12.06201212 juin 2012

Parcs naturels régionaux: analyse d’une directive “Crédit foncier de France” du 04 mai 2012

Suite à la publication du décret n° 2012-83 du 24 janvier 2012 relatifs aux parcs naturels régionaux (cf. notre brève sur ce blog en date du 8 février 2012 : Parcs naturels régionaux: modification du régime par le décret n° 2012-83 du 24 janvier 2012), le ministre de l’écologie a adressé aux services de l’Etat intéressés (soit aux services régionaux)  une circulaire  du 4 mai 2012– dont l’élaboration a été concertée avec la Fédération des parcs naturels régionaux de France et l’Association des régions de France- , relative au classement et au renouvellement de classement des parcs naturels régionaux et à la mise en œuvre de leurs chartes qui, en réalité, n’est autre qu’une directive  de type « Crédit foncier de France ».    L’appellation du texte en tant que “circulaire” ne doit pas induire en erreur sur la nature juridique du texte : le brouillage des catégories juridiques n’est cependant pas réel puisque qu’il est précisé, dans la présentation même  de ce texte, qu’il s’agit d’une  « directive adressée par le ministre aux services chargés de leur application, sous réserve, le cas échéant de l’examen particulier des situations individuelles ». Cette directive, d’application immédiate, abroge la circulaire n°NOR DEVN11377C du 15 juillet 2008 relative au classement et au renouvellement de classement des parcs naturels régionaux et à la mise en œuvre de leurs chartes. En même temps, elle détaille sur quarante pages la nouvelle procédure de classement et de renouvellement des parcs naturels régionaux. Après avoir rappelé l’existence de 48 parcs naturels régionaux recouvrant 14 % du territoire national  constitutifs de « l’une des premières infrastructures écologiques françaises », le ministre rappelle  l’importance du rôle des services de l’Etat en tant que garants de la régularité de la procédure comme du fonctionnement et de l’aménagement des parcs. Les nouvelles priorités des parcs naturels régionaux déclinées avec les lois Grenelle (telles que la préservation de la biodiversité avec la participation aux schémas régionaux de cohérence écologique ou encore la  lutte contre le changement climatique avec une participation à l’élaboration des schémas régionaux du climat, de l’air et de l’énergie -SRCAE) sont réaffirmées. Au titre du SRCAE, la charte peut « promouvoir les objectifs et les orientations du schéma régional, sans pour autant fixer directement les orientations en matière d’économie d’énergie et d’efficacité énergétique ou des objectifs quantitatifs et qualitatifs en matière de choix de production énergétique. Dans ces divers domaines, les parcs naturels régionaux sont plus que jamais attendus dans leur rôle d’expérimentateur au profit de l’innovation et du transfert ».   Trois priorités sont portées par la directive : Le rappel de l’implication des services de l’Etat dans l’élaboration ou la révision des chartes de parcs naturels régionaux (PNR) ; La nécessité d’adapter le contenu des chartes aux enjeux écologiques actuels ; Les procédures de classement et de renouvellement de parc naturel régional.   Comme souvent,  le partenariat avec l’Etat dans l’élaboration de la charte est rappelé : l’Etat accompagne les collectivités territoriales et les intercommunalités (plus précisément, le conseil régional et le syndicat mixte ou l’organisme préfigurateur) tout au long de la définition du projet de territoire. Le préfet de région sera le garant  de la tenue des engagements de l’Etat  tout comme il assurera un bilan quadriennal des réalisations et difficultés rencontrées par l’Etat dans la mise en œuvre de ses engagements. Les critères du classement sont rappelés, à savoir la qualité et la  fragilité du territoire ; la pertinence et la cohérence du territoire ;  la réalité du projet de développement sur 12 ans ; l’engagement suffisant des CTI (collectivités territoriales et intercommunalités), soit la mise en œuvre d’une gouvernance réelle ; la capacité du syndicat mixte à conduire de manière cohérente le projet. En même temps, les interférences entre les lois Grenelle (I et II) et la loi de réforme des collectivités territoriales du 16 décembre 2010 sont soulignées. Tant il est vrai que le partage des compétences entre les communes et les intercommunalités à fiscalité propre peut s’avérer complexe !  La distinction entre les compétences intercommunales et communales est soulignée pour l’adhésion au syndicat mixte du parc, de même que les conséquences issues de la transformation  d’un EPCI (établissement public de coopération intercommunale) ou de la fusion d’EPCI (qui reprennent les engagements pris par les précédentes intercommunalités). La dynamique de la gouvernance est mise en avant  tant pour l’engagement des signataires  (Etat, collectivités territoriales et EPCI à fiscalité propre), que pour l’organisation du rapport  ou l’évaluation et le suivi de la mise en œuvre de la charte. Là encore, les conséquences du classement sont énoncées : suite à l’approbation de la charte par les communes, les EPCI à fiscalité propre, les départements et les régions, les CTI sont liés par leurs engagements  ( un non-renouvellement du classement à échéance de 12 ans, voire un déclassement sera alors envisageable). Bien évidemment, pour faciliter le travail des services  de l’Etat, notamment, le contenu des délibérations est présenté comme celui  de l’avis délivré par le préfet de région sur l’opportunité du projet.   Patricia Demaye-Simoni Maître de conférences en droit public  

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21.05201221 mai 2012

Achat d’un terrain en zone inconstructible en vue d’y construire une habitation : responsabilité du notaire pour manquement à son devoir de conseil

La Cour de cassation ne manque pas une occasion de rappeler et d’affirmer l’importance de l’obligation de conseil qui pèse sur les notaires, rédacteurs d’actes, et tenus, à cet égard, d’en assurer la pleine efficacité juridique et pratique.   L’acquisition d’un terrain inconstructible pour construction… En l’espèce, des époux avaient acquis un terrain nu, en fait un pré, en vue d’y édifier ultérieurement un immeuble à usage d’habitation. L’acte authentique de vente mentionnait le projet de construction des acquéreurs ainsi qu’aux termes du certificat d’urbanisme annexé et repris au sein même de l’acte le classement en zone ND du terrain objet de la vente. Les époux faisant état de la découverte postérieure du caractère inconstructible du terrain acquis ont alors assigné le notaire rédacteur de l’acte, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du Code civil, pour manquement à son obligation de conseil aux fins d’obtenir l’indemnisation du préjudice qu’ils estimaient subir de ce fait. Déboutés en appel, ils ont alors formé un pourvoi en cassation qui a été accueilli par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation.   Le manquement du notaire à son obligation de conseil retenu La Haute juridiction, aux termes d’un arrêt en date du 5 avril 2012 (Cass. 1ère civ., 5 avril 2012, n°11-15.056,439 : Juris-Data n°2012-007061), a censuré la Cour d’appel de Poitiers qui avait retenu l’absence de défaut de conseil du notaire en considération des circonstances de fait suivantes développées par l’officier ministériel : –          l’acte de vente précisait expressément le classement en zone ND du terrain et le certificat d’urbanisme était dûment annexé, –          le classement en zone ND et le caractère inconstructible en résultant était justifié par le risque d’inondation en raison de la proximité d’une rivière, –          les acquéreurs auraient donc dû savoir que le terrain était inconstructible, et ce d’autant plus qu’ils possédaient des compétences suffisantes en immobilier pour avoir fait, précédemment, plusieurs acquisitions et s’être passés, dans le cadre de la présente transaction, d’un agent immobilier ou d’un notaire pour procéder à la négociation, –          en tout état de cause, le projet de construction n’était visé à l’acte de vente que comme réalisation ultérieure et le plan d’occupation des sols était toujours susceptible d’évoluer postérieurement, ce qui pouvait laisser penser que les acquéreurs espéraient une telle modification pour l’avenir.   La Cour de cassation fait fi de ces arguments et affirme : « l’intention manifestée par les acquéreurs d’édifier une construction sur le terrain litigieux imposait au notaire, tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prêtait son concours, d’attirer leur attention sur le caractère inconstructible du terrain et sur le sens d’une classification du bien en « zone ND », peu important à ce titre les compétences personnelles des époux… ».     La distinction obligation de renseignement/devoir de conseil Cet arrêt permet tout d’abord d’illustrer la distinction, souvent confuse, entre la simple obligation de renseignement et le véritable devoir de conseil qui impose une charge beaucoup plus lourde à son débiteur. L’obligation de renseignement suppose de fournir toutes les informations utiles au client, c’est-à-dire l’ensemble des données brutes et objectives nécessaires à la conclusion de l’acte. L’obligation de conseil va, quant à elle, beaucoup plus loin dès lors qu’elle impose de tirer toutes les conséquences des renseignements donnés et de s’interroger sur l’opportunité de l’acte eu égard au but et objectifs poursuivis par le client. En l’espèce, l’information donnée par le notaire quant au classement en zone ND relevait de l’obligation de renseignement dont est tenu l’officier ministériel. Le notaire avait donc correctement rempli celle-ci en sollicitant la délivrance d’un certificat d’urbanisme, en l’annexant à l’acte et en reprenant son contenu au sein même de l’acte. Cependant le classement en zone ND étant, de par l’inconstructibilité qu’il générait, susceptible de remettre en cause le projet de construction d’un immeuble à usage d’habitation envisagé par les acquéreurs, le notaire aurait dû attirer expressément leur attention sur cette question. Il aurait dû interroger les potentiels acheteurs sur leur volonté réelle quant à l’acquisition qui lui était soumise, et, au besoin, clairement leur déconseiller celle-ci en raison de leur projet manifestement compromis au jour de la signature de l’acte,  ce qu’il n’a pas fait ou, en tout état de cause, ce dont il n’a pu apporter la preuve.   L’étendue de l’obligation de conseil La question qui se posait ensuite était de savoir si la compétence des clients en la matière pouvaient être prise en compte pour limiter voire occulter ladite obligation de conseil et permettre ainsi au notaire d’échapper à sa responsabilité professionnelle. Si pendant longtemps la jurisprudence a appréhendé l’intensité du devoir de conseil en fonction de la compétence éventuelle du client du notaire (Cass. 1ère civ., 2 juillet 1991, n°90-12065 : Bull.civ. I, n°228, p. 150 : « l’étendue de l’information que le notaire doit donner à son client au titre de son devoir de conseil varie selon que le client est ou non un professionnel avisé »), tel n’est cependant plus le cas aujourd’hui. En effet, les tribunaux estiment que les notaires ne peuvent échapper à leurs obligations en raison des connaissances particulières de leurs clients (Cass. 1ère civ., 12 juillet 2005, n°03-19.321 : Bull. civ. I, n°323, p. 267 : « le notaire n’est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client » ; pour une espèce où le client était lui-même notaire, Cass. 1ère civ., 3 avril 2007, n°06-12831 : Juris-Data n°2007-038320). L’appréciation de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation dans la présente affaire s’inscrit donc parfaitement dans la droite ligne de la jurisprudence qui tend à un véritable durcissement des obligations des professionnels. Il reste donc à la cour de renvoi, en l’espèce la Cour d’appel de Limoges, à se prononcer sur le préjudice susceptible de résulter de ce manquement à l’obligation de conseil. Cela donnera assurément lieu à une autre bataille juridique sur les chefs de préjudices indemnisables ou non à ce titre et où la qualité des parties a également un rôle à jouer dans le cadre d’un éventuel partage de responsabilité…  …

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30.04201230 avril 2012

Des précisions quant au contenu du DPE pour les centres commerciaux

L’arrêté du 18 avril 2012 relatif au diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les centres commerciaux existants proposés à la vente ou à la location en France métropolitaine publié au JO le 28 avril dernier apporte des précisions bienvenues quant au diagnostic par les articles R. 134-1 à 5 du Code de la Construction et de l’Habitation. Il vient définir le contenu du modèle proposé pour la réalisation du diagnostic de performance énergétique, à l’instar des 2 arrêtés du 8 février 2012 relatifs au DPE pour les bâtiments existants proposés à la vente ou à la location s’agissant des maisons individuelles. Cet encadrement de la méthodologie participe de l’objectif tenant à l’amélioration de la fiabilité du DPE que c’est fixé le Gouvernement et dont se fait l’échos le site du Ministère de l’écologie.

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27.04201228 avril 2012

Eoliennes : mitage vous avez dit mitage ?

Voici un jugement TA Lille – 120412 – 0901813 qui explicite très nettement l’idée que les éoliennes, en tant que constructions soumises à permis de construire, mitent le paysage. C’est là une thèse qui peut se comprendre mais dont nous ne partageons pas les présupposés et qui mérite d’être débattue en doctrine. Certes l’éolienne est incontestablement tenue pour une construction en jurisprudence administrative, comme le démontre la lecture que font les juridictions des lois montagne et littoral (cf. CE, 16 juin 2010, Leloustre, aff. 311840 – Dominique GUIHAL, RJEP, n° 682, janvier 2011, commentaire n° 4 ; Jean-Luc PISSALOUX, revue Lamy des collectivités territoriales n° 63, 12/2010 ; Charles- André DUBREIL, DA, n° 11, novembre 2010, commentaire n° 151 ; Jean-Luc MAILLOT, La semaine juridique Administrations et collectivités territoriales n° 44, novembre 2010 ; I. MICHALLET, AJDA 2010, p. 1892. Cf également CAA Nantes, 28 janvier 2011, n° 08NT01037, note L. Bordereaux, Environnement n° 5, p. 27 – B. Baut-Ferrarese, « L’opposabilité de la loi littorale à l’implantation d’éoliennes », la Semaine Juridique Administrations et Collectivités territoriales n° 13/2011, 2120). L’on reste pour notre part extrêmement réservé sur l’idée d’un mitage éolien du paysage. Car une éolienne n’est pas un lieu de vie ni d’ailleurs d’activité, contrairement aux habitations et autres installations commerciales, industrielles ou artisanales. Intellectuellement du moins peut-on adopter ce point de vue critique sur l’arrêt pour reprocher aux conseillers d’Etat d’entretenir la fausse idée d’un mitage éolien d’un paysage participant du mythe de la nature vierge ! Sur cette question on incite les juristes à accepter de se plonger dans la sociologie du droit et en particulier la fameuse introduction de l’Eco-pouvoir de Pierre Lascoume ou les conceptions absolues de la nature objet ou sujet explicitées par François Ost dans sa Nature hors la loi. Reste que le droit positif jurisprudentiel est ce qu’il est. Pour les membres du Palais Royal, l’éolienne est une “construction” ayant un effet mitant. Le Tribunal administratif de Lille avec l’espèce rapportée suit cette option de la Haute juridiction. Il faut néanmoins prendre toute la mesure du résultat auquel conduit cette lecture de l’article R.111-21 du code de l’urbanisme : ici on accorde au final une protection au paysage pauvre (d’ailleurs le Tribunal lui-même relève lui que les machines “s’incrivent dans un paysage d’openfield très ouvert, mais dépourvu de caractère particulier) contre “l’isolement” des éoliennes, ce qui contredit la démarche classique du Conseil d’Etat qui consiste aussi à caractériser la typicité du paysage avant de censurer les atteintes qui y sont portées (CE, 28 novembre 2007, « SA Jeumont », N° 279076). Et les juridictions du fond nous avaient habitué à respecter cette méthodologie du Cosneil d’Etat (cf. D. Deharbe, “Les représentations imagées du paysage devant le juge administratif  – l’exemple du contentieux éolien “, in Images et environnement, Colloque Toulouse, LGDJ, 2012).  Et certains pourront même considérer que le raisonnement du Tribunal parvient à ce résultat un peu bobo … l’on protège juridiquement le regard que l’on porte sur nos champs tout en acceptant au demeurant une surexploitation des sols et une expositions quantitative et qualitative de la ressource en eau. Ainsi l’éolienne aurait pour défaut d’être visible en territoire ouvert … la palisse aurait aussi ajouté qu’en paysage pauvre cela est parfaitement acceptable surtout si l’on retient une lecture intégrée de l’article R. 111-21 qui prend en compte la contribution des éoliennes à la politique climatique devenue un des objectifs du code de l’urbanisme (cf. art. L 1110).  Le Tribunal ne l’a pas compris ainsi, s’arrêtéant in fine à l’idée que l’éolienne a un effet de mitage quelle que soit lla qualité du paysage. Mais rien n’empêche de soutenir le contraire devant les autres juridictions du fond pour essayer d’inverser cette tendance …  

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19.04201219 avril 2012

Solaire sur toiture: des précisions jurisprudentielle et réglementaire sur les qualifications respectives du bâtiment et de l’installation

[dropcap]I[/dropcap]l est ici un bel exemple de la succession d’une jurisprudence et d’un décret qui, intervenus à quelques jours d’écart, se confortent.       Un jugement du Tribunal administratif de Limoges du 16 février 2012, n°1001530, est venu préciser les incidences en droit de l’urbanisme de la pose d’une toiture photovoltaïque sur un bâtiment. Le requérant demandait l’annulation d’un arrêté d’opposition à déclaration préalable pour la construction d’un abri d’étang avec pose de panneaux photovoltaïques en toiture situé dans une zone naturelle d’une carte communale. Il faisait notamment valoir que l’abri avec la toiture photovoltaïque était « nécessaires à l’exploitation agricole » au sens de l’article R. 124-3 du code de l’urbanisme, en raison de l’alimentation en électricité du système d’irrigation d’un verger,  et « nécessaires à la mise en valeur des ressources naturelles ». Le Tribunal n’a pas suivi ce raisonnement et a confirmé l’arrêté d’opposition à la construction de l’abri en considérant, notamment, que la pose d’une toiture photovoltaïque n’est pas de nature à permettre de regarder la construction elle-même comme nécessaire à l’exploitation agricole ou à la mise en valeur des ressources naturelles : « Considérant, en troisième lieu que la seule circonstance que l’abri projeté par M. X comporte des panneaux photovoltaïques susceptibles d’alimenter un système d’irrigation pour des arbres fruitiers n’est pas de nature à permettre de regarder la construction elle-même comme nécessaire à l’exploitation agricole ou à la mise en valeur des ressources naturelles au sens de l’article R. 124-3 précité du code de l’urbanisme ni, en tout état de cause, des dispositions de l’article L. 111-1-2 de ce code ; »   Autrement dit, l’installation de panneaux photovoltaïques en toiture est vue comme “accessoire” et n’a donc pas d’incidence sur la destination du bâtiment qui la supporte : elle ne renforce ni n’exclut la destination –bien souvent agricole- du bâtiment.   Quelques jours après la lecture du jugement, le décret n°2012-274 du 28 février 2012 (qui avait d’ailleurs été annoncé par un représentant du Préfet à l’audience) introduisait dans le code de l’urbanisme une nouvelle disposition excluant les toitures photovoltaïques de la qualification d’ouvrage de production d’électricité : L’article 3 du décret introduit la disposition suivante: « Les installations de production d’électricité à partir d’énergie renouvelable accessoires à une construction ne sont pas des ouvrages de production d’électricité au sens du b de l’article L. 422-2. » (Nouvel article R. 422-2-1 du code de l’urbanisme). La nouvelle disposition emporte une conséquence procédurale importante: bien qu’un bâtiment supporte une toiture photovoltaïque, il n’est pas considéré en tant que tel comme une “installation de production d’électricité”, et le Préfet ne sera donc pas compétent comme il l’est, par principe (Art.L 422-1 CU), en matière d’autorisation de construire de telles installations.   En définitive, si la toiture photovoltaïque est considérée comme une installation individualisable car « accessoire » au bâtiment qui la supporte (lequel conserve sa destination propre) elle ne constitue pas pour autant un ouvrage de production d’électricité autonome au sens du Code de l’urbanisme, et suivre le régime de compétence de droit commun.   Anais De Bouteiller Avocat au Barreau de Lille Green Law Avocat

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