05.0220165 février 2016

Le juste préjudice dû par le diagnostiqueur en cas d’erreurs

Me Par Me Aurélien BOUDEWEEL (Green Law Avocat) Par un arrêt en date du 7 janvier 2016 (C.cass., 3ème Chambre, 14-18561) la Cour de cassation rappelle que le diagnostiqueur qui commet une erreur de diagnostic n’est tenu de payer que le surcoût engendré par sa faute. Rappelons que le législateur contemporain a multiplié les diagnostics obligatoires avant toute vente immobilière, qui donnent donc lieu à des diagnostics effectués par des organismes agréés, devant figurer en annexe de la promesse de vente ou, à défaut de promesse, dans l’acte authentique. La plupart de ces annexes sont contenues dans le dossier de diagnostic technique prévu par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005(art. L. 271-4-I du Code de la construction et de l’habitation et D. n° 2006-1114, 5 sept. 2006). De manière parallèle, un diagnostic technique apparent de l’immeuble est prévu pour toute mise en copropriété d’un immeuble. L’article L. 111-6 du Code de la construction et de l’habitation stipule que « Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d’un diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ». Le diagnostic technique porte sur : – la solidité du clos et du couvert; – l’état des conduites et canalisations collectives ; – l’état des équipements communs (ascenseur, chaudière commune, vide ordure…) ; – l’état des “équipements de sécurité”. L’établissement de ce diagnostic suppose donc le recours à un technicien du bâtiment (architecte, expert…) lequel doit être en mesure de procéder à des constatations pertinentes. Deux obligations principales doivent découler de ce diagnostic pour l’expert en charge du diagnostic : – préconiser les réfections, les travaux, les remises en état qui lui paraissent nécessaires; – indiquer les évolutions prévisibles si les mesures préconisées ne sont pas prises. En l’espèce, une société a acquis un immeuble. Lors de cette acquisition, elle avait fait appel à un architecte afin de réaliser un diagnostic technique de l’état apparent de l’immeuble précisant que l’immeuble n’avait pas besoin de travaux important dans le délai de 5 ans. Dès l’année 2006, la société a constaté d’importantes fissures dans le sous-sol de l’immeuble et a alors assigné l’architecte qui avait réalisé le diagnostic qui avait révélé que l’état général de l’immeuble était correct et n’avait relevé qu’une seule fissuration. En première instance la société avait obtenu une indemnisation correspondant au titre du coût des travaux de reprise des désordres. Saisi du litige, la Cour de cassation confirme l’appréciation portée par la Cour d’appel et rappelle : « Mais attendu qu’ayant relevé que, même si le diagnostic réalisé en application de l’article L. 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation avait révélé le véritable état des sous-sols, l’erreur de diagnostic n’était pas à l’origine des désordres et les travaux de reprise auraient dû être entrepris par la société Valmy, la cour d’appel, devant laquelle la société Valmy sollicitait la condamnation de la société Studios architecture au paiement du coût des travaux de reprise et des frais annexes et qui, sans être tenue de procéder aux recherches prétendument omises, a pu retenir que le lien de causalité entre l’obligation du vendeur de recourir aux travaux et l’erreur du diagnostiqueur n’était pas démontré, a légalement justifié sa décision de fixer le préjudice au surcoût des travaux rendus nécessaires par l’aggravation des désordres entre 2003 et 2011». L’arrêt rendu par la Cour de cassation confirme le courant jurisprudentiel rendu ces dernières années qui souligne qu’en matière de vente d’immeubles l’obligation du contrôleur technique est de résultat (Cass. 3e civ., 27 sept. 2006, n° 05-15.924 : Bull. civ. 2006, III, n° 194). Toutefois, l’arrêt du 7 janvier 2016 apporte un tempérament à la responsabilité du diagnostiqueur puisque la Haute juridiction reconnaît que ce dernier ne peut être condamné qu’au paiement su surcoût des travaux engendré par sa faute. La solution retenue par l’arrêt est guidé par l’équité puisque comme le relève la Cour de cassation car l’acheteur aurait nécessairement du effectuer les travaux. Notons par ailleurs que les sociétés de diagnostics sont logiquement assurées de leurs activités de sorte qu’en cas de condamnations, les demandeurs à l’action judiciaire sont garantis de l’indemnisation allouée.  

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02.0420158 avril 2015

Installation photovoltaïque / crédit affecté: le bon, la brute et le truand (Cass, 10 déc.2014)

  Par Maître Aurélien BOUDEWEEL (Green Law Avocat) Par un arrêt en date du 10 décembre 2014 (Cass. 1ère civ. 10 décembre 2014, pourvoi n°13-22679), la Cour de cassation confirme la résolution du contrat principal relativement à la pose de l’installation photovoltaïque et du contrat de crédit signé par les particuliers destiné à financer leur installation photovoltaïque, en dépit de la signature par ces derniers de la signature d’un certificat de livraison du bien. Cette décision renforce donc un courant jurisprudentiel dont nous nous étions fait l’écho dans un précédent article (Article du 14 avril 2014, C. d’appel de LIMOGES, 24 janvier 2014, RG n°12/01358), Rappelons que le contrat de crédit affecté (on parle aussi de crédit lié) est celui qui est consenti par un organisme de crédit à un consommateur lors de la conclusion d’un contrat de vente ou prestation de services afin de financer cette opération commerciale. Dans ce contrat, une double relation contractuelle se noue entre le professionnel, l’établissement de crédit et le consommateur : Un premier contrat, dit contrat principal, est conclu entre le professionnel et le consommateur, Une autre relation contractuelle se noue entre le consommateur et l’établissement de crédit. Ces deux relations contractuelles sont interdépendantes aux termes des articles L. 311-20 à L. 311-28 anciens du Code de la consommation. Le lien d’interdépendance est d’ailleurs une règle d’ordre public à laquelle le consommateur ne saurait renoncer d’une manière ou d’une autre (Cass 1ère civ., 17 mars 1993 : Bull. civ. 1993, I, n° 116). L’article L. 311-32 du Code de la consommation dans sa version actuellement en vigueur prévoit que le contrat de crédit est résolu de plein droit lorsque le contrat, en vue duquel le prêt avait été conclu, est lui-même résolu (Cass. 1re civ., 2 juill. 1991 : JCP G1991, IV, p. 345. – CA Riom, 25 sept. 2002 : JurisData n° 2002-194658). En l’espèce, des particuliers avaient contracté auprès d’une société spécialisée dans la fourniture et la pose d’un système solaire photovoltaïque. A la suite d’une non-exécution et/ou une mauvaise exécution de ce contrat, les particuliers ont assigné la société installatrice et la banque, avec laquelle ils avaient contracté un contrat de crédit affecté au financement des travaux, pour obtenir la résolution des contrats passés. La Cour d’appel avait confirmé le bien fondé de l’action des particuliers et avait notamment prononcé la résolution du contrat de crédit affecté au motif que si, une attestation de livraison avait bien été signée par les particuliers justifiant le déblocage des fonds par la banque, cette attestation n’était pas suffisamment précise. Saisi du litige, la Cour de cassation valide le raisonnement du juge d’appel en jugeant : « Attendu que la banque fait grief à l’arrêt, qui prononce la résolution des contrats litigieux, de rejeter sa demande en paiement, alors, selon le moyen : 1°/ qu’en imputant à faute à la banque le fait d’avoir débloqué les fonds au vu d’une attestation de livraison qui aurait manqué de précision et de crédibilité s’agissant d’un contrat « destiné à financer la fourniture et l’installation d’un toit photovoltaïque », cependant que l’objet du prêt, tel que précisé dans l’offre préalable de crédit, portait exclusivement sur le financement d’un toit photovoltaïque moyennant le prix de 17 300 euros correspondant au montant dudit prêt, la cour d’appel a dénaturé l’offre préalable en violation de l’article 1134 du code civil ; 2°/ que l’emprunteur qui détermine l’établissement de crédit à verser les fonds au vendeur au vu de la signature par lui du certificat de livraison du bien n’est pas recevable à soutenir ensuite, au détriment du prêteur, que le bien ne lui a pas été livré ou que la prestation accessoire n’a pas été exécutée, de sorte qu’en statuant comme elle a fait bien qu’elle eût constaté que le prêteur avait débloqué les fonds au vu de l’attestation de livraison signée par les emprunteurs, la cour d’appel a violé l’article L. 311-20 ancien du code de la consommation, ensemble l’article 1147 du code civil ; Mais attendu qu’ayant relevé que l’attestation de “livraison-demande de financement” signée par M. Y… le 26 février 2009 n’était pas suffisamment précise pour rendre compte de la complexité de l’opération financée et ainsi permettre au prêteur de s’assurer de l’exécution complète du contrat principal, la cour d’appel a pu en déduire, sans encourir le grief de dénaturation, qu’en libérant la totalité des fonds au seul vu de cette attestation, la banque avait commis une faute excluant le remboursement du capital emprunté ». Cet arrêt de la Cour de cassation décline ici une jurisprudence constante qui veut que l’obligation de l’emprunteur de rembourser le prêt d’argent (dans le cadre d’un crédit affecté) ne commence qu’avec la livraison de la marchandise ou l’exécution de la prestation issue du contrat principal (Cass. 1re civ., 7 janv. 1997 : Contrats, conc. consom. 1997, comm. 86. – Cass. 1re civ., 7 févr. 1995 : Contrats, conc. consom. 1995, comm. 166. – CA Douai, 8 sept. 1994 : Rev. huissiers 1995, p. 116). Surtout, la Haute juridiction semble décider d’aller plus loin face à des organismes de crédit peu scrupuleux qui tentent d’arguer de la signature d’une attestation de livraison pour s’opposer à la résolution du contrat de crédit affecté. En effet la signature d’une attestation ne suffit pas à empêcher la résolution du contrat de crédit affecté dès lors que cette attestation est insuffisamment précise ou rédigée en des termes trop généraux ne permettant pas, malgré lui, à l’organisme de crédit d’apprécier la consistance des prestations, objet du financement.

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23.03201524 mars 2015

Vente d’immeuble sans réel raccordement au réseau public d’assainissement : un défaut de conformité, non un vice caché

Par Maître Aurélien BOUDEWEEL (Green Law Avocat) A l’heure où le ministère de l’écologie envisage de mettre en place un système d’information systématique des SPANC (services publics d’assainissement non collectif) sur les transactions immobilières comprenant un assainissement non collectif (Réponse du ministère de l’écologie, publiée au JO Sénat du 19 mars 2015 page 609), l’arrêt de la Cour de cassation en date du 28 janvier 2015 retiendra toute notre attention. Dans cet arrêt publié au bulletin en date du 28 janvier 2015  (C.cass., 3ème civ, 28 janvier 2015 n°13-19945 et 13-27050) la Cour de cassation rappelle dans le cadre du litige qui lui est soumis relativement à la vente d’un immeuble, que l’absence de raccordement au réseau public d’assainissement n’est pas un vice caché mais un défaut de conformité. En l’espèce, après qu’une vente fût signée, les acquéreurs ont sollicité avec succès, par la voie judiciaire, la réparation de leur préjudice résultant de l’absence de raccordement au réseau public d’assainissement sur le fondement de l’article 1604 du code civil et tenant au défaut de conformité de la chose vendue. Précisons que l’acte de vente en cause comportait cette stipulation : « Le Vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est raccordé à l’assainissement communal ». Les vendeurs avaient fait appel du jugement aux motifs que la non-conformité de la chose vendue obéit au régime de la garantie des vices cachées et non du défaut de sa conformité. La Cour d’appel avait confirmé la position des premiers juges. Rappelons que l’article 1603 du code civil dispose que le vendeur «a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ». Deux garanties distinctes découlent de cet article : L’obligation de délivrance conforme : elle est définie à l’article 1604 du Code civil: « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ». L’obligation de délivrer une chose conforme consiste pour le vendeur à livrer le bien voulu par l’acheteur, c’est-à-dire un bien répondant aux caractéristiques souhaitées et spécifiées, et sur lesquelles les parties s’étaient mises d’accord. Dès lors, à défaut de délivrer une chose conforme, le vendeur, est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle à l’égard de l’acquéreur, lequel pourra à sa guise opter entre la résolution de la vente ou son exécution ; La garantie légale contre les vices cachés prévue à l’article 1641 du Code civil lequel dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage à laquelle on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ». Cette garantie contre la théorie des vices cachés ne s’applique donc : – qu’en présence d’un vice ; – d’un vice qui était caché lors de la vente ; – et à condition qu’il soit invoqué dans le délai prévu à cet effet. Le vice s’apprécie par rapport à la destination normale de la chose. La formule jurisprudentielle habituelle au visa de l’article 1641 du code civil est celle d’un « défaut ou vice rendant la chose impropre à sa destination normale » (Cass. 3ème Civ., 14 fév. 1996 : Bull. Civ. 3, n° 47 ; Paris, 16 sept. 1997, TA 97, p. 1390). La garantie légale de conformité intègre donc aussi bien les défauts de conformité que les vices cachés. En dehors de cette garantie légale, un acheteur peut tout à fait agir sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme issue du Code civil ou celui de la garantie des vices cachés lesquels sont fondamentalement distincts. Dès lors que la chose livrée est différente de celle convenue entre les parties et qu’elle ne présente pas les caractéristiques spécifiées, seul le non-respect de l’obligation de délivrance conforme peut être invoqué. Si la chose n’est pas conforme à sa destination normale et que son utilisation en est diminuée, voire impossible, l’acheteur n’aura alors d’autre choix que d’agir sur le fondement de la garantie des vices cachés En l’espèce, dans le cadre du litige qui lui était soumis, la Cour de cassation confirme l’appréciation portée par la Cour d’appel qui avait rejeté la demande des acquéreurs aux motifs : « Mais attendu qu’ayant relevé que l’immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement et constaté que le raccordement n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance». Cet arrêt de la Cour de cassation est intéressant en ce qu’il confirme le raisonnement de la Cour d’appel qui s’était contentée de vérifier l’existence d’un défaut de conformité sans avoir recherché l’existence d’un vice caché, nécessitant pour l’acquéreur lésé une démonstration juridique plus importante au stade de la première instance (démonstration de l’existence d’un vice, lequel doit être caché et ce dans un délai). Notons que les juridictions civiles ont déjà eu l’occasion de rappeler que l’absence de raccordement au réseau collectif ne constitue pas un vice caché dans le cadre de la cession d’une maison d’habitation, même située en plein cœur de la campagne. Dans de telles circonstances, il appartenait en effet à l’acquéreur de se renseigner sur ce point, et éventuellement, d’en faire une condition déterminante de son consentement (CA Rouen, 1ère ch., 16 juin 2004, n°RG 02/01932, Mme de Frémicourt c/ Mme Ducloux : Juris-Data n° 2004-246738). De la même manière, on notera que le non raccordement d’un immeuble au réseau d’assainissement collectif n’est pas constitutif d’un vice caché (Civ. 3e, 28 mars 2007, pourvoi n°06-12.461, Dalloz actualité 05 avril 2007). L’arrêt de la Cour de cassation, publié au bulletin, nous rappelle également l’importance de bien veiller à la rédaction et la lecture des actes de vente et/ou notariés qui peuvent prévoir des régimes exonératoires ou limitatives sur ces questions d’absence de…

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