Reconstruction à l’identique  après sinistre : précisions du Conseil d’Etat sur la prescription

Reconstruction à l’identique après sinistre : précisions du Conseil d’Etat sur la prescription

Par Maître David DEHARBE, avocat gérant (Green Law Avocats)

Par un arrêt en date du 21 janvier 2015 (CE, 1ère, 21 janvier 2015 n°382902) le Conseil d‘Etat rappelle que la prescription de dix ans relativement au droit de reconstruction d’un bâtiment détruit par un sinistre ne court qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi n°2009-526 du 12 mai 2009 lorsque le sinistre est antérieur à celle-ci.

QPC et réforme du code de l’expropriation : le cas de la consignation

Par Marie-Coline Giorno (Green Law Avocat) Le droit de l’environnement a recours ou s’intéresse au mécanisme de l’expropriation, qu’il s’agisse de protéger le voisinage (dans le cadre des P.P.R.T. par ex.), certains milieux (3% des acquisitions du conservatoire du littoral par ex.) ou tout simplement d’aménager (on pense évidemment à la prise en compte de l’environnement dans l’appréciation juridictionnelle du bilan coût/avantages du contrôle de légalité de la D.U.P.). Ainsi l’environnementaliste ne peut ignorer le droit de l’expropriation et le présent blog se devait de porter une plus grande attention à ce mécanisme. Force est ainsi de constater qu’en matière d’expropriation de récentes QPC ont fait évoluer le droit positif. Lors d’une expropriation, le transfert de propriété du bien exproprié intervient au prononcé de l’ordonnance d’expropriation. Néanmoins, l’autorité expropriante ne peut prendre possession des lieux tant qu’elle n’a pas versé à la partie expropriée une juste et préalable indemnité. En cas de désaccord, l’indemnité peut être consignée au bénéfice de l’exproprié. Le mécanisme de la consignation a fait l’objet de multiples réformes afin de se mettre en conformité avec la Constitution depuis la création de la question prioritaire de constitutionnalité (QPC), instaurée par la réforme constitutionnelle du 23 juillet 2008. Il semblerait qu’après deux QPC et deux modifications du code de l’expropriation, ce soit désormais chose faite. Reprenons successivement les différentes étapes de ce processus. 1) L’article L.15-2 du code de l’expropriation, dans sa version en vigueur à l’époque de la création de la QPC, disposait : « L’expropriant peut prendre possession, moyennant versement d’une indemnité au moins égale aux propositions faites par lui et consignation du surplus de l’indemnité fixée par le juge. » 2) Aux termes d’une décision 2012-226 QPC du 6 avril 2012, le Conseil constitutionnel a jugé la rédaction de cet article contraire à la Constitution au motif que : « si le législateur peut déterminer les circonstances particulières dans lesquelles la consignation vaut paiement au regard des exigences de l’article 17 de la Déclaration de 1789, ces exigences doivent en principe conduire au versement de l’indemnité au jour de la dépossession ; qu’en cas d’appel de l’ordonnance du juge fixant l’indemnité d’expropriation, les dispositions contestées autorisent l’expropriant à prendre possession des biens expropriés, quelles que soient les circonstances, moyennant le versement d’une indemnité égale aux propositions qu’il a faites et inférieure à celle fixée par le juge de première instance et consignation du surplus ; que, par suite, les dispositions contestées des articles L. 15-1 et L. 15-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique méconnaissent l’exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d’une juste et préalable indemnité » (Conseil constitutionnel, 6 avril 2012, décision 2012-226 QPC). Notons à cet égard que le Conseil constitutionnel a tenté, dans sa décision, de guider le législateur afin qu’il rédige un article conforme à la Constitution. En effet, il a précisé que le législateur pouvait déterminer les « circonstances particulières » dans lesquelles la consignation valait paiement. Il a également mentionné que l’article L. 15-2 du code de l’expropriation était contraire à la Constitution dans la mesure où, dans sa version alors en vigueur, il autorisait l’expropriant à prendre possession des biens expropriés, « quelles que soient les circonstances », moyennant le versement d’une indemnité égale aux propositions qu’il a faites et inférieure à celle fixée par le juge de première instance et consignation du surplus. 3) Dès lors, l’article L. 15-2 du code de l’expropriation a été modifié pour remédier à cette inconstitutionnalité. Il a alors disposé qu’ « En cas d’appel du jugement fixant l’indemnité, lorsqu’il existe des indices sérieux laissant présumer qu’en cas d’infirmation, l’expropriant ne pourrait recouvrer tout ou partie des sommes qui lui seraient dues en restitution, celui-ci peut être autorisé par le juge à consigner tout ou partie du montant de l’indemnité supérieur à ce que l’expropriant avait proposé. Cette consignation vaut paiement. La prise de possession intervient selon les modalités définies à l’article L. 15-1. » Les modifications de cet article étaient substantielles par rapport à la version censurée par le Conseil constitutionnel. En premier lieu, la consignation n’est plus autorisée « quelles que soient les circonstances » mais uniquement en cas d’appel du jugement fixant l’indemnité, sur autorisation du juge et « lorsqu’il existe des indices sérieux laissant présumer qu’en cas d’infirmation, l’expropriant ne pourrait recouvrer tout ou partie des sommes qui lui seraient dues en restitution ». En deuxième lieu, cette autorisation n’est pas obligatoirement délivrée par le juge : ce dernier dispose d’un pouvoir d’appréciation au regard des faits de l’espèce. Enfin, en troisième et dernier lieu, si le juge autorise une consignation, il pourra ordonner la consignation de tout ou partie du montant de l’indemnité supérieur à ce que l’expropriant avait proposé. Ce n’est plus l’autorité expropriante qui décide du montant consigné mais le juge. 4) En dépit de ces modifications, le Conseil constitutionnel a été saisi d’une nouvelle QPC concernant la rédaction de l’article L. 15-2 du code de l’expropriation modifié. Deux motifs d’inconstitutionnalité étaient invoqués : – D’une part, selon la société requérante, le nouvel article méconnaissait l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 en permettant au juge d’autoriser l’expropriant, en cas d’appel du jugement fixant le montant de l’indemnité d’expropriation, à n’en verser qu’une partie à l’exproprié et à consigner le surplus pour prendre possession du bien exproprié. Plus précisément, la société requérante critiquait le caractère insuffisamment précis de la condition permettant au juge d’autoriser l’expropriant à prendre possession du bien exproprié sans verser au préalable à la personne expropriée l’intégralité du montant de l’indemnité d’expropriation fixée par le juge de l’expropriation. – D’autre part, il était soutenu que le législateur portait également atteinte au principe d’égalité devant la loi prévu par l’article 6 de la Déclaration de 1789 en permettant de traiter de manière différente les personnes expropriées selon leur situation économique et financière. 5) Avant que les Sages du Conseil constitutionnel ne se prononcent, une…

Urbanisme: le bénéficiaire d’un permis attaqué ne peut se prévaloir d’une date antérieure à celle mentionnée dans la déclaration d’achèvement pour opposer une irrecevabilité (CAA Lyon, 13 nov. 2014)

Urbanisme: le bénéficiaire d’un permis attaqué ne peut se prévaloir d’une date antérieure à celle mentionnée dans la déclaration d’achèvement pour opposer une irrecevabilité (CAA Lyon, 13 nov. 2014)

Par Maître David DEHARBE, avocat gérant (Green Law Avocats)

Par un arrêt en date du 13 novembre 2014 (CAA Lyon, 1re ch., 13 nov. 2014, n° 13LY01881), la Cour administrative d’appel de LYON considère que le bénéficiaire d’un permis de construire ne peut se prévaloir d’une date d’achèvement antérieure à celle mentionnée dans sa déclaration d’achèvement de travaux pour opposer une irrecevabilité à un requérant. C’est là une application équilibrée du texte. 

Responsabilité du notaire : contrairement aux idées reçues… elle n’est pas automatique au stade de la promesse de vente! (Cass, 26 nov.2014)

Responsabilité du notaire : contrairement aux idées reçues… elle n’est pas automatique au stade de la promesse de vente! (Cass, 26 nov.2014)

Par Maître David DEHARBE, avocat gérant (Green Law Avocats) 

Par un arrêt en date du 26 novembre 2014 (C.cass, civ.1ère, 26 novembre 2014, n°13-27.965, F-P+B, juris-data 2014-028858) la Cour de cassation rappelle que lorsque l’annulation judiciaire d’un acte de vente n’est due qu’à la défaillance des vendeurs dans leurs déclarations au notaire, ce dernier ne peut être vu comme responsable.

La durée de validité des autorisations d’urbanisme à nouveau allongée, mais de façon temporaire (décret du 29 décembre 2014)

La durée de validité des autorisations d’urbanisme à nouveau allongée, mais de façon temporaire (décret du 29 décembre 2014)

Par Maître Marie-Coline GIORNO, avocate (Green Law Avocats) 

Le 29 août 2014, le Premier ministre Manuel Valls, et la Ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité, Sylvia Pinel, ont présenté un plan de relance du logement.

Afin d’atteindre son objectif de poursuite de la simplification des normes de construction, ce plan de relance prévoyait notamment de prolonger les délais de validité des permis de construire de deux à trois ans, dès cet automne.

Le calendrier semble avoir pris légèrement du retard mais la prolongation des délais de validité des permis de construire est désormais actée depuis un décret du 29 décembre 2014, publié dès le lendemain au Journal Officiel de la République Française (décret n°2014-1661 du 29 décembre 2014 prolongeant le délai de validité des permis de construire, des permis d’aménager, des permis de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable).