18.05201529 août 2024

Urbanisme/ opposition au droit de visite de l’administration: les dispositions pénales sont conformes à la Constitution (CC, 9 avr.2015)

Par Marie-Coline Giorno (Green Law Avocat) L’administration souhaite parfois s’assurer de la conformité des travaux avec les règles d’urbanisme applicables. Pour ce faire, l’article L. 461-1 du code de l’urbanisme institue un droit de visite permettant à certaines personnes dûment autorisées de visiter les constructions en cours, de procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles et de se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments. Ce droit de visite peut être exercé pendant la construction mais aussi dans un délai de trois ans à compter de son achèvement. Il concerne tout type de constructions. Faire obstacle à ce droit de visite constitue un délit réprimé par les dispositions de l’article L. 480-12 du code de l’urbanisme.  Aux termes de cet article : « Sans préjudice de l’application, le cas échéant, des peines plus fortes prévues aux articles 433-7 et 433-8 du code pénal, quiconque aura mis obstacle à l’exercice du droit de visite prévu à l’article L. 461-1 sera puni d’une amende de 3 750 euros. En outre un emprisonnement de un mois pourra être prononcé. » Rappelons que les articles 433-7 et 433-8 concernent l’infraction de rébellion, qui consiste à « opposer une résistance violente à une personne dépositaire de l’autorité publique ou chargée d’une mission de service public agissant, dans l’exercice de ses fonctions, pour l’exécution des lois, des ordres de l’autorité publique, des décisions ou mandats de justice. » En application de ces dispositions, un individu a été condamné à 3000€  d’amende par une cour d’appel. Il a alors formé un pourvoi devant la Cour de cassation. Son pourvoi était assorti de la question prioritaire de constitutionnalité suivante :  « L’article L. 480-12 du code de l’urbanisme, en tant qu’il réprime le fait de mettre obstacle à l’exercice du droit de visite prévu à l’article L. 461-1 et interdit du même coup de s’opposer à telle visite dans un domicile privé, porte-t-il atteinte au droit au respect de l’inviolabilité du domicile garanti par les articles 2 et 4 de la Déclaration des droits de l’homme de 1789 et méconnaît-il l’article 66 de la Constitution selon lequel l’autorité judiciaire est gardienne de la liberté individuelle ? » Après avoir estimé que l’article L. 480-12 du code de l’urbanisme était applicable à la procédure et n’avait pas été déjà déclaré à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel, la Cour de cassation a considéré que :  «  la question posée [présentait] un caractère sérieux au regard des principes de respect de l’inviolabilité du domicile et de la liberté individuelle, en ce que l’article L. 480-12 du code de l’urbanisme sanctionne quiconque aura mis obstacle au droit de visite prévu par l’article L.461-1 dudit code, alors que ce dernier texte n’assortit pas le contrôle qu’il prévoit de garanties particulières, notamment lorsque la visite s’effectue dans un domicile ». Elle a donc renvoyé la question au Conseil constitutionnel (Cour de cassation, Chambre criminelle, 10 février 2015, n°14-84.940). Aux termes d’une décision du 9 avril 2015, le Conseil constitutionnel a déclaré les dispositions de l’article L. 480-12 du code de l’urbanisme conformes à la Constitution en : « 3. Considérant, d’une part, que la liberté proclamée par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 implique le droit au respect de la vie privée et, en particulier, de l’inviolabilité du domicile ;  Considérant que l’article L. 480-12 du code de l’urbanisme réprime le fait de faire obstacle au droit de visite prévu par l’article L. 461-1 du même code ; qu’eu égard au caractère spécifique et limité du droit de visite, cette incrimination n’est pas de nature à porter atteinte à l’inviolabilité du domicile ; que le grief tiré d’une atteinte à l’inviolabilité du domicile doit être écarté ; Considérant, d’autre part, que le grief tiré de l’atteinte à la liberté individuelle est inopérant ; Considérant que les dispositions de l’article L. 480-12 du code de l’urbanisme, qui ne méconnaissent aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit, doivent être déclarées conformes à la Constitution» (Conseil constitutionnel, 9 avril 2015, n° 2015-464 QPC)   Il ressort de cette analyse que le Conseil constitutionnel raisonne par rapport au caractère « spécifique et limité » du droit de visite prévu à l’article L. 461-1 du code de l’urbanisme afin de réfuter une atteinte à l’inviolabilité du domicile. Cette position peut surprendre dans la mesure où le Conseil constitutionnel raisonne « à l’envers » par rapport à la question du requérant. Le requérant envisageait l’inconstitutionnalité des dispositions de l’article L. 480-12 du code de l’urbanisme par rapport au fait qu’il était contraint d’accepter une visite domiciliaire sous peine d’être sanctionné pénalement. Or, le Conseil constitutionnel estime à l’inverse que c’est parce que le droit de visite est limité que sa méconnaissance peut être sanctionnée pénalement. Il ne raisonne pas du tout par rapport à la « contrainte » invoquée par le requérant mais plutôt au regard de la finalité de l’infraction : lutter contre la méconnaissance des règles d’urbanisme lors de la construction des bâtiments. Notons toutefois que la décision du Conseil constitutionnel est parfaitement compréhensible et qu’il ne pouvait, à notre sens, juger autrement. En effet, il est constant le droit de visite est encadré par l’article 432-8 du code pénal qui punit « Le fait, par une personne dépositaire de l’autorité publique ou chargée d’une mission de service public, agissant dans l’exercice ou à l’occasion de l’exercice de ses fonctions ou de sa mission, de s’introduire ou de tenter de s’introduire dans le domicile d’autrui contre le gré de celui-ci hors les cas prévus par la loi […]». Ainsi, sans accord préalable de l’occupant, les agents commissionnés ne peuvent exercer leur droit de visite et effectuer des constatations à l’intérieur d’une propriété (Rép. min. n° 74381: JOAN, 31 janvier 2006, p. 1094 et Rép. Min. n° 56467 : JOAN, 10 août 2010, p. 8768). La position du Conseil constitutionnel nous parait donc, d’un point de vue strictement juridique, parfaitement justifiée. Relevons également qu’outre les conséquences de cette décision en droit de l’urbanisme, cette décision aura également des incidences en droit de l’environnement. En…

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17.11201429 août 2024

Urbanisme / construction d’une maison dont le chantier est abandonné : attention à la péremption du permis en application de l’article L480-4 du code de l’urbanisme !

Par une réponse ministérielle en date du 16 septembre 2014 (réponse ministérielle, 16 septembre 2014 suite à la Question écrite n°62840 de la Députée Marie-Jo ZIMMERMANN), le ministre de l’écologie rappelle que le permis de construire est périmé si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année, de sorte que les travaux déjà exécutés avant l’abandon du chantier peuvent être constitutifs d’une infraction pénale devant être constatés par l’établissement d’un procès-verbal dans les conditions prévues par l’article L480-1 du code de l’urbanisme. Rappelons que la réponse du ministre de l’écologie repose sur l’interprétation qui doit être faite de l’article R424-17 du code de l’urbanisme, lequel prévoit que : Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de 2 ans à compter de la notification visée à l’article R421-34 du code de l’urbanisme ou de la délivrance tacite du permis de construire ; Le permis est également périmé si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. La jurisprudence rendue en la matière rappelle que les deux causes de caducité ne sont absolument pas liées. Le Conseil d’État considère ainsi que l’interruption des travaux pendant une durée de plus d’un an rend caduc le permis de construire alors même que le délai de 2 ans n’est pas expiré (CE, 8 nov. 2000, n° 197505). Attention donc au début de travaux avant l’expiration du délai de deux ans qui seraient ensuite interrompus pendant plus d’une année. Les nombreux jugements et arrêts permettent de se rendre compte que les juges apprécient souverainement la notion de “commencement de travaux” ou celle “d’interruption des travaux” au sens des dispositions du code de l’urbanisme : Un permis de construire est ainsi considéré comme périmé dès lors que les travaux ont commencé mais ont été interrompus depuis plus de deux ans dans la mesure où un permis a été accordé pour 500 maisons individuelles mais qu’en 4 ans il n’a été construit qu’un pavillon (CE, 2 déc. 1987, n° 56789) ou encore lorsque seuls des travaux de terrassement et quelques travaux de débroussaillement et de défrichement ont été effectués quelques jours seulement avant le délai de validité du permis (CE, 21 juin 2002, n° 211864). Un permis de construire dont le chantier est interrompu depuis plus d’un an est ainsi considéré comme périmé dès lors que l’on constate l’arrêt du chantier pendant plus d’un an après l’arasement de l’ancien bâtiment (CE, 8 nov. 2000, n° 19750). La réponse ministérielle du 16 septembre 2014 est aussi l’occasion de rappeler la procédure de constatations des infractions prévue par le code de l’urbanisme. On rappellera brièvement que :  Les infractions aux dispositions concernant le permis de construire sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’État et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’Urbanisme, suivant l’autorité dont ils relèvent, et assermentés (C. urb., art. L. 480-1, al. 1er et R. 480-3) ; Lorsque l’autorité administrative et, au cas où il est compétent pour délivrer les autorisations, le maire ou le président de l’EPCI compétent ont connaissance d’une infraction de la nature de celles que prévoit l’article L. 480-4, ils sont tenus d’en faire dresser procès-verbal (C. urb., art. L. 480-1, al. 3) ; Sur sa forme, le procès-verbal doit contenir la date, le lieu et la nature de l’infraction, la référence aux textes de loi concernés. Plans et photos peuvent être annexés au PV. Les procès-verbaux dressés par les agents autorisés font foi jusqu’à preuve contraire (C. urb., art. L. 480-1, al. 1er). Copie du procès-verbal constatant une infraction est transmise sans délai au ministère public (C. urb., art. L. 480-1, al. 4). Une vigilance particulière doit donc être portée par les maîtres d’ouvrages sur les risques de péremption de permis de construire et notons enfin qu’aucun délai n’est imparti au maître d’ouvrage pour achever les travaux. Par ailleurs, rappelons qu’il est envisageable d’échelonner les travaux dans le temps à la double condition : – Que l’interruption soit inférieure à un an ; – Que les travaux exécutés d’une année sur l’autre soient suffisamment importants pour ne pas être considérés par la juridiction administrative comme un simulacre destiné à éviter la péremption.     Aurélien BOUDEWEEL Avocat

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10.06201429 août 2024

Diagnostic amiante : pas de service minimum ! (Cass, 21 mai 2014, n°13-14.891)

Par un arrêt en date du 21 mai 2014 (C.cass., 3ème civ., n°13-14.891) la Cour de cassation rappelle que le contrôle amiante du diagnostiqueur dans le cadre de la vente d’un immeuble n’est pas purement visuel mais qu’au contraire il lui appartient d’effectuer toutes les vérifications n’impliquant pas des travaux destructifs. En l’espèce, l’acquéreur d’une maison avait découvert la présence d’amiante dans l’habitation qu’il venait d’acheter. S’estimant lésé, il avait assigné le vendeur de l’habitation et la société de diagnostic technique en responsabilité et solliciter en réparation de son préjudice le paiement des travaux de désamiantage. Dans le cadre du litige soumis à la Cour de cassation, le diagnostiqueur reprochait à la Cour d’appel d’avoir reconnu sa responsabilité alors que la réglementation ne lui imposait que de procéder à un examen visuel des lieux. Saisie du litige, la Cour de cassation confirme toutefois l’appréciation portée par la Cour d’appel et rappelle : « […] d’une part, qu’ayant exactement retenu que le contrôle auquel devait procéder le diagnostiqueur n’était pas purement visuel, mais qu’il lui appartenait d’effectuer les vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs et constaté que la société … n’avait pas testé la résistance des plaques, ni accédé au comble par la trappe en verre située dans le couloir, la cour d’appel a pu en déduire que cette société avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission ; Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu, par motifs adoptés, que du fait de la présence d’amiante dans les murs et le plafond de la pièce principale de l’immeuble, il n’était pas possible de procéder à des travaux sans prendre des mesures particulières très contraignantes et onéreuses, tant pour un simple bricolage que pour des travaux de grande envergure et qu’il fallait veiller à l’état de conservation de l’immeuble, afin d’éviter tout risque de dispersion de l’amiante dans l’air, la cour d’appel, qui a caractérisé la certitude du préjudice résultant de la présence d’amiante, a pu en déduire que le préjudice de Mme Y… correspondait au coût des travaux de désamiantage ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ». Rappelons que le législateur contemporain a multiplié les diagnostics obligatoires avant toute vente immobilière, qui donnent donc lieu à des diagnostics effectués par des organismes agréés devant figurer en annexe de la promesse de vente ou, à défaut de promesse, dans l’acte authentique. La plupart de ces annexes sont contenues dans le dossier de diagnostic technique prévu par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 (art. L. 271-4-I du Code de la construction et de l’habitation et D. n° 2006-1114, 5 sept. 2006). Les modalités d’établissement du diagnostic amiante prévu notamment par l’arrêté du 22 août 2002 et aujourd’hui par le décret du 12 décembre 2012 prévoit que « l’opérateur de repérage recherche les matériaux et produits de la liste A de l’annexe 13-9 du Code de la santé publique accessibles sans travaux destructifs ». L’arrêt rendu par la Cour de cassation confirme le courant jurisprudentiel de ces dernières années qui souligne qu’en matière de vente d’immeubles l’obligation du contrôleur technique est une obligation de résultat (Cass. 3e civ., 27 sept. 2006, n° 05-15.924 : Bull. civ. 2006, III, n° 194). Selon la Haute juridiction, l’organisme en charge dudit diagnostic doit s’enquérir par lui-même des caractéristiques complètes de l’immeuble concernant la présence éventuelle d’amiante et il n’est pas en droit de limiter son intervention à un simple contrôle visuel, ni à certaines parties de l’immeuble, dès lors qu’il a reçu une mission complète de diagnostic (Cass. 3e civ., 3 janv. 2006, n° 05-14.380). Cet arrêt est intéressant puisqu’il souligne l’importance du contenu des diagnostics techniques transmis à l’acheteur lors d’une vente. Plus particulièrement en cas de défaillance du rapport et en l’absence de réserves émises par le diagnostiqueur, l’acheteur aura tout intérêt à engager la responsabilité de ce dernier pour obtenir réparation de son préjudice, soit le paiement du coût du désamiantage, plutôt que de rechercher à titre principal celle du vendeur à l’égard dont la faute sera difficile à démontrer (le plus souvent la preuve de l’existence de vices cachés au titre de l’article 1641 du code civil). Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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12.12201312 décembre 2013

Urbanisme: précisions sur l’étendue du droit à réparation de la partie civile en cas de construction sans permis, ultérieurement régularisée (Cass crim, 13 nov.2013)

Dans un arrêt en date du 13 novembre 2013, publié au Bulletin (Cass Crim.13 novembre 2013, n°12-84.430), la Cour de cassation rappelle que la Cour d’appel, saisie par une partie civile suite à la condamnation définitive d’un prévenu pour violation du permis de construire, est tenue de réparer le préjudice entre la date de construction litigieuse et celle de sa régularisation. En l’espèce, un permis de construire modificatif était intervenu après la condamnation pénale définitive pour construction sans permis, de sorte qu’une période intermédiaire s’était ouverte. La Cour d’appel de renvoi avait rejeté les demandes de réparations des parties civiles en appel au motif que l’infraction n’était pas constituée puisqu’un PC modificatif était, entre temps, intervenu, ce qui avait régularisé le permis initial La Cour de cassation censure cette appréciation en considérant qu’ «  il appartient aux juridictions du fond de réparer, dans les limites des conclusions des parties, le préjudice dont elles reconnaissent le principe ; Attendu qu’il résulte de l’arrêt attaqué et des pièces de procédure que les époux X… ont porté plainte avec constitution de partie civile auprès du juge d’instruction en exposant qu’ils avaient fait l’acquisition, à La Croix-Valmer (Var), d’un appartement avec vue sur la mer et qu’après leur achat, la construction irrégulière d’une villa les avait privés de cette vue ; que M. Jean-Pierre Z…, responsable de l’exécution des travaux litigieux, renvoyé devant le tribunal correctionnel pour avoir méconnu les prescriptions du permis de construire en augmentant la surface du garage de la villa, a été déclaré coupable de ces faits et dispensé de peine, l’infraction ayant été réparée par l’obtention d’un permis modificatif ; que, statuant sur l’action civile, les premiers juges ont déclaré la constitution de partie civile des époux X… irrecevable ; Attendu que, statuant sur le seul appel des parties civiles, l’arrêt attaqué déclare recevable leur constitution, puis, pour les débouter de toutes leurs demandes, retient que la perte partielle de vue trouve sa cause, non dans l’infraction, mais dans la construction, conforme aux règles de l’urbanisme pour avoir obtenu un permis modificatif ultérieur ; qu’ils ajoutent que les époux X…, qui ne pouvaient ignorer que de telles constructions étaient susceptibles d’être édifiées dans ce secteur urbanisé et prisé, ne démontrent pas l’existence d’un préjudice en lien direct avec l’infraction ; Mais attendu qu’en prononçant ainsi, alors que M. Z… avait été définitivement condamné pour avoir édifié la construction litigieuse, la cour d’appel, qui était tenue de rechercher l’étendue du préjudice subi entre la date de la constatation de la construction irrégulièrement entreprise et celle de sa régularisation, n’a pas donné de base légale à sa décision ; D’où il suit que la cassation est encourue ; » La présente décision rappelle donc les contours du droit à réparation de la partie civile dans le cadre d’une procédure pénale engagée au titre d’une infraction au droit de l’urbanisme et souligne la nécessité pour les juridictions répressives d’apprécier ce droit à réparation eu égard à une condamnation devenue ou non définitive. La solution aurait été sans doute différente si un appel avait été formé par le prévenu et que ce dernier avait justifié d’un permis de construire modificatif permettant une régularisation de sa situation devant le juge d’appel. Cela doit donc conduire toute partie à un procès pénal, en matière d’urbanisme, à être vigilante sur les possibilités de régularisation et les incidences procédurales que cela peut avoir. Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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28.11201328 novembre 2013

Urbanisme: comment apporter la preuve d’une violation d’une règle d’urbanisme? (Cass, 23 octobre 2013, n°12-24.919)

Dans un arrêt en date du 23 octobre, la Cour de cassation rappelle que la preuve d’une faute résultant de la violation d’une règle d’urbanisme peut être établie par tous moyens (Civ. 3e, 23 oct. 2013, FS-P+B, n° 12-24.919), ce qui peut relativiser la portée d’un certificat de conformité des travaux. En l’espèce, un voisin avait obtenu dans le cadre d’une procédure en référé la désignation d’un expert afin que ce dernier détermine si l’habitation voisine à sa propriété dépassait la hauteur autorisée par le plan d’occupation des sols. Fort du rapport remis, le requérant avait assigné son voisin aux fins de solliciter la démolition de l’habitation et des dommages et intérêts. La Cour d’appel avait rejeté les demandes du requérant aux motifs que le propriétaire attaqué avait obtenu une décision administrative, en l’espèce, un certificat de conformité des travaux eu égard au permis de construire délivré. De cette seule constatation, la Cour avait estimé que la preuve de la  violation des règles d’urbanisme n’est pas apportée et qu’en tout état de cause cette décision administrative prévaut sur le rapport d’expertise judiciaire. La cour de cassation casse le raisonnement de la cour d’appel et précise : « Attendu que pour débouter M. X… de sa demande de dommages intérêts, l’arrêt retient que le 4 octobre 2004, M. Y… s’est vu accorder un certificat de conformité pour les travaux ayant fait l’objet du permis de construire accordé le 12 octobre 2001, que ce certificat, dont la légalité n’est pas contestée, atteste de la conformité des travaux au permis de construire, que cette décision administrative, que le juge de l’ordre judiciaire ne saurait remettre en cause, prévaut sur les constatations effectuées par les experts judiciaires et apporte la preuve qu’aucune violation des règles d’urbanisme ne saurait être reprochée à M. Y… et qu’en l’absence de faute imputable à M. Y… celui-ci ne saurait voir engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil ; Qu’en statuant ainsi, alors que la faute de M. Y…, résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et recherchée sur le fondement de l’article 1382 du code civil, pouvait être établie par tous moyens, la cour d’appel a violé le texte ».   En l’espèce, l’arrêt de la Cour de cassation met en relief l’interaction des décisions administratives dans le cadre d’un litige judiciaire. Une fois n’est pas coutume, l’arrêt de cassation souligne la portée trop importante qu’ont accordé les juges du fond à un acte administratif (au demeurant un certificat de conformité) et ce en méconnaissance d’une règle générale de droit civil qui prévoit que la preuve de prétentions peut être apportée par tous moyens.   Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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