égard aux désordres sur une climatisation par pompe à chaleur installée dans son immeuble. La Cour de cassation censure le raisonnement de la Cour d’appel qui n’avait pas accueilli la demande de garantie et rappelle: « … que pour débouter la société Maison Malleval de ses demandes formées sur l’article 1792 du code civil, l’arrêt retient que s’agissant d’un ouvrage conçu au sein d’un bâtiment de commerce et bureaux afin de rafraîchir l’air ambiant, il doit être considéré en raison de son importance et de son emprise sur le sous-sol comme constituant un élément d’équipement, que, compte tenu du fait qu’il ne s’agit pas d’un ouvrage autonome mais d’un simple élément d’équipement, l’impropriété à destination ne se conçoit pas au niveau de l’élément d’équipement lui-même mais bien à celui de l’ouvrage desservi dans son ensemble et que la société Maison Malleval ne dit pas en quoi un certain rafraîchissement de l’air ambiant était nécessaire au bon fonctionnement de sa surface de vente en rez-de-chaussée et de ses bureaux ; Qu’en statuant ainsi, alors que l’installation d’un système de climatisation par pompe à chaleur immergée au fond d’un puits en contact avec la nappe phréatique sur un ouvrage existant constitue un ouvrage dont l’impropriété à destination s’apprécie indépendamment de l’immeuble pris dans son ensemble, la cour d’appel a violé les textes susvisés». Cet arrêt de la Cour de cassation confirme que l’enjeu de la qualification d’’ouvrage’ est fondamental.  En cas de désordres, il permet à la victime d’obtenir la responsabilité du constructeur de l’ouvrage dès constat du désordre. En revanche, en l’absence de désordres affectant un ouvrage au sens juridique du terme, la victime de désordres devra rechercher et démontrer une faute, un préjudice, le lien de causalité entre les deux : soit une démonstration classique du droit de la responsabilité contractuelle, parfois difficile à démontrer en matière immobilière. Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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13.09201316 septembre 2013

Absence de diagnostic obligatoire pour la détection de la mérule…… mais responsabilité accrue des vendeurs engagée par les juridictions judiciaires.

La mérule est aujourd’hui responsable de nombreux dégâts considérables au sein des habitations. Malgré une volonté accrue des collectifs d’intégrer « un diagnostic mérule » parmi les diagnostics obligatoires, le Gouvernement n’a aujourd’hui pas modifié la réglementation existante. Dans plusieurs réponses ministérielles (pour ne citer que les plus explicites : la réponse ministérielle du 17 mai 2011 et celle du 07 septembre 2010), il a été rappelé par le Gouvernement que l’institution d’un diagnostic concernant la mérule n’était pas d’actualités : “Le Gouvernement n’envisage pas, à court terme, de modifier la réglementation actuelle sur le dossier de diagnostic technique fourni en cas de vente pour y inclure un nouveau diagnostic relatif aux mérules”. Une telle attitude gouvernementale est pour le moins déroutante au regard des contentieux existants en la matière. En effet, la Cour de cassation dans plusieurs décisions marquantes (Cour de casssation, 3e civ., 19 novembre 2008, n°07-16.746 Bourlet c/Annough, n°2008-045889 ; Cour de cassation, 3e civ, 19 novembre 2008, n°07-17.880 Chardonnet c/Jumeaux n° 2008-045888) démontrent la sévérité à l’encontre des vendeurs de maisons infectées par le mérule. En l’absence de diagnostics obligatoires, la Cour de cassation n’a aujourd’hui d’autres moyens que de se fonder sur la théorie des vices cachées en vertu de l’article 1641 du Code civil selon lequel « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». On comprendra aisément la nécessité pour les juges de rechercher l’existence du vice (existence du mérule) avant la transaction immobilière par exemple. Le recours à un diagnostic mérule diminuerait de manière certaine le contentieux entourant cette problématique. A la fois le vendeur et l’acheteur sécuriseraient leur transaction si un tel diagnostic était obligatoire, de sorte que le contentieux qui subsisterait concernerait uniquement à n’en pas douter celui des professionnels des transactions immobilières. Au regard des réformes gouvernementales annoncées en matière immobilière, il est à parier que la question de la nécessité du diagnostic mérule refera son apparition dans les débats à venir.

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