16.02201729 août 2024

Installations photovoltaïques / contrat de crédit affecté : la nullité du bon de commande ne peut être couverte par les événements intervenus postérieurement (CA Paris, 15 déc.2016)

Par Aurélien BOUDEWEEL – Green Law Avocats  Par un arrêt en date du 15 décembre 2016, la Cour d’appel de PARIS (CA PARIS Pôle 4, chambre 9, 15 décembre 2016, n°15/07483) confirme un jugement de première instance qui prononce la nullité d’un contrat de crédit signé par les particuliers pour financer leur installation photovoltaïque peu importe que les consommateurs aient accepté les travaux ou signé l’attestation de fin de travaux. Rappelons que le crédit affecté est celui qui est consenti par un organisme de crédit à un consommateur lors de la conclusion d’un contrat de vente ou prestation de services afin de financer cette opération commerciale. Une double relation contractuelle se noue entre le professionnel, l’établissement de crédit et le consommateur : ces deux relations contractuelles sont interdépendantes aux termes des articles L. 311-30 et suivants du code de la consommation. En l’espèce, un particulier avait commandé, après un démarchage par une société, la livraison et la pose d’un système solaire photovoltaïque. L’acquisition s’est opérée au moyen d’un contrat de crédit affecté. Les particuliers avaient assigné la société installatrice de panneaux photovoltaïques, et la banque en vue d’obtenir l’annulation ou la résolution du contrat de crédit. Saisie du litige, la juridiction de premier degré avait prononcé la nullité du contrat d’achat de l’installation photovoltaïque et le contrat de crédit affecté en découlant. La Cour d’appel de PARIS confirme cette appréciation en jugeant : « Considérant que la société BANQUE S. ne peut utilement soutenir que cette nullité relative aurait été couverte, du fait, d’une part, de la reproduction sur le document remis à madame R. des dispositions de l’article L123-23 du Code de la consommation ce qui lui aurait permis d’avoir connaissance du vice affectant ce contrat, et, d’autre part, de son intention de réparer le vice, intention qui se manifesterait par sa signature du bon de commande, le non exercice de son droit de rétractation, son acceptation de la livraison et de l’installation du matériel, comme la signature de l’attestation de fin de travaux’; Qu’en effet, la reproduction de l’article L123-3 dans des caractères d’une taille qui les rends presque illisibles, non pas au-dessous du formulaire de rétractation, comme le soutient la société appelante, mais sans encadré et au milieu d’une page entièrement rédigée de textes dans les mêmes caractères de très petite taille, ne saurait permettre de considérer que madame R., consommateur profane, retraitée âgée de 72 ans vivant seule, aurait pu lui permettre de déceler les infractions commises à ces dispositions impératives’; qu’il en va de même de la mention, également rédigée en petit caractères, indiquant «’je déclare être d’accord et reconnais avoir pris connaissance des conditions générales de vente et des articles L121-23 à L121-26 du Code de la consommation’»’; Que cette solution s’impose d’autant plus du fait de l’équivoque entretenue sur la réelle nature du document qu’elle signait indiquant en tête, en très gros caractères, la mention’: «’Demande de candidature au programme’: MAISON ECOLO’», équivoque confortée par la mention manuscrite ajouté dans la rubrique «’observations’»’: «’Sous réserve d’acceptation du programme ” maison verte” nul et caduc en cas de refus’», ce qui rend particulièrement crédibles les affirmations de madame R., aux termes desquelles elle indique avoir cru signer un dossier de candidature, et non un bon de commande, et que si sa candidature était retenue, l’installation serait gracieuse, puisqu’aucune modalité de règlement n’était indiquée’; Que, dans ces conditions, en l’absence de connaissance exacte des vices affectant le contrat de vente, ni la signature du bon de commande, ni l’absence de rétractation, non plus que le fait de ne pas s’être opposée à la réalisation des travaux – ce que d’ailleurs elle affirme avoir fait, en vain compte tenu de son âge et des menaces proférées à son encontre – ou d’avoir signé l’attestation de fin de travaux, ne sont de nature à établir la volonté de couvrir la nullité du contrat’; Considérant que c’est donc à juste titre que le tribunal a prononcé la nullité du contrat principal ainsi que celle du contrat de crédit affecté, qui y est attachée de plein droit en application des dispositions de l’article L.311-32 du Code de la consommation (…)». Cet arrêt de la Cour d’appel de PARIS rappelle l’interdépendance du contrat principal et du contrat de crédit affecté. Il confirme d’autres jurisprudences qui sanctionnent les irrégularités du bon de commande par une nullité juridique (CA DOUAI, 8ème chambre, 1ère section, 15 septembre 2016, n°15/06760, CA ORLEANS, chambre civile, 10 octobre 2016, n°15/01838). On retiendra surtout que selon la Cour ne couvrent pas la nullité encourue en cas de non-respect des dispositions du Code de la consommation les arguments suivante : L’absence de rétractation intervenue de la commande ; La livraison de l’installation, La réalisation des travaux, La signature du PV de réception Le paiement de l’installation. Rappelons également que les contrats conclus à la suite d’un démarchage, comme en l’espèce, sont soumis à un formalisme encore plus protecteur du consommateur depuis l’adoption de l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 et de son décret n°2016-884 du 29 juin 2016 qui sont venus réformer plusieurs dispositions du Code de la consommation. On retiendra que le nouvel article L221-5 du code de la consommation (ancien article L121-21) prévoit que préalablement à la conclusion d’un contrat de vente ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes : Les informations prévues aux articles L. 111-1 et L. 111-2 ; 2° Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu’il contient sont fixées par décret en Conseil d’Etat ; Le cas échéant, le fait que le consommateur supporte les frais de renvoi du bien en cas de rétractation et, pour les contrats à distance, le coût de renvoi du bien lorsque celui-ci, en raison de sa nature, ne peut normalement être renvoyé par la poste ; L’information sur l’obligation du consommateur de payer des…

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18.11201629 août 2024

Immobilier / illégalité du raccordement au réseau public d’assainissement : un dol peut être constitué à défaut de précisions suffisantes dans l’acte de vente

Par Aurélien BOUDEWEEL- Green Law Avocat   Par un arrêt publié au bulletin en date du 24 août 2016, la Cour d’appel de Bordeaux (ca-bordeaux-24-08-2016) rappelle dans le cadre de la vente d’un immeuble, que l’absence de précision suffisante dans l’acte d’informations relativement au raccordement au réseau public d’assainissement peut être constitutive d’un dol. En l’espèce, après qu’une vente fût signée, les acquéreurs ont sollicité par la voie judiciaire la réparation de leur préjudice tenant à l’absence de raccordement au réseau public d’assainissement sur le fondement de l’article 1641 du code civil relatif à la garantie contre les vices cachés et subsidiairement à l’article 1604 du code civil tenant au défaut de conformité de la chose vendue et à l’article 1116 du code civil sanctionnant le dol (nouvel article 1137 du Code civil). Les acquéreurs soutenaient que les anciens propriétaires n’avaient jamais installé de système d’assainissement individuel. Rappelons que l’article L 274-1 du Code de la construction et de l’habitation énonce qu’en « cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente (…). Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : 1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique ; 2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ; 3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du présent code ; 4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-6 du présent code ; 5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ; 6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code ; 7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ; 8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique (…) »  Par un jugement en date du 2 octobre 2014, le tribunal de grande instance de LIBOURNE avait rejeté la demande des acquéreurs aux motifs qu’un diagnostic technique et que l’acte notarié précisaient que l’immeuble était raccordé indirectement au réseau public d’assainissement. La juridiction civile a alors considéré que la garantie contre les vices cachés devait être écartée et que ne pouvait être retenue ni le défaut de conformité ni la manœuvre dolosive. Les acquéreurs ont alors interjeté appel du jugement. Dans le cadre de la procédure d’appel, la Cour d’appel censure l’appréciation portée par le tribunal aux motifs que le caractère illégal du raccordement n’avait pas été mentionné aux acquéreurs : «Il ressort de ces éléments et des clauses du contrat de vente susvisées que M. V. a certes été informé de ce que l’immeuble qu’il acquérait n’était pas équipé d’un système d’assainissement individuel, et qu’il était raccordé au tout-à-l’égout de la commune de manière indirecte, par l’intermédiaire d’une pompe de relevage située sur le fonds voisin. En revanche, il n’était nullement informé du caractère illégal de ce raccordement et du fait qu’il s’agissait d’un branchement « sauvage ». En effet, la mention relative à la possibilité pour la commune de procéder au contrôle de la conformité des installations de raccordement et d’exiger le cas échéant leur mise en conformité dans les conditions des articles L.1331-1 et suivants du code de la santé publique n’était pas de nature à l’informer de l’illicéité de la situation, mais avait pour seul effet de porter à sa connaissance l’existence d’une législation en matière de contrôle et de mise aux normes des installations de raccordement » (…). « Il résulte de ces éléments que les consorts D.-B. n’ont pas informé leur cocontractant d’une part du caractère sauvage du raccordement de l’immeuble au tout-à-l’égout, d’autre part de ce qu’ils devaient prendre en charge les frais de fonctionnement de la pompe de relevage non seulement pour leur propre consommation, mais aussi pour celle de leurs voisins. Les consorts D.-B. étaient parfaitement informés de cette situation dont ils étaient eux-mêmes à l’origine, afin de se soustraire au paiement de la taxe de raccordement et aux frais engendrés par une installation d’assainissement individuel. En ne portant pas ces éléments à la connaissance de leur acquéreur, ils ont fait preuve d’une réticence dolosive qui a eu pour conséquence de placer ce dernier, à son insu, dans une situation illégale susceptible d’être à tout moment dénoncée par la commune, avec les conséquences financières qui en seraient résultées ». L’enjeu était de taille puisque comme le souligne la Cour d’appel, l’article 1331-1 du Code de santé publique prévoit que «Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte ». Au visa de cette disposition, la commune peut procéder au contrôle de non-conformité des installations de raccordement privées au réseau de public d’assainissement et si nécessaire, ordonner leur mise en conformité voire même procéder d’office et aux frais du propriétaire les travaux indispensables. L’arrêt de la Cour d’appel est intéressant puisqu’il se fonde sur la notion de dol visée par l’article 1116 du code civil pour accueillir la demande de réparation des acquéreurs. La difficulté tenait à ce que l’acte de vente précisait que l’immeuble n’était relié qu’indirectement au réseau public d’assainissement. La cour considère ainsi que les mentions figurant dans l’acte tenant au réseau d’assainissement n’étaient pas suffisamment complètes, précises et avaient pour but de tromper les futurs acquéreurs. Notons que la jurisprudence a déjà eu l’occasion de rappeler que…

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07.1020157 octobre 2015

Remblais en zone humide: un défaut de conseil et d’information du professionnel peut conduire à la nullité du contrat

Par un intéressant jugement en date du 15 septembre 2015 (TGI BETHUNE, 15 septembre 2015, RG n°32/2015), le Tribunal de grande instance de BETHUNE a prononcé la nullité du contrat de remblaiement de terrain passé entre un particulier et une société au motif d’un dol (jurisprudence cabinet). En l’espèce, une société était venue proposer de remblayer le terrain d’un particulier, propriétaire d’un terrain. Par suite du remblaiement effectué, un procès-verbal d’infraction avait été dressé à l’encontre du propriétaire pour violation de la loi sur l’eau (une partie de la parcelle était située en zone humide). Le propriétaire s’estimant lésé a assigné la société en responsabilité contractuelle ainsi qu’en nullité du contrat sur le fondement de l’article 1108 du code civil. Le Tribunal de grande instance de BETHUNE reconnaît la responsabilité de la société et annule le contrat en relevant l’absence de conseil donné par la société de remblaiement avant la conclusion du contrat, et en rejetant l’argument de la société qui faisait valoir qu’elle avait demandé une autorisation au Maire. Le Tribunal relève à bon droit que cela ne suffisait pas car la société connaissait forcément, en sa qualité de professionnelle du remblaiement, les règles relatives aux zones humides (et donc la nécessité d’une autorisation). Rappelons qu’il résulte des dispositions du Code civil que diverses conditions sont requises pour assurer la validité des conventions. Selon l’article 1108 du code civil : « Quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention : Le consentement de la partie qui s’oblige ; Sa capacité de contracter ; Un objet certain qui forme la matière de l’engagement ; Une cause licite dans l’obligation ».   Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1109 du Code civil qu’« Il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol ». S’agissant du dol, la Cour de cassation admet que « le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter » (Cass. 3e civ., 15 janv. 1971 : Bull. civ. III, n°38. – 2 oct. 1974 : Bull. civ. III, n° 330. – Cass. 1re civ., 23 juin 1987 : D. 1987, inf. rap. p. 168. – Cass. com., 20 juin 1995 : D. 1995, inf. rap. p. 211 ; Dr. et Patrimoine 1995/32, chron. n° 1108, obs. P. Chauvel. – Cass. 3e civ., 20 déc. 1995 : Bull. civ. III, n° 268 ; Contrats, conc., consom. 1996, comm. n° 55, obs. L. Leveneur). Dans cette mesure il importe peu, naturellement, que la réticence ait porté sur une qualité substantielle, qu’elle ait induit une erreur de fait ou une erreur de droit, une erreur sur la contre-prestation ou, au contraire, sur la propre prestation. La vigilance des tribunaux eu égard au vice du consentement que constitue le dol s’exerce avec d’autant plus de précautions notamment lorsque la victime de la réticence est un particulier, profane, qui reproche son silence au cocontractant professionnel (Cass. 3e civ., 3 févr. 1981 : Bull. civ. III, n° 18 ; D. 1984, jurispr. p. 457, note J. Ghestin, promoteur immobilier. – Cass. 1re civ., 19 juin 1985 : Bull. civ. I, n° 201, vendeur professionnel d’automobile. – Cass. 3e civ., 25 févr. 1987 : Bull. civ. III, n° 36, agence immobilière. – Cass. 1re civ., 26 févr. 1991 : Bull. civ. I, n° 331, banque.- voir également, pour une commune, lors de l’acquisition d’un terrain, Cass. 3e civ., 27 mars 1991 : Bull. civ. III, n° 108 ; D. 1992, somm. p. 196, obs. G. Paisant ; Contrats, conc., consom. 1991, comm. n° 133, obs. L. Leveneur. – Pour un huissier, lors de la conclusion d’un bail, CA Paris, 31 mai 1983 : Gaz. Pal. 1983, 2, jurispr. p. 554.) De plus, il ressort tant des dispositions du code de la consommation (article L. 111-2) que de la jurisprudence civile que le professionnel contractant avec un particulier est tenu d’un devoir d’information et de conseil. En l’espèce, le Tribunal de grande instance de BETHUNE relève avec une motivation poussée : «  […] que cette convention sui generis lie un professionnel avec une non-professionnelle. La société X n’a pas cru utile d’apporter des précisions sur son activité professionnelle mais le fait qu’elle ait proposé à la demanderesse cette prestation de remblayage à laquelle elle avait nécessairement économiquement intérêt démontre qu’elle n’était pas profane en la matière et qu’elle s’est en tout état de cause présentée comme une professionnelle de cette prestation. En conséquence, il lui incombait de connaître précisément les contraintes techniques et réglementaires de la prestation effectuée. La société professionnelle était en outre débitrice d’une obligation pré-contractuelle d’information et de conseil à l’égard de Madame Y, devoir d’autant plus renforcé qu’elle était à l’initiative de la convention. La société X estime s’être acquittée de ses obligations en ayant sollicité de Madame Y une autorisation auprès du maire de M…, lequel a autorisé par courrier en date du 3 avril 2013 Madame Y à “combler le dénivelé de son terrain” sous la double condition de ne pas polluer le sol par les terres de remblais et de respecter les règles environnementales. Quoiqu’il en soit, dès lors que le terrain à combler était en zone humide, la société W en sa qualité de professionnelle n’était pas censée ignorer le caractère insuffisant de l’autorisation du maire et la nécessité de déposer un dossier “Loi sur l’Eau” auprès de l’autorité préfectorale. En effet, même en l’absence de mention de zone humide dans le titre de propriété de la cliente, la société professionnelle ne pouvait se méprendre sur cette spécificité du terrain, laquelle était apparente puisqu’il ressort du procès-verbal de l’ONEMA et des photos jointes que la parcelle était marécageuse et contenait des plantes aquatiques et semi-aquatiques tels des roseaux de la prêle et des saules. Il ressort d’ores et déjà de ces éléments que la société X a manqué à son devoir d’information et de…

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26.06201526 juin 2015

Contrat de vente d’installation solaire et crédit affecté: une interdépendance dont les banques doivent répondre

Par Aurélien Boudeweel Green Law Avocat Par un jugement en date du 10 juin 2015 (TC EVRY, 10 juin 2015,n° de rôle 2014F00214- jurisprudence cabinet), le tribunal de commerce d’EVRY a fait droit, selon une jurisprudence établie, aux demandes d’un particulier s’étant vu installer une centrale solaire,  en prononçant la résolution d’un contrat de vente de l’installation de production photovoltaïque et du contrat de crédit affecté. En l’espèce, des particuliers avaient contracté auprès d’une société se revendiquant spécialisée dans la fourniture et la pose d’un système solaire photovoltaïque. Comme souvent en la matière au regard du coût de l’installation, l’acquisition s’est opérée au moyen d’un contrat de crédit affecté. Sur le plan juridique, les particuliers ont fait valoir l’irrégularité entourant la conclusion du contrat de vente au regard des dispositions du Code de la consommation. Surtout, les particuliers ont contesté devant la juridiction commerciale la signature de l’attestation de fin de travaux sur laquelle s’appuyait la banque pour justifier du déblocage des fonds directement auprès de la société installatrice de la centrale. Rappelons que dans le cadre d’un contrat de crédit affecté, une double relation contractuelle se noue entre le professionnel, l’établissement de crédit et le consommateur : Un premier contrat, dit contrat principal, est conclu entre le professionnel et le consommateur, Une autre relation contractuelle se noue entre le consommateur et l’établissement de crédit. Ces deux relations contractuelles sont interdépendantes aux termes des articles L. 311-19 à L. 311-28 du code de la consommation. Il est acquis par la jurisprudence que pour que se manifestent les conséquences du lien d’interdépendance, le contrat principal doit d’abord être valide (Cass. 1re civ., 20 déc. 1988 : D. 1989, somm. p. 341, obs. J.L. Aubert). Plus encore, l’obligation de l’emprunteur de rembourser le prêt d’argent ne commence qu’avec la livraison de la marchandise ou l’exécution de la prestation (Cass. 1re civ., 7 janv. 1997 : Contrats, conc. consom. 1997, comm. 86. – Cass. 1re civ., 7 févr. 1995 : Contrats, conc. consom. 1995, comm. 166. – CA Douai, 8 sept. 1994 : Rev. huissiers 1995, p. 116). L’exécution de la prestation était justement l’argument de la banque dans le cadre du présent litige pour justifier le déblocage des fonds. La tribunal de commerce d’EVRY analyse le contrat principal de vente pour en tirer les conséquences directes sur le contrat de crédit affecté: « Attendu que, selon le contrat de prêt, les premières échéances débutaient après un délai d’un an ; qu’ainsi, la première échéance présentée s’est située au mois de décembre 2013 ; que ce n’est qu’alors que Monsieur Z et Madame Z ont eu connaissance ou conscience de la situation réelle dans laquelle ils se trouvaient; Attendu que la signature apposée sur l’attestation de fin de travaux en date du 05/12/12 est contestée par les demandeurs ; que selon eux, il s’agit d’un faux adressé à leur insu à la banque X; Attendu que ce n’est qu’en date du 14/02/13 que Monsieur Z a sollicité l’intervention d’ERDF afin d’effectuer les travaux de raccordement au réseau de production ; que dès lors, l’installation ne pouvait être en état de fonctionnement ; que le devis, s’il ne comprenait pas le raccordement au réseau, comprenait la mise en service ; que l’attestation de fin de travaux n’aurait pu être produite que postérieurement à cette date, la mise en service ne pouvant intervenir qu’après le raccordement ; Attendu que la SARL Y a manqué à ses obligations contractuelles en effectuant pas la mise en service du matériel livré dans les trois mois de la date de la commande ; Attendu qu’au vu de l’attestation de fin de travaux contestée, la banque X a émis un paiement de la somme de 21.500 € directement au profit de la SARL Y; En conséquence et sans qu’il soit besoin de statuer sur le respect des différents articles du Code de la Consommation, les actes ultérieurs les ayant couverts les irrégularités liées au non respect dan s la forme, du bordereau de rétractation, le Tribunal prononcera la résolution de la vente  Qu’il condamnera la SARL Y à reprendre le matériel installé chez Monsieur et Madame Z et à remettre les lieux en l’état où ils se trouvaient avant son intervention ; Qu’il condamnera la SARL Y à rembourser à la banque X, la somme de 21.500€ relative au financement de l’installation effectuée chez Monsieur et Madame Z ; Qu’il prononcera conséquemment la résolution du contrat de prêt affecté conclu entre Monsieur et Madame Z auprès de la banque X sur le fondement de l’article L311-9 du Code de la consommation et ordonnera à cette dernière de procéder au remboursement des sommes déjà perçues au titre des échéances dudit prêt.» Ce jugement rappelle l’interdépendance du contrat principal et du contrat de crédit affecté et la résolution automatique du contrat de crédit lorsque la résolution du contrat principal est prononcée. Surtout le juridiction censure la banque qui faisait valoir la signature de l’attestation de fin de travaux pour justifier du déblocage des fonds. En l’occurrence, le tribunal relève que la date figurant sur l’attestation de fin de travaux, dont la signature est d’ailleurs contestée par les requérants, est bien antérieure à la date à laquelle il a été sollicité une demande auprès de la société ERDF des travaux de raccordement. Selon la juridiction, cela démontre de toute évidence que la société installatrice n’avait pas rempli ses obligations contractuelles et surtout que l’attestation de fin de travaux était sérieusement contestable. Le jugement du tribunal de commerce d’EVRY confirme une jurisprudence de plus en plus croissante tendant à sanctionner les organismes de crédit (professionnels) peu scrupuleux dans la vérification, pourtant obligatoire, de la régularité et conformité du contrat principal (contrat de vente) duquel il dépend. Surtout la juridiction commerciale confirme que la signature figurant sur une attestation de fin de travaux n’est pas le gage absolu pour une banque pour se dégager de toute responsabilité. Cela rappelle enfin que les consommateurs ne sont pas sans recours en cas de mise en liquidation ou redressement judiciaire des sociétés…

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15.10201429 août 2024

Diagnostic de performance énergétique : son absence à l’acte n’entraîne pas l’annulation de la vente !

Par un arrêt en date du 8 juillet 2014 (C.cass., 3ème civ.,8 juillet 2014, n°13-19-330) la Cour de cassation rappelle dans le cadre d’un litige relatif à la vente d’un immeuble, que l’absence de diagnostic de performance énergétique au dossier de vente n’entraîne pas pour autant son annulation. En l’espèce, après qu’un contrat de vente fût signé, les  acquéreurs ont sollicité par la voie judiciaire la nullité de ce dernier au motif que le droit de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du CCH n’aurait pas été régulièrement purgé. Selon eux, le délai de rétractation n’aurait pas commencé à courir, faute d’avoir annexé au compromis le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques naturels et technologiques. Ils ajoutent enfin et compte tenu de la notification du cahier des charges et du règlement du lotissement, postérieurement à la signature du compromis, qu’il aurait fallu procéder à une nouvelle purge du délai de rétractation Rappelons que le législateur contemporain a multiplié les diagnostics obligatoires avant toute vente immobilière, effectués par des organismes agréés et devant figurer en annexe de la promesse de vente ou, à défaut de promesse, dans l’acte authentique de vente. La plupart de ces annexes sont contenues dans le dossier de diagnostic technique prévu par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 (art. L. 271-4-I du Code de la construction et de l’habitation et Décret n° 2006-1114, 5 sept. 2006). Notons que les articles L. 134-3 du Code de la construction et de l’habitation et L. 271-4 et suivants du même code prévoient que dans le cas d’une vente d’immeubles existants, le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé à la promesse de vente. Dans le cadre du litige qui lui était soumis, la Cour de cassation confirme l’appréciation portée par la Cour d’appel qui avait rejeté la demande des acquéreurs en retenant que : « Attendu qu’ayant souverainement retenu que M. et Mme X… s’étaient engagés en toute connaissance des contraintes environnementales du lotissement sans que leur consentement ne fût vicié et qu’en signant l’acte authentique sans émettre de réserve ils avaient renoncé à se prévaloir de l’irrégularité de la purge du droit de rétractation, la cour d’appel, qui n’a pas modifié l’objet du litige ni violé le principe de la contradiction et devant laquelle il n’était pas soutenu que l’objet de la vente avait été substantiellement modifié par les documents remis après la signature de la promesse de vente, a pu déduire de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que les demandes des acquéreurs devaient être rejetées». L’arrêt rendu par la Cour de cassation confirme plusieurs décisions déjà rendues par les juridictions du fond. Une jurisprudence abondante rappelle que le DPE n’est exigible que pour les ventes conclues postérieurement au 1er  novembre 2006. En l’occurrence, les juges ont pu rappelé que la loi ne sanctionne pas l’absence dudit diagnostic par la nullité de la promesse (CA Rouen, 1re ch., 18 mai 2011, n° 10/02832). Le présent arrêt est intéressant en ce qu’il souligne que même pour les ventes intervenues après le 1er novembre 2006, l’absence de diagnostic de performance énergétique n’entraîne pas la nullité de la vente. La cour de cassation constate en l’occurrence que les acquéreurs avaient signés l’acte authentique sans émettre la moindre réserve, renonçant ainsi à se prévaloir de l’irrégularité de la vente. Si l’arrêt de la cour de cassation peut être surprenant au premier abord, il est en tout état de cause empreint d’une certaine logique puisque l’on peut constater que la cour d’appel puis la cour de cassation avaient pu relever que les acquéreurs ne soulevaient à aucun moment le fait que l’objet de la vente avait été substantiellement modifié par les documents remis après la vente… ce qui aurait pu changer le sens de la décision! Me Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

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