23.01201529 août 2024

Urbanisme: le bénéficiaire d’un permis attaqué ne peut se prévaloir d’une date antérieure à celle mentionnée dans la déclaration d’achèvement pour opposer une irrecevabilité (CAA Lyon, 13 nov. 2014)

Par un arrêt en date du 13 novembre 2014 (CAA Lyon, 1re ch., 13 nov. 2014, n° 13LY01881), la Cour administrative d’appel de LYON considère que le bénéficiaire d’un permis de construire ne peut se prévaloir d’une date d’achèvement antérieure à celle mentionnée dans sa déclaration d’achèvement de travaux pour opposer une irrecevabilité à un requérant. C’est là une application équilibrée du texte. Rappelons que pour les décisions d’urbanisme, le délai de recours est fixé par les dispositions combinées des articles R600-2 et R600-3 du Code de l’urbanisme : Deux mois à compter de l’affichage continu de la décision sur le terrain, Un an à compter de l’achèvement de la construction faute de preuve de l’affichage. L’article R600-3 du code de l’urbanisme prévoit en effet qu’aucune action en vue de l’annulation d’une autorisation d’urbanisme n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement. Cette disposition, applicable aux recours introduits à compter du 1er octobre 2007, précise que la date de cet achèvement est celle de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement mentionnée à l’article R462-1 du code de l’urbanisme, sauf preuve contraire. En l’espèce, le ministre de l’égalité des territoires et du logement ainsi que la société, bénéficiaire du permis de construire attaqué soutenaient qu’il devait être opposé un délai de forclusion au demandeur à l’instance. A l’appui de ses prétentions, la société indiquait que si la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux mentionnait la date du 10 novembre 2009 et reçue en mairie le 24 novembre 2009, il n’en demeurait pas moins que les travaux avaient été terminés bien avant cette date. Saisie du litige, la Cour administrative d’appel de LYON censure cette argumentation et rappelle:  « Considérant toutefois que le ministre de l’égalité des territoires et du logement et la société X soutiennent que doit être opposé à ces conclusions le délai de forclusion d’un an prévu par l’article R. 600-3 du code de l’urbanisme ; qu’aux termes de cet article : ” Aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement. / Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement mentionnée à l’article R. 462-1. ” ; qu’aux termes de ce dernier article : ” La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire (…) ou par l’architecte ou l’agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux. / Elle est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. (…). / Le maire transmet cette déclaration au préfet lorsque (…) le permis a été pris au nom de l’Etat (…). ” ; Considérant qu’il résulte de la combinaison de ces dispositions que, lorsqu’une autorisation de construire relative à des travaux achevés à compter du 1er octobre 2007 est contestée par une action introduite à compter de la même date, celle-ci n’est recevable que si elle a été formée dans un délai d’un an à compter de la réception par le maire de la commune de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ; qu’une telle tardiveté ne peut être opposée à une demande d’annulation que si le bénéficiaire de l’autorisation produit devant le juge l’avis de réception de la déclaration prévue par les dispositions précitées de l’article R. 462-1 du code de l’urbanisme ; que, pour combattre la présomption qui résulte de la production par le bénéficiaire de cet avis de réception, le demandeur peut, par tous moyens, apporter devant le juge la preuve que les travaux ont été achevés à une date postérieure à celle de la réception de la déclaration ; Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, qui indique comme date d’achèvement des travaux le 10 novembre 2009, a été reçue en mairie le 24 novembre 2009 ; que, si la société X soutient que les travaux ont en réalité été terminés avant la date ainsi indiquée, le bénéficiaire de l’autorisation ne peut toutefois se prévaloir d’une date antérieure à celle mentionnée dans sa propre déclaration ; que, par suite, la demande devant le tribunal administratif de Grenoble ayant été enregistrée le 8 novembre 2010, soit moins d’un an après ladite date du 24 novembre 2009, la forclusion prévue par l’article R. 600-3 précité du code de l’urbanisme ne peut être opposée à M.D… ;». Cet arrêt est intéressant puisqu’il rappelle que la date figurant sur la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux et son accusé de réception en mairie constitue le point de départ du délai prévu par l’article R600-3 du code de l’urbanisme. Surtout, on retiendra que la cour censure le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme qui soutenait que la date d’achèvement des travaux est antérieure à celle indiquée dans sa déclaration. Notant toutefois que pour combattre la présomption qui résulte de la production par le bénéficiaire de cet avis de réception, le demandeur à l’action peut pour sa part et par tous moyens, apporter devant le juge la preuve que les travaux ont été achevés à une date postérieure à celle de la réception de la déclaration (CE, 6 déc. 2013, n° 358843). C’est dire que la présomption simple de la date d’achèvement de l’installation, qui peut être renversée par toute preuve contraire aux termes de l’article R 600-3 du code de l’urbanisme, ne bénéficie en réalité qu’au requérant, et non à celui qui a obtenu le permis. Ce déséquilibre qui peut paraitre injuste à première vue, s’explique selon nous par le fait que la déclaration d’achèvement de travaux est présumée porter sur des faits exacts (c’est à dire que la construction n’est pas censée avoir été achevée avant ou après la date indiquée). Admettre  que la présomption de…

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23.09201429 août 2024

Le manquement du notaire à son obligation de conseil : l’indemnisation de la victime n’est pas un mythe !

Par un arrêt en date du 2 juillet 2014 (C.cass, civ.1ère, 2 juillet 2014, n° de pourvoi 12-28615) la Cour de cassation rappelle l’obligation d’indemnisation du notaire lors de la constatation d’un manquement à son devoir de conseil. En l’espèce, des particuliers avaient acheté au moyen d’un prêt un appartement en l’état de futur achèvement (VEFA) dans un immeuble en copropriété. L’immeuble n’ayant pas été livré dans les délais prévus semble t-il à cause d’un recours contre l’autorisation d’urbanisme, les particuliers avaient assigné la société et la banque en résolution du contrat de vente ainsi que du contrat de prêt et avaient recherché la responsabilité du notaire lui reprochant de na pas les avoir informés de l’existence de recours contre le permis de construire. La Cour d’appel avait condamné le notaire à indemniser l’ensemble des préjudices liés à la résolution de la vente. Estimant que la juridiction d’appel avait commis une erreur de droit aux termes de l’article 1382 du code civil, un pourvoi avait été formé à l’appui duquel il était soutenu que le lien de causalité n’était pas établi. Il était plus précisément soutenu que rien ne permettrait de s’assurer que mieux informés, les acheteurs auraient renoncé à conclure la vente. Saisie du litige la Haute juridiction balaye cet argument en relevant : “Attendu, ensuite, qu’ayant relevé que le notaire, tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par ses soins, avait omis d’informer les acquéreurs des recours exercés contre le permis de construire et de l’engagement d’une procédure de référé, alors qu’il en avait connaissance, et d’indiquer dans l’acte que la société ne détenait que des droits indivis sur la parcelle n° B 2794, destinée à assurer la desserte des immeubles à construire, autant de circonstances ayant conduit, en l’état d’une ordonnance de référé du 1er mars 2007 ordonnant la suspension des travaux et d’une action engagée par un coindivisaire dénonçant les conditions d’usage de la parcelle n° B 2794, au non-respect des délais de livraison, la cour d’appel a pu retenir que les fautes relevées à l’encontre du notaire avaient exposé les acquéreurs au risque, qui s’est réalisé, de subir les conséquences de l’annulation de la vente, caractérisant ainsi l’existence d’un lien de causalité entre ces manquements et les préjudices invoqués». La Cour tire ensuite les conséquences de cette appréciation pour justifier le raisonnement suivi par la cour d’appel quant à l’indemnisation solidaire du notaire : « Attendu que M. X…et la SCP notariale font grief à l’arrêt de les condamner, in solidum avec la société, à payer aux acquéreurs une somme au titre de la clause pénale contenue dans l’acte de vente et à réparer un préjudice locatif, alors, selon le moyen, que seul le préjudice causé par la faute invoquée peut faire l’objet d’une indemnisation ; qu’en condamnant le notaire à verser aux époux Z… le montant de la clause pénale prévue à l’acte résolu, et les loyers qu’ils auraient perçus s’ils avaient loué l’immeuble, bien que s’il devait être admis que sans la faute imputée à l’officier ministériel, les demandeurs à l’action n’auraient pas réalisé cette opération, ils n’auraient pas bénéficié ni de cette clause, ni des loyers, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ; Mais attendu qu’ayant relevé que les manquements retenus à l’encontre du notaire avaient directement contribué à l’absence d’efficacité de son acte et au prononcé de la résolution de la vente, la cour d’appel a pu le condamner à dédommager les acquéreurs de la perte des loyers et à leur payer l’indemnité forfaitaire convenue ; que le moyen n’est pas fondé » Cet arrêt est intéressant puisqu’il rappelle l’étendue de l’obligation de conseil que doit le notaire envers ses clients: cette obligation s’étend à l’hypothèse où il a connaissance (preuve qui peut s’établir par tout moyen) d’un recours contre l’autorisation d’urbanisme nécessaire à un immeuble en VEFA. Il est utile de rappeler que ce devoir de conseil revêt un caractère impératif: le devoir de conseil est un devoir professionnel obligatoire auquel le notaire ne peut se soustraire sous aucun prétexte et quelle que soit la nature de son intervention (C.cass, 3ème civ. 18 octobre 2005, juris-data n°2005-030336). Plus encore, l’obligation de conseil du notaire porte donc tant sur la validité de l’acte que sur les risques juridiques et économiques encourus. Ainsi, il est acquis par la jurisprudence que le notaire a l’obligation d’informer l’acquéreur des risques qu’il prend à la signature de l’acte authentique (C.cass, 1ère civ., 9 décembre 2010, n°09-70816). Dans le même sens, il lui appartient de se renseigner sur la possibilité de construire sur le terrain au regard du POS en vigueur et mettre en garde les acheteurs contre les conséquences d’un refus d’autorisation de construire (C.cass 1ère civ., 21 février 1995). En l’espèce, c’est exactement dans cette lignée jurisprudentielle que la Cour de cassation se positionne. La Cour de cassation marque néanmoins une certaine audace s’agissant de la question de l’indemnisation due par le notaire : non seulement le dédommagement du au titre de la clause pénale doit être couvert mais plus encore, les loyers escomptés de la location du bien. La Cour écarte délibérément la notion de perte de chance pour retenir l’exposition du client à un risque résultant de la mauvaise information fournie par le notaire afin d’indemniser pleinement le préjudice subi par les particuliers Cet arrêt rappelle donc aux particuliers la possibilité de se retourner contre leur notaire en cas de violation de ses obligations de conseil et d’obtenir indemnisation parallèlement au recours qui pourrait être intenté contre les constructeurs. Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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21.06201429 août 2024

La prescription de l’action publique en cas d’infractions aux règles d’urbanisme : un régime juridique subtil !

Par un arrêt en date du 27 mai 2014 (C.cass, 27 mai 2014, n°13-80.574), la Cour de cassation rappelle que les infractions d’exécution de travaux sans déclaration préalable et en méconnaissance du plan local d’urbanisme (PLU) s’accomplissent pendant la durée des travaux jusqu’à leur achèvement. La Haute juridiction précise à cet égard que la prescription de l’action publique ne court qu’à compter du jour où les installations sont en état d’être affectées à l’usage auquel elles sont destinées. En l’espèce, un particulier avait fait installer en 2005 des constructions modulaires sans autorisation et en méconnaissance du Plan local d’urbanisme. Ce dernier avait été condamné en première instance à une amende et une remise en état des lieux.  Estimant que le régime de la prescription devait trouver à s’appliquer, la Cour d’appel de Versailles saisie du litige avait rejeté l’argument au motif que « les faits qui lui sont reprochés constituent des délits continus dont les effets se prolongent par la volonté réaffirmée de la prévenue de ne pas respecter les dispositions réglementaires applicables ». Rappelons que les infractions au code de l’urbanisme constituent des délits. Leur prescription est donc, conformément à l’article 8 du code de procédure pénale, de 3 ans. Il faut souligner que le délai de prescription des infractions au code de l’urbanisme ne commence à courir qu’à compter de l’achèvement des travaux (C.cass, crim, 17 juin 1964 ; C.cass, crim., 10 déc. 1985, n° 84-92.105 ; C.cass, crim, 20 mai 1992, n° 90-87.350), ce qui justifie que l’on parle d’infraction continue. Ce que la Cour de cassation précise dans l’arrêt commenté est que les travaux ne sont “achevés” qu’à compter du moment où l’immeuble est en état d’être affecté à l’usage auquel il est destiné. Ainsi, la jurisprudence considère que la prescription n’est pas acquise tant que des travaux, même non soumis à permis de construire (revêtement extérieur en pierre et travaux intérieurs tels que le carrelage et la peinture) restent à exécuter (C.cass crim, 18 mai 1994, n° 93-84.557). En l’espèce, la Cour de cassation casse partiellement le raisonnement suivi par la Cour d’appel et rappelle :  « Attendu que les infractions d’exécution de travaux sans déclaration préalable et en méconnaissance du Plan Local d’Urbanisme s’accomplissent pendant tout le temps où les travaux sont exécutés et jusqu’à leur achèvement ; que la prescription de l’action publique ne court qu’à compter du jour où les installations sont en état d’être affectées à l’usage auquel elles sont destinées ; Attendu qu’il résulte de l’arrêt attaqué et des pièces de procédure qu’un procès-verbal, dressé le 9 octobre 2008, a constaté que Mme X… avait posé des constructions modulaires d’une surface d’environ 20 m2 ainsi qu’une toiture deux pans et un auvent sans autorisation et en méconnaissance du PLU de la commune de …, sur une parcelle lui appartenant ; Attendu que, pour rejeter l’exception de prescription soulevée par Mme X… qui soutenait qu’en 2005 elle a acheté une construction modulaire qu’elle a posée sur sa parcelle et que l’auvent a été créé au moment où ladite construction a été installée, l’arrêt attaqué retient que les faits qui lui sont reprochés constituent des délits continus dont les effets se prolongent par la volonté réaffirmée de la prévenue de ne pas respecter les dispositions réglementaires applicables ; Mais attendu qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher si, à la date du premier acte interruptif de prescription, l’ouvrage, portant sur les constructions modulaires et l’auvent, était  depuis trois années, en état d’être affecté à l’usage auquel il était destiné, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ; D’où il suit que la cassation est encourue de ce chef ». L’arrêt rendu par la Cour de cassation confirme sa jurisprudence abondante rendu sur le sujet et sanctionne la liberté de raisonnement de la Cour d’appel de Versailles. Cet arrêt est intéressant puisqu’il permet de rappeler que le régime de la prescription de l’action publique pour les infractions commises en méconnaissance des règles d’urbanisme est soumis à un régime d’appréciation au cas par cas, qui conduira le juge à vérifier à partir de quand la prescription a commencé à courir. Aussi, les personnes souhaitant faire jouer la prescription devront apporter la preuve par le biais de photographies, factures ou constat d’huissier …. que les travaux exécutés étaient bien terminés à une date déterminée et donc permettaient à la construction d’être affectée à l’usage auquel elle est destinée. Rappelons donc que la prescription au sens du droit de l’urbanisme ne jouera qu’à compter du jour de l’achèvement complet des travaux et du jour où l’installation est en état d’être affectée à l’usage auquel on la destine. En l’absence de travaux achevé ou ne permettant pas un usage auquel la construction est destinée, aucun délai ne court et les poursuites pénales sont alors susceptibles d’être engagées. Me Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat  

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15.05201429 août 2024

Solaire: la bonification est supprimée par arrêté ministériel du 25 avril 2014 et le délai d’achèvement de l’installation modifié

Par un arrêté du 25 avril 2014 portant diverses dispositions relatives aux installations utilisant l’énergie radiative du soleil, le Gouvernement vient supprimer la majoration tarifaire prévue au profit des installations photovoltaïques utilisant des composants originaires de l’Espace Economique Européen. Il abroge ainsi l’arrêté du 7 janvier 2013 ( Arrêté du 7 janvier 2013 portant majoration des tarifs de l’électricité produite par certaines installations utilisant l’énergie radiative du soleil) et modifie l’article 3 de l’arrêté du 4 mars 2011 (Arrêté du 4 mars 2011 fixant les conditions d’achat de l’électricité produite par les installations utilisant l’énergie radiative du soleil). La bonification est supprimée Afin de favoriser l’achat de composants originaire de l’Europe, la France avait en janvier 2013 instauré une majoration du tarif d’achat de 5 à 10% pour les installations photovoltaïques utilisant des composants, fabriqués ou assemblés, au sein de l’Espace Economique Européen. Rappelons que l’Union européenne, en juin 2013, avait institué une mesure antidumping provisoire sur les importations de modules photovoltaïques en silicium cristallin et leurs composants essentiels (cellules et wafers) originaires ou en provenance de Chine. En août 2013, ces mesures antidumping sont levées et remplacées par un prix plancher. En septembre 2013, la Commission européenne avait mis en demeure la France d’abroger l’arrêté du 7 janvier 2013. Elle considérait que cette bonification constituait une entrave à la libre circulation des panneaux solaires. Afin de se conformer aux prescriptions de la Commission, la France, par l’arrêté du 25 avril 2014, a abrogé cette majoration tarifaire. Toutefois, afin de ne pas compromettre les projets pour lesquels des financements ont été engagés, les dispositions de l’arrêté du 7 janvier 2013 continuent à s’appliquer pour les installations éligibles, pour lesquelles les producteurs ont adressé une demande complète de raccordement au réseau public auprès du gestionnaire du réseau public, avant le 10 mars 2014. Le délai d’achèvement de l’installation de 18 mois demeure pour les seules installations raccordées au RPD L’article 3 de l’arrêté du 4 mars 2011 dispose, dans sa nouvelle rédaction :  « Le contrat d’achat est conclu pour une durée de vingt ans à compter de la date de mise en service de l’installation. La date de mise en service de l’installation correspond à la date de mise en service de son raccordement au réseau public. Cette mise en service doit avoir lieu dans un délai de dix-huit mois à compter de la date de demande complète de raccordement au réseau public par le producteur. En cas de dépassement de ce délai, la durée du contrat d’achat est réduite du triple de la durée de dépassement. Le délai mentionné au premier alinéa est prolongé lorsque la mise en service de l’installation est retardée du fait des délais nécessaires à la réalisation des travaux de raccordement et, dans le cas d’une installation raccordée au réseau public de distribution d’électricité, à condition que l’installation ait été achevée dans le délai prévu au premier alinéa. Dans tous les cas, la mise en service de l’installation doit intervenir au plus tard deux mois après la fin des travaux de raccordement.  Pour l’application du second alinéa, la date d’achèvement de l’installation correspond à la date où le producteur soumet : –        pour une installation raccordée en basse tension, l’attestation de conformité aux prescriptions de sécurité mentionnée dans le décret n° 72-1120 du 14 décembre 1972 au visa d’un des organismes visés à l’article 4 de ce même décret ;  –        pour une installation raccordée à un niveau de tension supérieur, les rapports de vérification vierges de toute remarque délivrés par un organisme agréé pour la vérification initiale des installations électriques conformément aux dispositions prévues par l’arrêté du 22 décembre 2000 susvisé. »   Comme antérieurement, le contrat d’achat est conclu pour une durée de vingt ans à compter de la date de mise en service de l’installation (date de son raccordement au réseau public). Cette mise en service doit avoir lieu dans un délai de 18 mois à compter de la date de la demande complète de raccordement au réseau public par le producteur. Ce délai peut être prolongé à condition de respecter le propre délai d’achèvement de l’installation. C’est ici que réside la nouveauté de l’arrêté du 25 avril 2014 car la condition d’achèvement des travaux de réalisation de l’installation de 18 mois est supprimée pour les seuls sites raccordés au réseau public de transport. Ainsi, pour les installations photovoltaïques destinées à être raccordées sur le réseau public de transport, le délai de raccordement demeure identique (18 mois à compter du T0, date de demande complète de raccordement), mais elles n’ont plus à avoir été achevées dans ce délai pour pouvoir bénéficier de la prorogation de délai en raison des travaux de raccordement. Or, on sait que nombre de litiges existent avec l’acheteur légal au sujet du délai d’achèvement de l’installation et de circonstances extérieures au producteur en ayant empêché la mise en service… ces litiges ne se limitent pas aux installations destinées à être raccordées au RPD qui sont pourtant les plus nombreuses. Pourtant, la Commission de régulation de l’énergie (CRE), dans sa délibération en date du 2 avril 2014, avait estimé que :  « […] des délais de raccordement supérieurs à 18 mois ne s’observent pas uniquement pour les raccordements sur le réseau de transport mais également sur le réseau public de distribution. En outre, les installations visées par l’arrêté du 4 mars 2011, de puissance inférieure à 12 mégawatts, sont dans la plupart des cas raccordées au réseau public de distribution. Afin d’apporter une réponse non discriminatoire à la question qui a motivé cette modification, la CRE est favorable à la suppression de la condition d’achèvement de l’installation dans un délai de 18 mois, sous réserve que cette suppression s’applique à l’ensemble des installations visées par l’arrêté du 4 mars 2011 » En l’occurrence, cette recommandation de la CRE n’a pas été retenue… Les installations photovoltaïques raccordées au réseau public de distribution d’électricité restent soumises à la condition d’achèvement des travaux de réalisation de l’installation dans le délai de 18 mois. Camille Colas Green Law Avocat Master 2…

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