22.07201922 juillet 2019

Passoires énergétiques : entre indécence des propriétaires et de l’écologie

Par Maître David DEHARBE (Green Law Avocats) Le projet de loi Energie et Climat a été adopté par le Sénat (cf. la petite loi téléchargeable ici), en première lecture. On relèvera en particulier une modification importante apportée au texte voté par l’Assemblée nationale : les sénateurs ont associé la décence des logements à un seuil de performance énergétique chiffré opposable aux propriétaires, dont le dépassement exclurait du marché de la location leur logement, et ce à compter 1er janvier 2023. L’alinéa 1er de l’article 6 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 serait désormais ainsi rédigé : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de 330 kWh de consommation d’énergie primaire par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. ». Reste que le Gouvernement est parvenu à faire amender le texte par les sénateurs, afin que le bailleur ne puisse être sanctionné s’il se trouve dans l’impossibilité d’atteindre l’objectif minimum de performance énergétique de 330 kWh par mètre carré et par an du fait de la réticence de sa copropriété à effectuer des travaux : « Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal » (Amdt n° 342). Ainsi le Gouvernement a-t-il souhaité que l’on ne menace pas près de la moitié du parc locatif français, quand bien même ce serait là la proportion des logements énergivores dans l’hexagone.  La nouvelle Ministre de l’Ecologie a même pris la défense des appartements Hassaniens en ces termes : « Le parc haussmannien qui n’a pas fait l’objet d’une rénovation énergétique est classé en F ou G. On peut regretter que ces logements soient si énergivores, mais il ne s’agit pas pour autant de logements insalubres ou indécents ». Imposer au propriétaire un comportement Eco-citoyen c’est prendre le risque qu’il ne fasse pas les travaux de mise aux normes et rendre l’accès au logement plus difficile pour les candidats locataires. Pour autant faut-il renoncer aux économies d’énergie au nom du droit de l’accès au logement ; mais c’est oublier que cette inertie fait supporter le coût de ces passoires aux locataires… Il est grand temps d’imaginer de nouveaux modèles économiques pour valoriser l’économie d’énergie et rompre avec les dogmes de la propriété Faire faire ou laisser faire, telle sera certainement la question qu’il appartiendra à la commission mixte paritaire de trancher le 25 juillet prochain…

Par Catégorie(s) BrèvesTags , , , , , , , , , , , ,
14.11201814 novembre 2018

Architecture et transition écologique : extension du « permis de faire »

Par Maître Lucas DERMENGHEM (Green Law Avocats) Par une ordonnance n°2018-937 du 30 octobre 2018, publiée au Journal officiel du 31 octobre 2018, le Gouvernement entend franchir une seconde étape en matière d’innovation technique et architecturale. Ce texte définit les modalités selon lesquelles les maîtres d’ouvrage des opérations de construction de bâtiments peuvent être autorisés à déroger à certaines règles de construction lorsqu’ils apportent la preuve qu’ils parviennent, par les moyens techniques qu’ils mettent en œuvre, à des résultats équivalents à ceux découlant de l’application des normes de référence. Le caractère innovant des procédés, d’un point de vue technique et architectural, doit également être démontré.   Par cette réforme, le Gouvernement généralise et étend un dispositif déjà prévu par la loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine. Cette loi avait ainsi institué le « permis de faire », qui permettait à certains maîtres d’ouvrage, pour la réalisation d’équipements publics et de logements sociaux, de déroger à titre expérimental aux règles applicables en matière d’incendie, de risques de panique et d’accessibilité, dès lors que leur étaient substitués des résultats à atteindre similaires aux objectifs sous-jacents auxdites règles.   Avec l’ordonnance du 30 octobre 2018, cette possibilité est étendue à toutes les typologies de bâtiments ainsi qu’à tous les maîtres d’ouvrage. Surtout, les règles de construction concernées par le nouveau dispositif sont étendues à d’autres domaines : l’aération, la performance énergétique et environnementale et les caractéristiques énergétiques et environnementales, les caractéristiques acoustiques, la construction à proximité de forêts, la protection contre les insectes xylophages, la prévention du risque sismique ou cyclonique ainsi que les matériaux et leur réemploi.   Le modus operandi de la réforme est le suivant : les maîtres d’ouvrage souhaitant innover dans l’un des domaines précités devront soumettre leur projet à des organismes, désignés par décret, qui attesteront du caractère équivalent des résultats obtenus par les moyens alternatifs proposés, et valideront leur caractère innovant. Si l’attestation est délivrée, elle devra figurer dans le dossier de demande d’autorisation ou de déclaration nécessaire à l’opération projetée (demande de permis de construire, de permis d’aménager, déclaration préalable, etc.).   Une fois autorisées, les opérations font l’objet, jusqu’à leur achèvement, d’une vérification effectuée par un contrôleur technique. Celui-ci fournira à la fin des travaux une attestation de la bonne mise en œuvre des moyens utilisés par le maître d’ouvrage. Précisons que les opérations restent soumises au droit commun relatif aux contrôles applicables à l’ensemble des opérations de construction.   En cas de mauvaise mise en œuvre des moyens précités, l’autorité compétente est alors tenue, selon les cas, soit de s’opposer à la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, soit de refuser de délivrer l’autorisation d’ouverture de l’article L. 111-8-3 du code de la construction et de l’habitation ou l’attestation de conformité des travaux au titre du code du patrimoine.   Notons que l’ordonnance insiste sur la nécessaire impartialité des organismes agrées devant délivrer l’attestation initiale. L’article 5 de l’ordonnance impose ainsi que ces organismes n’aient « aucun lien, pour l’opération en cause, avec le maître d’ouvrage, les constructeurs ou le contrôleur technique […] qui soit de nature à porter atteinte à leur indépendance ». Une exigence similaire s’applique aux contrôleurs techniques vérifiant la bonne mise en œuvre des moyens innovants autorisés.   Un décret en Conseil d’Etat fixera les conditions d’application de cette ordonnance. En particulier, le décret désignera les organismes agrées devant délivrer les attestations, ainsi que les résultats équivalents à atteindre lorsqu’il est dérogé à une règle de construction. Si cette réforme constitue le second acte d’une « libération » de l’innovation technique et architecturale, un nouveau texte devrait être publié prochainement. En effet, l’article 49 de la loi n°2018-727 du 10 août 2018 pour un Etat au service d’une société de confiance (ESSOC) avait autorisé le Gouvernement à prendre deux ordonnances : la première est celle du 30 octobre 2018, la seconde doit être prise dans un délai de 18 mois à compter de la promulgation de la loi.   Cette seconde ordonnance vise à réécrire le livre Ier du code de la construction et de l’habitation afin de pérenniser les dispositions de la première ordonnance notamment en offrant aux maîtres d’ouvrage la possibilité de plein droit de satisfaire à leurs obligations en matière de construction en apportant la preuve qu’ils parviennent, par les moyens alternatifs qu’il entend mettre en œuvre, à des résultats équivalents.

Par Catégorie(s) Ecology, ImmobilierTags , , , , , , , , , , , , , , , ,
18.04201218 avril 2012

Garantie de performance énergétique: publication d’un premier rapport d’étape

Le groupe de travail du plan Bâtiment Grenelle dirigé par Madame Caroline Costa (directrice juridique du groupe EGIS-HBI) et Michel Jouvent (association Apogee) a publié le 16 avril 2012 son rapport relatif à la « garantie de performance énergétique »: rapport Plan Bâtiment Grenelle 16.04.12. La mission confiée était notamment de définir la garantie de performance énergétique, d’en tracer les contours et d’examiner les solutions d’assurance envisageables. A titre liminaire, il convient de souligner que les membres du groupe de travail ont pris soin de préciser que ledit rapport n’était qu’un « rapport d’étape », tant la question est effectivement vaste et mouvante et ne peut être abordée exhaustivement en quelques quarante pages de rapport. Quoiqu’il en soit, ce rapport présente le mérite de synthétiser le cadre actuel de la performance énergétique, de soulever les incertitudes y afférentes, plus particulièrement s’agissant du régime juridique applicable, et de proposer des pistes de réflexion.     La  présentation de la performance énergétique Un véritable souhait de garantie Après s’être attaché à rappeler la situation actuelle de la performance énergétique, tant factuelle que règlementaire, le rapport dresse un premier bilan des besoins et des attentes des intervenants au processus de performance énergétique. Il en ressort une volonté de s’assurer de l’efficacité des travaux, souvent coûteux, engagés à ce titre et donc un véritable souhait de garantie de performance énergétique à la fois au niveau des maîtres d’ouvrage que des entrepreneurs soucieux de présenter une compétence reconnue en la matière. Les textes n’apportent cependant aujourd’hui pas de réponse complète dans la mesure où  la notion de performance énergétique couvre à cet égard une diversité de situations et ne procède pas d’une définition unique.   Une grande diversité d’engagements Ainsi, l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments existants relève essentiellement de la contractualisation. Dans le cadre d’un recours à un éco-prêt, certains engagements ressortiront notamment du dossier de l’obtention dudit prêt. Dans d’autres cas, l’entrepreneur pourra s’engager sur la base d’un diagnostic de performance énergétique, pour un changement de classe …Il apparaît donc fondamental de bien définir les modalités contractuelles avant le début des travaux. Au regard de la construction de bâtiments neufs, s’impose a minima la nouvelle réglementation RT 2012 applicable pour l’ensemble des permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2013 et par anticipation depuis le 28 octobre 2011 pour les bâtiments de bureau et d’enseignement ainsi que pour les bâtiments publics. Celle-ci prévoit désormais que la consommation d’énergie primaire de ces nouveaux bâtiments soit inférieure à un seuil de 50 kilowattheures par mètre carré et par an en moyenne (article 4 de la loi Grenelle 1 du 3 août 2009) Il s’agit cependant d’un seuil de consommation conventionnel théorique (arrêté du 11 octobre 2011) qui peut présenter des écarts avec la consommation réelle en fonction de l’utilisation du bâtiment par l’usager. La RT 2012 ne constitue néanmoins que des normes minimales et les maîtres d’ouvrages, entrepreneurs, acquéreurs… peuvent s’entendre  sur un engagement contractuellement plus contraignant (bâtiment passif voire à énergie positive). A l’aune de ce constat, le groupe de travail s’est penché sur les réponses susceptibles d’être apportées sur ces garanties, ce qui présuppose de pouvoir identifier le régime juridique applicable à la garantie de performance énergétique.   Les incertitudes du régime juridique de la performance énergétique Le débat La principale question qui suscite aujourd’hui la plus grande interrogation est la suivante : le défaut de performance énergétique est-il susceptible de caractériser l’impropriété à la destination d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil ? Tel est assurément le cas lorsque ce défaut de performance énergétique est à l’origine de l’apparition d’un désordre de nature décennale à proprement parler. Mais qu’en est-il du défaut de performance énergétique en lui-même, c’est-à-dire lorsque les objectifs d’efficacité énergétique voulus par les parties ne sont pas atteints ? Il est aujourd’hui impossible d’apporter une réponse tranchée à cette question, tant la jurisprudence en matière d’impropriété à destination n’est pas fixée de manière intangible. Cependant, le rapport du Plan Bâtiment Grenelle s’attache à en discerner les  grandes lignes.   Quelques pistes de réflexion : –          un arrêt remarqué et contesté A cet égard, le groupe de travail relève notamment un décision rendue par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qui a fait application de la responsabilité décennale en présence d’un déficit de fonctionnement d’un équipement de production d’eau chaude sanitaire d’appoint, en l’espèce des capteurs solaires, entrainant une consommation d’énergie supérieure à celle attendue (Cass. 3ème civ., 27 septembre 2000, n°98-11986). Il est intéressant de reproduire l’attendu de la Haute juridiction : « l’immeuble était rendu impropre à sa destination par le non fonctionnement de l’élément d’équipement constitué par les capteurs solaires, compte tenu des risque de surchauffe de l’eau chaude sanitaire collective, et parce que les objectifs d’économies d’énergie, consécutifs à la fourniture d’énergie mixte, promis aux utilisateurs par le promoteur, qui s’était prévalu de la qualification « Solaire trois étoiles », n’étaient pas atteints ». Est-ce pour autant dire que tout défaut de performance énergétique donnera lieu à l’application de la garantie décennale ? Rien n’est moins sûr. En effet, les commentateurs de cet arrêt ont à l’époque, tout comme aujourd’hui le rapport susvisé, mis en exergue la référence par le Cour de cassation à l’absence d’atteinte des objectifs d’économie d’énergie, ce qui a pu donner lieu à de vives critiques quant à la déformation de la notion d’impropriété à destination entendue de manière très extensive et subjective. Cependant, il convient de souligner que les juges motivent également leur décision par « les risques de surchauffe de l’eau chaude sanitaire collective » et donc par un risque d’atteinte à la sécurité des personnes. Or l’on sait qu’en présence de tels risques, la Cour de cassation, de même que les juges du fond, n’hésitent pas à retenir l’impropriété à destination d’un immeuble à usage d’habitation et n’exige pas que le risque se soit déjà réalisé. Par ailleurs, la Haute juridiction précise également que les économies d’énergie attendues par les utilisateurs étaient entrées dans le champ contractuel. Cet élément est d’importance dès lors que la…

Par Catégorie(s) Droit des énergies, ImmobilierTags , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,
19.03201219 mars 2012

DPE : attention à la responsabilité du diagnostiqueur de performance énergétique !

Un arrêt récent rendu par la chambre commerciale de la Cour d’appel d’Angers le 13 décembre 2011 illustre le courant jurisprudentiel actuel tendant au renforcement de la responsabilité des professionnels notamment au niveau des diagnostics immobiliers (Cour_d’appel,_Angers,_Chambre_commerciale,_13 décembre 2011, n°10/02273, n° Juris-Data 2011-031787).   Un diagnostic manifestement erroné Dans cette espèce, les demandeurs avaient acquis de particuliers un ancien local professionnel réaménagé en immeuble à usage d’habitation. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) relatif à ce bâtiment faisait état de frais énergétiques modérés pour le chauffage, à savoir une estimation annuelle à hauteur de 960 € TTC. Or, les acheteurs se sont rapidement trouvés confrontés à la difficulté de chauffer leur habitation à plus de 18 degrés ainsi qu’à un coût particulièrement élevé de chauffage. Etonnés de cette situation au vu du diagnostic qui leur avait été remis, ils ont alors fait appel à une autre société aux fins de faire réaliser un second DPE. Celui-ci a estimé le coût annuel du chauffage à hauteur de 5.689 €uros et relevé une isolation insuffisante voire inexistante de plusieurs parties de l’immeuble. Sur ce fondement, les acquéreurs ont donc assigné en référé les vendeurs, le diagnostiqueur technique et le notaire aux fins d’obtenir une expertise judiciaire. Celle-ci a été diligentée et l’expert judiciaire a mis en évidence l’absence totale d’isolation thermique de la maison à usage d’habitation et a évalué le montant des travaux de reprise à la somme conséquente de 195.515, 24 €uros. Les acheteurs ont dès lors introduit une action en responsabilité à l’encontre des différentes parties à l’expertise.   Une défense du diagnostiqueur axée sur les limites de sa mission Outre le débat relatif à la qualité de constructeur du particulier vendant, après réalisation de travaux d’envergure, un immeuble et celui relatif à la responsabilité du notaire en raison de l’absence de mention dans l’acte de vente de la souscription ou non d’une assurance dommages ouvrage et ce alors qu’il avait lui-même connaissance de l’ampleur des travaux effectués, s’est posée la question de la responsabilité du diagnostiqueur dans le cadre de l’élaboration de son diagnostic. En effet, et rappelons le, un tiers à un contrat peut parfaitement invoquer un manquement contractuel de l’une des parties cocontractante dès lors que celui-ci est à l’origine ou a participé à la réalisation de son préjudice. C’est bien évidemment ce qu’ont argué les acheteurs qui précisaient qu’ils n’auraient pas acquis la maison si le montant réel de la dépense énergétique leur avait été fourni. La société chargée du diagnostic soutenait, quant à elle, qu’elle n’avait commis aucune faute dans le cadre de l’élaboration du DPE dès lors qu’elle ne devait pas effectuer de démontage ou d’investigations destructrices et qu’elle ne procédait qu’à un simple examen de visu. Elle précisait que seule l’attitude des vendeurs, qui leur aurait caché volontairement la situation énergétique du bien, serait à l’origine de la difficulté. Il convient en effet de préciser que la production par ces derniers, durant les opérations d’expertise, des factures relatives aux frais énergétiques, révélait une consommation énergétique largement supérieure à celle mentionnée dans le diagnostic établi. Le diagnostiqueur estimait donc qu’il ne pouvait lui être reproché aucun manquement contractuel étant simplement tenu d’indiquer les composants et caractéristiques essentielles du bâtiment d’après son aspect visuel.   Une défense pertinente mais non adaptée aux faits de l’espèce. De tels moyens s’avèrent assurément pertinents s’agissant d’un litige portant sur la responsabilité d’un diagnostiqueur immobilier. En effet, que ce soit dans le cadre du diagnostic amiante, du constat de risque d’exposition au plomb, de l’état relatif à la présence de termites…, il s’agit le plus souvent d’un argumentaire développé par le professionnel incriminé, et suivi par les juridictions. Il convient alors de se reporter aux règles de l’art afférentes à chaque diagnostic (fixées par décret, guide de recommandations, pratiques…) et de constater que la mission du professionnel est encadrée dans certaines limites. Ainsi, un diagnostiqueur amiante ne peut être tenu pour responsable de toute présence d’amiante non détectée dès lors qu’il n’est également pas tenu de réaliser des sondages destructifs. Cependant, et en l’espèce, les juges de première instance, suivis en cela par la Cour d’appel, n’ont pas été sensibles à cet argumentaire. Et pour cause…il semble que le diagnostiqueur n’ait pas respecté les termes de sa mission, et ce indépendamment de la réalisation ou non d’investigations destructrices. La juridiction a ainsi pris le soin de relever que le second diagnostiqueur intervenu n’avait, lui-même, pas réalisé de sondage destructif et qu’il avait néanmoins abouti à une estimation de calcul des frais énergétiques radicalement différente et supérieure par rapport à celle mentionnée par la société assignée dans son DPE. De même, l’examen des factures énergétiques des vendeurs démontrait l’évaluation dérisoire et en contradiction avec la réalité effectuée par le diagnostiqueur mis en cause. Par ailleurs, il résultait du rapport d’expertise que la simple visite des combles par l’expert judiciaire avait suffi  pour qu’il soit mis en exergue une absence totale d’isolation thermique de l’immeuble à usage d’habitation. Ainsi, il ressort de ces éléments qu’un simple constat visuel ainsi qu’une demande de communication des informations nécessaires auprès des vendeurs auraient permis d’établir une estimation de la consommation énergétique plus réaliste. De surcroît, les juges d’appel ajoutent que, quand bien même seules des investigations  destructrices auraient permis de réaliser un diagnostic fiable, il appartenait alors au diagnostiqueur d’attirer l’attention, dans son rapport, sur les limites de sa mission et leur impact sur les conclusions présentées. On trouve ici la fameuse référence à l’obligation de conseil du professionnel, qui permet d’étendre sa responsabilité, au-delà même des limites de sa mission. Enfin, et s’agissant du préjudice et de son lien de causalité, la Cour d’appel d’Angers réforme la décision des juges de première instance et estime que l’obligation de réparation du diagnostiqueur à l’égard de l’acquéreur ne peut être limité à une simple perte de chance. Il doit donc être tenu solidairement avec les vendeurs et le notaire de la réparation de l’entier préjudice, le partage de responsabilité devant par la suite…

Par Catégorie(s) Droit des énergies, ImmobilierTags , , , , , , , , , , , , , ,
  • 1
  • 2