13.03201513 mars 2015

Reconstruction à l’identique après sinistre : précisions du Conseil d’Etat sur la prescription

Par Maître Aurélien BOUDEWEEL (Green Law Avocat) Par un arrêt en date du 21 janvier 2015 (CE, 1ère, 21 janvier 2015 n°382902) le Conseil d‘Etat rappelle que la prescription de dix ans relativement au droit de reconstruction d’un bâtiment détruit par un sinistre ne court qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi n°2009-526 du 12 mai 2009 lorsque le sinistre est antérieur à celle-ci. Rappelons que l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme prévoit aujourd’hui (dans sa version en vigueur depuis la loi du 12 mai 2009) les conditions d’obtention d’une autorisation pour une reconstruction à l’identique : « La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié. Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme et sous réserve des dispositions de l’article L. 421-5, la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. » S’agissant d’une autorisation de reconstruction à l’identique, l’autorité d’urbanisme se doit néanmoins de vérifier au sens de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme : – Que le bâtiment détruit pour lequel est sollicité une reconstruction était régulièrement édifié (Cour administrative d’appel de Nantes, 15 février 2013, n°11NT01834) ; – Que la démolition du bâtiment pour lequel est sollicité une reconstruction soit intervenue il y a moins de 10 ans (Conseil d’Etat, 9 mai 2012, n°341259 ; Cour administrative d’appel de Lyon, 31 juil. 2012, n°12LY00839) ; – Que le projet de reconstruction est identique au bâtiment démoli (Cour administrative d’appel de Marseille, 7 févr. 2008, n° 05MA00811 ; CAA Douai, 5 juill. 2007, n° 06DA01662 ; Cour administrative d’appel de Lyon 2 févr. 2006, n° 02LY02286) ; – Que les dispositions de la carte communale ou du plan local d’urbanisme applicables ne s’y opposent pas. – Le cas échéant, un dernier considérant mentionne si le projet de reconstruction à l’identique est soumis ou pas à un risque certain et prévisible de nature à mettre en danger la sécurité des occupants. Précisons que même dans le cas d’une reconstruction à l’identique, le pétitionnaire est tenu de respecter les formalités requises pour la présentation d’un dossier de demande de permis : « [l’article L. 111-3, alinéa 1] n’a ni pour objet ni pour effet de dispenser le pétitionnaire et l’autorité d’urbanisme du respect des formalités prévues par les textes en ce qui concerne la présentation et l’instruction des demandes de permis de construire, quand bien même elles avaient été accomplies lors de la délivrance du permis initial et ce dernier fût-il récent » (Cour administrative d’appel de Lyon, 19 mars 2013, n°12LY01618). De fait, la demande de permis de construire doit respecter les prescriptions prévues par les articles R431-5 à R431-12 du Code de l’urbanisme. En l’espèce, une société avait saisie la juridiction administrative aux fins d’obtenir l’annulation de la décision du maire d’une commune lui refusant un permis de construire en vue d’une reconstruction à l’identique. Sa demande avait été rejetée successivement par le tribunal administratif et la Cour administrative d’appel. La particularité du litige tenait au fait que le sinistre avait été causé antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. Saisi du litige le Conseil d’Etat censure l’arrêt d’appel aux motifs qu’une erreur de droit a été commise relativement à l’interprétation de l’article L111-3 du code de l’urbanisme et rappelle: « Considérant que l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, disposait que : « La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d’urbanisme en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié »; que la loi du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures a modifié ces dispositions pour prévoir que : ” La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d’urbanisme en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié. (…) Considérant que lorsqu’une loi nouvelle institue, sans comporter de disposition spécifique relative à son entrée en vigueur, un délai de prescription d’un droit précédemment ouvert sans condition de délai, ce délai est immédiatement applicable mais ne peut, à peine de rétroactivité, courir qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle ; que si, en adoptant les dispositions de la loi du 13 décembre 2000 insérées à l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme, le législateur n’a pas entendu permettre aux propriétaires d’un bâtiment détruit de le reconstruire au-delà d’un délai raisonnable afin d’échapper à l’application des règles d’urbanisme devenues contraignantes, les modifications apportées à cet article par la loi du 12 mai 2009 ont notamment eu pour objet de créer expressément un délai ayant pour effet d’instituer une prescription extinctive du droit, initialement conféré par la loi du 13 décembre 2000 aux propriétaires d’un bâtiment détruit par un sinistre, de le reconstruire à l’identique ; qu’il résulte de ce qui précède que le délai qu’elle instaure n’a commencé à courir, dans tous les autres cas de destruction d’un bâtiment par un sinistre, qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi du 12 mai 2009 ; que, dès lors, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que les dispositions de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme issues de cette loi, qui n’ont pas d’effet rétroactif, méconnaîtraient le principe de sécurité juridique ainsi que celui d’égalité devant la loi garantis par la Déclaration des droits de l’homme et du…

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27.02201527 février 2015

QPC et réforme du code de l’expropriation : le cas de la consignation

Par Marie-Coline Giorno (Green Law Avocat) Le droit de l’environnement a recours ou s’intéresse au mécanisme de l’expropriation, qu’il s’agisse de protéger le voisinage (dans le cadre des P.P.R.T. par ex.), certains milieux (3% des acquisitions du conservatoire du littoral par ex.) ou tout simplement d’aménager (on pense évidemment à la prise en compte de l’environnement dans l’appréciation juridictionnelle du bilan coût/avantages du contrôle de légalité de la D.U.P.). Ainsi l’environnementaliste ne peut ignorer le droit de l’expropriation et le présent blog se devait de porter une plus grande attention à ce mécanisme. Force est ainsi de constater qu’en matière d’expropriation de récentes QPC ont fait évoluer le droit positif. Lors d’une expropriation, le transfert de propriété du bien exproprié intervient au prononcé de l’ordonnance d’expropriation. Néanmoins, l’autorité expropriante ne peut prendre possession des lieux tant qu’elle n’a pas versé à la partie expropriée une juste et préalable indemnité. En cas de désaccord, l’indemnité peut être consignée au bénéfice de l’exproprié. Le mécanisme de la consignation a fait l’objet de multiples réformes afin de se mettre en conformité avec la Constitution depuis la création de la question prioritaire de constitutionnalité (QPC), instaurée par la réforme constitutionnelle du 23 juillet 2008. Il semblerait qu’après deux QPC et deux modifications du code de l’expropriation, ce soit désormais chose faite. Reprenons successivement les différentes étapes de ce processus. 1) L’article L.15-2 du code de l’expropriation, dans sa version en vigueur à l’époque de la création de la QPC, disposait : « L’expropriant peut prendre possession, moyennant versement d’une indemnité au moins égale aux propositions faites par lui et consignation du surplus de l’indemnité fixée par le juge. » 2) Aux termes d’une décision 2012-226 QPC du 6 avril 2012, le Conseil constitutionnel a jugé la rédaction de cet article contraire à la Constitution au motif que : « si le législateur peut déterminer les circonstances particulières dans lesquelles la consignation vaut paiement au regard des exigences de l’article 17 de la Déclaration de 1789, ces exigences doivent en principe conduire au versement de l’indemnité au jour de la dépossession ; qu’en cas d’appel de l’ordonnance du juge fixant l’indemnité d’expropriation, les dispositions contestées autorisent l’expropriant à prendre possession des biens expropriés, quelles que soient les circonstances, moyennant le versement d’une indemnité égale aux propositions qu’il a faites et inférieure à celle fixée par le juge de première instance et consignation du surplus ; que, par suite, les dispositions contestées des articles L. 15-1 et L. 15-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique méconnaissent l’exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d’une juste et préalable indemnité » (Conseil constitutionnel, 6 avril 2012, décision 2012-226 QPC). Notons à cet égard que le Conseil constitutionnel a tenté, dans sa décision, de guider le législateur afin qu’il rédige un article conforme à la Constitution. En effet, il a précisé que le législateur pouvait déterminer les « circonstances particulières » dans lesquelles la consignation valait paiement. Il a également mentionné que l’article L. 15-2 du code de l’expropriation était contraire à la Constitution dans la mesure où, dans sa version alors en vigueur, il autorisait l’expropriant à prendre possession des biens expropriés, « quelles que soient les circonstances », moyennant le versement d’une indemnité égale aux propositions qu’il a faites et inférieure à celle fixée par le juge de première instance et consignation du surplus. 3) Dès lors, l’article L. 15-2 du code de l’expropriation a été modifié pour remédier à cette inconstitutionnalité. Il a alors disposé qu’ « En cas d’appel du jugement fixant l’indemnité, lorsqu’il existe des indices sérieux laissant présumer qu’en cas d’infirmation, l’expropriant ne pourrait recouvrer tout ou partie des sommes qui lui seraient dues en restitution, celui-ci peut être autorisé par le juge à consigner tout ou partie du montant de l’indemnité supérieur à ce que l’expropriant avait proposé. Cette consignation vaut paiement. La prise de possession intervient selon les modalités définies à l’article L. 15-1. » Les modifications de cet article étaient substantielles par rapport à la version censurée par le Conseil constitutionnel. En premier lieu, la consignation n’est plus autorisée « quelles que soient les circonstances » mais uniquement en cas d’appel du jugement fixant l’indemnité, sur autorisation du juge et « lorsqu’il existe des indices sérieux laissant présumer qu’en cas d’infirmation, l’expropriant ne pourrait recouvrer tout ou partie des sommes qui lui seraient dues en restitution ». En deuxième lieu, cette autorisation n’est pas obligatoirement délivrée par le juge : ce dernier dispose d’un pouvoir d’appréciation au regard des faits de l’espèce. Enfin, en troisième et dernier lieu, si le juge autorise une consignation, il pourra ordonner la consignation de tout ou partie du montant de l’indemnité supérieur à ce que l’expropriant avait proposé. Ce n’est plus l’autorité expropriante qui décide du montant consigné mais le juge. 4) En dépit de ces modifications, le Conseil constitutionnel a été saisi d’une nouvelle QPC concernant la rédaction de l’article L. 15-2 du code de l’expropriation modifié. Deux motifs d’inconstitutionnalité étaient invoqués : – D’une part, selon la société requérante, le nouvel article méconnaissait l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 en permettant au juge d’autoriser l’expropriant, en cas d’appel du jugement fixant le montant de l’indemnité d’expropriation, à n’en verser qu’une partie à l’exproprié et à consigner le surplus pour prendre possession du bien exproprié. Plus précisément, la société requérante critiquait le caractère insuffisamment précis de la condition permettant au juge d’autoriser l’expropriant à prendre possession du bien exproprié sans verser au préalable à la personne expropriée l’intégralité du montant de l’indemnité d’expropriation fixée par le juge de l’expropriation. – D’autre part, il était soutenu que le législateur portait également atteinte au principe d’égalité devant la loi prévu par l’article 6 de la Déclaration de 1789 en permettant de traiter de manière différente les personnes expropriées selon leur situation économique et financière. 5) Avant que les Sages du Conseil constitutionnel ne se prononcent, une…

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23.01201529 août 2024

Urbanisme: le bénéficiaire d’un permis attaqué ne peut se prévaloir d’une date antérieure à celle mentionnée dans la déclaration d’achèvement pour opposer une irrecevabilité (CAA Lyon, 13 nov. 2014)

Par un arrêt en date du 13 novembre 2014 (CAA Lyon, 1re ch., 13 nov. 2014, n° 13LY01881), la Cour administrative d’appel de LYON considère que le bénéficiaire d’un permis de construire ne peut se prévaloir d’une date d’achèvement antérieure à celle mentionnée dans sa déclaration d’achèvement de travaux pour opposer une irrecevabilité à un requérant. C’est là une application équilibrée du texte. Rappelons que pour les décisions d’urbanisme, le délai de recours est fixé par les dispositions combinées des articles R600-2 et R600-3 du Code de l’urbanisme : Deux mois à compter de l’affichage continu de la décision sur le terrain, Un an à compter de l’achèvement de la construction faute de preuve de l’affichage. L’article R600-3 du code de l’urbanisme prévoit en effet qu’aucune action en vue de l’annulation d’une autorisation d’urbanisme n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement. Cette disposition, applicable aux recours introduits à compter du 1er octobre 2007, précise que la date de cet achèvement est celle de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement mentionnée à l’article R462-1 du code de l’urbanisme, sauf preuve contraire. En l’espèce, le ministre de l’égalité des territoires et du logement ainsi que la société, bénéficiaire du permis de construire attaqué soutenaient qu’il devait être opposé un délai de forclusion au demandeur à l’instance. A l’appui de ses prétentions, la société indiquait que si la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux mentionnait la date du 10 novembre 2009 et reçue en mairie le 24 novembre 2009, il n’en demeurait pas moins que les travaux avaient été terminés bien avant cette date. Saisie du litige, la Cour administrative d’appel de LYON censure cette argumentation et rappelle:  « Considérant toutefois que le ministre de l’égalité des territoires et du logement et la société X soutiennent que doit être opposé à ces conclusions le délai de forclusion d’un an prévu par l’article R. 600-3 du code de l’urbanisme ; qu’aux termes de cet article : ” Aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement. / Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement mentionnée à l’article R. 462-1. ” ; qu’aux termes de ce dernier article : ” La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire (…) ou par l’architecte ou l’agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux. / Elle est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. (…). / Le maire transmet cette déclaration au préfet lorsque (…) le permis a été pris au nom de l’Etat (…). ” ; Considérant qu’il résulte de la combinaison de ces dispositions que, lorsqu’une autorisation de construire relative à des travaux achevés à compter du 1er octobre 2007 est contestée par une action introduite à compter de la même date, celle-ci n’est recevable que si elle a été formée dans un délai d’un an à compter de la réception par le maire de la commune de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ; qu’une telle tardiveté ne peut être opposée à une demande d’annulation que si le bénéficiaire de l’autorisation produit devant le juge l’avis de réception de la déclaration prévue par les dispositions précitées de l’article R. 462-1 du code de l’urbanisme ; que, pour combattre la présomption qui résulte de la production par le bénéficiaire de cet avis de réception, le demandeur peut, par tous moyens, apporter devant le juge la preuve que les travaux ont été achevés à une date postérieure à celle de la réception de la déclaration ; Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, qui indique comme date d’achèvement des travaux le 10 novembre 2009, a été reçue en mairie le 24 novembre 2009 ; que, si la société X soutient que les travaux ont en réalité été terminés avant la date ainsi indiquée, le bénéficiaire de l’autorisation ne peut toutefois se prévaloir d’une date antérieure à celle mentionnée dans sa propre déclaration ; que, par suite, la demande devant le tribunal administratif de Grenoble ayant été enregistrée le 8 novembre 2010, soit moins d’un an après ladite date du 24 novembre 2009, la forclusion prévue par l’article R. 600-3 précité du code de l’urbanisme ne peut être opposée à M.D… ;». Cet arrêt est intéressant puisqu’il rappelle que la date figurant sur la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux et son accusé de réception en mairie constitue le point de départ du délai prévu par l’article R600-3 du code de l’urbanisme. Surtout, on retiendra que la cour censure le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme qui soutenait que la date d’achèvement des travaux est antérieure à celle indiquée dans sa déclaration. Notant toutefois que pour combattre la présomption qui résulte de la production par le bénéficiaire de cet avis de réception, le demandeur à l’action peut pour sa part et par tous moyens, apporter devant le juge la preuve que les travaux ont été achevés à une date postérieure à celle de la réception de la déclaration (CE, 6 déc. 2013, n° 358843). C’est dire que la présomption simple de la date d’achèvement de l’installation, qui peut être renversée par toute preuve contraire aux termes de l’article R 600-3 du code de l’urbanisme, ne bénéficie en réalité qu’au requérant, et non à celui qui a obtenu le permis. Ce déséquilibre qui peut paraitre injuste à première vue, s’explique selon nous par le fait que la déclaration d’achèvement de travaux est présumée porter sur des faits exacts (c’est à dire que la construction n’est pas censée avoir été achevée avant ou après la date indiquée). Admettre  que la présomption de…

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12.01201529 août 2024

Responsabilité du notaire : contrairement aux idées reçues… elle n’est pas automatique au stade de la promesse de vente! (Cass, 26 nov.2014)

Par un arrêt en date du 26 novembre 2014 (C.cass, civ.1ère, 26 novembre 2014, n°13-27.965, F-P+B, juris-data 2014-028858) la Cour de cassation rappelle que lorsque l’annulation judiciaire d’un acte de vente n’est due qu’à la défaillance des vendeurs dans leurs déclarations au notaire, ce dernier ne peut être vu comme responsable. En l’espèce, par un acte sous seing privé rédigé par un notaire, des particuliers promettent de vendre à des acquéreurs un bien immobilier à usage d’habitation. Par suite l’acte est annulé pour erreur sur les qualités substantielles du bien vendu et les vendeurs sont condamnés à restituer aux acquéreurs le montant du dépôt de garantie et à les indemniser. Les vendeurs, estimant ne pas être responsables, ont alors décidé d’assigner le notaire en responsabilité en lui reprochant des manquements professionnels lors de la rédaction de la promesse de vente. La Cour d’appel de Lyon rejette la demande d’indemnisation. Un pourvoi a alors été formé à l’encontre de l’arrêt rendu. Saisie du litige, la Haute juridiction confirme l’arrête rendu par la Cour d’appel en ces termes :  « Mais attendu qu’ayant relevé que l’annulation judiciaire de l’acte valant promesse de vente n’était due qu’à la défaillance de M. et Mme D… dans leur obligation d’information à l’égard des acquéreurs, la cour d’appel, qui n’avait pas à procéder à la recherche prétendument omise dès lors que cet avant-contrat était destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des renseignements complémentaires et documents administratifs nécessaires à la perfection de la vente, a pu en déduire l’absence de toute faute du notaire, lequel n’avait aucun motif de suspecter l’inexactitude des déclarations de M. et Mme D… ; […] ». Cet arrêt est intéressant puisqu’il rappelle l’étendue du devoir de conseil du notaire et les diligences qu’on peut juridiquement attendre de lui. Ce dernier doit rechercher la volonté exacte des parties et la traduire fidèlement dans son acte. Toutefois l’arrêt rendu par la Cour de cassation souligne que la responsabilité du notaire présente des limites. La jurisprudence est fournie en la matière : ainsi le notaire qui n’intervient que pour authentifier les conventions des parties n’est pas tenu de s’assurer au moyen d’une enquête personnelle ou en se déplaçant sur les lieux, si l’immeuble dont il rédige l’acte de vente est libre de toute occupation ou de toute location civile ou commerciale. Il se fie soit aux titres de propriété soit aux déclarations des parties et sa responsabilité n’est pas engagée si ces vérifications n’ont pas permis de déceler la présence d’une location commerciale ou civile (CA Paris, 1ère civ, 28 septembre 2005). Dans le même ordre d’idée, un notaire qui intervient seulement en sa qualité d’officier du ministère public pour rédiger un acte de vente ne répond pas de l’insolvabilité de l’acquéreur (C.cass, 1ère civ, 23 mars 2004, juris-data n°2003-240056 ; CA Toulouse, 4 avril 2005, juris-data n°2005-281213). Il est utile de souligner que dans le cas d’espèce la responsabilité du notaire est écartée au regard de la nature de l’acte sur la base duquel l’action était engagée : en l’espèce il s’agissait d’une promesse de vente qui était, selon la Cour de cassation, « destiné[e] à arrêter la volonté des parties sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des renseignements complémentaires et documents administratifs nécessaires à la perfection de le vente ». Selon la Cour de cassation, le notaire à ce stade n’avait donc aucune raison d’aller au-delà des déclarations des vendeurs. La solution dégagée une nouvelle fois par la Cour de cassation met en relief que la responsabilité du notaire ne saurait être automatiquement engagée et qu’en toute hypothèse les vendeurs restent en première ligne dans le cadre d’une action en responsabilité notamment lorsque des manœuvres tendant à vicier le consentement des acquéreurs potentiels sont mises en évidence. L’appréciation de la responsabilité du notaire s’apprécie donc au cas par cas mais ne peut être systématiquement exclue.   Aurélien BOUDEWEEL Green Law Avocat  

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09.01201529 août 2024

La durée de validité des autorisations d’urbanisme à nouveau allongée, mais de façon temporaire (décret du 29 décembre 2014)

Le 29 août 2014, le Premier ministre Manuel Valls, et la Ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité, Sylvia Pinel, ont présenté un plan de relance du logement visant à : Libérer le foncier privé ; Augmenter l’offre de logements neufs intermédiaires et sociaux ; Favoriser l’acquisition de logements neufs ; Améliorer l’habitat ; Poursuivre la simplification des normes de construction ; Simplifier et recentrer les dispositions de la loi Alur. Le dossier de presse de ce plan de relance peut être consulté ici. Afin d’atteindre son objectif de poursuite de la simplification des normes de construction, ce plan de relance prévoyait notamment de prolonger les délais de validité des permis de construire de deux à trois ans, dès cet automne. Le calendrier semble avoir pris légèrement du retard mais la prolongation des délais de validité des permis de construire est désormais actée depuis un décret du 29 décembre 2014, publié dès le lendemain au Journal Officiel de la République Française (décret n°2014-1661 du 29 décembre 2014 prolongeant le délai de validité des permis de construire, des permis d’aménager, des permis de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable). Ce décret s’adresse à un public très large dans la mesure où il concerne : l’Etat, les collectivités territoriales, les particuliers, les entreprises et enfin les professionnels de l’aménagement et de la construction, c’est-à-dire toutes les personnes concernées par la relance de la construction de logements. Il a pour objet d’allonger la durée de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration. Notons à cet égard qu’il n’est plus question de prolonger la seule validité des permis de construire, comme annoncé dans le dossier de presse communiqué à la fin du mois d’août 2014. Le décret prévoit que le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration est porté à trois ans au lieu de deux ans. Cette prolongation est automatique et n’a nul besoin d’être demandée par le pétitionnaire (contrairement à la prolongation qui peut être demandée, mais n’est pas automatique pour les permis éoliens, voir notre analyse ici). Cette prolongation de la durée de validité des autorisations n’est que temporaire. En effet, le régime prévu par le décret du 29 décembre 2014 est provisoire dans la mesure où il concerne les autorisations d’urbanisme (ou de non opposition à déclaration) actuellement en cours de validité et celles qui interviendront au plus tard le 31 décembre 2015. Il est donc valable uniquement un an. Rappelons qu’un régime assez similaire avait été prévu par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 prolongeant le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable (aussi appelé décret “anti-crise”). Les dispositions auxquelles il est dérogé par le décret du 29 décembre 2014 sont les premier et troisième alinéas de l’article R.* 424-17 et à l’article R.* 424-18 du code de l’urbanisme. A cet égard, il convient de rappeler les dispositions de ces articles.  L’article R.*424-17 du code de l’urbanisme dispose : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux. » Aux termes de l’article R.*424-18 du code de l’urbanisme : « Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain, la décision devient caduque si ces opérations n’ont pas eu lieu dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l’article R*424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même lorsque la déclaration ne comporte pas de travaux et porte sur l’installation d’une caravane en application du d de l’article R*421-23 ou sur la mise à disposition des campeurs de terrains ne nécessitant pas de permis d’aménager en application de l’article R*421-19. »   Il ressort de la lecture du décret que le deuxième alinéa de l’article R.*424-17 du code de l’urbanisme que ne sont pas concernées par une augmentation du délai de deux à trois ans les opérations qui font l’objet d’une interruption de travaux supérieure à un an. En outre, le décret du 29 décembre 2014 précise que le régime transitoire ne fait pas obstacle à la prorogation de ces autorisations dans les conditions définies aux articles R.* 424-21 à R.* 424-23 du même code. Il est, par conséquent, toujours possible d’obtenir des prorogations sur demande, conformément à ces textes. Certaines de ces prorogations sont d’ailleurs bien plus intéressantes que celle autorisée par le présent décret dans la mesure où, à titre d’exemple, pour les éoliennes, la demande de prorogation peut être présentée, tous les ans, dans la limite de dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation (article R.*424-21 du code de l’urbanisme, alinéa 2). Enfin, lorsque les autorisations concernées par le décret du 29 décembre 2014 ont fait l’objet, avant cette date, d’une prorogation dans les conditions définies aux articles R.* 424-21 à R.* 424-23, le délai de validité résultant de cette prorogation est majoré d’un an. En conclusion, en premier lieu, en dépit du but louable dans lequel le décret s’inscrit, le plan de relance du logement, il n’est pas certain qu’il parvienne à atteindre son objectif de poursuite de la simplification des normes de construction. En effet, le décret du 29 décembre 2014 ajoute un régime dérogatoire et provisoire à un régime existant ce qui ne simplifie guère la situation actuelle. Le gouvernement est coutumier des faits comme en témoigne le nouveau régime des décisions implicites (le silence valant désormais acceptation) qui…

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