08.09201729 août 2024

Urbanisme: précisions sur l’autorité compétente pour refuser le raccordement aux réseaux au titre de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme (Cass, 15 juin 2017)

Par Jérémy TAUPIN- Green Law Avocat Par un arrêt en date du 15 juin 2017 (C.Cass., Civ. 3, 15 juin 2017, n°16-16838) la Cour de cassation est venue apporter une précision importante relative à la mise en œuvre de la disposition prévoyant que les constructions soumises à autorisations ne peuvent être raccordées définitivement aux réseaux que si elles ont été édifiées de façon régulière. La question se posait dans l’affaire commentée de savoir si un concessionnaire de distribution d’électricité pouvait de lui-même opposer un refus de raccordement, pour une construction ayant fait l’objet d’arrêtés interruptifs de travaux. Après avoir rappelé le principe posé par cet article, nous nous intéressons plus précisément à l’apport de l’arrêt de la Cour de cassation. Le principe : l’interdiction de raccordement aux réseaux d’une construction irrégulière L’actuel article L. 111-12 du Code de l’urbanisme (dont la rédaction est issue de l’ancien article L.111-6, accompagnée d’un toilettage marginal) prévoit que les constructions soumises à autorisations ne peuvent être raccordées définitivement aux réseaux que si elles ont été édifiées de façon régulière : « Les bâtiments, locaux ou installations soumis aux dispositions des articles L. 421-1 à L. 421-4 ou L. 510-1, ne peuvent, nonobstant toutes clauses contractuelles contraires, être raccordés définitivement aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone si leur construction ou leur transformation n’a pas été, selon le cas, autorisée ou agréée en vertu de ces dispositions. ». Cette disposition institue ainsi une police spéciale de l’urbanisme, parfois encore méconnue, destinée à assurer le respect des règles d’utilisation des sols. Elle permet d’opposer un refus de raccordement aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone (à l’exclusion des réseaux d’assainissement, cf. Rép. min. n° 12735, JO Sénat 5 août 2010, p. 2034) d’une construction soumise à autorisation (permis de construire, d’aménager, de démolir ou encore déclaration préalable), qui ne serait pas en possession de ladite autorisation ou ne respecterait pas celle-ci. Le refus de raccordement peut être prononcé alors même que l’infraction pénale constituée par la construction sans autorisation est prescrite (CE, 7 oct. 1998, L’Hermite, n° 140759; CE 23 mars 2016, M. Liegeois, n° 392638), ou encore cette infraction n’est pas constituée (CAA Bordeaux, 4 mars 2010, n°09BX00990). Sa mise en œuvre : la nécessité d’une décision de refus de raccordement émanant du maire au titre de ses pouvoirs de police spéciale De manière classique, il est admis que le titulaire du pouvoir de police spéciale établi par l’article L.111-12 du code de l’urbanisme est le maire (bien que le conseil municipal ai aussi pu être jugé compétent, cf. CE, 23 juill. 1993, n° 125331). La décision prise par le maire de s’opposer au raccordement définitif d’un bâtiment en application de ses pouvoirs peut être notifiée tant à l’intéressé lui-même qu’au gestionnaire du réseau à l’occasion de l’avis que celui-ci sollicite dans le cadre de la procédure d’extension du réseau d’électricité. Le refus de la commune opposé dans ce dernier cas ne constitue alors pas un simple avis mais une décision susceptible d’un recours pour excès de pouvoir (CE, 24 mars 2014, n° 359554). Dans l’affaire commentée, la question se posait de savoir si un concessionnaire de distribution d’électricité pouvait de lui-même opposer un refus de raccordement, pour une construction ayant fait l’objet d’arrêtés interruptifs de travaux. Sur cette question, la Cour de Cassation estime que : « pour rejeter la demande de raccordement de la SCI P…, l’arrêt retient que l’immeuble a fait l’objet de deux arrêtés municipaux ordonnant l’arrêt des travaux qui n’étaient pas conformes au permis de construire, que l’adjudication de la maison au profit de la SCI P…ne lui rendait pas inopposables ces arrêtés et qu’aucune demande de régularisation n’a été faite ; Qu’en statuant ainsi, sans constater l’existence d’une décision de refus de raccordement prise par l’autorité administrative compétente, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » Ainsi, si aucune décision de refus de raccordement n’a été prise par le maire, et quand bien même il est établi que la construction serait irrégulière, il n’est pas possible pour un concessionnaire de distribution d’électricité d’opposer, de lui-même, un refus de raccordement. A l’inverse, une décision de refus de raccordement prise par le maire s’impose au concessionnaire, qui ne peut alors procéder au raccordement de la construction.

Par Catégorie(s) Droit de l'eau, Droit de l'urbanisme, Droit des énergies, ImmobilierTags , , , , , , , , , , , , , ,
23.01201729 août 2024

Immobilier: Un système de chauffage avec système de pompe à chaleur est un “ouvrage”, protégé par la garantie décennales au sens de l’article 1792 du Code civil

Aurélien BOUDEWEEL- Green Law Avocat   Par un arrêt en date du 22 novembre 2016, la Cour d’appel de GRENOBLE (CA GRENOBLE, 22 novembre 2016, 1ère civile, n°14/02120) a considéré que l’installation d’une pompe à chaleur est bien un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, ce qui emporte un système de garantie intéressant. En l’espèce, des particuliers avaient selon devis d’une société spécialisée dans la matière confié le remplacement de leur chauffage central au gaz par une installation de chauffage par géothermie verticale avec une pompe à chaleur, devant fonctionner avec des capteurs solaires. Les travaux ont été entièrement achevés le 2 octobre 2008 et réglés pour la somme de 12.897,38 euros. Postérieurement, et devant la survenance de désordres, les particuliers avaient assigné l’assureur de la société, entre-temps placée en liquidation judiciaire, afin que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire. Devant le refus d’intervention de l’assureur, les particuliers avaient assigné cette dernière au titre de la garantie décennale. Par un jugement en date du 20 mars 2014, le Tribunal de grande instance de GRENOBLE avait d’abord débouté les particuliers de leurs demandes. La Cour d’appel de GRENOBLE vient cependant de leur donner raison. Rappelons que l’article 1792 du Code civil énonce que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ». La mise en jeu de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du Code civil suppose la démonstration de trois éléments cumulatifs : L’existence d’un « ouvrage » au sens juridique du terme, La réception de cet ouvrage, Une atteinte à la solidité ou d’une impropriété à sa destination. La Cour d’appel de GRENOBLE a donc réformé le jugement et a retenu la qualification d’ouvrage. On notera qu’elle prend en compte L’importance technique de l’installation, La complexité du circuit et le nombre de circuits, Une analyse préalable des besoin du client, L’intervention de bureaux d’études spécialisés Le montant des travaux, L’objectif poursuivi par les travaux. « (…) A titre liminaire, la cour observe, qu’en première instance, la société X ne contestait pas que la pompe à chaleur litigieuse constituait un ouvrage au sens de l’article susvisé. En l’espèce, les travaux réalisés par la société Y, visant à remplacer totalement le chauffage initial au gaz propane, au regard, de première part, de l’importance technique de l’installation constituée de deux circuits, d’un plancher chauffant en rez de chaussée, de radiateurs au premier étage, d’une pompe à chaleur avec raccordement aux sondes géothermiques au passage du mur et raccordement au kit solaire avec circulateur, nécessitant une analyse des besoins des utilisateurs et une adéquation à ces derniers avec intervention d’un bureau d’étude thermique et fluide outre un maître d’œuvre, de seconde part, du coût élevé des travaux, soit la somme de12.897,38€, et, enfin, de l’objectif d’assurer le chauffage de l’ensemble de l’immeuble, doivent être considérés comme un ouvrage de construction au sens des dites dispositions (…) ». Puis la Cour tire les conséquences du cadre juridique ainsi rappelé, en retenant que le dysfonctionnement rend l’ouvrage impropre à sa destination : « Aux termes de l’article 1792-6 du Code Civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Si aucun procès-verbal de réception n’a été établi par écrit et signé entre les parties, il ressort des pièces du dossier que l’ouvrage a été réalisé dans son intégralité, qu’il a été mis en fonctionnement et que le maître d’ouvrage avait réglé, au moment de sa livraison, la totalité du prix. Ces éléments caractérisent l’existence de la volonté non équivoque des maîtres de l’ouvrage de le recevoir. A la date d’achèvement des travaux, malgré une mise en route laborieuse, le système de chauffage fonctionnait, de sorte qu’il doit être retenu qu’une réception tacite des travaux est intervenue, sans réserve, le 2 octobre 2008 (…) L’expert, qui conclut à la nécessité de faire réaliser une étude hydraulique et de régulation pour adapter la nouvelle installation géothermique à l’existant, retient le non-respect des règles de l’art dans la mise en œuvre de la pompe à chaleur, une négligence dans la direction et la surveillance des travaux et une imputabilité des désordres à la société Y. L’expert retient une impropriété du système de chauffage installé à sa destination, qui était d’assurer un chauffage satisfaisant dans l’habitation, sans consommation d’énergie excessive et sans surveillance de tous les instants des maîtres de l’ouvrage. Par voie de conséquence, la société Y engage sa responsabilité au titre de la garantie décennale. Le jugement déféré sera réformé sur ce point (…) ». L’arrêt de la Cour d’appel de GRENOBLE met en évidence la difficulté d’appréciation des juridictions du fond quant à la notion « d’ouvrage », laquelle est soumise à une appréciation souveraine au cas par cas. Notons toutefois qu’il est aujourd’hui admis que le système de climatisation installé dans un immeuble accueillant un parc des expositions constituait un ouvrage « par sa conception, son ampleur et l’emprunt de ses éléments d’équipement à la construction immobilière » (Cass. 3e civ., 28 janv. 2009, n° 07-20.891  : JurisData n° 2009-046846). Il en a été jugé de même pour « une pompe à chaleur dont l’installation impliquait des raccordements aérauliques et électriques et un ancrage de l’unité dans la structure de gros-œuvre » (CA Dijon, 21 avr. 2015, n° 13/01661 : JurisData n° 2015-012960). En revanche, l’installation d’une climatisation sur un immeuble existant a été vue comme relevant du régime de la responsabilité de droit commun, lorsqu’elle n’a pas nécessité de travaux particuliers. C’est également le cas dans l’hypothèse où une pompe à chaleur dont les éléments ne sont pas incorporés à l’existant mais reposent sur des supports et que leur pose a fait l’objet de travaux techniquement limités (CA Colmar, 17 févr. 2014, n° 14/0128  : JurisData n° 2014-002852). L’enjeu est important puisqu’une garantie…

Par Catégorie(s) Droit des énergies, ImmobilierTags , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,
21.03201629 août 2024

Permis de construire : la complétude du dossier s’apprécie de manière globale (CE, 23 décembre 2015, n° 393134)

Par un arrêt en date du 23 décembre 2015 (CE, 23 décembre 2015, n°393134, consultable ici), le Conseil d’Etat confirme que la complétude ou régularité formelle d’un dossier de demande de permis de construire doit faire l’objet d’une appréciation globale de la part du juge. Le Tribunal de grande instance de Pontoise avait interrogé le juge administratif sur la légalité d’un permis de construire : les requérants soutenaient que le dossier de demande était entaché d’insuffisance quant à la description de l’insertion paysagère du projet, et que l’autorisation avait par conséquent été adoptée à l’issue d’une procédure irrégulière. Le Conseil d’Etat a profité de cette affaire pour formaliser un principe déjà reconnu par une jurisprudence constante : celui selon lequel une insuffisance ou une lacune du dossier de demande de permis peut être compensée par les autres pièces dudit dossier (CE, 26 janv. 2015, n°362019 ; CAA Bordeaux, 3 janv. 2012, n° 11BX00191 ; CAA Nantes, 25 mars 2011,  n°09NT0282 ; CAA Bordeaux, 9 déc. 2010,  n° 10BX00804 ; CAA Nantes, 13 juill. 2012, n°11NT00590 ; CAA Marseille, 20 déc. 2011,  n° 10MA00789). La Haute Juridiction a ainsi dit pour droit que : « la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable ; ».   En l’espèce, au vu des différentes pièces permettant au service instructeur de se représenter l’insertion du projet dans son environnement, le dossier ne pouvait être considéré comme globalement insuffisant : « Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire déposée par la société A. comportait une note de présentation décrivant la construction envisagée, notamment son gabarit et son implantation au sein de la zone d’aménagement concertée de la P. et montrant sa proximité avec les constructions anciennes situées dans l’impasse de la P.; que le dossier comportait en outre un document intitulé “ volet paysager “, dans lequel figurait une vue aérienne du terrain, une description de l’intégration paysagère du projet, précisant, notamment, que l’immeuble serait bordé par trois rues dont l’impasse de la P. , et des photographies qui permettaient d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement ; que si les requérants soutiennent que les documents figurant au dossier de demande de permis de construire auraient été insuffisants, il ressort des pièces du dossier que l’autorité administrative a été mise en mesure de porter, en connaissance de cause, son appréciation sur l’insertion du projet dans son environnement ; que par suite, c’est à bon droit que le tribunal administratif a écarté le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précédemment citées du code de l’urbanisme ; » Il en résulte que seules les insuffisances substantielles peuvent justifier une annulation du permis (voir par exemple pour une absence d’informations sur l’insertion paysagère du projet : CAA Lyon, 12 novembre 2013, n°13LY00048 ; CAA Bordeaux, 26 mars 2013, n°12BX00011 ; CAA Douai, 13 août 2012, n°11DA01185 ; CAA Bordeaux, 27 mai 2010, n°09BX01734 ; ou l’oubli d’une servitude de passage permettant d’accéder au terrain d’assiette du projet : CAA Douai, 27 nov. 2014, n° 13DA01003).   Notons par ailleurs qu’il a déjà été précisé que ce principe s’applique également lorsque l’administration est en mesure de trouver les informations manquantes dans le dossier de demande de permis de démolir (CE, 30 déc. 2011, n° 342398), ou dans le dossier de demande d’autorisation ICPE (CAA Lyon, 28 févr. 2012, n° 11LY00911) déposé pour une même opération que celle faisant l’objet de la demande de permis de construire.  Cela n’est cependant pas le cas lorsque le maire a pu avoir connaissance des éléments manquants à l’occasion de l’instruction d’une précédente demande (CAA Marseille, 26 janv. 2012, n° 10MA01677). En tout état de cause, cette solution illustre encore le pragmatisme qui imprègne le contentieux de l’urbanisme, et plus particulièrement la tendance à la « danthonysation » du contentieux de l’urbanisme et de l’environnement (voir notre analyse ici).

Par Catégorie(s) Droit de l'urbanisme, ImmobilierTags , , , , , , , , , , ,
20.01201620 janvier 2016

Ne constitue pas un trouble “anormal” la perte d’ensoleillement en zone urbaine (Cass, 29 sept.2015)

Par Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat Dans un arrêt en date du 29 septembre 2015 (C.cass, 29 septembre 2015, n°14-16729), la Cour de cassation estime que ne constitue pas un trouble anormal de voisinage la construction de logements dans le voisinage dans la mesure où la perte d’ensoleillement n’excède pas le risque encouru du fait de l’installation en milieu urbain. En l’espèce des particuliers avaient assigné une société qui avait édifié sur une parcelle voisine de leur propriété deux bâtiments de 16 logements en réparation d’un trouble anormal de voisinage qui étaient caractérisé par une perte d’intimité et d’ensoleillement. Ils avaient obtenu partiellement satisfaction en première instance mais la Cour d’appel avait censuré ce jugement au motif qu’une haie végétale permettait de supprimer la perte d’intimité et qu’au surplus il n’y avait pas d’incidence de la construction projetée sur l’ensoleillement. Rappelons que l’article 1382 du Code civil dispose  que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La théorie des troubles anormaux de voisinage est purement prétorienne. Il s’agit pour un voisin subissant un trouble de voisinage d’engager la responsabilité de l’auteur du trouble. Mais, cette responsabilité est particulière en ce qu’elle est autonome, c’est-à-dire détachée de toute faute de la part du voisin trublion et donc du fondement des articles 1382 et suivants du Code civil (Cass. 1re civ., 18 sept. 2002 ; Cass. 3e civ., 24 sept. 2003). Il suffit à la victime d’un trouble de voisinage de démontrer que celui-ci est « anormal » afin d’obtenir une réparation en nature ou par équivalent. Il revient aux juges du fond d’apprécier souverainement (Cass. 3e civ., 3 nov. 1977 ; Cass. 2e civ., 19 mars 1997 ) si tel ou tel agissement constitue ou non, en fonction des circonstances de temps et de lieu, un trouble anormal de voisinage. Pour ouvrir droit à réparation, le trouble de voisinage doit présenter un caractère anormal et donc être d’une gravité certaine. Le caractère normal dudit trouble ne peut s’apprécier en fonction de la seule réception des victimes. La victime d’un trouble de voisinage ne peut prétendre à l’immutabilité de ses avantages individuels dans une zone constituée de nombreux immeubles. La réduction d’ensoleillement dans une cuisine, dont la durée varie suivant les saisons constitue un inconvénient normal et prévisible de voisinage en zone urbaine de l’habitat continu (CA Paris, 19e ch. A, 22 avr. 1997 : JurisData n° 1997-020965). Dans l’espèce qui lui est soumise, la Cour de cassation confirme l’appréciation de la cour d’appel et refuse de reconnaître l’existence d’un trouble anormal de voisinage aux motifs que: « qu’ayant relevé que les constructions avaient été réalisées en zone urbaine dans un secteur où la situation existante et son maintien ne faisaient l’objet d’aucune protection particulière, qu’une haie végétale permettrait de diminuer ou de supprimer la perte d’intimité résultant des vues sur une partie du jardin depuis l’un des bâtiments construits, que les constructions édifiées au nord de la parcelle où se trouvent leur mas et leur piscine n’avaient qu’une faible incidence sur leur ensoleillement et que, s’agissant de la parcelle située au Sud-Ouest, rien n’établissait que la luminosité de la maison était affectée dans des proportions excédant le risque nécessairement encouru du fait de l’installation en milieu urbain, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif surabondant tenant à la proximité d’un centre commercial, a souverainement retenu que l’existence d’un trouble anormal du voisinage n’était pas établi ». L’arrêt rendu par la Cour de cassation n’est pas sans rappeler la jurisprudence rendue jusqu’à présent, qui confirme que le trouble anormal de voisinage s’apprécie à l’aune de l’environnement dans lequel s’inscrit le trouble supposé : ainsi n’excède pas les inconvénients normaux du voisinage la perte de vue et d’ensoleillement résultant de l’implantation d’un bâtiment dès lors que ces troubles sont la conséquence inévitable de l’urbanisation progressive des communes situées dans les banlieues de grandes villes et particulièrement de Paris, et de la concentration des constructions sur des terrains de dimensions modestes (CA Paris, 19e ch. A, 28 mars 1995 : JurisData n° 1995-020964). De la même manière, il a été jugé que la perte de vue résultant du fait que le nouvel immeuble est plus haut d’un étage que les anciens bâtiments ne constitue pas un trouble, s’agissant d’une élévation modérée qui s’inscrit dans un environnement urbain entrant dans les prévisions raisonnables d’un développement citadin (CA Rouen, 1re ch., 10 janv. 2007 : JurisData n° 2007-334206). Enfin, l’immeuble édifié se trouvant dans une zone suburbaine ayant vocation à évoluer vers des caractéristiques plus urbaines, la perte de vue et d’ensoleillement ne présente pas le caractère d’anormalité nécessaire à la qualification de trouble de voisinage (CA Rouen, 1re ch., 15 nov. 2006 : JurisData n° 2006-323597). L’appréciation du trouble anormal de voisinage en zone urbaine s’apprécie donc très sévèrement par les juridictions civiles. On peut donc que conseiller aux particuliers, victimes de ces troubles en zone urbaine, de : Se constituer des preuves irréfragables quant à l’existence des troubles : constat d’huissier circonstancié et attestations. Justifier auprès de la juridiction la zone précise dans laquelle ils se trouvent au demeurant par le biais d’un relevé cadastral ou d’une carte de zonage afin d’éviter toute interprétation à cet égard par la juridiction, Faire la démonstration que le trouble invoqué (hauteur des habitations par exemple) ne présente pas le caractère de normalité dans le secteur considéré.

Par Catégorie(s) Droit de l'urbanisme, Droit des pollutions et des nuisances, ImmobilierTags , , , , , , , , , , , , , ,
08.07201529 août 2024

Droit de propriété : la construction d’une clôture ne vaut pas reconnaissance de bornage amiable définitif (Cass, 19 mai 2015)

Par Aurélien Boudeweel Green Law Avocat Par un arrêt en date du 19 mai 2015 (C.cass, 3ème civ, 19 mai 2015, n° 14-11984), la Cour de cassation relève que l’accord des parties sur la délimitation des fonds n’impliquait pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des terrains litigieux. Rappelons que le bornage est l’opération par laquelle est recherchée, déterminée et fixée par des marques extérieures apparentes appelées bornes, la ligne séparative, le plus souvent incertaine, entre deux fonds contigus, non déjà bornés et faisant l’objet d’un droit de propriété privée. Même si la loi n’envisage le bornage que sous l’angle d’une action en justice, il est incontestable que, lorsque les propriétaires sont d’accord et maîtres de leurs droits, ils peuvent procéder à l’amiable au bornage de leurs fonds respectif. Par principe, le bornage est d’abord amiable et ne devient contentieux que subsidiairement. L’assentiment des parties sur l’implantation des bornes n’est soumis par la loi à aucune forme particulière (Cass. 3e civ., 29 mars 2000, n° 97-18.273 : JurisData n° 2000-001406. – CA Besançon, 1re ch. civ., 27 mai 1997 : JurisData n°1997-044057). En application de ce principe, la jurisprudence a admis qu’un plan établi par un géomètre-expert et signé de tous les intéressés constitue un véritable procès-verbal de bornage valant titre définitif tant pour les contenances des parcelles que pour les limites qu’il leur assigne (Cass. 3e civ., 16 févr. 1968, n° 65-13.546 ). Il a de même été jugé que c’est par une appréciation souveraine que les juges du fond décident qu’un acte contenant l’accord des deux voisins pour limiter leur propriétés respectives, en vue d’éviter toutes difficultés ultérieures, et suivi avec l’accord des parties d’un plan dressé par leurs architectes traçant la ligne divisoire constitue une convention qui remplit les conditions de validité de l’article 1108 du Code civil et tient lieu de loi à ceux qui l’avaient faite (Cass. 3e civ., 5 déc. 1968, n° 67-10.717). En l’espèce, un propriétaire avait assigné son voisin en revendication de propriété une bande de terrain qui aurait été prélevée sur sa propriété lors de l’édification d’une clôture, laquelle avait été édifiée d’un commun accord. Saisie de l’affaire, la Cour d’appel avait rejeté la demande aux motifs que la construction de la clôture était le résultat d’un accord entre les propriétaires des fonds et devait être analysée comme valant bornage définitif. La Cour de cassation dans son arrêt du 19 mai 2015 casse l’arrêt de la Cour d’appel et rappelle : « […] selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 15 octobre 2012), que Mme X…, propriétaire de parcelles jouxtant le fonds des consorts E… a assigné ces derniers en revendication d’une bande de terrain qui aurait été prélevée sur sa propriété lors de l’édification d’une clôture ; Attendu que pour rejeter sa demande l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la construction en commun d’une clôture par les auteurs de Mme X… et les époux E… était le résultat concret d’un accord des deux propriétaires pour fixer les limites de leurs fonds respectifs, nonobstant la discordance entre la surface mesurée à l’intérieur de ces limites et la surface portée au cadastre et que cet accord liant les parties devait être considéré comme valant bornage amiable définitif; Qu’en statuant ainsi, alors que l’accord des parties sur la délimitation des fonds n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». L’arrêt de la Cour de cassation est intéressant puisque jusqu’à présent de nombreux praticiens considéraient que le bornage étant l’opération qui consiste à déterminer et à fixer par des signes extérieurs la ligne séparative de deux propriétés contiguës, les murs et clôtures séparatifs mis en place à frais communs par les voisins constituant la matérialisation de leur accord sur l’implantation de la ligne divisoire et faisaient donc échec au bornage, dès lors qu’ils sont réputés mitoyens, de sorte que l’action en bornage était irrecevable au fond, la matérialisation de la possession de chacun ayant été ainsi faite par accord des parties avant toute construction (CA Aix-en-Provence, 4e ch. B, 20 mai 1995 : Juris-Data n° 1995-043867. – CA Chambéry, 16 juin 2004 : Juris-Data n° 2004-252583). La position de la Cour de cassation en l’espèce est donc essentielle pour les propriétaires lésés lors de la mise en place des limites séparatives de leurs propriétés car elle ne lie pas l’accord de pose d’une clôture à l’accord sur la délimitation de la propriété. Rappelons en effet que le caractère définitif attribué au bornage amiable emporte l’impossibilité pour les parties de remettre en cause unilatéralement la ligne divisoire telle que définie lors des opérations contradictoires et approuvée dans le procès-verbal. Cette impossibilité découle directement des dispositions de l’article 1134, alinéa 1er du Code civil (CA Bourges, ch. civ., 8 févr. 2005, n° 04/00164 : JurisData n° 2005-265790). Les propriétaires ont donc avec cet arrêt toujours la possibilité de saisir le juge judiciaire s’ils s’estiment lésés et trompés même après l’édification d’une clôture.

Par Catégorie(s) Aménagement du territoire, ImmobilierTags , , , , , , , , , , , , , ,