27.06201629 août 2024

ICPE – distances d’implantation entre un bâtiment agricole et une maison d’habitation : le Conseil d’État précise sa position (CE 8 juin 2016)

Par Me Marie-Coline Giorno (Green Law Avocats) L’article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime dispose que  “Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l’implantation ou l’extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d’éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination précités à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l’exception des extensions de constructions existantes […].” Parmi les distances d’implantation devant être respectées entre les bâtiments agricoles et les habitations et immeubles occupés par des tiers, les élevages de bovins soumis à déclaration au titre du livre V du code de l’environnement doivent, notamment, être « implantés à au moins 100 mètres des habitations des tiers […] » (arrêté du ministre de l’écologie et du développement durable du 7 février 2005 fixant les règles techniques auxquelles doivent satisfaire, notamment les élevages de bovins soumis à déclaration au titre du livre V du code de l’environnement, annexe I, article 2.1.1). Jusqu’à très récemment, le Conseil d’Etat estimait que la vérification du respect des prescriptions contenues dans les arrêtés préfectoraux pris en application de la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement ne s’imposait pas à l’autorité délivrant des permis de construire  (Conseil d’état, 1ère sous-section jugeant seule, 2 février 2009, n°312131 ; Conseil d’Etat, 6ème sous-section jugeant seule, 16 octobre 2013, n°357444) Cependant, dans une décision mentionnée dans les tables du recueil Lebon en février 2016, le Conseil d’Etat a opéré un revirement de jurisprudence en considérant que les règles de distance imposées lors de l’implantation d’un bâtiment agricole en vertu, en particulier, de la législation relative aux ICPE étaient applicables, par effet de réciprocité, à la délivrance du permis de construire une habitation située à proximité de ce bâtiment. L’autorité devant délivrer le permis de construire un bâtiment à usage d’habitation doit donc désormais vérifier si les règles d’implantation sont bien respectées lors de l’instruction de la demande de permis de construire (Conseil d’Etat, 1ère / 6ème ssr, 24 février 2016, n°380556, mentionné dans les tables du recueil Lebon : voir notre analyse ici). Il a, en effet, considéré qu’ « il résulte de l’article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime que les règles de distance imposées, par rapport notamment aux habitations existantes, à l’implantation d’un bâtiment agricole en vertu, en particulier, de la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement sont également applicables, par effet de réciprocité, à la délivrance du permis de construire une habitation située à proximité d’un tel bâtiment agricole ; qu’il appartient ainsi à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire un bâtiment à usage d’habitation de vérifier le respect des dispositions législatives ou réglementaires fixant de telles règles de distance, quelle qu’en soit la nature » (Conseil d’Etat, 1ère / 6ème ssr, 24 février 2016, n°380556, mentionné dans les tables du recueil Lebon ). S’inscrivant dans le prolongement de cette décision, le Conseil d’Etat a, récemment, précisé les conditions d’application dans le temps de cette règle. Il s’agit de la décision présentement commentée (Conseil d’État, 10ème – 9ème chambres réunies, 8 juin 2016, n°383638, Mentionné dans les tables du recueil Lebon). Dans cette affaire, deux permis de construire pour la réalisation de maisons à usage d’habitation ont été délivrés en 2008 à 50 mètres des bâtiments d’élevage de bovins d’une exploitation agricole, déclarée au titre des dispositions du livre V du code de l’environnement. Un véritable feuilleton judiciaire s’en est suivi. L’exploitant agricole a demandé au tribunal administratif de Pau d’annuler les deux permis de construire. Par un jugement n° 0802254, 0802255 du 4 mai 2010, le tribunal administratif a fait droit à sa demande. La cour administrative d’appel de Bordeaux, faisant droit à l’appel formé par le ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, a annulé ce jugement, par un arrêt n° 10BX02035 du 7 juin 2011. Un pourvoi a alors été formé par l’exploitant agricole devant le Conseil d’Etat. Par une décision n° 351538 du 4 novembre 2013, le Conseil d’Etat a annulé l’arrêt la cour administrative d’appel de Bordeaux et a renvoyé l’affaire devant cette cour. Par un arrêt n° 13BX03110 du 17 juin 2014, la cour administrative d’appel de Bordeaux, statuant sur renvoi après cassation par le Conseil d’Etat, a cette fois rejeté l’appel formé par le ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement contre le jugement du tribunal administratif de Pau du 4 mai 2010 (CAA Bordeaux, 17 juin 2014, n°13BX03110) La ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité a formé un pourvoi devant le Conseil d’Etat tendant à l’annulation de cet arrêt. Dans son pourvoi, elle soutenait que la cour administrative d’appel de Bordeaux avait commis une erreur de droit en faisant application, à la date à laquelle les permis de construire ont été accordés, de l’exigence d’éloignement de 100 mètres posée par l’arrêté du 7 février 2005 et en jugeant que les constructions litigieuses ne respectaient pas les dispositions combinées de l’article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime et de cet arrêté. Une application différée (en raison de l’application différée pour les installations d’élevage existantes) aurait été, selon Mme le Ministre, préférable. Le Conseil d’Etat rejette ce pourvoi. Dans un premier temps, le Conseil d’Etat rappelle les textes applicables. Ainsi, aux termes de l’article 2 de l’arrêté du ministre de l’écologie et du développement durable du 7 février 2005 fixant les règles techniques auxquelles doivent satisfaire, notamment les élevages de bovins soumis à déclaration au titre du livre V du code de l’environnement, « Les dispositions de l’annexe I sont applicables dans un délai de quatre mois à compter de la publication du présent arrêté au Journal officiel. / Pour les installations existantes, déclarées au plus tard quatre mois après la publication du présent arrêté au Journal officiel, les dispositions mentionnées à l’annexe II sont applicables dans les délais suivants : (…) au plus…

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06.06201629 août 2024

Plans de prévention des risques technologiques : un projet de décret soumis à consultation publique

Un projet de décret relatif aux plans de prévention des risques technologiques (PPRT) est soumis à la consultation du public sur le site du Ministère de l’environnement jusqu’au 17 juin 2016. Pour rappel, les PPRT sont des documents de planification créés par la loi n°2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages à la suite de la catastrophe de l’usine AZF de Toulouse de 2001. Régis par les articles L. 515-15 à L. 515-26 et  R. 515-39 à R. 515-50 du code de l’environnement, ils ont pour objet de limiter les effets des accidents susceptibles de survenir dans les installations « Seveso seuil haut » figurant sur une liste fixée par décret et pouvant entraîner des effets sur la salubrité, la santé et la sécurité publiques directement ou par pollution du milieu. Comme l’indique le site du ministère de l’environnement, « ils  visent à améliorer la coexistence des sites industriels à haut risques existants avec leurs riverains, en améliorant la protection de ces derniers tout en pérennisant les premiers. » Les PPRT concernent : les installations classées « Seveso seuil haut » ou les stockages souterrains susceptibles d’accidents pouvant entraîner des effets sur la salubrité, la santé et la sécurité publiques, les sites comportant plusieurs de ces installations ou stockages. Les mesures qu’ils peuvent instaurer sont de nature foncière ou urbanistique. Elles visent tant à accroître la protection de  l’urbanisation existante (expropriation ou droit de délaissement,  travaux de renforcement…) qu’à réduire les risques induits par la présence de l’installation (mesures de réduction du risque à la source sur les sites industriels, restrictions sur l’urbanisme futur…). Le projet de décret soumis à consultation (consultable ici) s’inscrit dans une démarche d’amélioration des PPRT : en effet, ayant constaté que les mesures foncières ou les prescriptions de travaux pouvaient avoir pour effet de mettre certaines des entreprises riveraines en difficulté, le pouvoir législatif a autorisé le Gouvernement à légiférer sur cette question par voie d’ordonnance (loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises). Une ordonnance relative aux plans de prévention des risques technologiques a donc été publiée le 23 octobre 2015 (ordonnance n° 2015-1324 du 22 octobre 2015), et c’est dans la continuité de cette ordonnance qu’a été élaboré le projet de décret. Ainsi, ce texte procède à une mise en cohérence de la partie réglementaire du code de l’environnement (art. R. 515-39 à R. 515-48) pour tenir compte des évolutions de la partie législative. Mais le projet de décret va plus loin, puisqu’un certain nombre de dispositions vont également être modifiées : l’article R. 515-39 du code de l’environnement est modifié pour prendre en compte le fait que les stockages souterrains sont devenus des installations classées ; la liste des documents d’un PPRT est modifiée : la note de présentation est ainsi supprimée ; les modalités de l’information prévue au I de l’article L. 515-16-2 du code de l’environnement sont précisées. Il est également prévu qu’en cas de vente ou de location ultérieure du bien, cette information est reportée dans l’état des risques par le vendeur ou le bailleur en application de l’article L.125-5 ; les projets de documents soumis à la consultation des personnes et organismes associés restent accompagnés d’une note de présentation, tout comme les projets de documents soumis à enquête publique ; un dispositif d’accompagnement des riverains peut désormais être organisé par les pouvoirs publics.

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20.05201629 août 2024

Les informations environnementales contenues dans les avis du Conseil d’Etat sont communicables lorsque le secret des délibérations ne s’y oppose pas (Conseil d’État, 30 mars 2016, n°383546)

Par Marie-Coline Giorno (Green Law Avocats)   Le Conseil d’Etat s’est récemment prononcé sur le caractère communicable des informations environnementales contenues dans ses avis, lorsqu’il exerce sa fonction consultative (Conseil d’État, 10ème / 9ème SSR, 30 mars 2016, n°383546).   Les faits qui lui étaient soumis étaient les suivants. Une association a demandé au Premier ministre de lui communiquer l’avis rendu par le Conseil d’Etat sur le projet de décret n° 2012-616 du 2 mai 2012 relatif à l’évaluation de certains plans ayant une incidence sur l’environnement. A la suite du refus du Premier Ministre de communiquer cet avis, l’association a saisi la Commission d’accès aux documents administratifs (CADA) d’une demande de communication de ce document. La CADA a implicitement rejeté cette demande. Le tribunal administratif de Paris a alors été saisi d’une demande d’annulation de la décision implicite de la CADA. Par un jugement n° 1217221/6-3 du 6 juin 2014, le tribunal administratif de Paris a ordonné, avant-dire-droit, tous droits et moyens des parties réservés, la production par le Premier ministre, dans un délai de deux mois à compter de la notification de ce jugement, selon les conditions et motifs qu’il a précisés, de l’avis émis par le Conseil d’Etat préalablement à l’édiction de ce décret et de toutes les pièces qui l’ont éventuellement assorti. Saisi d’un pourvoi en cassation contre cette décision, le Conseil d’Etat a apporté des précisions très intéressantes concernant le caractère communicable des informations environnementales contenues dans ses avis. Le Conseil d’Etat a considéré « qu’il résulte des dispositions combinées des articles L. 124-1 et L. 124-4 du code de l’environnement, ainsi que des dispositions de l’article 6 de la loi du 17 juillet 1978 aujourd’hui codifiées, en premier lieu, que si les avis du Conseil d’Etat ne sont pas communicables, les informations relatives à l’environnement qu’ils pourraient le cas échéant contenir sont quant à elles communicables et, en second lieu, qu’il appartient au Premier ministre d’apprécier au cas par cas si la préservation du secret des délibérations du Gouvernement est de nature à faire obstacle à leur communication ; qu’en effet, les avis du Conseil d’Etat mentionnés par les dispositions précitées, au vu desquels le Gouvernement adopte ses textes, sont couverts par le secret de ses délibérations ». Il censure donc le tribunal administratif de Paris qui a jugé que le secret des délibérations du Gouvernement ne pouvait faire obstacle à la communication des informations relatives à l’environnement qui seraient contenues dans des avis du Conseil d’Etat. Le Conseil d’Etat apporte donc deux précisions majeures : Bien que les avis du Conseil d’Etat ne soient en principe pas communicables, les informations environnementales qu’ils peuvent le cas échéant contenir sont communicables (i) ; Cependant, les informations environnementales contenues dans les avis du Conseil d’Etat sont couvertes par le secret des délibérations du Gouvernement puisque le Gouvernement adopte ses textes au vu de ces avis. En conséquence, le Premier Ministre doit apprécier au cas par cas si la préservation du secret des délibérations du Gouvernement est de nature à faire obstacle à leur communication. (ii)  Cette position du Conseil d’Etat n’était pas évidente. i) En principe, les avis qu’il rend ne sont pas communicables (cf. article 6 de la loi du 17 juillet 1978 alors en vigueur l’article 6 de la loi du 17 juillet 1978, aujourd’hui codifié aux articles L. 311-5 à L. 311-8 du code des relations entre le public et l’administration). Cependant, aux termes de l’article 7 de la Charte de l’environnement : « Toute personne a le droit, dans les conditions et les limites définies par la loi, d’accéder aux informations relatives à l’environnement détenues par les autorités publiques […] ». Le droit à l’information environnementale, tel qu’il est garanti par la Charte de l’environnement, porte ainsi sur des « informations » et non sur des « documents ». Il s’agit d’un droit d’accès à l’information plus large que le simple droit d’accès aux documents administratifs (voir, en ce sens, CADA, avis, 24 novembre 2005, n°2005461) même s’il s’exerce dans les conditions définies par les dispositions du titre Ier de la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978 (article L. 124-41 du code de l’environnement alors en vigueur). C’est pourquoi même si les avis du Conseil d’Etat ne sont, en principe, pas communicables, les informations environnementales qu’ils peuvent comporter peuvent, quant à elles, être communiquées. ii) Cependant, la communication des informations environnementales contenues dans les avis du Conseil d’Etat se heurte à un secret protégé par la loi : le secret des délibérations (article 6 de la loi du 17 juillet 1978, aujourd’hui codifié aux articles L. 311-5 à L. 311-8 du code des relations entre le public et l’administration). Rappelons à cet égard que sont couverts par le secret des délibérations « les documents destinés à nourrir les réflexions des autorités gouvernementales avant que celles-ci n’arrêtent leur décision » (extrait de la fiche CADA sur « Le secret des délibérations du Gouvernement et des autorités de l’exécutif »). A titre d’exemple, sont couverts par le secret des délibérations les dossiers sur la base desquels le Conseil des ministres a délibéré (CADA, avis, 26 mai 2005, n°20051549) ou encore le rapport de présentation d’un décret (CADA, conseil, 2 février 2006, n° 20060649). Il est donc assez cohérent que des avis rendus par le Conseil d’Etat « sur les projets de décrets et sur tout autre projet de texte pour lesquels son intervention est prévue par les dispositions constitutionnelles, législatives ou réglementaires ou qui lui sont soumis par le Gouvernement » (article L. 112-1 du code de justice administrative) soient couverts par le secret des délibérations. Néanmoins, ce secret des délibérations n’est pas absolu ainsi que le Conseil d’Etat le rappelle en précisant qu’il appartient au Premier ministre d’apprécier au cas par cas si la préservation du secret des délibérations du Gouvernement est de nature à faire obstacle à la communication des informations environnementales contenues dans les avis du Conseil d’Etat. En effet, en vertu de l’article L. 124-4 du code de l’environnement alors en vigueur, après avoir apprécié l’intérêt d’une communication, l’administration peut décider, si elle le juge opportun,…

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14.04201629 août 2024

Urbanisme/ICPE : l’obligation de vérifier les règles de distances d’éloignement ICPE pour l’autorité d’urbanisme est elle une nouvelle atteinte au principe d’indépendance des législations? (CE, 24 février 2016, n°380556)

Par Me Marie-Coline Giorno (Green Law Avocat) Le Conseil d’Etat pourrait, une nouvelle fois, avoir porté atteinte au principe d’indépendance des législations entre l’urbanisme et le droit des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), en jugeant qu’il appartient à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire un bâtiment à usage d’habitation de vérifier le respect des dispositions législatives ou réglementaires fixant de telles règles de distance, quelle qu’en soit la nature. En effet, dans une décision mentionnée dans les tables du recueil Lebon, le Conseil d’Etat a précisé que les règles de distance imposées lors de l’implantation d’un bâtiment agricole en vertu, en particulier, de la législation relative aux ICPE étaient applicables, par effet de réciprocité, à la délivrance du permis de construire une habitation située à proximité de ce bâtiment. L’autorité devant délivrer le permis de construire un bâtiment à usage d’habitation doit donc désormais vérifier si les règles d’implantation sont bien respectées lors de l’instruction de la demande de permis de construire (Conseil d’État, 1ère / 6ème SSR, 24 février 2016, n°380556, Mentionné dans les tables du recueil Lebon). Dans cette affaire, une autorisation d’urbanisme fut délivrée par le Préfet pour la construction d’une maison individuelle, située à moins de cent mètres d’une exploitation agricole soumise au régime des ICPE. Un jugement du tribunal administratif de Strasbourg a annulé le permis de construire mais il a été infirmé par la Cour administrative d’appel de Nancy dans un arrêt du 24 mars 2014 (Cour Administrative d’Appel de Nancy, 24 mars 2014, n°13NC01531). L’exploitant agricole a, en conséquence, formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt. Etait en cause l’interprétation des dispositions de l’article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime aux termes desquelles : ” Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l’implantation ou l’extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d’éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination précités à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l’exception des extensions de constructions existantes (…) “. Etait également invoqué l’article 2.1.1 de l’annexe I de l’arrêté du ministre de l’écologie et du développement durable du 7 février 2005 fixant les règles techniques auxquelles doivent satisfaire, notamment, les élevages de bovins soumis à déclaration au titre du livre V du code de l’environnement : ” Les bâtiments d’élevage et leurs annexes sont implantés à au moins 100 mètres des habitations des tiers (…) “. La Cour administrative d’appel de Nancy, dans son arrêt, avait jugé que l’arrêté du ministre de l’écologie et du développement durable du 7 février 2005 avait «  été pris en application de la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement, en particulier des articles L. 511-1 et L. 512-10 du code de l’environnement ; que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, la vérification du respect des prescriptions contenues dans cet arrêté ne s’impose pas à l’autorité délivrant des autorisations d’urbanisme » (Cour Administrative d’Appel de Nancy, 24 mars 2014, n°13NC01531). En vertu du principe d’indépendance des législations, elle avait donc refusé de tenir compte des règles de distance applicables au regard de la législation ICPE lors de l’instruction du permis de construire. A l’inverse, le Conseil d’Etat a considéré dans sa décision du 24 février 2016 qu’ « il résulte de l’article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime que les règles de distance imposées, par rapport notamment aux habitations existantes, à l’implantation d’un bâtiment agricole en vertu, en particulier, de la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement sont également applicables, par effet de réciprocité, à la délivrance du permis de construire une habitation située à proximité d’un tel bâtiment agricole ; qu’il appartient ainsi à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire un bâtiment à usage d’habitation de vérifier le respect des dispositions législatives ou réglementaires fixant de telles règles de distance, quelle qu’en soit la nature ». Il en déduit alors que la Cour administrative d’appel de Nancy avait commis une erreur de droit en jugeant la vérification du respect des dispositions de l’arrêté du 7 février 2005 citées au point 2, dès lors qu’elles relevaient de la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement, ne s’imposait pas au préfet du Haut-Rhin pour la délivrance du permis de construire en litige. Cette décision constitue un revirement dans la jurisprudence du Conseil d’Etat. En effet, jusqu’à présent, la Haute Juridiction estimait que «  la vérification du respect des prescriptions contenues dans les arrêtés préfectoraux pris en application de la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement ne s’impose pas à l’autorité délivrant des permis de construire, même lorsque ces prescriptions comportent des règles relatives à l’implantation de certaines constructions ; qu’ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance de règles de distance fixées par un arrêté du préfet de la Haute-Saône du 3 août 1995, pris pour l’application des dispositions de l’article 10 de la loi du 19 juillet 1976 et fixant les prescriptions générales applicables aux élevages soumis à déclaration et relevant de la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement, soulevé en première instance par M. F et autres, était inopérant ; » (Conseil d’État, 1ère sous-section jugeant seule, 02 février 2009, n°312131)   Plus encore, le Conseil d’Etat a expressément considéré que « l’arrêté du ministre de l’écologie et du développement durable du 7 février 2005 fixant les règles techniques auxquelles doivent satisfaire les élevages de bovins, de volailles et/ou de gibiers à plumes et de porcs soumis à autorisation au titre du livre V du code de l’environnement a été pris en application de la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement, en particulier des articles L. 511-1 et L. 512-10 du code de l’environnement ; que la vérification du respect des prescriptions contenues dans cet arrêté ne s’impose pas à l’autorité délivrant des autorisations d’urbanisme…

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14.03201614 mars 2016

Immobilier: le notaire n’est pas responsable en cas de clause claire et explicite d’exclusion de garantie contre les vices cachés

Par Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat   Par un arrêt en date du 3 février 2016 (C.cass, 1ère civ, 3 février 2016 n°15-10.219) la Cour de cassation rappelle que le notaire ne manque pas à ses obligations professionnelles lorsque la clause excluant la garantie des vices cachés insérée dans l’acte est claire, précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles, et ne comportait aucun caractère technique pour un acquéreur non averti. En l’espèce, une vente fût signée concernant un immeuble à usage commercial. L’acte de vente prévoyait une clause d’exclusion de garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. Par suite, à l’occasion de travaux réalisés sur les lieux, des vices cachés ont malheureusement été découverts. L’acquéreur s’est alors dans un premier temps tourné vers le vendeur mais a vu son action rejetée. C’est dans ces conditions que l’acquéreur s’est décidé à se retourner contre le notaire en responsabilité et indemnisation. Rappelons que l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur «est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Il découle de cet article 1641 du code civil que la garantie contre les vices cachés ne s’applique donc : – Qu’en présence d’un vice ; – D’un vice qui était caché lors de la vente ; – Et à condition qu’il soit invoqué dans le délai prévu à cet effet. Le vice s’apprécie par rapport à la destination normale de la chose. La formule jurisprudentielle habituelle au visa de l’article 1641 du code civil est celle d’un « défaut ou vice rendant la chose impropre à sa destination normale » (Cass. 3ème Civ., 14 fév. 1996 : Bull. Civ. 3, n° 47 ; Paris, 16 sept. 1997, TA 97, p. 1390). Les parties peuvent décider contractuellement d’écarter cette garantie : on parle alors de clause d’exclusion de garantie de vices cachés. Le notaire rédacteur de l’acte peut voir sa responsabilité engagée si une faute est commise. En l’espèce, dans le cadre du litige qui lui était soumis, la Cour de cassation confirme l’appréciation portée par la Cour d’appel qui avait rejeté les demandes de l’acquéreur aux motifs : « Attendu que l’arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que la clause excluant la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments insérée dans l’acte de vente est particulièrement claire et précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles, ne comportant aucun caractère technique pour un acquéreur non averti et lui permettant, ainsi, de prendre conscience de la portée de son engagement lorsqu’il a acquiescé aux différentes conditions en paraphant chacune des pages de l’acte, et que cette clause a été validée par l’arrêt du 3 septembre 2009, en raison de la bonne foi de la venderesse non professionnelle ; que l’arrêt ajoute que la lecture de l’acte a été faite par le notaire aux parties et que les termes non ambigus de cette clause ne portaient pas à explication spécifique de sa part, chacune des parties étant en mesure de comprendre son sens et sa portée ; que, de ces constatations et appréciations souveraines, la cour d’appel a pu déduire, sans inverser la charge de la preuve, que le notaire n’avait pas manqué à ses obligations professionnelles ; que le moyen, inopérant en sa troisième branche qui critique des motifs surabondants, n’est pas fondé pour le surplus ». Cet arrêt est intéressant puisqu’il rappelle l’étendue de l’obligation de conseil que doit le notaire envers ses clients mais aussi les limites que cette obligation. Il est utile de rappeler que ce devoir de conseil revêt un caractère impératif: le devoir de conseil est un devoir professionnel obligatoire auquel le notaire ne peut se soustraire sous aucun prétexte et quelle que soit la nature de son intervention (C.cass, 3ème civ. 18 octobre 2005, juris-data n°2005-030336). Plus encore, l’obligation de conseil du notaire porte donc tant sur la validité de l’acte que sur les risques juridiques et économiques encourus. Si la clause est rédigée dans des termes clairs, que l’une et l’autre des parties est à même de comprendre, il n’est pas requis de la part du notaire qu’il explicite davantage la portée de cette disposition et aucune faute ne pourra lui être reprochée. De l’importance donc de bien veiller à la rédaction et la lecture des actes de vente qui peuvent prévoir des régimes exonératoires ou des clauses limitatives, notamment sur les questions d’absence de raccordements et qui se rencontrent fréquemment en matière immobilière (la jurisprudence en la matière est foisonnante : voir en ce sens: Cass. 3e civ., 19 oct. 1971 : Bull. civ. 1971, III, n° 498 ; D. 1972, jurispr. p. 77 ; CA Paris, 8 déc. 1989 : D. 1990).

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