Autorisation d’urbanisme / lotissement / délais d’instruction : les modifications apportées par le décret du 28 février 2012
Par Patricia DEMAYE-SIMONI, Maître de conférences en droit public
De nouvelles corrections ont été apportées au régime des autorisations d’urbanisme.
Publié au JORF du 29 février 2012, un décret n°2012-274 du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme complète utilement les dispositions de l’ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme.
Adoptée en application de l’article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, l’ordonnance n°2011-1916 en date du 22 décembre 2011 a modifié certains aspects de la législation du droit des sols entrée en vigueur le 1er octobre 2007.
Cette ordonnance a procédé à une redéfinition de la notion de lotissement : exit toute référence à une opération d’aménagement ou encore au délai de 10 ans pour les divisions ayant précédé la demande d’autorisation de construire car désormais constitue un lotissement :
« la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (art. L. 442-1 du CU).
De même, le périmètre du lotissement a été précisé à l’article L. 442-1-2 du code de l’environnement en ce qu’il comprend :
« le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées ».
Et ce sachant qu’un texte réglementaire doit déterminer les cas dans lesquels la réalisation d’un lotissement doit être précédée d’un permis d’aménager dans le respect des critères posés par l’ordonnance (en fonction de la localisation de l’opération ou du fait que l’opération comprend ou non la création de voies, d’espaces ou d’équipements communs) (art. L. 444-2 du CU).
Reste que l’article 5 de cette ordonnance a différé l’entrée en vigueur de la plupart de ses dispositions à une date fixée par le décret en Conseil d’Etat attendu et au plus tard le 1er juillet 2012. De cette façon, l’article 10 du décret n°2012-274 du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme a fixé l’entrée en vigueur de la réforme au 1er mars 2012.
Depuis le 1er mars 2012, le régime du lotissement a subi un vaste toilettage, qu’il s’agisse :
- De la clarification des conditions d’application des règles du plan local d’urbanisme (PLU) : c’est l’ensemble du projet de lotissement (et non pas lot par lot) qui doit être apprécié au regard de la totalité des règles du PLU (art. R. 123-10-1 du CU) ;
- De la soumission à un permis d’aménager de l’ensemble des lotissements prévoyant la création de voies, d’espaces et d’équipements communs (à l’exception des lotissements sans travaux) ou de ceux situés en sites classés et en secteurs sauvegardés (art. R.421-19 du CU) ;
- De la possibilité de délivrer des permis de construire dès l’obtention du permis d’aménager ne portant pas sur une maison individuelle (art. R 442-18 du CU) ;
- De la division en lots pour les lotisseurs (sans accord des « colotis ») (art. R.442-21 du CU).
Le seuil de surface plancher dispensé de formalités pour les construction nouvelles comme pour les travaux sur les constructions existantes est relevé à 5 m²(contre 2 m² auparavant) (art. R.421-2 et R 421-17 du CU).
Les délais d’instruction des dossiers sont également modifiés avec :
- un délai d’instruction de 3 à 7 mois pour les projets soumis à autorisation de défrichement (art. R. 423-29 du CU) ;
- la suspension du délai d’instruction en cas de consultation, par l’autorité compétente, de la commission européenne pour les projets portant atteinte aux objectifs de conservation d’un site Natura 2000 (art. R423-37-1 du CU) ;
- une augmentation du délai d’un mois pour les projets en secteur de sauvegarde dépourvu de plan de sauvegarde et de mise en valeur (art. R. 423-28 du CU) ;
- la modification des délais dont dispose l’architecte des bâtiments de France pour se prononcer sur les demandes portant sur des projets situés en secteurs protégés : le délai est réduit de 4 à 2 mois pour les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir portant sur des projets situés dans un secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n’a pas été encore approuvé (art. R. 423-67 du CU).
Le contenu des demandes de permis de construire ou d’aménager est également modifié pour être notamment étendues au dossier d’évaluation des incidences Natura 2000 (si le dossier fait l’objet d’une évaluation de ses incidences sur un site Natura 2000) et à la fourniture d’une attestation de conformité du projet d’assainissement non collectif aux normes techniques applicables (art. R.431-16 et R. 441-6 du CU).
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