26.12201114 janvier 2012

L’inscription d’un immeuble au titre des monuments historiques ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété

La question prioritaire de constitutionnalité   Le Conseil d’Etat avait, par décision en date du 17 octobre 2011 (CE, ss section 6 et 1, 17 oct.2011, n°351010 : Juris-Data n°2011-022780), jugé que le moyen tiré de ce que le régime de l’inscription au titre des monuments historiques  tel que défini par les articles L. 621-25 et suivants du Code du patrimoine porterait atteinte  aux droits et libertés garantis par la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789, notamment en son article 2, présentait un caractère sérieux.    En conséquence, il avait soumis la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par le requérant, au soutien de sa demande en annulation d’un arrêt préfectoral portant inscription au titre des monuments historiques d’un certain nombre d’éléments de l’ensemble immobilier dont il est propriétaire, au Conseil constitutionnel.    Celui-ci vient de se prononcer sur l’interrogation posée aux termes d’une décision du 16 décembre 2011 (Décision n°2011-207 du 16 décembre 2011, publiée au JO du 17 décembre 2011).    Le requérant soulevait notamment l’inconstitutionnalité du dispositif d’inscription d’un immeuble au titre des monuments historiques eu égard aux articles 2 et 17 de la DDHC, en raison de l’atteinte à la propriété que celui-ci constitue et de l’absence de garanties suffisantes pour le propriétaire, tant au niveau financier que s’agissant de la possibilité de formuler des observations relatives à la décision de classement.    Le Conseil constitutionnel écarte l’ensemble des arguments avancés et déclare les articles L. 621-5, L. 621-27, al 1 et 2 et L. 621-29 du Code du patrimoine conformes à la Constitution.  Aucune privation mais une atteinte au droit de propriété   A ce titre, il juge que l’article 17 de la DDHC disposant « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité » ne trouve pas à s’appliquer, l’inscription au titre des monuments historiques n’entraînant aucune privation du droit de propriété.    Le Conseil constitutionnel précise néanmoins que même en l’absence de privation du droit de propriété, l’article 2 de la DDHC exige néanmoins que les limites apportées à l’exercice de ce droit doivent être justifiées par un motif d’intérêt général et proportionnées à l’objectif poursuivi.    Il reconnaît donc l’atteinte au droit de propriété générée par une décision d’inscription au titre des monuments historiques, ce qui ne fut pas toujours acquis par le Conseil d’Etat.    En effet, la Haute Juridiction administrative avait, dans un premier temps, considéré que l’inscription ne portait pas atteinte au droit de propriété (CE, 30 juillet 1997, consorts Habrekorn : Rec. CE, 97, p. 945) avant de retenir par la suite à une position plus acceptable, considérant que la décision d’inscription avait pour effet, en elle-même, de limiter l’exercice du droit de propriété (CE, 8 juillet 2009, n°308778, Valette et a : Juris-Data n°2009-005315).  Un motif d’intérêt général, une atteinte proportionnée et pas de rupture d’égalité   Comme toujours en présence d’une atteinte à un droit garanti, le Conseil constitutionnel s’attache à vérifier que celle-ci est gouvernée par un motif d’intérêt général, qu’elle apparaît proportionnée au but recherché et qu’elle n’entraîne aucune rupture d’égalité devant les charges publiques.    Or, il considère que l’inscription au titre des monuments historiques intervient en raison de la nécessaire préservation d’un patrimoine historique et artistique qui correspond bien à un motif d’intérêt général.    Par ailleurs, et s’agissant de l’argument avancé tenant à l’insuffisance de garanties pour le propriétaire, en raison de son absence d’information préalable et de son impossibilité à présenter des observations durant la procédure d’inscription, le Conseil constitutionnel relève que la décision de l’autorité administrative peut être contrôlée par le juge de l’excès de pouvoir.    Il souligne également que :  – pour les travaux qui nécessitent une autorisation ou déclaration préalable, la décision d’urbanisme ne peut intervenir sans l’accord de l’autorité administrative chargée des monuments historiques ;  – les travaux, ne relevant pas d’une autorisation ou déclaration préalable en matière d’urbanisme, qui entraînent une modification de l’immeuble inscrit sont simplement soumis à une déclaration préalable 4 mois avant leur réalisation ;  – en cas d’opposition de l’autorité administrative, celle-ci ne peut que diligenter une procédure de classement au titre des monuments historiques ;  – aucun travaux ne peut être imposé par l’administration au propriétaire du bien inscrit ;   – les travaux d’entretien et de réparation ordinaires ne nécessitent aucune formalité ;  – le propriétaire conserve toute latitude pour faire réaliser les travaux par toute entreprise de son choix, sous la seule réserve du respect des prescriptions administratives ;  – le propriétaire peut bénéficier d’une subvention de l’Etat pour le financement des travaux envisagés.    Au vu de ces différents éléments, le Conseil constitutionnel juge donc « que les dispositions contestées ne portent pas aux conditions d’exercice du droit de propriété une atteinte disproportionnée au but recherché ; que cette atteinte ne méconnaît pas l’article 2 de la Déclaration de 1786 ; que ces dispositions ne créent aucune rupture caractérisée de l’égalité devant les charges publiques ».  Une décision attendue   Cette décision ne surprend guère tant en ce qui concerne sa motivation que sur le principe.    En effet, on considère traditionnellement qu’en raison de l’atteinte limitée de l’inscription au titre des monuments historiques sur le droit de propriété, celle-ci n’est pas susceptible d’indemnisation, contrairement au classement au titre des monuments historiques qui entraîne, quant à lui, des conséquences beaucoup plus importantes en termes de droit à la propriété.    Il n’en reste pas moins que cette solution de principe ne doit pas effacer les nombreuses décisions d’inscription au titre des monuments historiques qui peuvent avoir des effets particulièrement préjudiciables pour les propriétaires.    L’échappatoire : le protocole n°1 de la CEDH    Dans ces hypothèses, il conviendra alors de fonder la demande d’annulation de l’arrêté d’inscription sur la violation notamment de l’article 1 du protocole n°1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme…

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07.12201114 janvier 2012

Sites et sols pollués: l’importance de la rédaction des clauses de dépollution dans les mutations immobilières

Un récent arrêt rendu par la Cour d’Appel de Paris le 1er décembre 2011 illustre une nouvelle fois le contentieux en matière de vente de sites et sols pollués, et plus précisément  s’agissant des clauses de garantie de passif environnemental (CA Paris, 1er décembre 2011, n°10/10938) : Cour_d’appel,_Paris,_Pôle_4,_chambre clause passif environnemental. La problématique En l’espèce, la société L’immobilière groupe Casino vend à une société civile immobilière un ensemble immobilier à usage commercial comprenant notamment des bâtiments et parkings ainsi qu’une station de distribution de carburant. L’acte de vente mentionne expressément une obligation de dépollution du sol à la charge du vendeur portant uniquement sur l’assiette foncière de la station de distribution de carburant selon les techniques qu’il jugera utile, étant précisé que le vendeur s’engage à ce que l’acquéreur puisse exploiter la station de distribution dans un délai de 7 mois avec un minimum de gêne si les travaux de dépollution ne sont pas terminés. Un diagnostic de sols avait préalablement été réalisé par une société spécialisée, laquelle mettait en évidence une contamination par hydrocarbures au droit de la station service et la vulnérabilité du site en raison de la présence à proximité d’habitations ainsi que d’une nappe d’eaux souterraines. Suite à la signature de l’acte de vente, une évaluation détaillée des risques est réalisée qui conclut, quant à elle, que les sols contaminés par les hydrocarbures peuvent constituer une source de pollution dans le cas d’un usage sensible mais que tel n’est pas le cas eu égard à l’affectation du terrain, à savoir un usage commercial. Il convient également de préciser qu’aucune prescription de remise en état n’avait d’ailleurs  été imposée par le préfet, destinataire de ce rapport. Au vu des conclusions du rapport précité, le vendeur n’effectue pas de travaux de dépollution, estimant que l’usage commercial du site n’étant pas compromis, aucune opération de dépollution n’apparaît nécessaire et n’était due. L’acquéreur sollicite alors la désignation d’un expert judiciaire aux fins que celui-ci se prononce sur l’état de la pollution et les mesures et coût nécessaires pour y remédier, ce qui donne lieu au dépôt d’un rapport sur ces différents points. Assigné en paiement d’une quote-part de taxe foncière due au titre de l’acte de vente, l’acquéreur sollicite reconventionnellement  le remboursement des frais de la dépollution qu’il a entreprise, sur les bases du rapport d’expertise judiciaire, ainsi qu’un préjudice immatériel en découlant du fait notamment de la perte de loyer et des retards d’exploitation générés. L’acquéreur se fonde bien évidemment sur le terrain de la responsabilité contractuelle, estimant que le vendeur s’est engagé à prendre en charge la dépollution du terrain. Celui-ci soutenait au contraire que dès lors que la pollution observée ne compromettait pas l’usage commercial du site, son obligation de dépollution ne pouvait trouver à s’appliquer, celle-ci n’ayant eu pour seul but que de permettre l’exploitation par l’acquéreur de la station de distribution du carburant qui n’était pas en l’état compromise. L’analyse de la clause de dépollution par la Cour d’Appel La Cour d’Appel de Paris a donc dû analyser la portée de l’engagement contractuel de dépolluer pris par le vendeur et en tirer toutes les conséquences. Après avoir rappelé, dans un considérant de principe, le contenu des dispositions de l’article 1134, alinéa 3 du Code civil selon lequel « les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi », elle étudie les stipulations contractuelles et le cadre dans lequel l’engagement du vendeur a été pris. A ce titre, elle relève notamment que la seule étude à la disposition du vendeur, lors de son engagement contractuel de dépolluer, est constituée par le diagnostic des sols mettant en exergue la pollution aux hydrocarbures présente et la vulnérabilité du site en raison d’une nappe phréatique à faible profondeur et d’habitations voisines. Elle en déduit que « l’engagement du vendeur de dépolluer pris dans l’acte de vente, qui concerne nécessairement les pollutions relevés dans le diagnostic de juillet 2002 au vu duquel l’acte de vente a été signé, a donc pour objet de supprimer les pollutions constatées par ce diagnostic, lesquelles s’inscrivent dans le cadre d’un usage sensible ». Les juges d’appel écartent donc les conclusions de l’évaluation détaillée des risques établie postérieurement à la vente et qui n’a donc pu servir de support à la détermination de l’engagement contractuel du vendeur. La référence à l’obligation pour les parties d’exécuter les conventions de bonne foi se comprend aisément… On relèvera également que la clause stipulant l’obligation particulière de dépollution à la charge du vendeur ne mentionnait nullement une quelconque limitation de la dépollution en raison d’un certain usage du site mais prévoyait simplement une délimitation géographique, à savoir l’assiette foncière de la station de distribution de carburant. De surcroît, et en tout état de cause, le rapport d’expertise judiciaire conclut  à l’existence d’une pollution de la nappe phréatique avec des risques pour la santé humaine pour un usage sensible et précise que la pollution constatée ne permettait pas d’envisager l’exploitation de la station service sans dépollution. En conséquence, la Cour d’Appel de Paris retient la faute contractuelle du vendeur pour non respect  de son obligation contractuelle de dépollution. La limitation de l’indemnisation sollicitée En revanche, et s’agissant des dommages et intérêts accordés sur le fondement des dispositions de l’article 1147 du Code civil, les juges d’appel ne font droit que partiellement aux demandes de l’acquéreur. En effet, ils relèvent notamment la restriction spatiale mentionnée dans la clause relative à l’obligation de dépolluer, qui n’est susceptible de s’appliquer pour les travaux de dépollution portant sur l’assiette de la station service. Ainsi, si en l’absence de précision par les parties, les juges n’acceptent pas de limiter l’engagement contractuel pris, en présence d’une délimitation précise de l’obligation, ces mêmes juges n’hésitent pas à en faire application. S’agissant des préjudices immatériels sollicités, la Cour d’Appel relève que les retards d’exploitation et les pertes de loyers allégués ne sont justifiés que partiellement par les travaux de dépollution mais également par d’autres considérations propres à l’acquéreur (telles que retard de délivrance du permis de…

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27.10201115 janvier 2012

Information des risques naturels et technologiques : rappel des obligations du propriétaire

A la suite de la loi Bachelot n° 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques naturels et technologiques et à la réparation des dommages  (art. 77 – art. 125-5 du code de l’environnement), le législateur a souhaité garantir une information préventive fiable sur le niveau de risques retenu sur la zone dans laquelle se situe un immeuble en vente ou en location.  Aussi,  depuis le 1er  juin  2006, il pèse sur le vendeur ou le bailleur de biens immobiliers, une obligation d’information sur les risques naturels prévisibles, les risques technologiques et la zone de sismicité dans laquelle  s’inscrit le bien concerné (cf. art. 5 du décret n° 2005-134 du 15 février 2005). Bien que le risque sismique soit moins accru en France que sur d’autres parties du globe terrestre, ce risque majeur est appréhendé au travers de différentes zones de sismicité  croissante (au nombre de 5). En effet, par deux décrets n° 2010-1254 et 2010-1255 en date du 22 octobre 2010 – entrés en application le 1er mai 2011 -,  le Gouvernement français a établi un nouveau zonage  de classification impliquant 21.000 communes françaises. Codifiée aux articles R. 563-1 à R. 563-8 du code de l’environnement  – tels que modifiés par deux décrets n° 2010-1254 et n° 2010-1255 du 22 octobre 2010  ainsi que par l’arrêté du 22 octobre 2010 -, la réglementation française répartit les bâtiments, les équipements et les installations en deux catégories, respectivement dites ” à risque normal ” et ” à risque spécial”, pour leur imposer des règles particulières de construction et des mesures préventives d’aménagement et d’exploitation parasismiques. Ce nouveau zonage et sa cartographie sont présentés sur le site internet http://www.planseisme.fr/Zonage-sismique-de-la-France.html De manière plus générale, il faut savoir que dans chacune des communes visées par  l’arrêté préfectoral départemental  et établissant la liste des risques naturels prévisibles et des risques technologiques auxquels les collectivités de base sont exposées (art. R 124-25 du CE), un état des risques (datant de moins de 6 mois avant l’opération immobilière en cause -art R.125-26  du CE) – fondé sur les informations mises à disposition par les services préfectoraux – est annexé à une promesse de vente / d’achat ou au contrat de vente ainsi qu’à tout contrat de location  (art. R.125-26 du CE). Cet « état des risques » est obligatoire puisque son inexistence  est sanctionnée soit la résolution du contrat  soit une diminution du prix de vente. Il doit établir la liste des risques pesant sur l’immeuble (bâti ou non) ainsi que celle des sinistres subis par le bien en question ayant donné lieu à indemnisation depuis 1982.  En effet, l’article L .125-5 du code de l’environnement souligne que  « Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 ou de l’article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d’informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en  application des présentes dispositions. En cas de vente de l’immeuble, cette information est mentionnée dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente ». Par ailleurs, cet état des risques doit être « accompagné des extraits de ces documents et dossier permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus » (art. R 125-26 du CE). Une brochure relative à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs (renseignements utiles à l’état des risques et à la déclaration de sinistre) est mise à disposition du public depuis le mois de juillet 2011. En dehors du rappel des obligations pesant sur le vendeur ou le bailleur,  le document guide les intéressés dans leurs démarches à suivre pour établir leur « état des risques » avant toute opération immobilière. De cette manière, il est rappelé que si le formulaire de l’état des risques naturels et technologiques est disponible en mairie, en préfecture ou en sous-préfecture, un modèle d’ « état des risques » est également téléchargeable à partir du portail www.prim.net (onglet ma commune face aux risques, rubrique information acquéreur/locataire). Patricia Demaye-Simoni Maître de conférences en droit public

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29.09201115 janvier 2012

QPC relative aux PPRT : Le Conseil d’Etat considère qu’il n’y a pas de rupture d’égalité devant les charges publiques

Nous l’avions déjà évoqué sur ce blog : la QPC était un instrument pertinent s’agissant de l’appréciation du dispositif PPRT à l’égard des propriétaires riverains d’installations Seveso (voir nos brèves ici et là ).  Néanmois, le Conseil d’Etat vient de refuser, par une décision du 23 septembre 2011, de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la rupture d’égalité des citoyens que pourrait créer l’élaboration et l’approbation des PRRT (CE, ss sect. 6 et 1, 23 septembre 2011, n°350384). Le rôle de filtre du Conseil d’Etat Dans cette espèce, la société AUTOIMPIANTI MARINI France avait soulevé, dans le cadre d’une requête en annulation d’un arrêté approuvant le plan de prévention des risques technologiques pour la société TOTAL GAZ, la question de la conformité des dispositions de l’article L. 515- 16 et L. 515-19 du Code de l’Environnement avec les droits et libertés garantis par la Constitution, et invoquait notamment la rupture d’égalité devant les charges publiques. La question ayant été transmise par le président du Tribunal administratif d’Amiens, la Haute juridiction administrative a alors opéré son rôle de filtre des QPC en appliquant les trois conditions nécessaires pour apprécier l’opportunité d’une transmission au Conseil Constitutionnel : – la ou les dispositions contestées doivent être applicables au litige en cours, – la ou les dispositions contestées ne doivent pas avoir déjà été déclarées conformes à la Constitution dans une décision du Conseil constitutionnel, – la question posée doit être nouvelle et présenter un caractère sérieux. Pas d’influence de l’article L. 515-9 du CE sur le litige en cours Le Conseil d’Etat a ici rapidement écarté la problématique soulevée au sujet de l’article L. 515-9 du Code de l’Environnement qui prévoit notamment la conclusion d’une convention entre l’Etat, les exploitants des installations classées concernées et les collectivités territoriales aux fins de fixer leur contribution respective relative au financement des mesures prescrites dans le cadre du PPRT. En effet, cette disposition était sans influence sur le litige en cours, à savoir l’appréciation de la validité du PPRT approuvé. En conséquence, et conformément aux exigences posées par les dispositions de l’article 23-4 de l’ordonnance du 7 novembre 1958, le Conseil d’Etat a écarté la saisine du Conseil Constitutionnel concernant cette question. Absence de caractères nouveau et sérieux de la question posée selon le Conseil d’Etat Restait l’examen de l’article L. 515-16 du Code de l’Environnement, et plus précisément son alinéa IV qui permet de mettre à la charge des propriétaires, exploitants et utilisateurs riverains des mesures de protection des populations. La société AUTOIMPIANTI MARINI France soutenait que ces dispositions portent atteinte au principe d’égalité devant les charges publiques mentionné à l’article 13 de la Déclaration des Droits de l’homme et du citoyen ainsi qu’au principe général d’égalité visé à son article 6. Néanmoins, la Haute juridiction administrative, après avoir pris le soin de rappeler l’existence de limites fixées par décret concernant ces mesures, la différence de situation entre l’exploitant de l’installation à l’origine du PPRT et les propriétaires riverains qui ne sont sollicités, s’agissant de la mise place de mesures de protection de la population, qu’à titre très subsidiaire, ainsi que l’existence d’avantages fiscaux et d’aides publiques, a jugé que les dispositions déférées n’étaient pas contraires  au principe d’égalité et d’égalité devant les charges publiques. En conséquence, les juges du Palais Royal ont estimé que la question posée ne présentait pas de caractère sérieux, n’était pas nouvelle et ne nécessitait donc pas d’être renvoyée au Conseil constitutionnel. Une telle solution comporte toutefois au moins une faiblesse dans le raisonnement : en effet, une analyse concrète des sujétions imposées au riverain montre qu’elles sont loin d’être négligeables ! Certes, le montant des travaux est limité, mais il s’agit d’une limite à 10% de la valeur de l’habitation, ce qui peut constituer une charge excessive pour certains propriétaires. D’autre part, faut il le rappeler (voir notre brève du 6 décembre 2010 sur la question), le crédit d’impôt a été réduit à 25%. Une décision prévisible de la Haute Juridiction Finalement, une telle solution ne surprend guère lorsque l’on connait la jurisprudence administrative en matière de rupture d’égalité devant les charges publiques. En effet, les juges réfutent systématiquement le moyen tiré d’une rupture d’égalité devant les charges publiques, notamment en matière de servitudes environnementales crées par exemple par les plans de prévention des risques naturels prévisibles ou s’agissant de l’institution de servitudes d’urbanismes prévues à l’article L. 160-5 du Code de l’Urbanisme. A ce titre, et pour la petite histoire, il est intéressant de noter que la société AUTOIMPIANTI MARINI France, demandeur à la question prioritaire de constitutionnalité au cas d’espèce, avait déjà tenté d’invoquer ce même principe de rupture d’égalité devant les charges publiques s’agissant du refus d’indemnisation qu’elle s’était vu opposé concernant des mesures d’éloignement adoptées dans le cadre d’un POS approuvé autour du site exploité par TOTAL GAZ…. La Cour administrative d’appel de Douai, dans un arrêt du 6 août 2010, avait ainsi jugé qu’aucune charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l’objectif de sécurité publique poursuivi n’était imposé à la requérante et qu’il n’existait pas de rupture d’égalité devant les charges publiques (CAA DOUAI, 6 août 2010, n°08DA01055, inédit). La voie de la question prioritaire de constitutionnalité n’aurait également pas eu de chances de prospérer puisque le Conseil d’Etat avait, dans un même temps, refusé la saisine du Conseil Constitutionnel s’agissant de la prétendue contrariété des servitudes de l’article L. 160-5 du Code de l’Urbanisme avec le principe d’égalité (CE, ss sect. 9 et 10, 16 juillet 2010, JurisData n° 2010-011682). Il faudra donc trouver un autre fondement pour s’attaquer à la charge financière des servitudes instaurées ou des mesures de protection imposées dans le cadre des PPRT, mais à coeur vaillant, rien d’impossible. Marie Letourmy Avocat au Barreau de Lille Green Law Avocat

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27.09201115 janvier 2012

La garantie décennale ou comment contourner la clause d’exclusion de garantie de vice caché

 Dans un arrêt récent, la Cour de Cassation a approuvé la soumission du vendeur ayant procédé à des travaux d’aménagement des combles et de modification de la toiture à la garantie décennale prévue à l’article 1792 du Code civil (Cass. 3ème civ. 7 sept. 2011, n°10-10.763). Néanmoins, ce n’est pas tant la question de l’application de la garantie décennale des constructeurs à la personne du vendeur qui intéresse puisqu’il s’agit, somme toute, d’une solution classique en la matière et prévue par les textes. En revanche, il convient de noter le domaine dans lequel intervient cette garantie décennale, à savoir la réparation des désordres occasionnés par un mérule. En effet, dans cette espèce, les acquéreurs avaient découverts la présence de mérule infestant les bois de la charpente provoquant un risque d’effondrement. Ils avaient, en première instance, diligenté leur action en responsabilité à l’encontre du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. Leurs demandes n’avaient pas prospéré, les premiers juges retenant la validité de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée au contrat de vente. Judicieusement conseillés, les acquéreurs avaient alors fait appel de cette décision devant la Cour d’Appel de DOUAI en se fondant cette fois sur les dispositions de l’article 1792 du Code civil relatives à la garantie décennale des constructeurs. La Cour d’appel de DOUAI a alors retenu la responsabilité du vendeur, estimant que les travaux de construction étaient à l’origine de l’apparition et de la propagation du mérule, et écarté l’application de la clause de garantie des vices cachés. Le pourvoi formé alors par le vendeur a été rejeté par la Cour de Cassation qui a estimé que la garantie prévue aux articles 1792 et suivants du Code civil trouvait parfaitement à s’appliquer en l’espèce, les désordres relevés portant atteinte à la solidité de l’ouvrage. En revanche, la Haute Juridiction ne s’est pas prononcée sur le moyen du pourvoi tiré de l’exclusion de la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés en présence de la garantie décennale légale, estimant le moyen nouveau. Cependant, il y a fort à parier que la solution de la Cour de Cassation n’aurait pas été différente, à savoir le rejet, si ce point avait été soulevé en appel. En effet, elle a d’ores et déjà jugé que l’action en garantie décennale n’était pas exclusive de l’action en garantie de vice caché de droit commun de l’article 1641 du Code civil (Cass. 3ème civ. 11 mai 2010, n° 09-13.358), contrairement au principe général de non cumul des garanties légale et contractuelle. Invoquer la garantie décennale des constructeurs en présence d’un vice caché et de travaux réalisés par le vendeur pour échapper à la clause d’exclusion de garantie, c’était bien pensé et cela méritait d’être souligné. Marie LETOURMY Avocat au Barreau de Lille Green Law Avocat

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