Dans un arrêt en date du 30 octobre 2013 (Civ. 3e, 30 oct. 2013, FS-P+B, n° 12-22.310), la Cour de cassation rappelle qu’un bail unique conclu pour des bâtiments d’habitation ainsi que pour des terres à usage d’exploitation agricole est soumis dans son ensemble au statut de fermage.
En l’espèce, des particuliers avaient donné un bail une ferme constituées de terres et d’une maison d’habitation.
Confrontés à une situation de non-paiement de ses loyers d’habitation, ces derniers avaient engagé une action en paiement de loyers fondée sur la loi du 6 juillet 1989 relatif au défaut de paiement du fermage. La Cour d’appel avait rejeté la demande en paiement en considérant que le prix de fermage et le prix du loyer relatif à l’habitation devaient être appréciés séparément.
La Cour de cassation casse le raisonnement de la Cour d’appel et précise :
« Attendu que pour rejeter la demande de résiliation pour défaut de paiement du fermage, l’arrêt, relève, par motifs propres et adaptés, que, s’il existe un seul bail, celui-ci fixe séparément le prix du fermage « en ce qui concerne les parcelles de terre et les bâtiments d’exploitation » et le prix du loyer « concernant les bâtiments d’habitation » et vise la clause résolutoire en faisant référence, pour le commandement de payer, à la loi du 6 juillet 1989, et retient que les bailleurs ne peuvent invoquer, à l’appui d’une demande de résiliation fondée sur un texte visant le défaut de paiement des « fermages », le non-paiement du loyer stipulé pour les bâtiments d’habitation ;
Qu’en statuant ainsi, alors que les biens objets du litige étaient loués en vertu d’un unique bail soumis au statut du fermage et que les dispositions relatives au prix du fermage, lequel est constitué des loyers fixés distinctement pour les biens à usage agricoles et à usage d’habitation, sont d’ordre public, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »
En l’espèce, l’arrêt de la Cour de cassation au visa des articles L 411-1 et suivants du Code rural met en relief la nécessité d’apprécier de manière uniforme et unique un bail qui fixait le prix du loyer visant les terres et le bâtiment à usage d’habitation.
Cette interprétation pragmatique opérée par la Cour de cassation respecte non seulement la lettre du texte mais au demeurant facilite l’action du bailleur, lequel n’a pas à rechercher ou à s’interroger sur le fondement juridique de son action dans ce type de cas figure.
Aurélien BOUDEWEEL
Green Law Avocat
