29.12201729 décembre 2017

Capacités financières et ICPE : pour une prise en compte du modèle économique du secteur d’activité en cause ! (TA Limoges, 14 déc.2017)

Par David DEHARBE- avocat associé GREEN LAW AVOCATS La jurisprudence Hambrégie (CE, 22 fév. 2016, n°384821.) du Conseil d’Etat, parfois interprétée de façon bien trop stricte par certaines juridictions du fond, et relative aux capacités techniques et financières exigibles du demandeur à l’exploitation d’une installation classée pour la protection de l’environnement, n’en finit plus de faire des dégâts… Avec son jugement du 14 décembre 2017, le tribunal administratif de Limoges (TA Limoges 14 décembre 2017, Association Sources et rivières du limousin, n° 1500920) inscrit sa jurisprudence dans la série des annulations de projet pour défaut de la démonstration dans le DDAE de ces capacités et montre que le juge peut néanmoins utiliser ses nouveaux pouvoirs détenus depuis l’ordonnance du 26 janvier 2017. Cette annulation est couplée en l’espèce à un avis d’un commissaire enquêteur jugé irrégulier car ce dernier a osé s’exprimer sur la guérilla contentieuse que mènent certaines associations à la liberté de l’industrie, on se dit que le juge a définitivement perdu de vue la vocation de la police des installations à concilier cette liberté avec les intérêts du voisinage et plus largement de l’environnement … Revenons sur ce qui est finalement reproché au commissaire enquêteur. Aux termes du jugement :« L’intervention de l’association des sources et rivières du Limousin (SRL) n’avait pas d’autre objectif que de décrédibiliser le porteur du projet et les services de l’Etat, juste pour faire du sensationnel et montrer qu’elle existait », qu’« en faisant usage d’affirmations non vérifiées et pouvant avoir des incidences graves, SRL a pris le parti de la facilité et du tout négatif» et en s’interrogeant sur la « légitimité » de l’association à conserver « une habilitation au titre de la représentativité dans les instances régionales », le commissaire enquêteur doit être regardé, par ces remarques dépréciatives portées à l’encontre de l’association requérante, seule à avoir présenté des observations défavorables au projet, exprimé un parti pris initial favorable au projet ; que, dès lors, l’association sources et rivières du Limousin est fondée à soutenir que le commissaire enquêteur a manqué, en l’espèce, à son devoir d’impartialité ». Et au final le Tribunal d’en conclure : « que ce vice n’a pas, en l’espèce, exercé d’influence sur le sens de la décision prise par le préfet de la Creuse, il a privé le public de la garantie qui s’attache à l’expression par le commissaire enquêteur d’une position personnelle, émise de manière objective au vu de l’ensemble du dossier ». A croire que le public est plus bête de l’administration et qu’il faut le protéger. Assurément il faut le protéger des commissaires enquêteurs ….certainement pas en censurant l’autorisation mais en supprimant cette institution dont la médiation est bien inutile. En tout état de cause on ne voit pas en quoi cette « garantie » a porté atteinte au principe de participation … Ce défaut de démonstration d’une telle atteinte est sans doute insupportable pour le pétitionnaire. Ne l’est pas moins sans doute l’analyse faite en l’espèce de la question des capacités financières. D’emblée disons-le nous sommes bien conscients des conditions très particulières de la jurisprudence Hambrégie où était en cause un investissement de 772 millions d’euros nécessaire à l’installation d’une centrale à gaz, financés à 30% sur fonds propres et à 70% par dette bancaire!  Quand est en cause une usine à gaz comme celle en cause dans l’affaire jugée par le Conseil d’Etat, on pourrait à la rigueur  comprendre que le Conseil d’Etat admette que le juge du fond puisse vérifier que les engagements des tiers sont des engagements « fermes ». Mais s’agissant de capacités qui doivent seulement être suffisamment « certaines », on ne saurait absolument pas exiger des établissements bancaires un engagement définitif pour le plus grand nombre des installations classées. Devant le Tribunal administratif de Limoges était mis en cause le fait que le préfet de la Creuse avait autorisé le propriétaire d’une usine de production d’électricité située sur le territoire de la commune de Saint-Hilaire-le-Château, à disposer de l’énergie de la rivière « Le Thaurion » pour l’exploitation d’une modeste production d’énergie hydroélectrique. Mais, une association avait demandé au tribunal administratif de Limoges d’annuler cet arrêté. Or le Tribunal relève « que la notice d’impact produite par M. D. dans le dossier de demande d’autorisation mentionne que ce dernier possède une entreprise de travaux publics basée au Moutier d’Ahun, qu’il réalisera lui-même la partie du projet consacrée au génie civil et qu’il dispose des compétences et des connaissances suffisantes pour assurer ultérieurement le fonctionnement de la centrale avec l’assistance de prestataires spécialisés pour la partie technique ; que, par un courrier du 26 mars 2014 adressé au commissaire enquêteur et joint au dossier d’enquête publique, M. D. a également précisé qu’il «n’avait pas plus de capacités qu’un bon nombre de gestionnaires de ce type d’installation », qu’il était prévu l’assistance de prestataires spécialisés pour la partie électrique et que « pour le reste, [il pensait] pouvoir assumer », étant « responsable d’une petite entreprise de maçonnerie depuis 30 ans après 10 ans de conduite de chantier et qu’à ce jour cette entreprise n’est pas trop en mauvaise posture » ; que, par ce même courrier, s’agissant des capacités financières, l’intéressé s’est borné à exposer qu’un financement était prévu avec un apport personnel de 150 000 euros et que « pour le reste c’est la banque qui jugera de l’opportunité ou non de soutenir ce projet afin de le finaliser » ; que ces seules mentions n’étaient pas suffisantes pour apprécier la capacité technique et financière de l’exploitant à assurer le bon fonctionnement de l’installation en cause ». Et une nouvelle fois le principe de participation vient en creux interdire la régularisation par une simple Danthonysation du moyen : « les insuffisances de ces indications dans le dossier de demande d’autorisation ont eu pour effet de nuire à l’information complète du public et sont susceptibles d’avoir exercé une influence sur la décision du préfet de la Creuse, l’association sources et rivières du Limousin est fondée à soutenir que la notice d’impact est entachée d’insuffisance…

Par Catégorie(s) Droit de l'eau, Droit de l'éolien, Droit des énergies, Législation installations classées (ICPE), Réglementation des déchetsTags , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,
13.07201729 août 2024

Vices cachés: le dernier exploitant d’un garage automobile ne peut ignorer les vices affectant les locaux

Par Me Graziella Dode – Green Law Avocats La Cour de cassation vient de juger que la clause de non-garantie des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur qui, en sa qualité de dernier exploitant d’un garage automobile, ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux (Cass. Civ. 3e, 29 juin 2017, n° 16-18.087, FS-P+B+R+I). En l’espèce, le vendeur a vendu le rez-de-chaussée d’un immeuble où avait été exploité un garage automobile. L’acquéreur (une SCI) avait exprimé dans l’acte notarié l’intention d’affecter ce bien à l’habitation. La SCI acquéreuse a fait réaliser une expertise qui a démontré la présente dans le sous-sol d’hydrocarbures et de métaux lourds provenant de cuves enterrées et rendant la dépollution nécessaire. Ainsi, l’acquéreur a assigné les vendeurs, les notaires et l’agent immobilier en garantie des vices cachés et indemnisation de son préjudice. La Cour d’appel de Toulouse avait jugé inopérante la clause de non garantie des vices cachés présente dans le contrat de vente en retenant que le vendeur, en sa qualité de dernier exploitant des lieux du garage précédemment exploité par son père, ne pouvait avoir ignoré les vices affectant les locaux (CA Toulouse, 25 janvier 2016, n° 14/06209). Le vendeur a formé un pourvoi en cassation en soulevant les arguments suivants : L’activité de garagiste impliquait que l’exploitant ait eu connaissance de l’existence des cuves mais nullement d’une pollution des sols, le vendeur niant avoir eu connaissance de ce vice ; La Cour d’appel aurait dû justifier en quoi elle décidait de s’écarter du rapport d’expertise qui, s’il relevait une pollution « avérée », indiquait également que « les différents intervenants au moment de la vente ne pouvaient diagnostiquer cette pollution » ; L’acquéreur connaissant l’affectation des lieux au moment de la signature de l’acte de vente et était par conséquent en mesure d’apprécier le risque de pollution. La Cour de cassation rejette son pourvoi : « ayant retenu à bon droit qu’en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, M. X… ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l’existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n’avait été révélée à l’acquéreur que postérieurement à la vente, la cour d’appel, appréciant souverainement la portée du rapport d’expertise, en a exactement déduit que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ». En l’espèce, la responsabilité des notaires est écartée car ni le vendeur, ni l’agent immobilier, ne les avaient informés de la présence de cuves enterrées sous le garage. Celle de l’agence immobilière est retenue en revanche puisque celle-ci avait admis avoir eu connaissance de la présence des cuves et n’en n’avait pas informé les notaires. Par conséquent, le vendeur et l’agence immobilière sont condamnés in solidum à payer à l’acquéreur la somme de 155.710 euros. Dans cet arrêt, la Cour de cassation assimile le vendeur à un vendeur professionnel sur lequel pèse en principe une présomption de connaissance du vice caché (Voir par exemple Cass. Civ. 3e, 7 oct. 2014, n° 13-21.957). La Cour de cassation a posé ce principe il y a longtemps : si le vendeur est un professionnel, pèse sur lui une présomption irréfragable de mauvaise foi, même pour des vices indécelables (Com., 15 novembre 1971, pourvoi n° 70-11.036, Bull. 1971, IV, n° 276), et même s’il contracte avec un professionnel. La connaissance du vice doit cependant être prouvée pour les intermédiaires à la vente tels que les agents immobiliers ou les notaires. En l’espèce, la responsabilité de l’agent immobilier est retenue car il avait admis avoir eu connaissance de la présence des cuves. Par ailleurs, en application des principes de la responsabilité civile, l’acheteur peut réclamer réparation de tout préjudice lié au vice (Civ. 1re, 30 janvier 1996, pourvoi n° 94-10.861, Bull. 1996, I, n° 46). Dans l’arrêt du 29 juin 2017, la Haute juridiction apprécie de manière restrictive cette présomption de connaissance du vice caché par le vendeur puisque celui-ci n’avait pas lui-même exercé d’activité dans le garage automobile. C’est le père du vendeur qui avait exploité le bien vendu. Pour autant, le vendeur avait la qualité de dernier exploitant en titre et par conséquent, il ne pouvait ignorer le vice affectant ce bien.

Par Catégorie(s) Aménagement du territoire, automobile, Droit des pollutions et des nuisancesTags , , , , , , , , , , , , , , , , ,
23.01201729 août 2024

Immobilier: Un système de chauffage avec système de pompe à chaleur est un “ouvrage”, protégé par la garantie décennales au sens de l’article 1792 du Code civil

Aurélien BOUDEWEEL- Green Law Avocat   Par un arrêt en date du 22 novembre 2016, la Cour d’appel de GRENOBLE (CA GRENOBLE, 22 novembre 2016, 1ère civile, n°14/02120) a considéré que l’installation d’une pompe à chaleur est bien un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, ce qui emporte un système de garantie intéressant. En l’espèce, des particuliers avaient selon devis d’une société spécialisée dans la matière confié le remplacement de leur chauffage central au gaz par une installation de chauffage par géothermie verticale avec une pompe à chaleur, devant fonctionner avec des capteurs solaires. Les travaux ont été entièrement achevés le 2 octobre 2008 et réglés pour la somme de 12.897,38 euros. Postérieurement, et devant la survenance de désordres, les particuliers avaient assigné l’assureur de la société, entre-temps placée en liquidation judiciaire, afin que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire. Devant le refus d’intervention de l’assureur, les particuliers avaient assigné cette dernière au titre de la garantie décennale. Par un jugement en date du 20 mars 2014, le Tribunal de grande instance de GRENOBLE avait d’abord débouté les particuliers de leurs demandes. La Cour d’appel de GRENOBLE vient cependant de leur donner raison. Rappelons que l’article 1792 du Code civil énonce que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ». La mise en jeu de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du Code civil suppose la démonstration de trois éléments cumulatifs : L’existence d’un « ouvrage » au sens juridique du terme, La réception de cet ouvrage, Une atteinte à la solidité ou d’une impropriété à sa destination. La Cour d’appel de GRENOBLE a donc réformé le jugement et a retenu la qualification d’ouvrage. On notera qu’elle prend en compte L’importance technique de l’installation, La complexité du circuit et le nombre de circuits, Une analyse préalable des besoin du client, L’intervention de bureaux d’études spécialisés Le montant des travaux, L’objectif poursuivi par les travaux. « (…) A titre liminaire, la cour observe, qu’en première instance, la société X ne contestait pas que la pompe à chaleur litigieuse constituait un ouvrage au sens de l’article susvisé. En l’espèce, les travaux réalisés par la société Y, visant à remplacer totalement le chauffage initial au gaz propane, au regard, de première part, de l’importance technique de l’installation constituée de deux circuits, d’un plancher chauffant en rez de chaussée, de radiateurs au premier étage, d’une pompe à chaleur avec raccordement aux sondes géothermiques au passage du mur et raccordement au kit solaire avec circulateur, nécessitant une analyse des besoins des utilisateurs et une adéquation à ces derniers avec intervention d’un bureau d’étude thermique et fluide outre un maître d’œuvre, de seconde part, du coût élevé des travaux, soit la somme de12.897,38€, et, enfin, de l’objectif d’assurer le chauffage de l’ensemble de l’immeuble, doivent être considérés comme un ouvrage de construction au sens des dites dispositions (…) ». Puis la Cour tire les conséquences du cadre juridique ainsi rappelé, en retenant que le dysfonctionnement rend l’ouvrage impropre à sa destination : « Aux termes de l’article 1792-6 du Code Civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Si aucun procès-verbal de réception n’a été établi par écrit et signé entre les parties, il ressort des pièces du dossier que l’ouvrage a été réalisé dans son intégralité, qu’il a été mis en fonctionnement et que le maître d’ouvrage avait réglé, au moment de sa livraison, la totalité du prix. Ces éléments caractérisent l’existence de la volonté non équivoque des maîtres de l’ouvrage de le recevoir. A la date d’achèvement des travaux, malgré une mise en route laborieuse, le système de chauffage fonctionnait, de sorte qu’il doit être retenu qu’une réception tacite des travaux est intervenue, sans réserve, le 2 octobre 2008 (…) L’expert, qui conclut à la nécessité de faire réaliser une étude hydraulique et de régulation pour adapter la nouvelle installation géothermique à l’existant, retient le non-respect des règles de l’art dans la mise en œuvre de la pompe à chaleur, une négligence dans la direction et la surveillance des travaux et une imputabilité des désordres à la société Y. L’expert retient une impropriété du système de chauffage installé à sa destination, qui était d’assurer un chauffage satisfaisant dans l’habitation, sans consommation d’énergie excessive et sans surveillance de tous les instants des maîtres de l’ouvrage. Par voie de conséquence, la société Y engage sa responsabilité au titre de la garantie décennale. Le jugement déféré sera réformé sur ce point (…) ». L’arrêt de la Cour d’appel de GRENOBLE met en évidence la difficulté d’appréciation des juridictions du fond quant à la notion « d’ouvrage », laquelle est soumise à une appréciation souveraine au cas par cas. Notons toutefois qu’il est aujourd’hui admis que le système de climatisation installé dans un immeuble accueillant un parc des expositions constituait un ouvrage « par sa conception, son ampleur et l’emprunt de ses éléments d’équipement à la construction immobilière » (Cass. 3e civ., 28 janv. 2009, n° 07-20.891  : JurisData n° 2009-046846). Il en a été jugé de même pour « une pompe à chaleur dont l’installation impliquait des raccordements aérauliques et électriques et un ancrage de l’unité dans la structure de gros-œuvre » (CA Dijon, 21 avr. 2015, n° 13/01661 : JurisData n° 2015-012960). En revanche, l’installation d’une climatisation sur un immeuble existant a été vue comme relevant du régime de la responsabilité de droit commun, lorsqu’elle n’a pas nécessité de travaux particuliers. C’est également le cas dans l’hypothèse où une pompe à chaleur dont les éléments ne sont pas incorporés à l’existant mais reposent sur des supports et que leur pose a fait l’objet de travaux techniquement limités (CA Colmar, 17 févr. 2014, n° 14/0128  : JurisData n° 2014-002852). L’enjeu est important puisqu’une garantie…

Par Catégorie(s) Droit des énergies, ImmobilierTags , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,
12.10201629 août 2024

La réforme du droit des contrats est entrée en vigueur: recommandations

Par Graziella DODE- GREEN LAW AVOCATS Issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, publiée le 11 février 2016 au Journal Officiel, la réforme tant attendue est entrée en vigueur le 1er octobre 2016. Les contrats conclus antérieurement demeureront soumis à la loi en vigueur au jour de leur conclusion (sauf exceptions listées à l’article 9 de l’ordonnance, telles que les actions interrogatoires) ; les actions introduites en justice avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance seront poursuivies et jugées conformément à la loi ancienne. Un décret n° 2016-1278 du 29 septembre 2016 portant coordination des textes réglementaires avec l’ordonnance du 10 février 2016 est paru au Journal Officiel le 30 septembre dernier. Nous avions déjà analysé les changements apportés par la réforme dans cet article. Pour rappel, de nombreuses modifications dans les numérotations d’articles sont opérées : l’ancien article 1147 relatif à la responsabilité contractuelle, reformulé, devient l’article 1231-1 du Code civil ; l’article 1382 relatif à la responsabilité extracontractuelle devient l’article 1240 du Code civil. Le droit des contrats est de manière générale simplifié, par exemple avec la suppression de la cause. Tous les projets qui requièrent la conclusion d’un contrat, et plus largement la mise en œuvre de relations contractuelles, sont concernés par la réforme. En environnement, il peut s’agir des projets suivants : Les projets de parcs éoliens, de centrales solaires et de méthanisation : promesses de vente, promesses de bail, contrats de vente. Les contrats d’installations de centrales, les contrats de fourniture et de maintenance. Les cessions de sites et les transmissions d’entreprises soumises ou non à la législation ICPE : négociation et conclusion de contrats de cessions d’actifs (SPA, GAP, EPC, AMO…). Tout autre type d’accord faisant l’objet d’un contrat : accords de confidentialité, conventions de prestations de services, contrait de partenariat…   Voici les recommandations très générales qui peuvent être faites au regard de ces changements : Recommandation n° 1 : être vigilant au respect du principe de bonne foi tout au long des relations contractuelles, y compris au stade des négociations et de la formation du contrat. Recommandation n° 2 : veiller à ce que l’obligation générale d’information soit respectée. A défaut, une action en responsabilité peut être engagée. Recommandation n° 3 : garder à l’esprit que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant (théorie de la réception). Recommandation n° 4 : en connaissance de l’existence d’un pacte de préférence (une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter) avec une partie avec laquelle vous souhaiteriez contracter, penser à exercer une action interrogatoire en demandant par écrit au bénéficiaire (cela suppose de connaître également son identité) de confirmer dans un délai raisonnable à fixer la confirmation de l’existence de ce pacte et s’il entend s’en prévaloir. Si le bénéficiaire ne vous répond pas dans le délai fixé et que vous concluez un contrat avec l’autre partie au pacte, le bénéficiaire ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. Recommandation n° 5 : attention à ne pas révoquer une promesse unilatérale de contrat avant la levée de l’option par le bénéficiaire car elle pourrait entrainer l’exécution forcée du contrat. La seule possibilité de ne pas être engagé contractuellement avec le bénéficiaire serait donc que celui-ci ne lève pas l’option. Recommandation n° 6 : il est déconseillé de conclure un contrat avec un tiers en violation d’une promesse unilatérale car cela pourrait engendrer la nullité de ce contrat si le tiers avait connaissance de l’existence de la promesse. Recommandation n° 7 : être vigilant aux vices du consentement (erreur, dol, violence), dont les régimes ont été affinés par l’ordonnance (la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie est codifiée comme vice du consentement, mais surtout la violence est entendue plus largement), dès lors qu’ils peuvent entrainer la nullité relative du contrat (art. 1131 ; dans ce cas, l’acte, s’il est finalement confirmé par les parties, ne jouera que pour l’avenir à l’égard des tiers, ce qui peut poser un problème de sécurité juridique dans les transactions). Recommandation n° 8 : attention à ne pas introduire dans les contrats des clauses provoquant un déséquilibre significatif entre les parties car elles seraient réputées non écrites. Recommandation n° 9 : garder à l’esprit qu’il est désormais possible, aux risques et périls du créancier, de résoudre un contrat par voie de notification, après avoir préalablement mis en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable ; il est également possible pour le créancier d’une obligation, avant tout commencement d’exécution du contrat, de suspendre l’exécution de sa prestation s’il est d’ores et déjà manifeste que le débiteur ne s’exécutera pas ; enfin, le créancier, face à une obligation imparfaitement inexécutée par le débiteur, après mise en demeure de celui-ci, peut accepter une exécution imparfaite du contrat et solliciter une réduction proportionnelle du prix sans recours au juge.

Par Catégorie(s) Droit des énergies, Immobilier, Législation installations classées (ICPE)Tags , , , , , ,
14.03201614 mars 2016

Immobilier: le notaire n’est pas responsable en cas de clause claire et explicite d’exclusion de garantie contre les vices cachés

Par Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat   Par un arrêt en date du 3 février 2016 (C.cass, 1ère civ, 3 février 2016 n°15-10.219) la Cour de cassation rappelle que le notaire ne manque pas à ses obligations professionnelles lorsque la clause excluant la garantie des vices cachés insérée dans l’acte est claire, précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles, et ne comportait aucun caractère technique pour un acquéreur non averti. En l’espèce, une vente fût signée concernant un immeuble à usage commercial. L’acte de vente prévoyait une clause d’exclusion de garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. Par suite, à l’occasion de travaux réalisés sur les lieux, des vices cachés ont malheureusement été découverts. L’acquéreur s’est alors dans un premier temps tourné vers le vendeur mais a vu son action rejetée. C’est dans ces conditions que l’acquéreur s’est décidé à se retourner contre le notaire en responsabilité et indemnisation. Rappelons que l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur «est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Il découle de cet article 1641 du code civil que la garantie contre les vices cachés ne s’applique donc : – Qu’en présence d’un vice ; – D’un vice qui était caché lors de la vente ; – Et à condition qu’il soit invoqué dans le délai prévu à cet effet. Le vice s’apprécie par rapport à la destination normale de la chose. La formule jurisprudentielle habituelle au visa de l’article 1641 du code civil est celle d’un « défaut ou vice rendant la chose impropre à sa destination normale » (Cass. 3ème Civ., 14 fév. 1996 : Bull. Civ. 3, n° 47 ; Paris, 16 sept. 1997, TA 97, p. 1390). Les parties peuvent décider contractuellement d’écarter cette garantie : on parle alors de clause d’exclusion de garantie de vices cachés. Le notaire rédacteur de l’acte peut voir sa responsabilité engagée si une faute est commise. En l’espèce, dans le cadre du litige qui lui était soumis, la Cour de cassation confirme l’appréciation portée par la Cour d’appel qui avait rejeté les demandes de l’acquéreur aux motifs : « Attendu que l’arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que la clause excluant la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments insérée dans l’acte de vente est particulièrement claire et précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles, ne comportant aucun caractère technique pour un acquéreur non averti et lui permettant, ainsi, de prendre conscience de la portée de son engagement lorsqu’il a acquiescé aux différentes conditions en paraphant chacune des pages de l’acte, et que cette clause a été validée par l’arrêt du 3 septembre 2009, en raison de la bonne foi de la venderesse non professionnelle ; que l’arrêt ajoute que la lecture de l’acte a été faite par le notaire aux parties et que les termes non ambigus de cette clause ne portaient pas à explication spécifique de sa part, chacune des parties étant en mesure de comprendre son sens et sa portée ; que, de ces constatations et appréciations souveraines, la cour d’appel a pu déduire, sans inverser la charge de la preuve, que le notaire n’avait pas manqué à ses obligations professionnelles ; que le moyen, inopérant en sa troisième branche qui critique des motifs surabondants, n’est pas fondé pour le surplus ». Cet arrêt est intéressant puisqu’il rappelle l’étendue de l’obligation de conseil que doit le notaire envers ses clients mais aussi les limites que cette obligation. Il est utile de rappeler que ce devoir de conseil revêt un caractère impératif: le devoir de conseil est un devoir professionnel obligatoire auquel le notaire ne peut se soustraire sous aucun prétexte et quelle que soit la nature de son intervention (C.cass, 3ème civ. 18 octobre 2005, juris-data n°2005-030336). Plus encore, l’obligation de conseil du notaire porte donc tant sur la validité de l’acte que sur les risques juridiques et économiques encourus. Si la clause est rédigée dans des termes clairs, que l’une et l’autre des parties est à même de comprendre, il n’est pas requis de la part du notaire qu’il explicite davantage la portée de cette disposition et aucune faute ne pourra lui être reprochée. De l’importance donc de bien veiller à la rédaction et la lecture des actes de vente qui peuvent prévoir des régimes exonératoires ou des clauses limitatives, notamment sur les questions d’absence de raccordements et qui se rencontrent fréquemment en matière immobilière (la jurisprudence en la matière est foisonnante : voir en ce sens: Cass. 3e civ., 19 oct. 1971 : Bull. civ. 1971, III, n° 498 ; D. 1972, jurispr. p. 77 ; CA Paris, 8 déc. 1989 : D. 1990).

Par Catégorie(s) Immobilier, Législation installations classées (ICPE)Tags , , , , , , , , , , , , , ,