Par Maître Lou DELDIQUE, Avocat of counsel – GREEN LAW AVOCATS (lou.deldique@green-law-avocat.fr),
avec Emma Guichard, juriste stagiaire
Par une récente décision (consultable ici) , la Cour administrative d’appel de Lyon a précisé que seuls les niveaux totalement enterrés d’une construction ne sont pas constitutifs d’emprise au sol.
C’est une décision intéressante en pratique pour déterminer les modalités de calcul des emprises au sol, qui doivent être déclarées dans la demande de permis.
Rappelons que la notion d’emprise au sol a été introduite à l’article R.420-1 du code de l’urbanisme par un décret de 2011 et qu’avec celle de « surface de plancher », elle succède aux notions de SHON et de SHOB.
Définie comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus », cette notion a fait l’objet de débats nourris dans le cadre du contentieux des antennes-relais : en effet, il n’était pas certain que les dalles de béton portant les installations de téléphonie mobile devaient être considérées comme constitutive d’une telle emprise (sur cette question, voir notre analyse ici).
La décision commentée, même si elle n’a pas été rendue à propos d’une antenne-relais, apporte donc un nouvel éclairage sur cette question.
En l’espèce, le maire d’une commune avait autorisé la construction d’un chalet d’habitation dans une zone du PLU où l’emprise au sol était limitée.
Des riverains mécontents avaient toutefois saisi le Tribunal administratif d’un recours dans lequel ils se prévalaient notamment de la méconnaissance du document d’urbanisme sur ce point, et le permis avait été annulé.
La Cour administrative d’appel de Lyon valide le raisonnement des premiers juges et précise que seuls les niveaux totalement enterrés ne doivent pas être pris en compte dans le calcul de l’emprise au sol :
« Considérant, d’une part, que l’emprise au sol s’entend, en principe, comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, en l’absence de prescriptions particulières sur ce point dans le document d’urbanisme ; que, d’autre part, si les niveaux totalement enterrés d’une construction ne doivent pas être pris en compte pour déterminer son emprise au sol, la surface d’un niveau accessible de plain-pied, même partiellement enterré, doit être incluse dans la détermination de cette emprise ;
Considérant que le projet autorisé par le permis de construire du 5 avril 2012, modifié les 12 septembre 2012 et 12 juillet 2013, fait état d’une emprise au sol de 149,03 m², pour un terrain d’assiette de 600 m², respectant ainsi le coefficient d’emprise de 0,25 fixé à l’article UC 9 cité au point 7 ; qu’il ressort cependant des pièces du dossier, notamment du plan de masse PCMI2, des quatre plans de façade PCMI5 et des plans annexes des niveaux 0 et 1 du dossier de demande de permis de construire modificatif délivré en 2013, que cette emprise de 149,03 m² ne prend notamment pas en compte des balcons formant, par leur structure et leur aspect, un ensemble qui s’incorpore au gros-oeuvre de la construction et qui surplombent des espaces aménagés au droit des façades nord, sud et est de la construction ; que, de même, cette emprise n’intègre pas une partie du niveau 0 de la construction qui, s’il se trouve en partie sous le niveau du terrain constaté avant la réalisation du projet du fait de la pente du terrain naturel et doit être partiellement enterré, ouvre de plain-pied sur l’extérieur et ne saurait être regardé, ainsi qu’il ressort notamment des plans des façades sud et est du projet, comme un niveau en sous-sol ; que ces éléments devaient être pris en compte pour déterminer l’emprise de la construction au sens et pour l’application de l’article UC 9 du règlement du PLU de XXXX dont les dispositions ne sauraient être interprétées au regard des règles gouvernant la hauteur des constructions ; que, dans ces conditions et ainsi que le soutiennent les intimés, l’emprise au sol de la construction en litige est supérieure à la limite définie par cet article UC 9 ; »
Enfin, de manière logique, la Cour a considéré qu’aucune régularisation au titre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme n’était possible, dans la mesure où les modifications à apporter au projet (qui méconnaissait également les règles relatives à la hauteur et à l’aspect des constructions) pour le rendre compatible avec le PLU affectaient sa conception générale.
Notons que la solution retenue par l’arrêt s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence du Conseil d’État, qui avait déjà considéré que les niveaux partiellement enterrés doivent être pris en compte pour déterminer l’emprise au sol d’une construction (CE, 7 juillet 2000, n°189606) et qu’une dalle en béton située sous une surface végétalisée et ne dépassant pas le niveau du sol ne devait pas être prise ne compte dans le calcul de l’emprise au sol (CE, 21 février 2018, n°401043).
