Urbanisme/ opposition au droit de visite de l’administration: les dispositions pénales sont conformes à la Constitution (CC, 9 avr.2015)

Urbanisme/ opposition au droit de visite de l’administration: les dispositions pénales sont conformes à la Constitution (CC, 9 avr.2015)

Par Maître Marie-Coline GIORNO, avocate (Green Law Avocats) 

Pour ce faire, l’article L. 461-1 du code de l’urbanisme institue un droit de visite permettant à certaines personnes dûment autorisées de visiter les constructions en cours, de procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles et de se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments. Ce droit de visite peut être exercé pendant la construction mais aussi dans un délai de trois ans à compter de son achèvement. Il concerne tout type de constructions.

Faire obstacle à ce droit de visite constitue un délit réprimé par les dispositions de l’article L. 480-12 du code de l’urbanisme.  

Elle a donc renvoyé la question au Conseil constitutionnel (Cour de cassation, Chambre criminelle, 10 février 2015, n°14-84.940). Aux termes d’une décision du 9 avril 2015, le Conseil constitutionnel a déclaré les dispositions de l’article L. 480-12 du code de l’urbanisme conformes à la Constitution

Responsabilité du notaire : contrairement aux idées reçues… elle n’est pas automatique au stade de la promesse de vente! (Cass, 26 nov.2014)

Responsabilité du notaire : contrairement aux idées reçues… elle n’est pas automatique au stade de la promesse de vente! (Cass, 26 nov.2014)

Par Maître David DEHARBE, avocat gérant (Green Law Avocats) 

Par un arrêt en date du 26 novembre 2014 (C.cass, civ.1ère, 26 novembre 2014, n°13-27.965, F-P+B, juris-data 2014-028858) la Cour de cassation rappelle que lorsque l’annulation judiciaire d’un acte de vente n’est due qu’à la défaillance des vendeurs dans leurs déclarations au notaire, ce dernier ne peut être vu comme responsable.

Urbanisme: comment apporter la preuve d’une violation d’une règle d’urbanisme? (Cass, 23 octobre 2013, n°12-24.919)

Dans un arrêt en date du 23 octobre, la Cour de cassation rappelle que la preuve d’une faute résultant de la violation d’une règle d’urbanisme peut être établie par tous moyens (Civ. 3e, 23 oct. 2013, FS-P+B, n° 12-24.919), ce qui peut relativiser la portée d’un certificat de conformité des travaux. En l’espèce, un voisin avait obtenu dans le cadre d’une procédure en référé la désignation d’un expert afin que ce dernier détermine si l’habitation voisine à sa propriété dépassait la hauteur autorisée par le plan d’occupation des sols. Fort du rapport remis, le requérant avait assigné son voisin aux fins de solliciter la démolition de l’habitation et des dommages et intérêts. La Cour d’appel avait rejeté les demandes du requérant aux motifs que le propriétaire attaqué avait obtenu une décision administrative, en l’espèce, un certificat de conformité des travaux eu égard au permis de construire délivré. De cette seule constatation, la Cour avait estimé que la preuve de la  violation des règles d’urbanisme n’est pas apportée et qu’en tout état de cause cette décision administrative prévaut sur le rapport d’expertise judiciaire. La cour de cassation casse le raisonnement de la cour d’appel et précise : « Attendu que pour débouter M. X… de sa demande de dommages intérêts, l’arrêt retient que le 4 octobre 2004, M. Y… s’est vu accorder un certificat de conformité pour les travaux ayant fait l’objet du permis de construire accordé le 12 octobre 2001, que ce certificat, dont la légalité n’est pas contestée, atteste de la conformité des travaux au permis de construire, que cette décision administrative, que le juge de l’ordre judiciaire ne saurait remettre en cause, prévaut sur les constatations effectuées par les experts judiciaires et apporte la preuve qu’aucune violation des règles d’urbanisme ne saurait être reprochée à M. Y… et qu’en l’absence de faute imputable à M. Y… celui-ci ne saurait voir engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil ; Qu’en statuant ainsi, alors que la faute de M. Y…, résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et recherchée sur le fondement de l’article 1382 du code civil, pouvait être établie par tous moyens, la cour d’appel a violé le texte ».   En l’espèce, l’arrêt de la Cour de cassation met en relief l’interaction des décisions administratives dans le cadre d’un litige judiciaire. Une fois n’est pas coutume, l’arrêt de cassation souligne la portée trop importante qu’ont accordé les juges du fond à un acte administratif (au demeurant un certificat de conformité) et ce en méconnaissance d’une règle générale de droit civil qui prévoit que la preuve de prétentions peut être apportée par tous moyens.   Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat

Solaire/ Arrêtés de 2010: le Conseil d’Etat annule rétroactivement le tarif « intégré au bâti » pour les bâtiments à usage d’habitation

La Haute juridiction a rendu le 12 avril 2012 sa décision suite aux recours en annulation contre les arrêtés des 12 janvier et 16 mars 2010 organisant les nouveaux tarifs d’achat d’électricité applicables aux installations photovoltaïques. Le Conseil d’Etat décide que : « Le premier paragraphe du 2 de l’annexe 1, les mots  » situées sur d’autres bâtiments  » au second paragraphe du même 2 et les mots  » à l’exception des bâtiments à usage principal d’habitation  » au 1.1. de l’annexe 2 de l’arrêté du 12 janvier 2010 fixant les conditions d’achat de l’électricité produite par les installations utilisant l’énergie radiative du soleil telles que visées au 3° de l’article 2 du décret n° 2000-1196 du 6 décembre 2000, ainsi que, dans cette mesure, les décisions implicites de rejet des demandes de retrait de cet arrêté, sont annulés. » « L’article 2, en tant qu’il prévoit l’application, dans la mesure mentionnée à l’article 2 de la présente décision, des conditions d’achat de l’électricité définies par l’arrêté du 12 janvier 2010, et les mots « à l’exception des bâtiments à usage principal d’habitation » de l’article 4 de l’arrêté du 16 mars 2010 relatif aux conditions d’achat de l’électricité produite par certaines installations utilisant l’énergie radiative du soleil, ainsi que, dans cette mesure, les décisions implicites de rejet des demandes de retrait de cet arrêté, sont annulés » Concrètement, cette décision acte de la suppression du tarif spécial pour les installations sur bâtiments d’habitation, ayant la prime d’intégration au bâti. Ainsi, est annulé la disposition suivante: « 2. Pour les installations bénéficiant de la prime d’intégration au bâti situées sur un bâtiment à usage principal d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, d’enseignement ou de santé, le tarif applicable à l’énergie active fournie est égal à 58 c€/kWh ».   S’agissant de la portée de cette annulation, on notera que cet arrêt s’écarte en partie des conclusions du rapporteur public lues à l’audience en mars. En particulier, alors qu’une modulation des effets dans le temps était proposée, le Conseil d’Etat juge finalement qu’ »eu égard à la portée de l’annulation prononcée par la présente décision, il ne ressort pas des pièces des dossiers qu’il y ait lieu d’en différer les effets« . C’est dire que l’annulation n’est pas différée, et sera donc rétroactive. Toute la question sera encore de savoir si cette rétroactivité implique une remise en cause des contrats d’achat déjà signés (pour les seuls installations sur bâtiment d’habitation, bénéficiant de la prime d’intégration au bâti), ou seulement les installations sur les bâtiments d’habitation ne bénéficiant pas encore d’un contrat signé avec EDF. Naturellement, une analyse approfondie devra être menée, mais il est à craindre que la lecture restrictive soit évidemment la seule retenue par l’acheteur légal. Cette décision acte d’une ultime étape dans le feuilleton contentieux en matière photovoltaïque. Il n’est pas certain en revanche qu’il ne laisse subsister certains fronts contentieux compte tenu des questions se posant quant à sa portée exacte. En tout état de cause, l’instabilité réglementaire s’aggravant par des décisions tardives et complexes ne permettra pas de retriuver à court terme la confiance des investisseurs dont la filière a tant besoin…