21.05201221 mai 2012

Achat d’un terrain en zone inconstructible en vue d’y construire une habitation : responsabilité du notaire pour manquement à son devoir de conseil

La Cour de cassation ne manque pas une occasion de rappeler et d’affirmer l’importance de l’obligation de conseil qui pèse sur les notaires, rédacteurs d’actes, et tenus, à cet égard, d’en assurer la pleine efficacité juridique et pratique.   L’acquisition d’un terrain inconstructible pour construction… En l’espèce, des époux avaient acquis un terrain nu, en fait un pré, en vue d’y édifier ultérieurement un immeuble à usage d’habitation. L’acte authentique de vente mentionnait le projet de construction des acquéreurs ainsi qu’aux termes du certificat d’urbanisme annexé et repris au sein même de l’acte le classement en zone ND du terrain objet de la vente. Les époux faisant état de la découverte postérieure du caractère inconstructible du terrain acquis ont alors assigné le notaire rédacteur de l’acte, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du Code civil, pour manquement à son obligation de conseil aux fins d’obtenir l’indemnisation du préjudice qu’ils estimaient subir de ce fait. Déboutés en appel, ils ont alors formé un pourvoi en cassation qui a été accueilli par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation.   Le manquement du notaire à son obligation de conseil retenu La Haute juridiction, aux termes d’un arrêt en date du 5 avril 2012 (Cass. 1ère civ., 5 avril 2012, n°11-15.056,439 : Juris-Data n°2012-007061), a censuré la Cour d’appel de Poitiers qui avait retenu l’absence de défaut de conseil du notaire en considération des circonstances de fait suivantes développées par l’officier ministériel : –          l’acte de vente précisait expressément le classement en zone ND du terrain et le certificat d’urbanisme était dûment annexé, –          le classement en zone ND et le caractère inconstructible en résultant était justifié par le risque d’inondation en raison de la proximité d’une rivière, –          les acquéreurs auraient donc dû savoir que le terrain était inconstructible, et ce d’autant plus qu’ils possédaient des compétences suffisantes en immobilier pour avoir fait, précédemment, plusieurs acquisitions et s’être passés, dans le cadre de la présente transaction, d’un agent immobilier ou d’un notaire pour procéder à la négociation, –          en tout état de cause, le projet de construction n’était visé à l’acte de vente que comme réalisation ultérieure et le plan d’occupation des sols était toujours susceptible d’évoluer postérieurement, ce qui pouvait laisser penser que les acquéreurs espéraient une telle modification pour l’avenir.   La Cour de cassation fait fi de ces arguments et affirme : « l’intention manifestée par les acquéreurs d’édifier une construction sur le terrain litigieux imposait au notaire, tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prêtait son concours, d’attirer leur attention sur le caractère inconstructible du terrain et sur le sens d’une classification du bien en « zone ND », peu important à ce titre les compétences personnelles des époux… ».     La distinction obligation de renseignement/devoir de conseil Cet arrêt permet tout d’abord d’illustrer la distinction, souvent confuse, entre la simple obligation de renseignement et le véritable devoir de conseil qui impose une charge beaucoup plus lourde à son débiteur. L’obligation de renseignement suppose de fournir toutes les informations utiles au client, c’est-à-dire l’ensemble des données brutes et objectives nécessaires à la conclusion de l’acte. L’obligation de conseil va, quant à elle, beaucoup plus loin dès lors qu’elle impose de tirer toutes les conséquences des renseignements donnés et de s’interroger sur l’opportunité de l’acte eu égard au but et objectifs poursuivis par le client. En l’espèce, l’information donnée par le notaire quant au classement en zone ND relevait de l’obligation de renseignement dont est tenu l’officier ministériel. Le notaire avait donc correctement rempli celle-ci en sollicitant la délivrance d’un certificat d’urbanisme, en l’annexant à l’acte et en reprenant son contenu au sein même de l’acte. Cependant le classement en zone ND étant, de par l’inconstructibilité qu’il générait, susceptible de remettre en cause le projet de construction d’un immeuble à usage d’habitation envisagé par les acquéreurs, le notaire aurait dû attirer expressément leur attention sur cette question. Il aurait dû interroger les potentiels acheteurs sur leur volonté réelle quant à l’acquisition qui lui était soumise, et, au besoin, clairement leur déconseiller celle-ci en raison de leur projet manifestement compromis au jour de la signature de l’acte,  ce qu’il n’a pas fait ou, en tout état de cause, ce dont il n’a pu apporter la preuve.   L’étendue de l’obligation de conseil La question qui se posait ensuite était de savoir si la compétence des clients en la matière pouvaient être prise en compte pour limiter voire occulter ladite obligation de conseil et permettre ainsi au notaire d’échapper à sa responsabilité professionnelle. Si pendant longtemps la jurisprudence a appréhendé l’intensité du devoir de conseil en fonction de la compétence éventuelle du client du notaire (Cass. 1ère civ., 2 juillet 1991, n°90-12065 : Bull.civ. I, n°228, p. 150 : « l’étendue de l’information que le notaire doit donner à son client au titre de son devoir de conseil varie selon que le client est ou non un professionnel avisé »), tel n’est cependant plus le cas aujourd’hui. En effet, les tribunaux estiment que les notaires ne peuvent échapper à leurs obligations en raison des connaissances particulières de leurs clients (Cass. 1ère civ., 12 juillet 2005, n°03-19.321 : Bull. civ. I, n°323, p. 267 : « le notaire n’est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client » ; pour une espèce où le client était lui-même notaire, Cass. 1ère civ., 3 avril 2007, n°06-12831 : Juris-Data n°2007-038320). L’appréciation de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation dans la présente affaire s’inscrit donc parfaitement dans la droite ligne de la jurisprudence qui tend à un véritable durcissement des obligations des professionnels. Il reste donc à la cour de renvoi, en l’espèce la Cour d’appel de Limoges, à se prononcer sur le préjudice susceptible de résulter de ce manquement à l’obligation de conseil. Cela donnera assurément lieu à une autre bataille juridique sur les chefs de préjudices indemnisables ou non à ce titre et où la qualité des parties a également un rôle à jouer dans le cadre d’un éventuel partage de responsabilité…  …

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19.03201219 mars 2012

DPE : attention à la responsabilité du diagnostiqueur de performance énergétique !

Un arrêt récent rendu par la chambre commerciale de la Cour d’appel d’Angers le 13 décembre 2011 illustre le courant jurisprudentiel actuel tendant au renforcement de la responsabilité des professionnels notamment au niveau des diagnostics immobiliers (Cour_d’appel,_Angers,_Chambre_commerciale,_13 décembre 2011, n°10/02273, n° Juris-Data 2011-031787).   Un diagnostic manifestement erroné Dans cette espèce, les demandeurs avaient acquis de particuliers un ancien local professionnel réaménagé en immeuble à usage d’habitation. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) relatif à ce bâtiment faisait état de frais énergétiques modérés pour le chauffage, à savoir une estimation annuelle à hauteur de 960 € TTC. Or, les acheteurs se sont rapidement trouvés confrontés à la difficulté de chauffer leur habitation à plus de 18 degrés ainsi qu’à un coût particulièrement élevé de chauffage. Etonnés de cette situation au vu du diagnostic qui leur avait été remis, ils ont alors fait appel à une autre société aux fins de faire réaliser un second DPE. Celui-ci a estimé le coût annuel du chauffage à hauteur de 5.689 €uros et relevé une isolation insuffisante voire inexistante de plusieurs parties de l’immeuble. Sur ce fondement, les acquéreurs ont donc assigné en référé les vendeurs, le diagnostiqueur technique et le notaire aux fins d’obtenir une expertise judiciaire. Celle-ci a été diligentée et l’expert judiciaire a mis en évidence l’absence totale d’isolation thermique de la maison à usage d’habitation et a évalué le montant des travaux de reprise à la somme conséquente de 195.515, 24 €uros. Les acheteurs ont dès lors introduit une action en responsabilité à l’encontre des différentes parties à l’expertise.   Une défense du diagnostiqueur axée sur les limites de sa mission Outre le débat relatif à la qualité de constructeur du particulier vendant, après réalisation de travaux d’envergure, un immeuble et celui relatif à la responsabilité du notaire en raison de l’absence de mention dans l’acte de vente de la souscription ou non d’une assurance dommages ouvrage et ce alors qu’il avait lui-même connaissance de l’ampleur des travaux effectués, s’est posée la question de la responsabilité du diagnostiqueur dans le cadre de l’élaboration de son diagnostic. En effet, et rappelons le, un tiers à un contrat peut parfaitement invoquer un manquement contractuel de l’une des parties cocontractante dès lors que celui-ci est à l’origine ou a participé à la réalisation de son préjudice. C’est bien évidemment ce qu’ont argué les acheteurs qui précisaient qu’ils n’auraient pas acquis la maison si le montant réel de la dépense énergétique leur avait été fourni. La société chargée du diagnostic soutenait, quant à elle, qu’elle n’avait commis aucune faute dans le cadre de l’élaboration du DPE dès lors qu’elle ne devait pas effectuer de démontage ou d’investigations destructrices et qu’elle ne procédait qu’à un simple examen de visu. Elle précisait que seule l’attitude des vendeurs, qui leur aurait caché volontairement la situation énergétique du bien, serait à l’origine de la difficulté. Il convient en effet de préciser que la production par ces derniers, durant les opérations d’expertise, des factures relatives aux frais énergétiques, révélait une consommation énergétique largement supérieure à celle mentionnée dans le diagnostic établi. Le diagnostiqueur estimait donc qu’il ne pouvait lui être reproché aucun manquement contractuel étant simplement tenu d’indiquer les composants et caractéristiques essentielles du bâtiment d’après son aspect visuel.   Une défense pertinente mais non adaptée aux faits de l’espèce. De tels moyens s’avèrent assurément pertinents s’agissant d’un litige portant sur la responsabilité d’un diagnostiqueur immobilier. En effet, que ce soit dans le cadre du diagnostic amiante, du constat de risque d’exposition au plomb, de l’état relatif à la présence de termites…, il s’agit le plus souvent d’un argumentaire développé par le professionnel incriminé, et suivi par les juridictions. Il convient alors de se reporter aux règles de l’art afférentes à chaque diagnostic (fixées par décret, guide de recommandations, pratiques…) et de constater que la mission du professionnel est encadrée dans certaines limites. Ainsi, un diagnostiqueur amiante ne peut être tenu pour responsable de toute présence d’amiante non détectée dès lors qu’il n’est également pas tenu de réaliser des sondages destructifs. Cependant, et en l’espèce, les juges de première instance, suivis en cela par la Cour d’appel, n’ont pas été sensibles à cet argumentaire. Et pour cause…il semble que le diagnostiqueur n’ait pas respecté les termes de sa mission, et ce indépendamment de la réalisation ou non d’investigations destructrices. La juridiction a ainsi pris le soin de relever que le second diagnostiqueur intervenu n’avait, lui-même, pas réalisé de sondage destructif et qu’il avait néanmoins abouti à une estimation de calcul des frais énergétiques radicalement différente et supérieure par rapport à celle mentionnée par la société assignée dans son DPE. De même, l’examen des factures énergétiques des vendeurs démontrait l’évaluation dérisoire et en contradiction avec la réalité effectuée par le diagnostiqueur mis en cause. Par ailleurs, il résultait du rapport d’expertise que la simple visite des combles par l’expert judiciaire avait suffi  pour qu’il soit mis en exergue une absence totale d’isolation thermique de l’immeuble à usage d’habitation. Ainsi, il ressort de ces éléments qu’un simple constat visuel ainsi qu’une demande de communication des informations nécessaires auprès des vendeurs auraient permis d’établir une estimation de la consommation énergétique plus réaliste. De surcroît, les juges d’appel ajoutent que, quand bien même seules des investigations  destructrices auraient permis de réaliser un diagnostic fiable, il appartenait alors au diagnostiqueur d’attirer l’attention, dans son rapport, sur les limites de sa mission et leur impact sur les conclusions présentées. On trouve ici la fameuse référence à l’obligation de conseil du professionnel, qui permet d’étendre sa responsabilité, au-delà même des limites de sa mission. Enfin, et s’agissant du préjudice et de son lien de causalité, la Cour d’appel d’Angers réforme la décision des juges de première instance et estime que l’obligation de réparation du diagnostiqueur à l’égard de l’acquéreur ne peut être limité à une simple perte de chance. Il doit donc être tenu solidairement avec les vendeurs et le notaire de la réparation de l’entier préjudice, le partage de responsabilité devant par la suite…

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06.01201223 janvier 2012

Pollution et réticence dolosive : à la recherche de la garantie de l’acquéreur

Dans le cadre d’un litige entre vendeur et acquéreur relatif à la présence en sous-sol de cuves polluées non dénoncées dans le contrat de vente, la Cour d’appel de Douai a rendu un arrêt, le 14 novembre 2011, qui peut en laisser plus d’un perplexe (CA Douai, 14 nov. 2011, n°06/02651) .  En effet, les juges d’appel ont retenu, aux termes de cette décision, une  appréciation plus qu’extensive de la réticence dolosive du vendeur, et plus précisément de l’intention dolosive. Cette solution semble avoir été gouvernée par la volonté de garantir l’acquéreur en présence d’une pollution d’ampleur et de toxicité certaine, à défaut d’autres fondements juridiques envisageables. De surcroît, et alors qu’ils ont très facilement prononcé la condamnation du vendeur, profane en la matière, les juges du fond ont, par ailleurs, limité la garantie due par le notaire en sa qualité de rédacteur de l’acte. Les faits En l’espèce, le vendeur avait vendu à un acquéreur une propriété à usage industriel aux termes d’un acte reçu par notaire le 28 avril 1997. A l’issue de travaux d’excavation pour la mise en place d’un réseau d’assainissement, l’acquéreur a découvert, sous un bâtiment, des citernes enterrées qui, après analyse, se sont avérées contenir des boues toxiques. A la suite d’une expertise judiciaire, l’acquéreur a alors diligenté une procédure au fond à l’encontre du vendeur et du notaire pour solliciter la condamnation de ceux-ci  à lui verser le montant des frais de dépollution. Il a obtenu gain de cause en première instance et un appel a été interjeté. La Cour d’appel de Douai, aux termes de son arrêt rendu le 14 novembre 2011, a condamné in solidum le vendeur et le notaire et opéré un partage de responsabilité entre ces derniers à hauteur des trois quarts pour le vendeur et d’un quart pour le notaire. Si la solution n’apparait pas en soi surprenante dans son principe, la lecture attentive des faits de l’espèce et la motivation des juges de fond suscitent, quant à elles, quelques interrogations. – Une appréciation particulièrement extensive de la réticence dolosive… L’acquéreur avait intenté, à titre principal, son action sur le fondement des articles 1116 et 1382 du Code civil en invoquant la réticence dolosive du vendeur.  La Cour d’appel de Douai se place donc sur ce terrain pour apprécier la responsabilité du vendeur. De l’oubli d’une mention à l’acte de vente à l’intention dolosive Elle relève que l’acte, par lequel le vendeur avait lui-même acquis l’immeuble litigieux, indiquait qu’une activité de vidange avait été exercée sur le site et que la présence de deux citernes dans le sous-sol était mentionnée. Or, si l’acte de vente du 28 avril 1997 rappelait bien les mentions de l’article 8-1 de la loi n°76-663 du 19 juillet 1976 (actuellement article L. 514-20 du Code de l’environnement), il était cependant précisé : « Le vendeur déclare qu’il n’a jamais exploité d’installations soumises à autorisation au sens de la loi précitée sur le terrain objet de la présente vente, hormis celles nécessaires à l’exercice d’une activité de fabrication d’éléments en béton sans danger ou inconvénient au sens de la loi ci-dessus. Il déclare également qu’il n’a jamais été déposé en fouilles, ni utilisé sur le terrain, directement ou dans les appareils ou installations, des déchets ou substances quelconques pouvant entraîner des dangers ou inconvénients pour la santé de l’environnement (tels que, par exemple, amiante, polychlorobiphényles, polychloroterphényles). De même, à sa connaissance, le vendeur déclare qu’il n’a jamais été exercé sur le terrain et les terrains voisins d’activités entraînant des dangers et inconvénients pour la santé, l’environnement et notamment aucune des activités visées par la loi du 19 juillet 1976 ». Et la Cour d’appel de déduire de l’absence de mention, dans l’acte de vente de 1997, de l’exploitation ancienne d’une activité de vidange et de la présence de cuves enterrées la caractérisation d’une réticence dolosive imputable au vendeur. Un raccourci surprenant… Un tel raccourci a de quoi surprendre. En effet, l’élément dommageable était constitué non par la présence de cuves elle-même mais par la pollution qu’elles contenaient, qui elle n’avait jamais été portée à la connaissance du vendeur. Dès lors, l’intention dolosive apparaît objectivement difficilement caractérisable. Cependant, les juges du fond estiment que le vendeur aurait nécessairement du savoir que les cuves avaient servi à usage de vidange et qu’elles étaient ainsi polluées. Cette appréciation des faits de l’espèce ne répond manifestement pas aux conditions requises et contrôlées par la Cour de Cassation pour retenir la réticence dolosive du vendeur. Il convient de rappeler que l’intention dolosive, tout comme la mauvaise foi, ne se présume pas et qu’elle doit être prouvée.  Or, en l’espèce, les juges du fond se fondent uniquement sur une absence de mention à l’acte, non de l’existence de la pollution elle-même, mais de l’activité relativement ancienne de vidange et de la présence de cuves enterrées pour retenir l’existence d’une intention dolosive. Cette position se révèle particulièrement sévère pour le vendeur et, en l’état, injustifiée.  …et contredit par les faits de l’espèce En effet, le vendeur insistait sur les éléments factuels suivants : – son propre vendeur n’avait pas exercé lui-même d’activité de vidanges, contrairement à une mention erronée dans l’acte d’acquisition du 27 décembre 1962, l’exercice d’une telle activité s’avérant en réalité bien antérieure ; – il avait purement et simplement oublié la présence des cuves enterrées, celles-ci ayant été simplement mentionnées au détour d’une phrase dans son propre acte de vente datant de presque 35 ans, et ces cuves étant de surcroît situées sous un bâtiment existant et donc parfaitement invisibles sans travaux d’excavation tels que ceux les ayant mises à jour ; – il ignorait totalement le fait que les citernes contenaient des boues polluées. En dépit de ces éléments, la Cour d’appel de Douai a estimé que le vendeur avait « volontairement dissimulé [à l’acquéreur] des éléments d’information qui l’aurait dissuadée de contracter si elle les avait connus ; que la réticence dolosive est établie et qu’en conséquence elle ne peut s’abriter derrière la clause de…

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