Par Aurélien BOUDEWEEL- Green Law Avocat
Par un arrêt publié au bulletin en date du 24 août 2016, la Cour d’appel de Bordeaux (ca-bordeaux-24-08-2016) rappelle dans le cadre de la vente d’un immeuble, que l’absence de précision suffisante dans l’acte d’informations relativement au raccordement au réseau public d’assainissement peut être constitutive d’un dol.
En l’espèce, après qu’une vente fût signée, les acquéreurs ont sollicité par la voie judiciaire la réparation de leur préjudice tenant à l’absence de raccordement au réseau public d’assainissement sur le fondement
- de l’article 1641 du code civil relatif à la garantie contre les vices cachés
- et subsidiairement à l’article 1604 du code civil tenant au défaut de conformité de la chose vendue et à l’article 1116 du code civil sanctionnant le dol (nouvel article 1137 du Code civil).
Les acquéreurs soutenaient que les anciens propriétaires n’avaient jamais installé de système d’assainissement individuel.
Rappelons que l’article L 274-1 du Code de la construction et de l’habitation énonce qu’en « cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente (…).
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique ;
2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;
3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du présent code ;
4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-6 du présent code ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;
6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code ;
7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ;
8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique (…) »
Par un jugement en date du 2 octobre 2014, le tribunal de grande instance de LIBOURNE avait rejeté la demande des acquéreurs aux motifs qu’un diagnostic technique et que l’acte notarié précisaient que l’immeuble était raccordé indirectement au réseau public d’assainissement. La juridiction civile a alors considéré que la garantie contre les vices cachés devait être écartée et que ne pouvait être retenue ni le défaut de conformité ni la manœuvre dolosive.
Les acquéreurs ont alors interjeté appel du jugement.
Dans le cadre de la procédure d’appel, la Cour d’appel censure l’appréciation portée par le tribunal aux motifs que le caractère illégal du raccordement n’avait pas été mentionné aux acquéreurs :
«Il ressort de ces éléments et des clauses du contrat de vente susvisées que M. V. a certes été informé de ce que l’immeuble qu’il acquérait n’était pas équipé d’un système d’assainissement individuel, et qu’il était raccordé au tout-à-l’égout de la commune de manière indirecte, par l’intermédiaire d’une pompe de relevage située sur le fonds voisin. En revanche, il n’était nullement informé du caractère illégal de ce raccordement et du fait qu’il s’agissait d’un branchement « sauvage ». En effet, la mention relative à la possibilité pour la commune de procéder au contrôle de la conformité des installations de raccordement et d’exiger le cas échéant leur mise en conformité dans les conditions des articles L.1331-1 et suivants du code de la santé publique n’était pas de nature à l’informer de l’illicéité de la situation, mais avait pour seul effet de porter à sa connaissance l’existence d’une législation en matière de contrôle et de mise aux normes des installations de raccordement » (…).
« Il résulte de ces éléments que les consorts D.-B. n’ont pas informé leur cocontractant d’une part du caractère sauvage du raccordement de l’immeuble au tout-à-l’égout, d’autre part de ce qu’ils devaient prendre en charge les frais de fonctionnement de la pompe de relevage non seulement pour leur propre consommation, mais aussi pour celle de leurs voisins.
Les consorts D.-B. étaient parfaitement informés de cette situation dont ils étaient eux-mêmes à l’origine, afin de se soustraire au paiement de la taxe de raccordement et aux frais engendrés par une installation d’assainissement individuel. En ne portant pas ces éléments à la connaissance de leur acquéreur, ils ont fait preuve d’une réticence dolosive qui a eu pour conséquence de placer ce dernier, à son insu, dans une situation illégale susceptible d’être à tout moment dénoncée par la commune, avec les conséquences financières qui en seraient résultées ».
L’enjeu était de taille puisque comme le souligne la Cour d’appel, l’article 1331-1 du Code de santé publique prévoit que «Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte ».
Au visa de cette disposition, la commune peut procéder au contrôle de non-conformité des installations de raccordement privées au réseau de public d’assainissement et si nécessaire, ordonner leur mise en conformité voire même procéder d’office et aux frais du propriétaire les travaux indispensables.
L’arrêt de la Cour d’appel est intéressant puisqu’il se fonde sur la notion de dol visée par l’article 1116 du code civil pour accueillir la demande de réparation des acquéreurs.
La difficulté tenait à ce que l’acte de vente précisait que l’immeuble n’était relié qu’indirectement au réseau public d’assainissement. La cour considère ainsi que les mentions figurant dans l’acte tenant au réseau d’assainissement n’étaient pas suffisamment complètes, précises et avaient pour but de tromper les futurs acquéreurs.
Notons que la jurisprudence a déjà eu l’occasion de rappeler que l’existence d’un tassement du plancher portant atteinte à l’habitabilité (Cass. 3e civ., 9 juill. 2013, n° 12-13.327) ou de fissures non apparentes (Cass. 3e civ., 27 avr. 2011, n° 10-14.601 : Contrats, conc. consom. 2011, comm. 153, L. Leveneur. – Cass. 3e civ., 11 sept. 2012, n° 11-22.264) ; le non-raccordement au réseau d’assainissement (Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-14.159), les risques d’inondation (Cass. 3e civ., 3 mars 2010, n° 08-21.056 : JurisData n° 2010-002157 ; Bull. civ. 2010, III, n° 52) ou l’absence d’alimentation en eau potable (Cass. 3e civ., 10 févr. 1999, n° 97-18.430 : JurisData n° 1999-000651) étaient constitutifs d’un dol.
L’arrêt de la Cour d’appel nous rappelle également l’importance de bien veiller à la rédaction et la lecture des actes de vente même notariés qui peuvent prévoir des régimes exonératoires ou limitatifs sur ces questions d’absence de raccordement et qui se rencontrent fréquemment en matière immobilière (la jurisprudence en la matière est foisonnante).
